不久的将来，上海浦东陆家嘴(600663,股吧)地区将矗立起一座新的商业大楼——平安大厦。不过这并非平安集团最新的一个房地产投资举动。

　　据报道，去年11月6日，平安竞得深圳福田中心区一商务地块，根据出让宗地的规划条件，这个项目建筑高度将不低于450米，建成后将成为深圳第一高楼。有可能成为国内仅次于上海环球金融中心的第二高楼。“这些都是公司自有物业，并不存在房地产投资的概念。”平安集团这样向《投资者报》表示。但保险行业研究员们并不这么认为。

　　购置房产实为投资

　　“其实很多保险公司都是打着自有物业的幌子，在做房地产投资项目，有买烂尾楼的，也有自建的，其实出于投资回报率的考虑，大都属于投资。”国泰君安证券研究所的研究员彭玉龙说。他把平安能做这类投资，归因于其下属的信托公司，“平安是个可以综合经营的金融集团，可以通过信托公司进行直投”，当然也少不了政府部门的支持，“比如深圳福田的地块，就是与政府的统一规划相契合的结果”。

　　事实上，政策方面的逐步放开，也是保险公司放手房地产市场的关键原因。据报道，2006年6月颁布的《国务院关于保险业改革发展的若干意见》(业内简称“国十条”)，为保险公司投资于银行、不动产和基础设施开闸，还开展保险资金投资创业投资企业试点，支持保险机构投资医疗机构，允许符合条件的保险资产管理公司逐步扩大资产管理范围，为保险公司打开投资渠道提供了诸多可能。

　　公开资料显示，平安集团之前在北京、上海、深圳等大城市均有房地产投资手笔。去年年初，平安即出资30亿至35亿元购买了位于北京的办公零售大楼美邦国际中心，据说也是“出于自身的使用需要”。

　　“平安在这方面很有经验，他们在北京的商务楼出租率已经达到了100%。”东方证券研究员王小罡说，“在深圳购买的中信广场也是要建个多功能的MALL。”据介绍，平安2007年报显示，其物业投资回报率达到了11%左右，2006年是8.4%。“长期来看，保险公司的这块投资能达到8%左右就算比较合理了。”王小罡认为，“平安显然是保险公司中走得最早也是最稳的。”

　　“上海的平安大厦就在海洋水族馆的旁边，离地铁2号线不远，已经盖了很高了。”彭玉龙认为，这是一个典型的商业地产投资项目，“那么黄金的一个地段，出租回报率肯定不低”。他认为，目前中国的投资市场有限，保险公司需要充分考虑资产的投资回报率，并按一定比例进行配置，“出于安全考虑，大部分应该会放在银行和债券市场，房地产投资应该会慢慢加大比重，因为政策趋势是在慢慢放的”。

　　“当然，保险公司在做这块投资的时候要保持出租的连续性，控制空置率，否则会在回报率上存在风险。”王小罡说。不过他并不因此而认为保险公司买楼一定局限于大城市，“小城市成本相对较低，出租率也可能低，也是有风险的”。

　　保险置地很活跃

　　“你要想到，买楼的资金占用率很高，又不好变现，所以保险公司投资这块时还是很谨慎的。”都邦保险某部门负责人告诉记者。他认为，保险公司投资房地产，“其实大多数还是自用的，分公司尤其如此。投机的毕竟是少数，做也是为了保值增值。”

　　据其介绍，“除了平安，太保、人寿、国寿也都在做房地产投资项目，只是因为没有信托国寿，所以手笔没平安那么大”，“二线保险公司也在做，像太平洋(601099,股吧)，一个多月前刚在金融街(000402,股吧)买了一整幢楼”。“2006年下半年、2007年一整年，商务地产领域都很活跃，北京、上海的空置率都很低，保监会又在考虑逐渐放开这个市场，所以保险公司才会尝试。”他说。都邦保险在业内有“小平安”之称，据说因为高层多出自平安。

　　“像成都、宁波等二级城市，也出于建设金融中心区域的考虑，而鼓励保险公司前往设立后援服务中心，在地价和税收上会有优惠。”他说，“不过会有一些政策上的限制，比如不能转往。”最后一句话是他针对最近的一个传言说的，据说平安近来在上海浦东盖了一些宿舍楼，将以低于周边市价的方式出租给公司员工。

　　那么会不会亏呢？“亏一般不会亏的，因为他们拿地成本低啊。”他认为，目前保险公司的这块投资一般在8%～10%之间，“地价一直在涨，租金增长率又没这么高，所以挤压了中间的盈利部分。”

　　此外，对于平安同时在做的一些项目，有人质疑其有做变相房地产投资的可能，比如金融培训学院，该学院占地20万平方米，耗资4.5亿元。“也可以这么理解，”彭玉龙说，“不过这个项目本质上还是培育人才的。”他认为，“每个项目都讲究回报，并非任何项目都赚钱，保险公司在决定做什么之前应该都有过市场调查和长期规划。”（2008-6-30）