城市的变迁与发展，离不开消费的带动，而作为消费聚集地的商业地产项目，则在城市变迁与发展中，深深地影响着一代又一代的消费者。

　　房地产业走过20余年的阳光历程，在2008年底遭遇“拐点”，许多住宅开发企业悄悄“拐”进了商业地产领域。继而，商业项目和品牌商家共同走入聚光灯前，受到前所未有的广泛关注。虽然零售业还或多或少地受累于金融风暴的影响，但在全国“扩内需 保增长”的政策指引下，各地商业营收仍然稳中有升，并保持良好向上的态势。

　　很多人说，经济低迷的形势下商业项目应考虑推迟开业，避开惨烈竞争；也有不同意见认为，只要项目定位准确、经营恰当，抢占市场份额、刺激消费、实现市场扩张不成问题。作为已入市的商业项目操盘手，您如何判断市场机会？面对激烈竞争，如何争取更多的资源，从而使商业项目对城市经济的促进作用发挥得更加淋漓尽致？

　　时间：2009年6月9日下午15：30

　　地点：北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦8层

　　嘉宾：北大纵横管理咨询有限公司房地产中心合伙人 闵昱

    以下是本次访谈的精彩实录：

　　主持人：各位新浪的网友，大家下午好！很高兴大家能够关注我们新浪乐居商业地产频道，今天我们访谈的话题是“商业改变城市”。今天邀请到的是北大纵横管理咨询有限公司房地产中心合伙人闵昱，闵总，您好！

　　闵昱：你好！

　　主持人：相信听到北大纵横管理咨询有限公司这个名字的网友也会非常感兴趣，毕竟北大是中国知名的学府，所以想先请闵总给我们介绍一下，同时也聊一聊咱们公司给商业地产项目都提供怎样的服务？

　　闵昱：网友朋友们，大家好！北大纵横，一般了解管理的人都应该知道，我们成立于1996年。我们的愿景是成为中国最受尊重的管理型公司。定位是中国管理咨询先行者和领导者。

　　我们公司从业务上来讲是一种综合性和专业化相结合的管理公司。为什么这样讲？所谓综合性，我们这个公司内部专业分得很多，比较全。从种类上分有战略管理咨询、有组织结构、业务流程、人力资源、有营销和品牌管理，有财务管理咨询，还有IT管理咨询，文化管理咨询等。

　　从专业上也分了很多专业，比如像我们房地产中心，还有像物流供应链管理中心、能源中心这样一系列中心。为什么我们要定位于专业性和综合性相结合？因为中国的管理是比较负责，讲究综合性的管理，而在国际上的管理公司可能分得很细。

　　但在中国，单单就某一个点去做咨询很难做。因为中国企业成立的时间比较晚，而且基本上是综合性的问题。但在西方发达国家，他们的企业有几百年的历史，他们的管理体系非常成熟。在这点上，你可以就他们的某一个小点，比如人力资源中的人力素质模型上对其进行咨询。但中国企业，由于成立的时间比较晚，还没有达到这样的阶段。

　　从这点来讲，我们咨询师不仅仅是某一个行业的专家，而且他应该是一个综合的杂家。他必须要懂我们的组织结构，我们的企业文化，我们的营销。但什么都懂又会有一个问题，就会不专。在这种情况下，你如果对各个方面不懂，就会产生一个误区，就会只见到森林而见不到树木。在这种情况下既需要我们的咨询师是一个全面的人，又要求他在某一个相对细分的市场上比较专业。

　　这是房地产中心的由来。在成立房地产中心之前，我几乎在所有的咨询行业都做过。

　　主持人：就是有着丰富的实战经验？

　　闵昱：实战经验是一方面。我以前也做过企业经理人，也做过开发商老总。我们做管理咨询，要求我们必须要有理论的功底，也要有实战经验。就是要求我们必须在大中型企业担任过中层、高层的管理职位。再加上我们的专业理论基础，这样才能够帮助企业真正实现它的发展。

　　商业与城市的核心纽带是人

　　主持人：您应该接触过很多商业项目，关于“商业改变城市”，包括商业跟城市的关系，以及商业在城市发展中的作用，相信您有自己的感悟。

　　闵昱：可以说房地产和商业地产还是有一定差别的，而且这个差别不小。商业地产是中国特有的概念，在国外没有这个概念。在中国，经过这么多年的发展有了这样一个行业，而且这方面发展得也比较好。

　　对于“商业改变城市”，我是这样看的。用“商业改变城市”这种说法容易让人感觉商业和城市是有因果关系的。坦率说我是不太同意这种连接的，商业和城市之间不应该是因果关系，应该是一个相互联系的关系。他们的联络核心点是人，因为人的存在，人有交易的需求才形成了商业。因为人居住在这样一个城市里面，才形成这样一个城市。

　　商业和城市都是为人服务的。有了人以后，我们的商业是通过不同的方式来满足人的需求，形成的是各种各样的商业模式。而城市和商业相互之间也有一定的关系。我们的商业在满足人们需求的过程中，它对我们城市也有很多的改善。

　　比如说商业网点，商业聚集地对城市氛围有很好的促进作用。这是商业对城市的影响。

　　那么我们的城市对商业肯定也有影响。比如我们在郊区这以前没有很好的基础设施，但当我们修好了很好的基础设施，这个地方就可能有了商业。可以说两者是互相的关系，不是谁改变谁的关系。

　　主持人：我很赞同刚才您说的，无论是商业还是城市，它的纽带其实是人，都是为人服务的。那您觉得人的消费习惯和消费行为在商业发展中会起到什么样的作用？

　　闵昱：应该说人的习惯或者人的消费规律对商业起到了决定性的作用；而且它对整个城市的改变也起到一些作用。因为商业和城市都是为人服务的。大家知道以前的商业就是百货大楼，现在我们的选择非常多。

　　比如我买电器可以到专门的电器连锁店；我们买手表可以到专门的奢侈品连锁店；我们买婚纱可以到专门的婚纱店；我们买建材有大型的建材超市。但是以前没有这种专业化程度。

　　在这种情况下，我们看出商业改变了很多，但是这种改变都是应人的需求而做的一些改变。因为人在经济发展过程中，他的需求会慢慢地多样化，慢慢地对某一个产品会要求它有各种各样的选择。我为了买一个电器我会看很多种电器，这样一个商品就可能形成一个非常大的业态。以前在商场里面就是那么几件，没有这么多的选择，那时候也是由于人的需求没有富裕到一定程度，或者社会发展没有到一定程度。总结起来，从以前的百货公司到现在这种分工的商业形态，都是因为人的发展、人的需求在改变着这种商业形态。

　　主持人：您的意思是是人的消费心理或者消费规律促成了业态的改变？

　　闵昱：对，我们的所有消费都要研究这种业态。

　　主持人：刚才您提到，在商业发展中人的消费行为可能会起到决定性的作用。除去这个因素，有没有其他的因素会影响到商业的发展？

　　闵昱：实际上我们刚才说的“人”，就是指企业的客户。我们讲“客户就是上帝”。从商业地产企业角度来讲可能会更加清晰一些。对“人”这个概念我们再具体一点，就是消费我的商业产品的这些客户，这是核心。

　　另外，就是竞争者。每一个行业都要有竞争者，如果没有竞争者就会出现一潭死水。正因为有了竞争者他们才会想着怎么样去满足消费者的需求。所以我们应该感谢这些商业竞争者。商业竞争者的出现实际上把我们的客户或者人变成真正的商品。以前因为没有竞争者，客户不是上帝，客户实际上是他的一个棋子。在商业这种环境下形成了竞争的环境，我觉得这也是非常重要的因素。

　　第二，我想这跟我们的城市有关系。比如我们城市的道路。城市的发展，城市的道路，城市的建设都会对我们的商业发展起到很好的促进作用。以前可能只有一个商业聚集地。现在城市大了，不仅仅是一个商业，可能有很多商业中心。而且现在有一种商业业态，更方便消费者，方便居民消费。

　　主持人：您说的是社区商业吗？

　　闵昱：这个定义不好下，但它肯定包括社区商业。我的概念是，核心点就是方便我们的消费者，方便我们消费者的概念有几种。第一种就是社区服务；还有一种，现在越来越受到大家的关注，就是网络购物。这种网络购物会让你感到非常方便，而且非常低廉。又方便又低廉为什么我们不去做？在这种情况下，可能像以前在商业中心里大家必须要亲自去，这种趋势会改变。所以我们的企业一定要关注这个变化，这个变化如果你不关注，可能我们企业经过一段时间衰退了，不知道是什么原因。如果你关注到它我们就会先人一步。

　　主持人：刚才您说的这种网络商场，实际上体现了网络科技在商业发展中的一个新的改变？

　　闵昱：对。比如大中、国美等一些电器店。上次我去一家企业想买一个音响，我去了以后看到价格是2600多，准备要买，由于一些原因没买上。回来之后我查了一下网络商场，上面同样的产品，同样的型号，同样的品牌是1600，而它的保修时间是一年。通过这点差别，我想会让非常多的人抛弃这种现有电器店。这个影响是非常大的。

　　主持人：其实这个话题上次我们也讨论过，互联网发展在中国商业发展中会造成新一轮的变革，但是实体店和网店之间还会存在一个直观和非直观的区别。刚才您在谈影响商业的几个变化因素中，提到了一个城市规划。比如现在CBD东扩3平方公里，像这样一个新政策的出台会对这个区域的商业造成什么影响呢？

　　闵昱：大家在讨论这个问题的时候一定不要用原来的思路来讨论。在当前这种聚集效益还是很明显的，但是今后会越来越弱化。大家要清醒地认识到这点。在当下一定时间内，我们可以看到这种聚集效应对商业的影响力，但是这种聚集效应会越来越弱。如果你还是按照原来的思路会造成很大的损失。

　　主持人：一定要注意时代的变迁。

　　闵昱：对。