商用物业

　　金融危机波及写字楼

　　酒店业青睐综合体

　　美国金融危机已波及到优质写字楼市场

　　早前，由于奥运的召开，原本计划在奥运前入市的项目纷纷延后入市，截至到第三季度，北京第三季度的写字楼市场共迎来金融街区域的丰融国际中心 (论坛)、燕莎区域的平安国际金融中心等三个新项目，共计226,172平方米面积，使得甲级写字楼可租赁面积存量达到739万平方米。

　　尽管北京写字楼的需求仍然很稳定，但考虑到奥运会期间装修及迁址受到影响，签约成交面积有所下降，本季度的净吸纳量为7.3万平方米。不仅如此，到了9月，北京写字楼市场受美国金融危机影响逐步显现。

　　近日，高力国际发布报告称，2008?第三季度，大中华区内主要城市的办公楼市场表现仍然维持稳定，但交投转趋淡静。金融海啸蔓延全球，外围环境转差，加上中国经济降温效应，对办公楼市场造成的影响开始浮现。同样，仲量联行日前也发布研究报告称，亚洲房地产市场的租金和资本价值在过去几年间快速攀升,但现在都已开始放缓,预计这种势头将持续至少12个月。而中国的一线城市写字楼市场潜在供过于求的现象正日益突出。

　　仲量联行亚太区研究部主管文丽菁表示,“与以往的周期波动所不同的是,由于市场基本面仍然保持良好,预计亚太地区大部分房地产市场下跌的幅度不会太大。长期结构性驱动力以及对经济增长的预期,将确保更多来自全球房地产市场的资本继续进入亚太区。” 报告认为,在写字楼市场,越来越多的公司暂时搁置写字楼扩张计划,而潜在的供过于求正成为亚太地区部分市场的主要问题,在中国的一线城市以及印度郊区的小规模市场此现象尤其凸现。目前东京已成为首个坠入本轮波动周期中下跌区间的主要写字楼市场,预计未来12到18个月其它城市也将出现类似状况。

　　具体到北京市场，9月，受美国金融危机影响，部分在京的外资公司办公用房预算开始缩减。其中部分原本计划扩充办公面积的公司暂停计划的实施，而预算下调的公司则选择搬迁至租金相对较低的写字楼办公以符合其预算调整。种种迹象表明北京写字楼市场需求有放缓的趋势，为适应这一局面，部份新落成项目开始采取更加灵活的租赁策略以吸引客户签约，例如给予大面积租户更多的优惠等。目前市场中能源、医药等行业类公司表现较为活跃。总体而言，2008年第三季?整体甲级办公楼市场空置率保持稳定，为13.57%，按季跌幅少于1个百分点。大多数甲级办公楼子市场空置率呈现下降趋势，燕莎区域市场的空置率上升17.89个百分点至21.77%。该区域空置?的攀升主要是因该区域的新增供应和一些跨国公司迁出(如诺基亚搬迁落户亦庄地区)的共同影响所致。2008年在第三季度，出于对经济增长的高期望和被抑制的租赁需求，整体甲级办公楼市场平均租金上升至每月每平方米39.79美元，环比上涨4.45%和同比上升8.41%。其中，金融街区域子市场和中关村区域子市场在本季度分别环比上涨6.36%和5.60%，至42.82美元和每月每平方米32.16美元。央行出台的一些旨在限制房地产投资的政策，使目前资金链紧张的房地产发展商境况?加困难，一些物业业主在资本?动性市场方面的表现愈发活跃。凯德置地(企业专区,旗下楼盘)将其旗下的凯德大厦，以3.52亿美元出售给韩国的Sky物业管?集团；国航大厦 (论坛 相册 样板间)也挂牌整体转让，转让价格和买家尚待确定。同时，SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)以人民币8.9亿元的价格购买了中关村的金和国际 (论坛 相册 户型)中心。

　　值得一提的是，由于空置面积较少，中关村区域的租金上涨7.2%，远超过全市平均2.4%的租金增长速度。 国际酒店锁定北京写字楼 随着残奥会圣火的熄灭，北京正式步入后奥运时代。奥运会给北京带来良好的国际声誉，对我国“软形象”起到极大的提升作用，加之奥运会后入境签证审批的放宽，入境游客需求得以完全释放。可以预见，后奥运时代的北京旅游业将继续受到国内外的一致亲睐，而北京增加的酒店正好满足上升的市场需求。因此，以境外旅游人群、会展人群和商务旅行人群为主要服务对象的国际高端酒店，也长期看好中国高速发展的酒店业市场，于是把目标纷纷瞄准中国，锁定北京。

　　北京东城喜来登酒店便是这场酒店大潮的其中之一。近日，喜达屋酒店及度假村国际集团在大中华区管理的第100家酒店——北京东城喜来登酒店就正式落户环球贸易中心。喜达屋酒店及度假村全球发展总裁西蒙?特纳表示：“由于国内需求强劲，国际性酒店品牌的亲和力与日俱增，加之入境海外游客呈上升态势，我们在中国面临的商机是世界其他任何地方都难以企及的。” 实际上，除了旅游业的持续走热，北京的商务投资环境也依托奥运得以进一步完善，并依靠奥运舞台向全世界光彩亮相。国际商务人群，无论是商务旅行还是企业选址，高水准的酒店是其重要的考量条件之一，这一观点从北京五星级酒店的区域分布上就能得到很好的印证：北京目前的高端酒店主要分布于成熟的商务区中，其中众多五星级酒店更是扎堆于中关村、金融街、王府井、CBD和燕莎这五大商圈。例如中关村以钓鱼台宾馆和香格里拉大酒店领军；金融街则汇集洲际酒店和丽思卡尔顿等档次规模普遍较高的酒店，而最年轻的CBD内也含盖了中国大饭店和嘉里中心 (论坛)饭店等等。

　　然而，由于北京五大商务区密集型发展正在逼近地区的最大承载量，区域内商务承载力接近饱和，同时日趋明显的极差地价也让众多企业运营成本日益昂贵，五大成熟的商务区都不得不地走上扩延扩展的道路。在这个大背景下，坐拥五大商圈环抱之心的安贞商务区，凭借自身位置和立体交通的优势，摇身成为众目交汇之所。 站在世界的高度来看全球教科书般的商贸中心的发展，不难发现，无论是日本东京的六本木中心、美国纽约的洛克菲勒中心还是德国柏林的索尼中心，支撑其国际化发展的平台，无疑都与高档次国际化的完善商务配套不无关系。一个企业，要想使自身的企业价值得到国际化的提升，那它的“出身背景”——企业所在地的区域氛围，便起到第一印象的直观作用。只有在国际化的城市，国际化的商务地带，国际化的建筑以及国际化的商务配套等多方面整体孕育的宏观综合作用下，才有可能促成微观企业的一种国际化升华。因此，商务企业和高端配套之间，就自然形成一种相互连带的作用，可以说，高端的商务配套，是左右跨国公司考察选址之地的一块强大磁石。 酒店的进驻，可以全面丰富写字楼现有的商务形态，为写字楼综合体成为地标奠定更加坚实的基础，同时也为写字楼所属商务区的深深打下一个国际属性的烙印，为商务区的高档商务配套凭添了浓墨重彩的一笔。

　　北京商业地产 两极分化明显

　　随着北京乃至全国范围的房地产萧条，开发商与投资者纷纷转向利润回报率更高的商业地产市场。自2008年开始，北京商业地产的供应量成倍增长，相对应的，市场吸纳量也大幅提高，从某种意义上来说，极大地带动了北京商业地产市场的发展，同时，也吸引了大批国际一线品牌落户京城。 从整体经济层面分析，2008年上半年，北京城镇人均收入和消费支出均增长了近一倍，不难看出，未来城市消费潜力巨大，商业市场有待进一步开发和尽快提高经营水平；自07年以来，不断攀升的租金及销售价格，更加证明，商业地产如购物中心，超大型百货将成为下一轮地产高峰的投资热点。 商业地产租金及价格明显增长，进而增加其长线投资潜力 2008年三季度，北京主要宏观经济指标微增，而固定资产投资规模则有较大幅度的下降。房地产开发规模也相应的减小。但是，根据我行数据显示，商业地产开发量大幅上涨，尤其是今年上半年，供应量几乎为去年同期的两倍，而三季度的供应量虽然只有上半年的50%，但后期在开发的商业项目数量巨大，预计未来供应量将进一步加大。虽然如此，但从另一方面来看，开发商资金链紧张，国家从紧的政策等因素，已经开始抑制了地产市场的过快发展，与此同时，商业地产项目也推迟开发计划。结合当前国家有意松动地产市场监管政策来分析，预计，2009年全年北京商业地产供应量将进一步扩大，市场将趋于饱和。

　　截至2008年三季度，高端商业地产整体租金及价格指数均明显上升，而租金增速远高于价格增速，因此，从长期投资角度来看，商业地产可以当作不错的选择。 另外，在北京地产市场整体进入一个困境期时，商业地产的投资回报率仍维持在7%至8%，可以看出，在未来的两三年内，商业地产依然有很大的开发空间，也将成为地产投资者，开发商共同关注的焦点。

　　08年三季度北京商业面积需求量依然保持强劲，主要表现在相对较为强劲的预租活动，以及国内外主要商家极高的续租率。奥运会前刚刚开业的时代名门购物中心(29,829平方米)，预租率达到百分之七十，且多数租客为国际一线品牌，如范思哲，途明，伯爵莱利等。除此以外，增长近一倍的城镇人均可支配收入，也将刺激北京商业市场，进而在未来的季度里增加市场需求量。

　　一些有影响力的主要商业地产项目，如富力城购物中心(平方米)，三里屯Village (论坛 相册)南区(90,000平方米)，西单大悦城(115,000平方米)等，三季度依然保持极低的空置率(约9.2% )。八月份刚刚开业的王府井乐天银泰百货(42,900平方米)亦云集众多国际一线品牌，其中，时尚品牌经营表现出色。

　　由于奥运会的因素，三季度北京商业物业投资市场表现亦相对平静，无较大成交案例发生。尽管如此，研究部数据显示，主要商业区平均租金和资本价格分别增长了2.1%和4.6%，同时，北京商业物业投资回报率达7%至8%。投资市场前景看好。 三季度新增供应量为76.2万平方米，仅为上半年总供应量(180万平方米)的42.3%。多数新增供应均在三环以外区域, 其中最大单体供应面积为丰台区鹏润国际时尚交易中心 (论坛 相册)(320,000平方米)。 由于奥运会因素，多数商业项目推迟上市时间或开发周期，预计2009供应量会有大幅上升趋势。 从业态经营角度分析，国际时尚品牌大量落户京城，供给增长明显，对租金的提高也有一定的推动作用。

　　长期来看，伴随着市场经营环境趋于成熟，及商业需求的持续增长，租金及空置率将有较大的改善。同时，由于信贷政策收紧，本地开发商资金链紧张，加之政府对外商投资房地产行业的诸多限制，迫使本地开发商推迟商业地产项目的开发计划，或转手以开发项目以套现资金。

　　奥运后北京商业供应量依然巨大

　　国际物业顾问DTZ戴德梁行研究表明，奥运会后北京商业供应量比之前有所减缓，但面积数额依然巨大，未来3年内计划开业之商业项目面积合计高达630万平方米，其中包括预定奥运前开业但延后之商业面积140万平方米，另有新增商业面积490万平方米。

　　在现今国际金融局势动荡的背景下，针对北京商业地产持续大量供应之市场状况，DTZ戴德梁行华北区董事、商业顾问业务负责人张家鹏先生做出提示分析如下： 招商激烈竞争短期难以缓解 奥运前两年北京商业供应曾达到历史最高峰，在招商竞争激烈的环境下，使得诸多项目因未能成功招商而开业延期。奥运后商业仍大量供应，项目间的招商压力难以得到有效缓解，针对品牌商户的争夺现象将继续发生；况且，受目前国际金融局势不利影响，诸多国际零售商拓店选址亦变得更为保守，这亦会增大招商工作之难度。

　　市场租金两极化加重

　　无论是计划进入北京市场之全新国际品牌，还是再开新店之其它品牌，通常会优先考虑市中心成熟商圈之店铺位置，其次再考虑新兴商圈；而北京目前进入运作阶段的项目大多位于新兴商圈，成熟中心商圈项目较少，因此使得供应与需求形成了一定错位，此种错位并会随着供需量的增加进一步加重，从而引致市场租金表现的两极化----市中心项目因需求多供应少而租金持续上扬，外围地区因供应多需求有限而租金低下。 多元业态受到更多重视 北京新进入市场之商业项目，从位置而言大部分都位于北京四环以外，其在定位考虑方面多以服务所在区域人口为主，因此业态组合亦与市中心之项目有明显不同，大多会融入更广泛的生活性业态，如休闲、服务、教育、儿童(用品)等，使得此类之前未被购物中心充分关注的业态成为新焦点。

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