“商业改变城市” 京城商业地产操盘手系列专访——

　　陆建伟：商业功能的转变导致城市面貌的提升

　　邵大有：商业客观反映城市发展状况和水平

　　钟南狄：城市化进程是商业发展的标志

　　杨伦杰：创新地产 商业兴邦

　　刘炳洪：居住环境的改善加速商业发展的步伐

    蔡扬：城市不能缺乏典型商业中心

    龙德广场王杰：代表性商业将改变城市面貌

    闵昱：商业发展的根本是人 要注重与时俱进

　　城市的变迁与发展，离不开消费的带动，而作为消费聚集地的商业地产项目，则在城市变迁与发展中，深深地影响着一代又一代的消费者。

　　房地产业走过20余年的阳光历程，在2008年底遭遇“拐点”，许多住宅开发企业悄悄“拐”进了商业地产领域。继而，商业项目和品牌商家共同走入聚光灯前，受到前所未有的广泛关注。虽然零售业还或多或少地受累于金融风暴的影响，但在全国“扩内需 保增长”的政策指引下，各地商业营收仍然稳中有升，并保持良好向上的态势。

　　很多人说，经济低迷的形势下商业项目应考虑推迟开业，避开惨烈竞争；也有不同意见认为，只要项目定位准确、经营恰当，抢占市场份额、刺激消费、实现市场扩张不成问题。作为新入市的商业项目操盘手，您如何判断市场机会？面对激烈竞争，如何争取更多的资源，从而使商业项目对城市经济的促进作用发挥得更加淋漓尽致？

　　时 间：2009年6月16日(周二)上午

　　嘉 宾：阳光新业地产股份有限公司北京城市开发公司总经理王雷

　　地 点：阳光上东售楼处

　　以下是本次采访的精彩图文：

　　主持人：王总您好，咱们今天的主题是商业改变城市，这个主要源于我们乐居正在进行的“我的城市我的家”全国摄影大赛，网友们用照片呈现家、城市所发生的变化。其实在城市的发展中，商业应该也是起着很大发展作用的，您也操作过一些商业项目，所以首先想请您结合您自己的经验和理解，谈谈对“商业改变城市”的理解。

图为阳光新业地产股份有限公司北京城市开发公司总经理王雷

　　商业发展和城市变革是同步的

　　王雷：像你可能还应该相对来讲年轻一些，应该是八十年代以后的，你小时候有没有印象，要么你是北京人、要么你是国内其他地方人，你回忆一下你看你小时候有没有商场，北京那时候就两个地方。王府井和西单。

　　当时可以这么理解，说王府井大栅栏都是外地人去的地方，西单都是北京人去的地方，西单为什么北京人去呢？八十年代中期开始有百花市场，那时候就是中友百货，然后后来又华威，那时候你可能看就都是一些地摊上，类似这样的东西，这就是说一个将近一千万的人口，依托着就这么三个地方，王府井、大栅栏、西单，而对于北京人而言就是一个西单，一千万人口。

　　你再到香港去看看，香港到任意一个地方、任何一条街，比如说周大福金店，你在所有的街面上都能看到周大福，而且最可乐的是什么？一条街从街头到街尾，有可能有三四家周大福，也就是说你过三四个店铺又是一个周大福，这叫什么？它叫抢占市场，你说周大福在香港多少家？将近一千家门店，香港多少人口？也是一千多万，当然跟北京体量是差不多的，这就是商业化，你看商业能改变城市吧？逐步地到了九十年代，咱们开始兴建各个商业网点，比如说赛特、燕莎、复兴门百盛，百盛集团应该也是最早进驻中国的，就这三个：赛特、燕莎、百盛，百盛现在也在香港是上市公司。这是九十年代，慢慢地也都布点了，你看着挺繁华了。

　　可是到了2009年你看看现在有多少，新光百货、新光天地，太多了，因为你的需求在改变，你那时候可能八十年代的时候，我是1993年毕业，那时就拿200多块钱。那么现在你到了2009年，你可能收入水平高了，收入水平高了不断地需要消费、需要提高你的物质生活水平、精神生活水平，包括电影院也是，电影院这几年尤其金融危机的时候，你不敢花太多的钱去购买大宗商品，但是你的基本需求是有的，你不能天天在家待着。在经济学就有一个叫口红效应，经济危机必然导致口红效应，也就是说口红卖得最好了，因为它的单价很小，就跟电影院一样，现在电影院从去年到现在，电影院快翻了20%了，我说的20%是增加院线，就是说又多开了20%的电影院，就是因为电影院爆满。

　　我记得去年看了变形金刚，爆满，所以说商业永远是跟着人的生活水平的逐步提高，甚至跟着城市的这种日新月异的改革是同步的，只有你的需求到了一定的程度以后，自然地需要我这儿有商场、那儿有商业。昨天我去大兴看一个项目，那儿也有商业一条街。你包括国际化，上东2009年是国际文化年，就是跟国际同步，跟世界同步，那么你到阳光上东这个小区你来看，我觉得就是这种国际化氛围，我还是敢这么说，可能北京有某些楼盘是比阳光上东贵，而且比阳光上东贵的楼盘也不在少数，但是能达到阳光上东这种国际化氛围的只有一个，就是阳光上东。