图为 中弘集团对外合作部总监、中弘时代商业运营公司总经理 邵大有

　　“商业改变城市”京城商业地产操盘手系列专访——

　　陆建伟：商业功能的转变导致城市面貌的提升

　　邵大有：商业客观反映城市发展状况和水平

　　钟南狄：城市化进程是商业发展的标志

　　杨伦杰：创新地产 商业兴邦

　　刘炳洪：居住环境的改善加速商业发展的步伐

　　城市的变迁与发展，离不开消费的带动，而作为消费聚集地的商业地产项目，则在城市变迁与发展中，深深地影响着一代又一代的消费者。

　　房地产业走过20余年的阳光历程，在2008年底遭遇“拐点”，许多住宅开发企业悄悄“拐”进了商业地产领域。继而，商业项目和品牌商家共同走入聚光灯前，受到前所未有的广泛关注。虽然零售业还或多或少地受累于金融风暴的影响，但在全国“扩内需保增长”的政策指引下，各地商业营收仍然稳中有升，并保持良好向上的态势。

　　很多人说，经济低迷的形势下商业项目应考虑推迟开业，避开惨烈竞争；也有不同意见认为，只要项目定位准确、经营恰当，抢占市场份额、刺激消费、实现市场扩张不成问题。作为新开业或即将入市的商业项目操盘手，会如何判断市场机会？面对激烈竞争，如何争取更多的资源，从而使商业项目对城市经济的促进作用发挥得更加淋漓尽致？

　　新浪乐居商业地产频道隆重推出“商业改变城市”京城商业地产操盘手系列专访，邀请新上市或即将入市的商业项目一线操盘手，点评城市商业及商圈发展，畅聊项目定位与经营策略。

　　时间：2009年 5 月 13 日 16：00—17：00

　　地点：北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦8层

　　嘉宾：邵大有 中弘集团对外合作部总监、中弘时代商业运营公司总经理

　　以下为本次访谈活动的图文直播：

　　主持人：各位新浪的网友，大家下午好！欢迎走进新浪乐居嘉宾聊天室，今天我们请到的嘉宾是中弘集团对外合作部总监、中弘时代商业运营公司总经理邵大有先生。

　　邵大有：下午好。

　　主持人：最近由中国房协、中国摄影家协会、《中国国家地理》杂志和新浪网联合主办，新浪乐居独家承办的“我的城市我的家”全国摄影大展活动正在如火如荼地进行，新浪乐居收到了网友上传的上万张照片，其中也有不少的商业建筑。这些照片见证了中国建国60周年、改革开放30余年以及房地产业发展20年来的城市和人民生活变迁。看到这些商业建筑的照片，我们觉得商业在城市发展过程当中的作用太大了。所以邀请一些商业项目的一线操盘手做客新浪乐居嘉宾聊天室，从商业项目的角度看商业对城市的贡献和作用。首先，有请邵总从个人的角度谈谈对“商业改变城市”的理解。

　　邵大有：我觉得你们这个活动特别好，因为商业是一个城市非常重要的一部分，尤其是赶上现在的价值正处在调整阶段。我对商业改变城市的理解，首先商业与城市是互动的。在商业好的时候表现出城市最好的一面；但商业也是在城市不好的时候反映得最快，也会把城市不好的一面反映出来。

　　这个话题，我们要分两个方向去看，因为它是一个载体，是一个平台，是对接人们可以看到的东西和看不到的东西的一个渠道。我觉得这种“商业改变城市”是对的，是客观地反映了城市的发展状况和经济水平。

　　主持人：从您的生活经历来看，比如您小时候看到的一些商铺，到现在的店铺的演化过程，能否给我们描述一下您的感受？

　　邵大有：感触很深。特别是在中国经济转型之后，最集中的反映就是人的生活模式，衣食住行各个方面，可能是大家不容易看到的。但是人们的消费习惯在发展的过程中得到了非常巨大的变化，最主要是因为制度不一样、生活习惯变了，导致对做地产、做商业的有好多的空间。

　　我们原来所谓的低密度时代，也就是平房时代，那时候可能以初级的街边商业为主。那时候的商业还没有纳入到正规的管理体系中，那时候也是以方便作为基础。随着商业进入到建筑领域，百货商店就出现了。百货商店在初期的时候也是以一种渠道形式而产生的，对我们国家来说更多是国企。所以这种百货业也成为国家在彰显产品形态，在把握大家生活习惯中有很大作用。这样并不能反映出大家的消费行为是什么。

　　再到2000年以后，因为百货行业，大家都在同一个水平上，这样的东西多了就导致很多东西要超越目前的经营现状，包括购物中心，多功能的百货，有特色的商业街都出现了。在这个过程中，大家感触最深的是，除了我们买东西的欲望得到了满足；其他的休闲、娱乐，甚至和个人生活密切结合的东西都能够得到满足。应该说它的功能是越来越多元化了。

　　另外，在这种功能变化的基础上，对于建筑形态和模式也逐渐发生了变化。最主要的就是从原来的低到高，现在又变成了低。这种变化是结合了功能和人们消费习惯的变化而变化的。

　　主持人：现在商场又开始扁平化了？

　　邵大有：对。现在大家可能觉得扁平化会更舒服，所以就回到了原来的形态。

　　主持人：这似乎是一个很明显的发展轨迹。以前的商铺比较分散，久而久之这种分散的状态让人们觉得非常不方便，于是就有了大卖场、综合型百货的出现。到现在，大家又觉得过度集中的商业中心有时候也不是太方便，于是社区商业又开始火起来。说到社区型商业，那就不得不提到望京了。咱们的项目也在望京，您觉得在北京望京这个区域与其他的大型社区有什么不同，它应该处于一个什么样的商业地位？

　　邵大有：早期的望京没有居住的概念。当初是基于开发区，逐渐通过商务的开发带动这个区域的发展。因为这个区域从地理位置来看还是非常不错的，它是属于城市和郊区的过渡地段。最早的时候想通过开发区的形态拉动这个区域的发展。后来大家发现在这个过程中住宅的价值很大，导致了在开发区发展初期的时候有很多住宅在这里面生根发芽。

　　这个量是很大的，应该说超出了我们当初的预计。这就造成了在那个集中的时间里很多住宅项目给大家了一个很明显的印象，就是望京变成了一个居住区，实际上它最早是一个开发区，包括以企业办公为主的开发区。再往后，住宅就暴露出很多问题，因为早期的时候规划并没有说这么密集的人口可以做住宅区。所以，它是随着市场的正常竞争而衍生的。

　　从现在来看这个地方虽然和城市接壤，但是相对比较独立。如果望京这个区域可以划分出来，很明显，东边就是五环，西边四环，北边是京承高速，南面是机场高速，它被这种快速路包围着，早期大家就不约而同地把这个区域填满。在这个区域周边的交通放射性不是很强，我们可以很明显地感到从望京很平行地往城内走需要绕行，在望京区域里面是一个自成一体的体系。当然现在区域对外的交通已经打通了。后来好多做商业地产的，包括我们公司也意识到这一点，认为望京是缺商业的。所以后来很果断地做了六佰本这个地。

　　要说望京第一轮是开发区和住宅，第二轮就是商业。从05年到现在的时间里，又造成了一个现象，商业现在似乎也是饱和的。

　　因为这个地区作为城市的过渡地段，它有它的独特性。这种独特性就取决于它辐射的范围并不是特别大。如果它想做级别更高的区域，要做一些区别于城市里的这个商圈。所以，在商业开发过程中，这几个商业都是针对辐射这个区域为主。当时在做六佰本的时候，我们也对商业形态，包括定位都考虑得比较充分。第一，解决区别于现在的百货商场模式，还是想做一个购物中心，更加突出娱乐、休闲。第二，避免做目前常见的百货场的“大盒子”的楼层。

　　主持人：一般说到望京，大家会以小北河为界，把它分为南区和北区。你觉得在经济环境以及居住人群方面，南区和北区真的存在非常明显的差异吗？

　　邵大有：这也是伴随着开发的节奏不一样，发展阶段不一样，南区相对早一些，北区晚一些。可能早期确实存在这种差异。但从现在的发展来看，更多是线性的连贯，已经不再分块了。特别是我们可以看现在的广顺南大街和北大街，原来南边比较重一些，北京比较轻一些。由于它的开发阶段造成了只能影响一时，最后决定它的商业分配还是它的区位性。这条街现在是影响北边和南边最重要的一个区域。现在应该说望京地区的整体感已经很强了。

　　主持人：您觉得咱们 “六佰本”项目辐射的区域和人群有什么特点？

　　邵大有：主要在望京区域内，现在提出要往北扩。这也是发展的一个必然的扩张战略。我们想把它扩展到五环以外，就会连到北苑和天通苑一带。我们现在立足于做望京。但通过其他功能的设置，我们还是想吸引一些城市里的年轻人到我们这个地方消费、娱乐。

　　主持人：刚刚说到项目所处的位置以及它所辐射的人群。六佰本从去年年底开始就在进行一些调整，目前进展如何？

　　邵大有：应该说六佰本还没有正式开业，现在是试营业。现在的调整考虑到三个原因：第一个，就是奥运之后和奥运之前的差别是非常大的，特别是对于望京这种外国人口比较多的，具有鲜明的消费热点的区域，这种调整是必然的。

　　第二，结合经济环境不好，所以品牌店的扩张步伐很慢甚至在停止，国内一些出口也受到了限制。考虑到这些情况我们做了调整。