谁是中国的地产大亨？现在也许还是万科、保利，但三五年后，也许中国平安(50.17,0.79,1.60%)(601318.SH)将成为中国最大的地产公司之一。

　　近两个月来，平安集团旗下平安信托分别与金地集团(企业专区,旗下楼盘)(12.80,0.33,2.65%)(600383.SH)、绿城集团(企业专区,旗下楼盘)达成三年100亿元、150亿元的信托投资计划。三年总计250亿元的地产战略投资决定，发生在10月1日保险资金投资不动产开闸 “前夜”。不动产投资向险资开闸后，这250亿很可能获得额度上的豁免，所以，未来数年，平安可投入地产的资金至少可以达400亿元。

　　平安借政策之东风、大手笔发力房地产的“野心”已显现出来。上述资金将主要用于住宅地产项目，在商业地产拥有成熟的经验之后，平安开始转向民用地产投资领域。

　　近年来，平安已通过各种曲线途径不断在房地产投资方面试水，其商业地产投资运作的规模在保险界已处于首位，其地产运作的关键平台——平安信托目前以近70亿的注册资金，继续保持中国信托业的“老大”地位。无论实战还是经验方面，平安投资地产都远远走在了同业的前列。

　　地产对于平安的吸引，归根结底在于地产稳定的高收益。平安以往运作的商业地产，物业投资回报率最高在2007年已超11.2%，远远高出国内保险资金平均4%左右的投资收益。而住宅地产资本回报率高达19%，更加吸引平安的眼球。

　　250亿：不动产开闸前夜备战

　　据《投资者报》了解，平安信托预计今年对金地集团投资约30亿元，对绿城集团今年投资则在30亿~50亿元，目前上述两笔投资均未启动。也就是说，在10月1日险资投资不动产开闸后，平安信托将在第四季度，对上述两家地产公司完成80亿元的投资。

　　对此，平安方面在接受《投资者报》采访时称，“投资金地、绿地的资金是平安信托向个人和机构投资者募集的，平安仅仅作为资产管理的角色。”假定平安信托的资金全部是向第三方募集，信托产品的设计销售、地产项目的确定均需要大量的时间，但平安信托将所有的行动都集中在10月1日之后，其用意不得不使人与险资投资地产新规联系起来。

　　如果政策允许的话，平安的险资是否会参与投资？“不排除这种可能。”对于记者的追问平安方面给予非常谨慎的回答。

　　平安一贯的超前思维导致其在发展上总是“先行一步”。在不动产未开闸之前，平安已曲线实现了商业地产的投资，如今不动产投资开闸之后，其是否又会在住宅地产方面捷足先登？据接近平安高层的业内人士透露，平安作为政策“试点”，有先行一步的可能。

　　平安信托：长袖善舞做大“地产”

　　平安进入地产的惯用手法是：平安集团以自用的名义购买大地产项目或者土地，“平安置业”主要作为项目的具体实施方，而“平安信托”则作为融资平台进行募资，资金来源包括自有资金和第三方资金。

　　近年来，平安在商业地产的大手笔投资开始加速。2006年8月，平安信托30亿投资中信集团深圳公司，其中20亿购买深圳中信城市广场合作项目，另外10亿元资金用于中信深圳集团公司的长沙、苏州项目建设；同年11月，平安信托又与深圳泛华置业进行股权合作，投资额度近10亿元，用于开发北京、南宁、玉溪的商业地产项目。

　　2007年5月，平安斥资近40亿元购得北京燕莎商圈的美邦国际中心；11月，平安在深圳市福田商业中心区地段，以16.57亿元获得未来的“深圳第一高楼”的地块，总建筑面积规划超过30万平方米，此地已于今年8月开工，建设资金预计超100亿元。

　　2008年，平安在北京收购了位于CBD区域的世纪财富中心西座，价格10亿元左右；另外平安还与北京东直门春秀路的华夏宾原业主合作，重新修建成一个快捷式酒店；2008年4月，平安信托与四川锦弘集团签署合资股东协议，共同出资成立弘安投资管理公司，拓展四川地区物业投资业务领域。粗略计算上述地产投资总额已超过100亿元。

　　除了上述大型商业地产项目，平安还在上海、北京等地拥有多处物业用于出租。

　　再加上平安信托近期拟向绿地、金地三年共计250亿元的投资，平安在地产投资方面的步子已越走越大。从起初的商业地产投资到介入住宅地产投资，投资领域也越来越宽，从股权投资到项目合作等形式多种多样。

　　事实上，平安的地产梦要追溯至1994年，当年成立了一家“福州平安房地产有限公司”。1996年，平安信托成立。但资本市场发展的曲折使其投资机能并未发挥出来，不过这块牌照为平安日后投资打开了方便之门。

　　2005年，平安信托成立了全资子公司“平安置业”，之后从2006年开始，两者“一唱一和”潜入地产投资行业，也使平安曲线进入地产的步伐提速。截至2008年末，平安信托资本金已增至69.88亿元，而其信托融资的额度也相应变大，其投资的力度也越大。目前平安信托管理的第三方资产规模超800亿元。

　　4%-8%-19%：收益翻番“戏法”

　　这次险资投资不动产开闸，对于平安到底能够带来多大的机会？

　　对于不动产的投资比例，坊间一直传说投资额度为5%，那么按照平安目前约8302亿元的资产总额计，其投资地产方面的资金可达400亿元。对于之前在商业地产的投资，平安可以将之转化成保险公司自有物业，不存在占此额度。

　　不动产是否包括住宅地产呢？东方证券金融分析师王小罡对本报记者表示，“不动产的含义非常广泛，不但包括桥梁、道路等基础设施，也包括商业地产，住宅地产也可以理解为不动产。”

　　平安未来几年将可以在地产方面投资400亿元，如果这笔资金全部用于投资商业地产，按商业地产8%的平均投资收益率计，将高于近年来保险资金平均投资收益4%的一倍，这400亿元每年将能够给平安多带来16亿元收入。如果加上前期的250亿投入的收益，数目将更加可观。

　　不过相对于住宅地产，商业地产的回报又相形见绌。据金地集团总裁张华纲介绍，根据金地历年开发的经验，20年来金地项目的收益率没有低于16%的，最高可达70%。目前住宅地产资本回报率和净利润平均值19%左右，是商业地产收益的两倍多，是险资平均投资收益率的近5倍，可见住宅地产的诱惑力非常大！

　　不过，住宅地产不但受控于政策风险，周期风险相对也较大，险资从安全性考虑出发，商业地产仍是主要选择。对于平安今后在地产方面的投资配置，王小罡表示，“肯定是商业地产为主，且地产低谷期投资日后租金回报率越高。不过如果险资借道REITs(房地产投资信托基金)债权型方式进入住宅地产或商业地产，因还本付息的保底功能，其风险并不见得高。”而目前上海或天津正在抢先在年底前推出REITs试点。

　　随着政策的开闸和金融工具的创新，平安进入地产投资将更加深入，其资金来源不但有保险资金作后盾，平安信托还能在保险客户中择取高级客户发行信托融资，平安集“金融、地产”于一身，未来商业地产与住宅地产并行投资，“大地产商”的梦想或将得以实现。(2009年09月27日）