导语：10月1日，修订后的《中华人民共和国保险法》（以下简称新 《保险法》）将开始实施。与原保险法相比，最为重要的一个亮点是保险资金运用形式新增 "不动产"。新《保险法》实施将启动2000多亿元资金将有多少流向商业地产投资市场？
险企对于不动产投资的意愿早就难以按捺，险资翘首以盼的《保险资金运用管理暂行办法》终于出台，明确规定了保险公司涉及不动产的投资比例，无疑催动了保险公司投资不动产的步伐，自建写字楼成了它们进军房地产领域的最快方式。
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虽然保险企业暂仍未能直接参与房地产开发的直接投资，但是可以直接通过资本市场入股地产企业。若以投资商业地产为例，由于商铺租赁收入近期节节上升，估计资金于此范畴的投资回报率可高达6%至8%，远高于目前投放于债券的平均收益率3.5%。
湘财证券分析师叶青指出，尽管相对于债券投资，商业地产可以提供更高的收益率，但也存在风险，其不确定性在于保险公司与地产公司的关系如何、能否找到好的项目以及对项目优劣的识别能力怎么样。虽然保险公司热情高涨，但起起落落的房地产市场以及各种空置率传闻，考验着保险公司的投资能力。
相关人员透露，仅人保一家保险公司，其物业租金年收益约在1亿~2亿元。亦有业内人士指出，不动产可以作为保险公司负债匹配的工具之一，在通胀环境下可以作为对冲通胀风险的产品。在低通胀环境下，也可以替代一部分的固定收益类产品。
北京工商大学经济学院保险学系主任王绪瑾教授认为，未来保险资金的投资渠道应该更加多元化，但首先，要夯实市场经济的基础，完善配套的法律法规。从技术层面来讲，经验和理论也是目前最需要的。同时，还需加强行业自律，让中国保险行业自律组织真正成为中国保险行业利益的代表。
根据商业地产的投资回报率一般为6%~8%计算，投资渠道放开后，假设存款占比25%，收益率3%；债券45%，收益率4%；权益15%，收益率10%；基础设施5%，收益率6%；不动产和PE占比10%，收益率8%；总收益率为收益率为5.15%，相比此前的4.7%，提高了45个基点。
招商证券保险分析师罗毅指出，不动产投资和债权投资计划将提升保险资金运用收益率30个基点。“假设保险公司按10%的上限投资不动产，将使长期投资收益率在5.5%的基础上提升20个基点以上。债权投资计划收益率在6%~8%之间不等，长期来看，可使投资收益率提升12~15个基点。
如果保险资金出手购买房产，会使销售更旺盛，一方面来说支撑了购买力，另一方面也可能会进一步推高房价；如果进入了开发的领域，对开发商来说资金更充裕了，融资更容易了，会相应增加供应量。”顾云昌相对倾向于险资进入开发领域。
2008年，中国保险业的总投资额是两万两千五百亿人民币。按照其他国家的通行惯例做一个保守估计：即保险业在房地产的投资比例限额占总投资额的15%，并假设其中30%投资于海外房地产市场，则中国保险公司可以在国内投资价值两千三百六十亿人民币的房产(340亿美元)。
“对于保险资金而言，投资的安全性与稳定性相对重要，一旦保险资金投资房地产，将会选择那些适合长期经营的物业，最典型的如商业地产。” 华中科技大学公共管理学院土地管理系教授谭术魁表示，保险资金对于商业地产会有一定推动作用，也会为商业地产开发注入养分。
新《保险法》即将实施，其中引起业界最为关注的是保险资金运用渠道多元化。保险资金运用虽大幅开闸，但较之于欧美同行，仍有开放空间。就风险收益匹配来看，财险公司应追求预定风险下资金运用回报的最大化，寿险公司则要追求在预定收益下资金运用的风险最小化。
保险资金不可能直接投入一般的企业和一般的项目，将通过优质企业和项目，逐级向整个市场进行传导。保险资金进入对房地产过紧的资金链条也大有益处，不仅增加了房企直接融资的渠道，而且可以平抑一部分过高的资金成本。
观点1：不包括住宅
点评人：南开大学风险管理与保险学系教授 江生忠
理由：投资住宅的不可控因素很多，风险很大，而且保险公司直接投资住宅，不就变成开发商了吗？不动产包括很多，我觉得投资酒店、写字楼等商业物业和桥梁等基础设施项目的可能性比较大。
观点2：商业地产是投资首选
点评人：华中科技大学公共管理学院土地管理系教授 谭术魁
理由：对于保险资金而言，投资的安全性与稳定性相对重要，一旦保险资金投资房地产，将会选择那些适合长期经营的物业，最典型的如商业地产。
方式1：以购买产权的方式投资不动产
《保险公司投资不动产投资试点管理办法》(讨论稿)：投资项目需具备价值提升空间，能够或预期产生稳定的现金流。除了限定单一项目规模不能低于1亿元之外，项目必须具有可执行的投资回收策略。自签署投资协议之日起的3年内不得出售。
方式2：以收购股权方式投资不动产
《保险公司投资不动产投资试点管理办法》(讨论稿)：对于目标公司的其他业务规模占比不得超过公司业务总规模的20%，自签署投资协议之日起的3年内不得出售。
方式3：以债权方式投资不动产
《保险公司投资不动产投资试点管理办法》(讨论稿)：债务人需没有不良信用记录，抵押的不动产应产权清晰且无争议，未来的本息还款来源以法律文本形式约定，同时在资金方面实行专户管理及全程监督。
太平洋保险集团 2008年4月 22亿收购北京北丰C2大厦 平安保险 1、30亿购北京黄金地段写字楼 07年5月，中国平安出于自身的使用需要，购买了位于北京的办公零售大楼美邦国际中心。据报道，该楼的投资金额在人民币30亿至35亿元之间。 2、平安集团购买硅谷亮城6.3万平方米 泰康人寿 1、2006年11月，泰康人寿保险出资1.021亿美元收购位于西城区金融街核心地带的F2-B大厦，总面积达3.8万平 2、13.32亿元投资CBD中心区北京国际中心写字楼1号楼 泰康人寿购买CBD中心区内的北京国际中心写字楼1号楼，物业总建筑面积7万平方米，总投资额达到13.32亿元； 中意人寿1.28亿购买凯晨广场4000平方米 2006年11月，中意人寿保险整购凯晨广场东座第七层整层，面积近4000平方米，而单位售价高达32000元/平方米，成为北京写字楼史上售价之最； 民生保险6亿元投资北京国际中心2号楼 民生保险投资北京国际中心2号楼，建筑面积为2.8万平方米，总投资额为6亿元； 中国人寿19.6亿元金融街F-1大厦 中国人寿在金融街地区所购置的F-1大厦总建筑面积为11万平方米，投资额达到19.6亿元； 生命人寿、太平人寿 生命人寿保险和太平人寿保险分别购买了金晖总部大厦的南栋和北栋； 人保财险 中国人保财险在08年购买的银泰中心写字楼C座，总面积达七万五千平，09年8月份交付使用，其中部份面积将进入租赁市场。 |
平安资产董事长陈德贤:平安投资房地产不是直接做开发，而是在房地产行业寻找有稳定现金流收入的资产，与保险资产的长期负债性相匹配，如酒店、商场、公寓等，随着未来经济复苏和通胀的趋势，这些资产将对公司的利润产生正面影响。【详细】
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10年7月，中国平安6.13亿元拿地
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