第4部分 项目

　　在楼市严冬时期，不同产品的市场表现背后隐含的是消费者需求。经济不景气，人们收纷纷拢紧钱袋过日子。不动产作为最重要的保值商品，从普通住宅到别墅，从写字楼到综合商业，表现各不相同。普通住宅一片打折、降价之声，别墅市场略为坚挺，高端住宅稍显抗跌，而写字楼则不那么紧俏了，但综合体依然受青睐。

　　别墅与住宅

　　别墅市场略为坚挺之谜

　　《安家》记者 伏生／文

　　近期以来，虽然楼市整体处于寒冬的季节，但是别墅市场却睡在“温棚”中。据中广信(中广信博客)的统计资料显示，北京楼市经历了9个多月的“量缩价跌”之后，别墅市场也表现出了惊人的抗跌性，甚至部分项目出现了价格的大幅补涨，区域最高涨幅达46%。其中涨幅排在前三名的分别是奥北别墅区的温哥华森林 (论坛 相册 户型 样板间 视频1 视频2)、中央别墅区的财富公馆 (论坛 相册 户型 样板间)和昌平别墅区的龙城花园，涨幅分别为90%、75%和66.67%。

　　目前，北京市典型别墅项目主要集中在西山、温榆河、潮白河、昌平、奥北五大别墅区，据21世纪不动产(21世纪不动产博客)监测的数据显示，8月五大别墅区均价同比上涨32.9%，其中涨幅最高的是昌平别墅区，为37.04%，涨幅最低的西山别墅区，也达到了13.87%。造成目前整体普宅项目滞销价格下调、别墅业绩优于大市的根本原因主要有五： 别墅是稀缺品 近年来国家为了保障粮食安全和有效的土地利用，出台了一系列的土地调控政策，对于别墅项目“禁批”的基调始终未有放松。节约用地将成为今后政策调整的重点，这就决定了今后即使是别墅项目也会出现联排、双拼、花园洋房、独栋混存的局面。因此品质最高的独栋的纯别墅项目，将成为楼市的稀缺品。随着节约用地的政策不断深化，在北京地区别墅将成为区域内的稀缺资源，而且即使是别墅项目的容积率也受到了严格的控制，从政策层次上看必然导致独栋别墅因稀缺性而成为了别墅项目中的宠儿，这也注定了其升值空间。

　　买家财富实力强 别墅项目的市场表现得益于购买者层次的不同。别墅既可以作为消费品用来自住，也可以作为投资品赚取收益，但无论是别墅的自住型消费者还是投资型消费者，其经济承受能力相对于普通住宅消费者会更高一些，对项目舒适性的关注远大于对价格的关注。因此，当普通住宅价格出现小幅下跌时，别墅项目的价格并不会跟风下调。相反，如果此时对别墅项目环境、交通、物业品质及其他生活配套进行改进，依然会为项目引来更多的关注，从而促进价格的攀升，这也是别墅能够在淡季中一枝独秀的主要原因。别墅购房群体资金充裕，对于价格的敏感度较低，针对楼市需求层面进行调控的政策对于高端购房群体的作用力较弱，因此别墅销售没有出现类似中、低端项目的滞销现象。

　　外部环境影响过小

　　从客户结构来看，2006年7月，“限外”政策将外资购房之手斩断，使高端项目客户中外籍客户比例由三到四成降到不足一成，但是很快，国内高端客户弥补了此缺失。目前的金融危机，对于外籍客户的影响远大于对国内客户的影响，因此，从这个意义上讲，高端客群受影响减弱。

　　经济基本面向好

　　尽管目前市场处于不景气的阶段，但从中国经济的大势来看，GDP还是保持高达8–9%的增速，尽管受到国际形势影响，但经济的基本面是好的，再加上调控效果的显现，未来在世界经济体中可谓独树一帜。对于具备国际背景和眼光的高端客户而言，更加会看重长远发展。

　　城市价值提升

　　北京的城市价值得于提升。从北京的城市价值来看，奥运后北京的国际地位显赫，一扫过去落后形象，这必将吸引更多的高端人士入京，再加上北京古老文明和现代文化，北京必将成为中国最具吸引力的城市之一，房地产的明天还会更美好。 对于未来别墅市场的走势，普遍的观点认为，经过多年的宏观调控，由于别墅自身资源的稀缺性，北京别墅市场价格仍然会呈现高位运行的态势。

　　高端住宅 稍显抗跌之源

　　朱永升／文

　　随着美国金融风暴的蔓延，世界经济弥散着恐慌气息，而房地产业作为罪魁祸首，更是遭受亿万人唾骂。风暴来袭，国内房地产市场也面临扑朔迷离的局面。在这个过程中，有对房价下降翘首企盼的，也有因遭受损失而怨声哀道的，甚至还有扯着大旗借此扬名的……面对纷繁复杂的市场，如何才能洞察市场真相？如何才能还原市场本质？ 房价疯狂的代价 降价、打折似乎成为当前最热门的话题，也是某些项目不得已而为之的做法。根据经济学商品供求理论，北京房地产市场属于基本供不应求平衡状态，理论上房价不应该大涨大跌，而实际上却并非如此。

　　回顾过去几年的历史，房价真正快速上涨是从2006年开始，尤其是2007年第三季度，很多项目旱地拔葱，任凭主观意愿，随意涨价，甚至有的项目一个月内连涨几次，涨幅达到50%，以至于涨价者都感觉心虚，简直到了抢钱、敛财的地步。 “上帝让你死亡，必先让你疯狂”。房价如此虚涨，对国民经济和社会稳定产生了很大影响。为了避免更大的灾难，政府及时出手，果断干预和调节市场的节奏，让市场冷静下来。于是便出现了深圳暴跌50%、广州下降30%的情况，虽然北京市场也有一些项目开始进行调整，但就整体市场而言，还没有出现普降的局面。追究调整的项目，主要有两个原因，其一是回款压力，其二是前期售价或预期过高，市场理性回归，价格做理性调整而已。因此，疯狂的最后还是回归理性。

　　市场还有生机

　　由于受全球金融风暴和国内宏观调控的双重影响，房地产遇到20世纪90年代后最严峻的不利局势，这对于中国房地产业和房地产从业者而言是一个考验。眼看成交量的大幅萎缩，有人说，中国房地产业到了生死攸关的时刻，甚至有人上“万言书”，谏言政府给房地产松绑，恢复过去宽松状态。这些人之所以这么担心、焦虑，是他们认为市场现在太差了、太糟糕了，事实果真如此吗？

　　任何行业都有自身的发展规律，就像大自然的潮起潮落、阴晴圆缺一样。房地产行业也会有低谷、不景气的时候，景气与不景气都属于市场常态，只是有的人没有经历过不景气，而产生恐惧。过去，房地产市场属于难得的景气时期，市场上几乎没有死掉或卖不掉的项目，成功者十之八九。如今，市场处于不景气阶段，成功者十之三四，日子难过者十之五六。如此市场，只有态度、深度、影响力都够的公司才会有生机。

　　高端住宅市场大有可为

　　通过对北京单价2.5万元以上/平方米公寓的追踪，成交量体在7月达到峰值，主要是奥运之前，全球金融危机尚未全面爆发，再加上中国奥运预期。目前周成交量体从5、6、7月的79套下降到目前的36套，呈现明显阶梯状。对于这样的数字，量萎缩不言而喻，但还应该乐观看到，市场还在动，并没有完全沉寂，甚至有时也会恢复到80套的业绩。因此，大可不必过于悲观。

　　在不景气的时代中，不再是飘飘然就可以将项目卖掉，而是需要付出更多心血、造出更高品质的产品、让客户得到更高品质的生活。作为专业的代理公司一定要还原项目真相，充分呈现项目的价值。根据北京市房地产交易网的统计数据显示，在8–9月的奥运期间，北京市3万元以上/平方米的高端公寓项目依然取得了不错的业绩。奥运期间，北京尊府 (论坛 相册 样板间)、紫御府 (论坛 相册 户型 样板间)、诸子阶 (论坛 相册 户型 样板间 视频)、清锦园等高端项目的销售都取得了不俗的表现，它们的成交套数分别为29套、18套、9套、5套，成交均价分别为31718元/平方米、35283元/平方米、30236元/平方米、36105元/平方米。 在大市场不景气的情况下，像紫御府这样高品质的项目，由于其地段和产品的稀缺性，一月仍取得了3个多亿、20多套的销售业绩。可以得出，如今的市场，高品质产品是经得起考验的，依然会受到市场的欢迎和认可。对于明显区隔的高端客群层，有钱人还是呈现很强的购买欲望和实力。 (朱永升：达观房地产经纪总经理特助)

　　　点击进入本刊更多内容：（《安家》杂志）