“商业改变城市” 京城商业地产操盘手系列专访——

　　城市的变迁与发展，离不开消费的带动，而作为消费聚集地的商业地产项目，则在城市变迁与发展中，深深地影响着一代又一代的消费者。

　　房地产业走过20余年的阳光历程，在2008年底遭遇“拐点”，许多住宅开发企业悄悄“拐”进了商业地产领域。继而，商业项目和品牌商家共同走入聚光灯前，受到前所未有的广泛关注。虽然零售业还或多或少地受累于金融风暴的影响，但在全国“扩内需 保增长”的政策指引下，各地商业营收仍然稳中有升，并保持良好向上的态势。

　　很多人说，经济低迷的形势下商业项目应考虑推迟开业，避开惨烈竞争；也有不同意见认为，只要项目定位准确、经营恰当，抢占市场份额、刺激消费、实现市场扩张不成问题。作为已入市的商业项目操盘手，您如何判断市场机会？面对激烈竞争，如何争取更多的资源，从而使商业项目对城市经济的促进作用发挥得更加淋漓尽致？

　　时间：2009年5月27日下午15：00

　　地点：北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦8层

　　嘉宾：龙德置地有限公司董事总经理 王杰

　　以下是本次采访的精彩图文：

　　主持人：各位新浪的网友大家好，欢迎大家关注我们本期的嘉宾聊天，今天来到我们这里作客的嘉宾是龙德置地有限公司董事总经理王杰先生，您好！

　　王杰：主持人好，各位网友好。

图为龙德置地有限公司董事总经理 王杰

　　主持人：今天我们聊的主题是商业改变城市。关注新浪网的网友都知道新浪网正在举办的“我的城市我的家”全国摄影大赛，这个“我的城市我的家”不仅涵盖住宅，更涵盖商业配套、购物中心，伴随着我们生活中的一些改变。关于这个话题，首先想请王总结合您的开发经验，谈谈您对“商业改变城市”的理解。

　　王杰：这个话题是比较大的话题，从我2003年做商业地产开发以来，确实充分体会到了商业对城市的改变，对居民生活质量的提高和对城市设施的不断完善起了很大的作用，以立水桥这个区域来说，这个地方是以天通苑小区为代表，是一个经济适用房社区，十年前这个地方大部分还是农田，交通及其他市政设施非常不完善，老百姓生活非常不方便，当时2650块钱一平米的房子，很多人还是买不起的状态，现在的房价已经八九千了。

　　十年多的变化，立水桥区域从原来的农田变成了新兴城市，这个新兴城市由于大量住宅的建设，可以说各种楼盘如雨后春笋般不断的兴起，但是各种市政配套设施，如：教育、医疗、商业等还远远落后于城市的发展，使得天通苑和回龙观被人们称之为睡城，下班、放学之后除了睡觉以外其他的娱乐消费都要进城，所以相当不方便。

　　随着奥运会的开幕，之前的大型基础设施的投入，尤其是城铁13号线、5号线，还有立汤路、北苑路等开通使这里的人流出入方便性发生了很大的变化。

　　在龙德广场之前，当时的商业就是底商和街铺，老百姓在这里仅仅可以满足一些油盐酱醋茶的基本需求，如果要提高自己的生活品质，只能进城。

　　随着龙德广场的开业，我们已经把高档的生活品质送到了以立水桥为中心的老百姓的家门口，龙德广场现在火爆的经营状态也可以说明这一点，确实以龙德广场为代表的商业，改变了立水桥地区的城市面貌，改变了这个地区的老百姓的生活品质，降低了老百姓为提高生活品质而带来的时间成本。

　　主持人：王总是以自己切身的经历和开发的项目谈到了商业对城市面貌的改变。在龙德广场开业之前，立水桥商圈可能商业配套是极度匮乏的，在开业之后，以及这段时间的经营情况来看，龙德广场在立水桥商圈发展过程中扮演着什么样的角色？

　　王杰：在龙德广场开业之前，立水桥地区还没有形成商圈，随着龙德广场的开业，这个商圈才逐渐建立起来，应该说龙德广场在这里起到商圈的核心作用和龙头作用，在龙德广场开业之前，这里没有大型的超市、百货，没有国际500强，像家乐福、百安居、屈臣氏，迪卡侬、星巴克等外国的品牌引进。应该说龙德广场来了之后，核心的作用就建立了，商圈就形成了，以龙德广场为中心的周边的商业也繁荣起来了。

　　龙德广场是多赢工程

　　主持人：相当于我们龙德广场的确立带动了这一片的商业氛围，您觉得在这个相对来说商业氛围比较贫瘠的时候，龙德广场怎么会选择这个地方呢？

　　王杰：当时开发这个地区之前，也是做了大量的市场调研，也是了解了该地区的远期规划，进行了这个地方未来的常驻有效人口的调查。决策这个项目的时候，作为我们公司的董事会也是高瞻远瞩，对这个项目的定位应该说是非常胆大和有魄力的。今天欣欣向荣的结果充分证明了当时做这个商业定位是非常正确的，成果充分证明，这个项目是三大工程：

　　1、税收工程，不同于普通的房地产开发，一起卖完了，一次性交齐各项税费就完了，龙德广场是自己持有物业，长期进行出租、商家在这里日常经营，每年的经营额最少也达43亿人民币。由此产生的税收，国税和地税大概高于2.3亿/年；

　　2、就业工程，不论是商业管理人员、还是经营人员、货物配送人员，龙德广场可以解决1.2万个就业岗位；

　　3、形象工程，大家知道原来这里是北京的一个粮仓，现在已经变成了昌平区的南桥头堡工程，这个不仅取决于建筑的立面和外观，更重要的是改变了当地人民的生活理念，提高了当地人民的生活水准，这个环境的改善是更具内涵意义。

　　龙德广场的建立，可以从各方面来说，是一个多赢的工程，政府赢，开发商赢，经营者赢，投资者赢，消费者赢。

　　主持人：刚才说到项目的定位，入驻这个区域的时候肯定对这个区域的人群消费习惯进行了分析，您觉得这个区域的人群消费有什么样的特点？

　　王杰：深圳是新兴的移民城市，像以立水桥为中心的天通苑，北苑家园，也就是五环以外的新城，也应该是新兴的移民城市，这个城市的特点就是各种观念都比较超前，消费观念、生活理念，都是比较大胆的，虽然说天通苑和回龙观是经济适用房，但是在当时的经济适用房购买人的条件不像现在要求这么严，要求家庭收入比较必须低于某一个限度才可以购买，而那个时候是放开的，只要你有钱，你排上号就可以买到那里的房子，可以这么说，当时买那里的房子有很多明人、富人，现在里面开宝马、奔驰这样的业主还是不少的。

　　从这个角度来说，虽然是经济适用房，但是购买力是不低的，从我们龙德广场的经营状态也可以看出来，像翠微百货一楼同仁堂药店，卖的全部是高档的补品，最好销售，像翠微百货在一楼卖的玉石，最贵、最好的是卖的最快的，所以当地的消费能力是相当强的。

　　主持人：从品牌货柜上的物品就可以看出购买力？

　　王杰：对，像我们招商的过程中，我们从商业地产运作的规律里面可以摸索到，像星巴克、屈臣氏这样高档的品牌商家，除了商务区是不进大型社区的。他们经常在国贸、东方广场，这样的大型酒店下面，为什么进入龙德广场，就是看重了这个地方的高档的消费能力，像星巴克的咖啡和冰淇淋都是非常贵的，他们在这里设店就是看重了这里的商机，也说明了我们这里的消费能力是相当高的。

　　主持人：我们开业以来经营的情况怎么样？

　　王杰：应该是相当不错的，以家乐福为例子，家乐福在我们这里租的店，按规模来说，是北京地区第二大规模的店，按开业的顺序来说是北京第八家店，全国一百零一家店，租了我们两万八千平米，其中一半是自己的大卖场，07年8月16日星期四开业，当天来了将近七万人次，当天的销售额是238万，我光说数字大家不敏感，我在给大家具体分析一下，238万的当天的销售额是一种什么状态完成的？所有的购物筐都没有了，很多的货架上的货物都没有了。结账排起了长队，有人等不急最终弃篮、弃车而去，这是开业的当天任何一个场子都不可能做的很娴熟，所有的职工都是新的，配货、运输通道都是新的，随着他们不断的完善，今年5.1的时候，这个大卖场每天的销售额可以达到350-400万。

　　如果用他们自己掌握的数据，每天每平米的销售额超过了50块钱，就度过了培育期，就像一个树移植有一个培育、养生期，对家乐福来说，超过50块钱等于度过了培育期，从前130天的经营状态来说，每天每平米的销售额合64元，对于家乐福来说，没有培育期。

　　主持人：相当于直接进入了成熟期。

　　王杰：像迪卡侬、特力屋他们在前期都是犹豫不决，但是看到了家乐福的经营状态马上跟我们签约，翠微百货在家乐福开业不到两周的时候，他们董事会决定在龙德广场再扩增一层。达到了现在的三万九千平米。所以龙德广场目前的商气极浓厚。

　　主持人：听说龙德广场没有找商业代理公司，都是自己招商的？

　　王杰：我们找了华夏柏欣作为我们的商业代理公司，毕竟商业代理供公司具有较强的招商理念、丰富的操作经验以及开发商所不及的商户资源，他们在招商定位、业态组合、商户落位、品牌圈定、租金测算、招商流程等方面都十分专业，因此我们动用了他们智囊团的大脑，但是在招商过程中，就不一定了，我们还是充分发挥了我们团队的战斗能力，招商是非常历练和磨炼人的一种过程。

　　主持人：扬长补短了，目前看来是非常成功的。

　　王杰：应该是。

　　主持人：应该说龙德广场的入住带来了整个商圈的氛围，也有一些新的项目进入，我们有压力吗？

　　王杰：只有引进竞争，才能引进活力，如果没有竞争和活力老百姓就不会得到实惠，龙德广场的竞争已经产生了，以前为本地老百姓做过很好的服务，起过很好作用的其他的场子已经开始萎缩了，因为他们没有办法跟家乐福比，翠微百货争，自然要进行调整，调整的过程是必需的，包括龙德广场本身的业态，随着经营不断的完善，自己也要有一个不断的调整和完善、提高的过程。

　　主持人：我们下一步有没有调整的计划？

　　王杰：现在是这样的，也是在不断的引进新的品牌，抗风险能力强，品牌知名度高，老百姓比较信任的，我们认为经营能力不强，老百姓认知度相对低的品牌我们也在淘汰。

　　主持人：可以透露一下我们下一步有什么大的动作吗？

　　王杰：没有什么大动作。其实作为我们龙德广场，我们开发商对于引进各家的商家，我们要保证人家稳定的经营，提供好服务，做好管理，刚才说了内部品牌厂家给他的技术支持和一些商业经营理念方面的支持，这是我们的主要工作。有一些厂家、品牌、店家可能做不起了，因为受国际形势的影响，受自己经营理念的影响，受自己资金链的影响，各种因素，其中一种因素就可能置于他死地，我们就必须对他们进行调整。