第2部分 公司

　　进入冬日，寒风瑟瑟，冷空气频频南下，气势汹汹。 而今年的楼市早已提前入冬。企业是市场经济的主体。顺境或逆境，市场经济也遵循“物竞天择，适者生存”。寒冬袭来，生存是重中之重。

　　探究之一： 严冬中的12大业内地产公司生存战略

　　SOHO中国(企业专区,旗下楼盘) 战略转移 价值最大化

　　万科在降价，SOHO中国却在提价。有传言称，SOHO旗下在售项目从9月1日开始全面提价。据记者了解，SOHO中国目前只有三里屯SOHO (论坛 相册 户型 样板间)和SOHO北京公馆 (论坛 相册 样板间 视频)两个在售项目，其中SOHO北京公馆上涨约1%，三里屯SOHO涨幅约5%，虽然提价的传言在潘石屹的解释中变得扑朔迷离，但是据称，9月2日如期上调销售价格的SOHO系列产品，销售状况稳定，平均涨幅为5%。5日当天的成交金额为9112万元。

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹在接受本刊记者采访时表示：SOHO中国早在三年前就及时将战略转移到办公楼和商业地产上，这种调整已经经受了市场的检验，被证明是正确的。2008年公司在市场低迷的大环境下，超额完成了销售任务。在公司的五年计划中，基本原则就是要把有限的精力、人力和资金放在能为股东创造最大价值的城市和区域。

　　近日，潘石屹放言再投百亿元资金入市，引发轰动。“我将竭尽全力抄底！”潘石屹向上海证券报表示。他所称的“抄底”意为在房地产市场短期低迷的情况下，手中握有资金者已经迎来最佳入场时机。根据潘石屹的介绍，未来一年左右，SOHO中国将再斥资百亿元寻找投资项目，而年初至今，SOHO中国的项目投资额已经达到90亿元。

　　绿地集团(企业专区,旗下楼盘) 步伐稳健，多元发展

　　作为国内综合产业的领跑者，几年来绿地集团始终坚持稳步实施全国化战略，坚持按照政策导向和市场需求选择重点拓展区域，打造符合当地百姓需求和城市功能定位的项目。其中，绿地集团将东北、华北地区作为全国拓展的重点区域之一，已先后成功进入北京、天津、长春、牡丹江、沈阳等多座城市，投资建设了盘龙谷 (论坛 相册 户型)文化城、长春绿地世纪城、21国际广场、沈阳城北新苑、牡丹江绿地世纪城、七星公馆等多个大型住宅与现代服务业综合项目。

　　绿地内部人士表示，楼市严冬对绿地并没有多大影响，因为绿地的发展之路与一般地产企业不同。首先，绿地没有非理性的拿地行为，地价成本不高；同时，绿地的产业链涵盖汽车、能源行业，不仅仅依靠房地产业。今后绿地集团的发展将继续坚持坚持走综合性产业的道路，并坚持配合政府来做项目。

　　珠江地产 北京南北双雄出佳绩

　　珠江地产今年在北京的两大项目也表现不俗，北部昌平的珠江壹千栋与南部亦庄的珠江萨尔斯郡相互辉映，为珠江地产在波动的市场中赢得了良好的销售记录。 珠江壹千栋项目总经理吴波日前表示，“国庆期间，壹千栋销售超过4000万。总体态势来说还是比较好的，没有受到大的冲击。目前壹千栋销售比较稳定，从7月开始每月的销售额都超过一个亿。独栋别墅有它本身的稀缺性，抗跌性强，最近，我们感到独栋市场在回暖。同时，壹千栋的产品在同类产品中也有优势：规模较大，属纯独栋的社区。目前北京有如此规模的纯独栋社区非常的稀缺。因此，在同类产品中，我们的性价比就体现出来了。同时，我们主要是通过针对高端渠道的一些活动来促销，十一长假期间搞了‘7日环游世界’的活动，效果不错。”

　　珠江另一个热卖的项目珠江?萨尔斯郡位于亦庄马驹桥，其负责人向记者透露，从今年春节以来，珠江萨尔斯郡每个月的销售额都基本保持在4000万以上，5月份达到一个亿，8月份是5000多万，平均都在四千万以上。国庆期间达到8000万，这里面主要是联排与叠拼别墅卖的不错。

　　萨尔斯郡项目总经理黄灿对记者表示，“珠江的项目一般采取比较常规的做法，通过对老客户关系的维护，他们会认同并乐意介绍自己的朋友去购买，这种说服力更强。同时我们也会做一些促销，更多的是通过打造产品的特色，把产品做得更好。可以说，正是项目所在的区域价值以及产品本身的高性价比，使我们赢得了更多客户的青睐。接下来，我们会进行常规的销售，并进一步研究好整个宏观政策，通过政策对潜在客户购买行为所可能造成的影响进行分析，来灵活安排项目销售策略。”

　　万科 安全第一，现金为王

　　作为中国地产的领军人物，同样作为中国地产降价风潮的领军人物，万科在08年的做法让其他开发商们颇有微词，在08年前期时，曾经还有“远离降价，远离万科”的说法。种种作为仿佛是王石(王石博客)“拐点论”的顺势延续，而杭州、南京业主的退房事件，也为万科保持到07年的完美的企业形象画上了污点。

　　万科的是是非非被各媒体热炒的同时，有业内人士指出，到目前为止，万科凭借降价回笼大量资金是不争的事实。然而，即使是跑在最前面的万科，其目前的经营现状也不容乐观。10月8日，万科发布最新一期的销售简报称，今年9月份共实现销售面积53.2万平方米，销售金额43亿元，比去年同期分别减少27.6%和37.9%，比8月分别减少32.8%和35.2%。10月28日，万科发布了三季度业绩报告，三季度万科净利润为2.15亿元，同比下降13.4%。面对净利润的下滑，万科总经理郁亮表示，预计万科2008年度净利润已无法达到限制性股票激励计划要求的15%增长这一指标。同时万科执行副总裁肖莉(肖莉博客)也表示，或将在一些房价调整不明显的城市采取降价措施。

　　鉴于市场不确定性大幅提高，相对于追求规模的增长，郁亮表示短期内万科的经营策略将更加强调稳健性，即一方面坚持“现金为王”的策略，在确保经营稳健性和安全性的同时，为随时把握可能萌发的市场机会蓄积力量；另一方面，万科将借市场调整之机，致力于专业能力的提升，发现自身的不足，以进一步巩固和强化自身的优势。为此，万科决定在中期下调开竣工面积的基础上，再调减开工面积约110万平方米，到570万平方米左右。

　　龙湖地产(企业专区,旗下楼盘) 顺境做强，逆势稳立

　　有市场调整抑或没有，2008年之于龙湖而言，都将是一个至关重要的年份。这一年，是龙湖地产“进京”的第二年。短短的一个轮回，北京龙湖实际上跨越了两种截然不同的市场形态：“2007年持续升温的热市”与“2008年寒流来袭的冷市”。当市场遭遇寒流之际，龙湖系列产品所体现出的顽强生命力，冷静地释放着这个企业的潜在能量。

　　从13年前小心翼翼探究房地产项目的开发与运作、精心打造第一个住宅地产项目——龙湖花园，到2000年前后“抓住一条主脉、快速推进单一业态的多个项目”，再到现在的多项目、多业态的齐头并进，龙湖地产的“产品扩张”之路一直走得很稳健。而北京、重庆、成都“三地开花”的战绩，则用事实验证了龙湖基于“过硬产品力”之上的“区域聚焦”的正确性。

　　回顾龙湖地产的发展历程，我们会发现，近两年迅速跃升为“全国性地产品牌”的企业的战略路径十分清晰——先产品扩张，后区域扩张。 顺境中做大做强其实不算什么，逆市中屹立不倒稳固发展才是真正的英雄，现在才是真正考验龙湖的时刻。据悉，龙湖地产无论在销售回款还是在获取银行贷款方面都有保障。由于项目分布在四个不同的城市，且产品类型丰富、结构合理，价格从高到低、各种不同层次都有，因此，包括地震、拐点、楼市入冬等因素，都没有对龙湖造成严重影响。“继2007年龙湖地产全国销售突破百亿之后，龙湖将在2008年继续努力扎根‘百亿军团’的阵营。”北京龙湖置业有限公司媒介经理孙静补充道。

　　中海地产(企业专区,旗下楼盘) 低调中庸，适应市场

　　近日，中海地产公布了1-9月的业绩情况，中海表示其房地产销售增长36%，实现房地产销售额208.3亿港元。在公告中，中海地产表示业绩上升的主要原因则是中国东北渤海湾地区住宅销售强劲增长，其中包括天津市在内的渤海湾地区今年前九个月的房地产销售较上年同期增长近两倍，升至48.2亿港元。中海地产新闻发言人姜永进表示，依照目标的销售状况，中海完成2008全年的销售计划应该不成问题。 事实上，中海地产对于2008年最后的三个月充满了信心，认为市场变得更差的可能性十分微弱。姜永进解释：“美国金融大跌，中国也会受到影响。政府肯定会出台措施支持调整过大的城市。毕竟，虽然政府不希望看见房地产发展快，但是也不会希望看见调整超出范围。”姜永进相信，市场的需求是一直存在的，只要有利好的消息出台，市场很快会有所恢复。

　　姜永进总结说：中海地产的基本策略是适应市场，按市场定价，而不会刻意降价。有分析师也认为：中海地产是中国地产龙头企业之一，目前发展虽无预期快，但是也具有相当的抗风险能力，而这种能力得益于中海地产的地域多元化发展策略。中海发展在过去剥离了一些非主营业务，现在全力发展房地产，相对比较稳健。她认为以中海的一贯作风来看，中海不会出现大幅降价的情况，不会像万科一样激进。

　　华润置地(企业专区,旗下楼盘) 多点齐发，逆市扩张

　　不久前，华润置地发布了中期业绩公告。公告称，截至今年8月底，公司新增土地储备429万平方米，令土地储备增至2193.8万平方米，按权益计算华润置地的土储为2080万平方米。

　　在市场冷淡的时候，华润置地却在扩张，一方面源于母公司的资金支持，另一方面源于华润置地的业绩不俗。 据了解，华润置地的母公司华润集团现持有7个达400万平方米的项目，估计市值约21亿元，预计将陆续注入。同期，中银国际发布报告认为，华润置地截至2008年6月底资产负债比率为66.3%，但由于7月资产注入，令其资产负债比率下跌至48.4%。其理由在于，截至7月底，华润置地已锁定可入账收益约72亿元，当中61亿元来自售楼收益，约11亿元来自投资物业收入，较同比的50多亿元有明显增长。

　　华润置地表示，未来公司将继续坚守现金流健康的原则，适度增加土地储备。同时，华润置地董事总经理王印对外透露，今年须缴付之地价款为60亿元人民币鹿鼎记，其中有34亿元人民币须于下半年缴付。但他强调，公司并无资金压力。

　　虽然最近有投资银行预期内地楼市不再推出救市措施的情况下，楼价将进一步下跌，但华润置地有关人士称，公司旗下楼盘定价合理，上半年除成都楼盘的价格同比降7%外，其他地区的楼盘均没有下调。“公司亦无意下调全年销售目标。”

　　保利地产(企业专区,旗下楼盘) 调整销售目标

　　国庆黄金周期间，保利地产在北京、上海、天津、成都、广州等城市都有新盘推出，并取得超过15亿元的销售业绩。在新进入的杭州、天津、成都等地也取得了较好的销售业绩，公司负责人表示，这是保利地产全国布局进入纵深阶段的结果。 保利地产目前日公布的三季报给萧条的地产业中带来了一丝亮色，报告显示，前三季度公司营业收入66.93亿元，同比增长71.22%；净利润12.67亿元，同比增长125.38%。

　　但是，保利08年240亿的销售目标，到9月底仅完成了63%，大约为151亿元。但即便如此，保利的销售目标仍有89亿元有待完成。对于目前已经完成的销售金额，保利地产营销中心总经理何智韬显得比较满意，他表示，今年上市房企销售能超过150亿元的并不多，而保利在10月前就已经超过了。但同时，何智韬也坦言，公司年初制定的240亿元的销售目标还是比较高，其认为，在当前的市场情况下完成是有一定困难的。

　　对于此种情况，何智韬表示：保利在销售目标上已经做了可能出现20%左右的调整幅度的准备，只不过这一调整并未向外界公布而已。早些时候，保利已经提前启动的严格的防风险机制。公司首先在加大产品的业态创新上进行挖掘，例如设计开发双拼别墅等，同时全方位提高产品的附加值，进而提升产品定位，在规划、开发节奏等方面去弥补地价成本上的不足。

　　华远地产(企业专区,旗下楼盘) 大额贷款担保缓解资金难题

　　10月15日，华远地产股份有限公司发布了其借壳“ST幸福”上市后的第一份业绩报告，报告称，另外，报告显示，华远地产第三季度亏损1968万元。当然，华远地产仍然乐观地估计，今年全年公司将盈利不少于3.9亿~4.4亿元，比华远地产公司上一年度的利润增长28%以上。

　　不久前，华远地产裘马都 (论坛 相册 户型 样板间)项目爆出负面消息，有网络文章指出该项目因资金紧张导致质量降低，任志强立刻辟谣，指出华远地产并不存在资金问题，裘马都项目的工程质量亦符合当初承诺。任志强透露，近期公司正在组织裘马都项目的交房。 事实上，华远地产目前在建项目不多，仅裘马都、昆仑公馆，以及与嘉里建设共同投资的星源汇 (论坛 相册 户型 样板间)项目。裘马都能否如期交房，势必影响到今年华远地产整体的营业收入及最终盈利情况。

　　一边刚上市便遇市场低潮导致亏损，爆出负面信息，另一边却有大股东支持其资金周转。 华远地产日前发布公告表示，大股东北京市华远集团为支持公司的发展，今年将为公司(含公司的控股子公司)不超过25亿元的银行贷款提供担保。截至今年8月底，华远集团已为公司提供21亿元银行贷款担保。华远地产称，华远集团将根据公司贷款的实际需要，与贷款银行签署担保协议。此外，华远集团今年还将向公司提供不超过10亿元的资金周转额度。业内分析，目前华远的资金比较紧张，此举将大大缓解其资金压力，并且在获得大笔资金贷款后很有可能会操作其他地产项目。

　　在市场形势不为看好，地产行业普遍低迷的时期，华远地产提出的“责任地产、品质建筑”的品牌形象更加鲜明，彰显出公司不仅要以突出的资本运作能力、战略扩张实力体现“华远”品牌的特殊优势，更以“责任”、“品质”两个关键词，更对客户、对社会发出一份郑重承诺。

　　世茂房地产 调整计划，业务互补

　　在国庆期间销售额达10亿元。在今年整体房地产市场环境下，世茂地产(企业专区,旗下楼盘)已经把今年的预期收入由原定的179亿元调整为140亿元。

　　世茂最近公布的三季报显示，今年世茂前三季度的净利润为2995万元，其中第三季度亏损321万元，同比仍减少36.1%。世茂股份表示，亏损的原因系报告期商品房销售收入减少。

　　另据有关媒体报道，世茂集团(企业专区,旗下楼盘)董事长许荣茂近期表示，世茂集团计划加大酒店业的发展步伐，未来几年内在全国新开20余家酒店，而所需资金除了集团内部自有资金，也计划部分通过上市来融资。集团原计划在明年下半年将旗下的酒店业务分拆上市，上市地点初定香港。不过，由于目前全球金融市场都比较动荡，因此也不排除另选合适的上市时机，但他表示由于中国政府将出台一系列扩大内需的政策，因此他对于明年资本市场的稳定以及世茂酒店板块按计划上市充满信心。

　　国内乃至全球房地产市场的疲软，令世茂调整其业务以求互补。许荣茂指出，由于看好中国的旅游酒店市场，酒店板块是世茂集团重要的新进板块。由于住宅地产的波动性较大，酒店和商业地产以其稳定的收入成为世茂集团平抑风险的重要手段。

　　合生创展 上半年纯利增长，启动大华北战略

　　日前，合生创展发布中期业绩报告称，上半年营业额为35.4亿港元，纯利润为9.33亿港元，同比增长123%。报告显示，上半年合生实现合约销售面积为34.87万平方米，合约销售额为41.6亿元，较去年同期轻微回落2.8%；合约销售均价每平方米约1.19万元，较去年同期上升12%。从区域看，广州依然占据重要地位，销售面积16.3万平方米，约占总面积的46.7%，账面值人民币16.77亿元。截至6月底，合生创展的土地储备为建筑面积2362万平方米；资产总值和负债总额分别为546.21亿港元和326.27亿港元。

　　10月18日，合生创展华北区高尔夫俱乐部正式成立。引起业界关注的是，此次活动正是在合生创展位于宝坻的京津新城 (论坛 相册 户型 样板间 视频)27洞高尔夫球场举行。华北地区公司常务副总经理余洁表示，合生创展即将推出顶尖高端住宅产品—合生?霄云路18号 (论坛 相册)、创意生活区合生?麒麟社、合生世界村，以及京津新城别墅项目和高尔夫公寓。

　　业内人士分析，年初合生创展华北区架构的建立，意味着合生由点及面的大华北战略开始启动，此次合生华北区高尔夫俱乐部的成立，则正式开始了大华北战略的第一步——京津一体化。合生创展华北区的高层对此分析并无否认，并直言合生创展在大华北区域有很多优质的资源，在未来的时间里，大连的海滨别墅、天津的高尔夫球场、凯悦大酒店、北京的帝景豪廷酒店等众多物业，将会有比较密集的互动。

　　长江实业 看好内地市场

　　10月，由长江实业(集团)有限公司(长江实业)全力策划，位处北京顺义中央别墅区花园的大宅项目“誉天下”交房标准首度公示。首度开放的“尊邸标准交房示范屋”4房花园大宅为双拼户型。8月21日，长江实业公布半年业绩，因为关联公司和记黄埔的利润贡献减少，上半年长实净利润120.2亿港元，比去年同期下降35%。不包括和记黄埔的利润贡献在内，长江实业在截至6月30日的6个月实现利润66.8亿港元，较上年同期的41.7亿港元增长60%。

　　李嘉诚认为：内地因为人口多，所以需求多，当然住宅的需求和经济的发展有密切关系，经济继续向好，楼市就会继续向好。长实的的原则是一边卖楼，一边买地。如果以2到3年为周期，我们买进的土地储备是多于出售的楼房的。这是一条大的原则，无论在内地、香港还是其他国家地区都是这样。

　　据最新消息，日前，新鸿基地产(0016.HK)下跌6.1%，至73.60港元(市值1,880亿港元)，失去了市值最大的发展商地位，让位于长江实业(0001.HK)，后者市值为1,970亿港元，股价现跌1.4%，至85.05港元。可能是由于长江实业在本地地产市场转淡之前，卖出了“首都”和“半山壹号”，而新鸿基地产在今年10月之前还没有推出任何重要项目。

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