主持人：很多项目会觉得望京这个区域有一个特点，它是被四条大马路环绕，住在社区里面的人想要出去的时候可能交通上会受到一定的约束，比如他要开车可能要绕高速。也因为如此，很多项目都是把目光定位在社区里面的人群，您觉得有没有可能望京这个项目会辐射到往东或往北的这部分人群？

    刘炳洪：就望京商业的消费人群，目前为止基本还是局限于望京区域内人群的消费。如果大家都根据自身特点做出特色，我认为，其实可以把消费群体拓展到亚运村、酒仙桥，甚至到顺义。就跟东四环的一些项目一样，因为项目有特色、有亮点，他的服务人群已经辐射到了全北京。

    如果今天大家跳出传统模式思维去考虑你的固定消费人群，根据自身项目特点，把你的商业定位为有特色的，别人没有的概念模式，组织具有很强诱惑力的商品，那样的话，可能你的受众人群就会加大。对于望京，比如咱们的宜家家居，你说它局限于望京消费吗？不可能，应该是全市的，甚至它能够辐射到周边城市。

    所以，在商品定位上是值得我们每一个商业从业者深刻地思考的问题，任何一个商业项目都要经过缜密的市场调研之后，才能做规划、做定位、做调整。如果大家都定位于同一客层，都没有特色，竞相地去争抢同样的客户、同样的消费人群，必然使未来的经营陷僵局，造成经营困难。合理的定位，特色化的经营是零售业持续、健康、有序发展的根本。

    主持人：对，把思路打开了，找一个有特色的点，把周边的消费人群给吸引过来，就像刚才您说的酒仙桥，酒仙桥那边的商业配套现在还并不完善，其实它也是一个有潜力的区域。

    刘炳洪：是的。就像上海青浦的奥特莱斯，其实全国各地的人都有可能到那里消费，因为它有特色，它具有一定的影响力。但是这种特色在北京目前还没有。
   
    主持人：方恒购物中心在打造自己特色方面是怎么做的？

    刘炳洪：我们经过前期一段经营后也发现了在经营上的一些缺失，包括我们定位的客层相对来说比较含糊、不够清晰。 未来我们将针对此问题进行合理的规划及调整。   

    主持人：从去年开业到现在的运营情况，能不能透露一下？

    刘炳洪：通过不到一年时间的运营，基本上达到了我们前期的既定目标。因为商业本身需要一个培育周期，这就要看你的培育周期长还是短。无论作为一个运营商或者开发商，盈利是所有人的目标，但是，如果太急于求成或急功近利的话，势必会造成只顾眼前，不想未来，那样将会给整个项目的发展造成致命的伤害。

    我们公司作为一个开发商所属的全资子公司来讲，母公司在商业运营上给予了大力度扶植，充分地做好了长期持有、培育及持久经营的思想准备。所以，在我们母公司的大力支持下方恒购物中心一直处于良性的发展状态。
   
    主持人：目前望京可以划分为南区和北区，可能南区引入的商业比较早，北区属于开发区。目前来说，南区的项目更多，包括刚刚您提到的百货业态竞争是很激烈的。像新世界这种大型的百货公司，像华堂也在那边扎堆；而且大型超市也有两家以上，在那一片区域里面存在那么多相当于重复定位的一种业态。方恒购物中心在业态方面是怎样布局的？有没有跟这些品牌不同的地方？

    刘炳洪：望京分为南区和北区，其实这就是开发时间长和短的问题。以前开发的可能只是一些老的地区，当地的居民就地搬迁。目前我们是靠近南区，北区是靠近南湖那一带。在我们这个区域，商品房、公寓、写字楼是最多的，同时也是性价比最高的。

    所以，我们经过深入调研以后，包括我们在前期开业之前也是对望京区所有的商业、所有的经营业态都进行了分析。我们后期也预想到了新世界的进入和它未来的定位，我们还分析了华堂的定位、华联的定位。根据这几个商场的结构，我们确定了自己的经营主线。我们从一开始定位到现在，一直秉承着一个经营主线，就是以餐饮、娱乐来带动百货的发展思路。

    通过不到一年的运营，确实也遇到过客层上的断档问题，包括今天消费者来到俏江南、唐宫，可能不一定会直接到下面去购物。但是我们发现这个问题以后，在未来商品调整上已经开始要把两个客层更好地结合起来。解决餐饮和百货中间的断层，是我们未来调整的一个重要方向。

    为什么我们要把餐饮和娱乐作为我们未来的主线呢？因为望京区确实好的餐饮不多，好的娱乐也不多。但是望京的消费力足够，所以我们在前期就看到了未来的餐饮娱乐在消费上的持久性和长期性以及它未来的可发展性。

    所以，我们在整体定位的时候把这个作为我们未来发展的主线；而且它能够带动相关的消费群体来直接消费百货的一些商品。包括我们正在装修中的KTV，还有一个餐吧。我们正在全面策划高端餐饮和百货消费的联动效应方案。
   
    主持人：之前有专家提到，望京这个区域有一个明显的人群特征，就是它的家庭氛围还是比较浓烈的，就是以家庭为单元的消费潜力是比较大的。我突然想到金源，像金源现在就是以家庭消费为主导的一个消费模式。您觉得在望京，方恒购物中心有没有考虑到以家庭主导型消费来作为项目一个比较大的亮点？

    刘炳洪：其实现在我们在商品的结构调整上也充分考虑到了家庭消费的潜力。比如说我们卡酷这个品牌的引进，考虑到了一个孩子带两个大人、带四个大人，甚至带六个大人，通过这个卖点吸引家庭连带式的消费。同时，我们这次在设计KTV的时候，也是借鉴了社区KTV的想法。因为大家以前做KTV，不会考虑到家庭娱乐的概念。这次我们的KTV要求商户里面要有家庭式的包房，以及具备家庭聚会功能的温馨包房，爷爷奶奶、儿孙都可以到我们这个包房里去PK，而且是一种很健康、很温馨的感觉。所以，我们在未来的商户调整上也把家庭的连带式消费作为我们考虑的方向。
   
    主持人：其实家庭型消费是一个很大的市场。

    刘炳洪：对。
   
    主持人：现在经济不太景气，我们做媒体也接触到一些消息，比如零售业态，包括服装、百货、大卖场都受到了比较大的冲击，可能餐饮业态除外。方恒购物中心接触的这些商家当中，有没有明显感觉到他们的压力？作为业主，有没有跟商家一起采取一些措施来应对这种压力？

    刘炳洪：其实在经济形势不好的情况下，我看了一些报道，觉得消费并没有萎缩，萎缩只是相对于个别行业而言。我一直认为零售品牌商的拓展受经济危机的影响相对不大，只是我们怎样看待而已，之所以叫“危机”我认为这中间既有危险也有机遇。目前国外很多品牌拓展还是满强烈的，而且大家都想借用这个时机来进入中国，中国人口多，市场大，机会相对也大。通过知名品牌的想法，就看到了国际品牌公司的眼光、市场拓展能力及公司的实力。对于一些投资商来讲，可能觉得这个时间不适于投资；但是反过来讲，只有这个时候你才会有机会，等到市场都好了，那投资成本还加大了呢，你只有这个时候你进入才可能拿到一个最优惠的条件。

    我们通过这么长时间的运营，尤其是经济危机到来以后，我们觉得对餐饮业的影响并不是特别大。对百货业来说，大家这时候多做一些促销，多给消费者一些实惠，保住营业额还是没有问题的，其实对整体经营还没有大的冲击。

    主持人：就是利润空间稍微有一点压缩？

    刘炳洪：利润空间虽然有一定的压缩，但要看你怎么样面对这个事情。如果一味的追求利润，不顾市场状况，那你就会连最基本的生存都保不住，这个时候，我认为大家都应该保持一颗平常心，就可以了。    

    主持人：消费者对促销活动有什么反应？

    刘炳洪：其实消费者目前对消费信心指数还是很强的。我们通过平时的观察包括周六日的观察，我们的唐宫海鲜一个星期要有三四天的时间是在排队，这就足可以证明证明大家的消费信心还是没减，大家兜里还是有钱的。这时候大家要想把营业额还要做上去，要开拓思路，努力想办法，而不是坐等。其实这也跟政府的想法是一样的，就是要扩大内需。我们目前的工作就是，怎么组织适销对路的商品，充分的要把百姓的这种潜力深深地挖出来。

    主持人：这个应该是没问题的，北京还是比较有潜力的。最后一个问题，回到我们这个主题“商业改变城市”，您对方恒购物中心的预期是什么？希望它给望京区域带来什么样的价值？

    刘炳洪：我认为只要坚定自己的产品定位，树立信心，坚定信念，打造一个未来经得起市场考验的、引领消费潮流的、被消费者认可的购物中心是没有问题的。尤其是在望京区域我坚信我们会成功，我们通过努力一定会给望京区的消费者甚至更广泛的周边消费者带来新的消费观念、消费潮流及消费激情。
   
    主持人：感谢刘总。也祝愿望京区域的消费市场做得越来越红火。