图为 方恒购物中心总经理 刘炳洪

　　“商业改变城市”京城商业地产操盘手系列专访——

　　陆建伟：商业功能的转变导致城市面貌的提升

　　邵大有：商业客观反映城市发展状况和水平

　　钟南狄：城市化进程是商业发展的标志

　　杨伦杰：创新地产 商业兴邦

　　刘炳洪：居住环境的改善加速商业发展的步伐

　　城市的变迁与发展，离不开消费的带动，而作为消费聚集地的商业地产项目，则在城市变迁与发展中，深深地影响着一代又一代的消费者。

　　房地产业走过20余年的阳光历程，在2008年底遭遇“拐点”，许多住宅开发企业悄悄“拐”进了商业地产领域。继而，商业项目和品牌商家共同走入聚光灯前，受到前所未有的广泛关注。虽然零售业还或多或少地受累于金融风暴的影响，但在全国“扩内需保增长”的政策指引下，各地商业营收仍然稳中有升，并保持良好向上的态势。

　　很多人说，经济低迷的形势下商业项目应考虑推迟开业，避开惨烈竞争；也有不同意见认为，只要项目定位准确、经营恰当，抢占市场份额、刺激消费、实现市场扩张不成问题。作为新开业或即将入市的商业项目操盘手，会如何判断市场机会？面对激烈竞争，如何争取更多的资源，从而使商业项目对城市经济的促进作用发挥得更加淋漓尽致？

　　新浪乐居商业地产频道隆重推出“商业改变城市”京城商业地产操盘手系列专访，邀请新上市或即将入市的商业项目一线操盘手，点评城市商业及商圈发展，畅聊项目定位与经营策略。

　　时间：2009年 5 月 15 日 14：00—15：00

　　地点：北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦8层

　　嘉宾：刘炳洪 方恒购物中心总经理

　　以下是本次访谈活动的图文直播：

    主持人：各位新浪的网友，大家下午好！欢迎走进新浪乐居嘉宾聊天室，今天我们请到的嘉宾是方恒购物中心总经理刘炳洪先生。

    刘炳洪：大家下午好。

    主持人：刘总是我们新浪乐居商业地产频道“商业改变城市”系列专访的第五位嘉宾。目前新浪乐居正在做一个活动——“我的城市我的家”全国摄影大赛，通过活动我们收到了1万多张照片，里面也涉及到一些城市地标等商业建筑。商业的发展很自然地就影响着整个城市和居民生活与环境的变化。比如我们小时候看到的只是一些小商店，或者百货大楼，现在越来越多的是大卖场、大型购物中心、特色街区等。可以说，变化非常大。能否请刘总谈一谈您的切身感受？总结一下“商业改变城市”的规律。

    刘炳洪：通过这么多年的发展来看，确实商业对整个城市的变迁起到了很大的作用。但是商业与零售业、百货业还有一个概念上的区别：商业所涉及到的面相对比较宽泛；而真正跟咱们日常生活息息相关的还是应该称作零售业或者百货业。

    针对于我们公司开发的项目来说，我们方恒置业秉承着一个开发理念，就是“建筑人文、恒心以远”。通过这么多年的开发，我们所有的项目在开发之中都是把满足的客户需求作为开发的宗旨。包括设计规划、机电配置、小区的服务配套等，都是以满足未来居住者高质量的居住环境为前提。

    对于“商业改变城市”这个话题，我认为通过近十年的发展，大家在收入水平、居住环境上都有了很大的转变。这时候反映出来的就是我们的生活质量在逐渐地提高。包括大家在日常消费中，对商品品质、服务品质的需求也是越来越高。这样，随之而来的就是居住环境改善的同时，商业及零售业的辐射面越来大、开发速度越快，商业拓展就越快。尤其是大家在居住环境得到改善的时候，我们要求商业要跟上去，主要是为了提升居住环境及满足居民生活的便利性。

    北京这么多年房地产开发速度是比较快的，而且相对来说规模都比较大。这样就需要配套的商业来满足人们日常生活的需要。所以说商业规模及数量的无限制膨胀就会造成巨大的经营压力。针对我们项目周边来说，我觉得在望京这个大居住区，商业数量在呈现无序拓张，实在是有点过度了。

    为什么说过度？望京的规划人口是70万，长年居住是40万，但是现有商业有将近60万平米，人均面积已经达到1.5平米。而且在经营定位上、品牌组织上、经营模式上重置现象比较严重。所以，我认为商业既然改变了城市，那么也要考虑商业的经营问题，作为政府主管部门，我认为在审批时应有一个合理的规划，无序的发展必然造成未来经营的困难。

    人口数量是既定的，消费力也是有限的，商业面积无限制扩大，必然会造成未来激烈市场竞争；在打折促销的同时，必然造成利润的损失，这样，恶性循环下去，使得大家无法达到利益平衡点。虽说人们的消费力每年都有增涨，但毕竟不能每天都下馆子，每天都卖衣服、珠宝吧。

    从我们公司来说，从最早开发普通住宅，到现在的公建，方恒置业还是要把产品做得更加丰富化、多元化。我们在望京这个项目是一个纯商务的综合体。在整个25万平米的综合体之中，有两个酒店，两栋写字楼，一个酒店式公寓以及一个购物中心。在方恒购物中心整体定位上，我们还是要遵从社区商业这个现实，未来，我们会根据社区的实际特点进行相应的规划及调整。
   
    主持人：刘总考虑的是一个很现实的问题。据我们了解，望京是在93年开始规划的一个区域，当时是一个边缘的概念，好象是把它作为城市的边缘地带，满足居住和配套的功能。经过一段时间之后，这边的居民越来越多，形成了一个“睡城”。虽然“睡城”这个名称是一个贬义，但也正是因为这个称谓，使人们开始重视望京区域的商业配套，以至于短短几年的时间，望京的商业项目就拔地而起了。当时方恒拿这块地的时候，应该正好是望京区域缺商业的阶段，当时是怎样看待这个区域的发展前景的？

    刘炳洪：其实我们在定位这个项目的时候我们也经过了充分的论证，包括望京到底有多少人，有多少外来人口，及望京目前已经存在的、即将进入的世界五百强企业及国内国际一些知名企业的实际状况。我们这个项目的整体开发思路可以说是在这个区域来，是一个具有代表性的、标志性的一个项目。

    因为我们这个项目处在大山子路跟机场路的接口处；而且跟西门子、奔驰亚洲总部、卡特彼勒都近在咫尺，所以我们当时在定位这个项目的时候也是为了满足这些中高端白领的需求；同时我们周边的公寓、住宅相对来说价格比较贵，可以说我们这个项目未来的方向是望京的CBD、望京的商务核心区。
   
    主持人：从项目开始规划到后来的开业，方恒购物中心所在区域发生了怎样的变迁？

    刘炳洪：其实望京最早百货是中福百货，是望京的第一个规模性的商业项目，历经六年的发展，到去年方恒购物中心的开业、新世界百货的开业，陆陆续续这么多年望京开发的商业面积已经将近60万。商业企业的发展对望京整个区域的带动确实起到了很大的带动作用。但从面积来说，确实有一些过剩的现象。

    目前，就望京商业的实际状况来说，自经济危机到来后，人们的消费观念确实也发生变化，尤其部分韩国人陆续地回国，也不同程度的影响了商业的发展，就我们方恒购物中心来说，通过我们自身不断调整，虽说开业不到一年，就整体状况来说，我们认为还是达到了我们当初预计的目标。