图为 “商业改变城市”京城商业地产项目操盘手系列专访——锐创国际中心营销总监陆建伟(左)

　　“商业改变城市”京城商业地产操盘手系列专访——

　　陆建伟：商业功能的转变导致城市面貌的提升

　　邵大有：商业客观反映城市发展状况和水平

　　钟南狄：城市化进程是商业发展的标志

　　杨伦杰：创新地产 商业兴邦

　　刘炳洪：居住环境的改善加速商业发展的步伐

　　城市的变迁与发展，离不开消费的带动，而作为消费聚集地的商业地产项目，则在城市变迁与发展中，深深地影响着一代又一代的消费者。

　　房地产业走过20余年的阳光历程，在2008年底遭遇“拐点”，许多住宅开发企业悄悄“拐”进了商业地产领域。继而，商业项目和品牌商家共同走入聚光灯前，受到前所未有的广泛关注。虽然零售业还或多或少地受累于金融风暴的影响，但在全国“扩内需 保增长”的政策指引下，各地商业营收仍然稳中有升，并保持良好向上的态势。

　　很多人说，经济低迷的形势下商业项目应考虑推迟开业，避开惨烈竞争；也有不同意见认为，只要项目定位准确、经营恰当，抢占市场份额、刺激消费、实现市场扩张不成问题。作为新开业或即将入市的商业项目操盘手，会如何判断市场机会？面对激烈竞争，如何争取更多的资源，从而使商业项目对城市经济的促进作用发挥得更加淋漓尽致？

　　新浪乐居商业地产频道隆重推出“商业改变城市”京城商业地产操盘手系列专访，邀请新上市或即将入市的商业项目一线操盘手，点评城市商业及商圈发展，畅聊项目定位与经营策略。

　　时间：2009年 5 月 12 日 14：30—15：30

　　地点：北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦8层

　　嘉宾：陆建伟 锐创国际中心营销总监

　　以下为本次访谈活动的图文直播：

　　主持人：各位新浪的网友，大家下午好！欢迎走进新浪乐居嘉宾聊天室。今天我们请到的嘉宾是锐创国际中心营销总监陆建伟先生。

　　陆建伟：新浪的网友，大家下午好。

　　主持人：今天我们要讨论的话题是“商业改变城市”，这个主题起源于新浪乐居正在大力推进的“我的城市我的家”全国摄影大展活动。这个活动是记录建国60周年、改革开放三十余年、中国房地产业二十多年发展历程中，我国城市居民生活环境的变迁。在这活动中，新浪乐居收到了很多照片，也有很多商业建筑的照片，这些照片见证了中国商个活业地产以及中国城市商业的发展。所以，我们就想以“商业改变城市”作为今天的主题，邀请像陆总这样的商业地产一线操盘手做客新浪乐居嘉宾聊天室，透过这些新的商业项目来看城市和城市商业的变迁。首先，我想请陆总说一说，您对我们今天的主题——“商业改变城市”是怎么理解的。

　　商业功能的转变导致城市面貌的提升

　　陆建伟：说实话，“商业改变城市”这个话题很大。我在来的时候，一边在想这个问题，一边也在看周边的一些变化。商业改变城市，对于北京这种大型城市来讲，首先商业对大中城市本身的功能贡献就很大。作为一个大的城市，首先在商业这一块，它基本上满足了普通老百姓日常生活的需求。商业首先是要满足客户或者老百姓基本生活的基础上，同时随着城市的变迁，包括人均收入水平的提高，然后才会出现更加改进型的或者品质更加高的商业。

　　我记得我小时候的商业，基本就是副食商店这种，买一些油盐酱醋之类的生活必需品。现在随着人均收入水平的提高，包括整个经济的发展，现在的商业除了是满足人们的基本生活需求外，变成了集消费、休闲、娱乐于一体的一个多功能场所。正是因为这种功能的转变，直接导致了整个城市面貌的大的提升。

　　在望京区域，1983年，北京市总体规划才定下来望京是十大边缘集团之一。通过这二十多年的历程演变，望京的整个商业格局已经基本形成。望京区域与商业配套是一个相辅相成的过程。刚开始它是个边缘集团，只是有一些国家指定的大型国企进来开发，当时还是以中低端的住宅项目为主。正是因为这些项目进来之后，居民有了一些基本的生活需要，就做了一些基本的商业配套。

　　随着望京二十年的发展历程，进来的人群素质越来越高，以前的商业就满足不了这些人的基本要求。现在望京以小北河为界，基本上分成了两、北两个大的格局。小北河以南就是以前率先开发的望京，目前这个地区商业发展比较蓬勃，包括有方恒、华堂，包括嘉茂等等。小北河以北以望京商业园区为主，还以企业办公性质为主。所以以前或者现在也造成了河以南、以北的商业分布不是很均匀。

　　我们现在做的项目——锐创国际中心，也是看到了望京目前商业的发展对整个城市的变化。一旦有了商业，交通、市政的配套以及相关的基础设施都要跟进，这样就变成了一个良性的循环。商业促进城市，城市反过来对商业又有一个促进和提升。

　　但是对于望京小北河以北，目前它的大体量的综合商业还不是很多，大家到那边的区域，从车流、人流、销售氛围来看并不像南边的人潮那么汹涌。就因为目前是这样一种状况，我们这个项目才看到了市场的一个空白。因为望京的规划很好，基本上都是世界五百强，而且是以IT、通讯行业为主的企业。所以入住在这里面的员工收入水平包括文化素养都比较高。这些人也需要消费，但是现在望京的现状造成他们出来消费非常不便利。比如现在我在那边办公，出来想买包烟或者买件日常的东西都比较麻烦，还要开车出来。我相信入住在那边的人在这方面也有同样迫切的需求。

　　现在我们锐创集团就看到了这个空白，也看到了望京区域将来的发展。望京北扩工程已经启动，现在望京园区第一期已经拆迁完毕了，而且整体的规划已经完成，今年下半年有些项目就要开工了。此外，公交也即将有大的改善。虽然说望京现在有13号线，有规划的14号线，还有很多公交线路，但是北区公交系统现在还不是很发达。一些大的企业会有自己的班车，但你不能排除有些员工会加班，这样就会造成目前的交通不便利。现在望京的北扩里面又有新的站点规划，而且可以直接进到园区里面。而且在公交系统上也规划了很多新的线路。

　　望京这么多年下来，因为商业入住人群越来越聚集，到目前为止有将近40万的人口，韩国人基本上在9万到10万。人口的聚集，素质的提升，造成了基本的商业慢慢变成了大型的百货商业业态来满足这些人群的基本需求。同时，北区也会随着这样一个步骤，包括商业的增多、品质的提升会对北区产生一个实实在在的促进作用。

　　主持人：刚总陆总的言语之间透露出一个信息：一个区域其实就是一个城市的缩影。对于望京来说，南区是一个传统型的以居住为主导的社区，而北区则是以开发园区为先导的社区。商业的繁荣要依赖辐射人群的密度，您觉得在人气聚集上,北区和南区会有什么不同？

　　陆建伟：可以举个例子。比如像住宅类底商，住宅类底商是很多人居住在里面，表面上看起来感觉更好。但是围绕着住宅的商业会有一个问题，就是白天人可能少，晚上人多，或者周末人比较多，这样可能会带动周边的商业发展。但是对于办公或者工作区域来讲，是相反的。可能白天人流比较聚集，因为他们在这里上班，但是一下班之后晚上又没有人了。这就需要我们去找好一个平衡点。

　　住宅小区方面，望京最高档的住宅项目都在科技园区里，一个是Glass;一个是硅谷公园；这两个是最高端的项目。周边还有一些新建的项目，包括华彩国际也都在这个区域里面。所以说，这个区域里面的商业前景不会比南边次。北边当时整体的规划定了一个基调，包括在人的聚集方面可能存在一些问题。现在随着政府对商业这块的重视，包括望京北扩，大家一方面看到了这个问题；第二个，也是看到了望京地区将来的发展。现在南区表面上看起来很繁华，但是南区现在已经出现了商业供大于求的情况。

　　而北边恰好商业供应不是很大，但是北边的消费能力包括北边规划布局其实比南边好。这个问题可能是个短暂的问题，因为我们这个项目也会有一些客户说我们这边的人流、车流少。我会跟他们说，正是因为这边的车流、人流少，才是个机会。现在感觉北边人不是很多，但这些人不是没需求，他们都在里面待着，不是不想出来，而是周边没有能够吸引他的东西让他出来。我想这是个短暂的过渡，因为望京南区当时也有这样的过渡。我觉得北区是同样的道理。