“商业改变城市”京城商业地产操盘手系列专访——

　　陆建伟：商业功能的转变导致城市面貌的提升

　　邵大有：商业客观反映城市发展状况和水平

　　钟南狄：城市化进程是商业发展的标志

　　杨伦杰：创新地产 商业兴邦

　　刘炳洪：居住环境的改善加速商业发展的步伐

    蔡扬：城市不能缺乏典型商业中心

　　城市的变迁与发展，离不开消费的带动，而作为消费聚集地的商业地产项目，则在城市变迁与发展中，深深地影响着一代又一代的消费者。

　　房地产业走过20余年的阳光历程，在2008年底遭遇“拐点”，许多住宅开发企业悄悄“拐”进了商业地产领域。继而，商业项目和品牌商家共同走入聚光灯前，受到前所未有的广泛关注。虽然零售业还或多或少地受累于金融风暴的影响，但在全国“扩内需保增长”的政策指引下，各地商业营收仍然稳中有升，并保持良好向上的态势。

　　很多人说，经济低迷的形势下商业项目应考虑推迟开业，避开惨烈竞争；也有不同意见认为，只要项目定位准确、经营恰当，抢占市场份额、刺激消费、实现市场扩张不成问题。作为新开业或即将入市的商业项目操盘手，会如何判断市场机会？面对激烈竞争，如何争取更多的资源，从而使商业项目对城市经济的促进作用发挥得更加淋漓尽致？

　　新浪乐居商业地产频道隆重推出“商业改变城市”京城商业地产操盘手系列专访，邀请新上市或即将入市的商业项目一线操盘手，点评城市商业及商圈发展，畅聊项目定位与经营策略。

　　时间：2009年5月20日

　　地点：北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦 (论坛 相册 户型)8层

　　嘉宾：蔡扬 北京协成房地产经纪公司销售总监

　　以下是本次访谈活动的图文直播：

　　主持人：各位新浪的网友，大家上午好！欢迎走进新浪乐居嘉宾聊天室，本期“商业改变城市”系列访谈，我们请到的嘉宾是协成经纪销售总监蔡扬先生，您好！

　　蔡扬：你好！

　　主持人：之所以选择“商业改变城市”这样一个话题来做，也是受到我们新浪乐居近期一个活动的启发。不知道蔡总有没有关注，新浪乐居联合中国房协和摄影家协会，举办了一个“我的城市我的家”这样一个摄影大展。蔡总是不是摄影爱好者？

　　蔡扬：虽然不爱好摄影，但还是比较关注新浪的，我也看到了这个活动。

　　主持人：谢谢。其实这个摄影大展目前网友的反应非常热烈，刚好今年是建国60周年，大家也是通过这样一种形式来为国庆献礼。今天早上我看到上传图片总数，已经达到了26428幅，可能就在我们聊天的时候，又有新的照片被上传。在这么多的照片里面，我们发现有大量的商业建筑照片，尤其是参加“最酷城市天际线”这个组别的网友，很多都选择拍摄城市中心的商业建筑群。那么蔡总接触的商业项目也比较多了，包括现在正在操作的大成时代中心 (论坛 相册 户型 样板间)，针对这个项目，再结合个人体会，谈一下您对“商业改变城市”这一话题的理解？

　　蔡扬：我觉得商业是一个城市最重要的组成部分，它和城市是不可分割的。包括一个区域，如果这个区域没有一个很实在或者很典型的区域，这个区域就往往是被容易忽视的。它只有住宅，那它就是一个睡城，缺乏生机，就无所谓发展或者发展相对滞缓。我们正是针对西部区域缺少一个典型的商业中心才来考虑这个项目的。因为整个西四环不同于东四环，还是属于比较有底蕴的一个区域，相对于东区来说可能更大气一些。我们说东富西贵，“富”给人的感觉可能更浮于闹市，富可一夜暴富，但是这种“贵气”，绝对是有历史的文脉在里面的。所以我们做大成时代中心考虑到区域特征和客群的特征，致力于把它打造成一个品质的商业中心。

　　关于“商业改变城市”这个主题，我想商业对城市的改变应该分两点。首先是视觉上，商业建筑的时尚和华丽，给城市添加了亮色。比如我们这个项目，它的标高已经达到了100米，接近整个西四环规划中的最高线，这是高度上的一个突破，再从它的建筑形态来讲，也是非常特殊的，有德国简约时尚的味道，所以首先它对整个城市的面貌有改观；同时，做为一个商业，它对城市的功能区也有改变，西四环缺少这样一个聚合性的商业中心，大成时代中心正在为改变这一点而努力。

　　一个优秀的商业项目能够成为一个城市的亮点，使这个城市越来越漂亮，功能越来越完善，城市有理由选择商业引领时代的发展。

　　主持人：随着时代的进步，商业发展了，人们的消费行为也在发生着改变，而不同区域人群的消费行为，也或多或少有差别。您觉得大成时代中心所在的西四环，这个区域及区域内居民消费有哪些特点？

　　蔡扬：西四环是一个比较特殊的区域，它是一个比较传统的老城区，现在还没有真正形成一个商圈，也就是我之前说的，因为它缺乏典型的商业中心。周围的品质商业中心几乎就没有，人们购物只能向北或者向南，比如到公主坟或金融街去消费，指向性比较强。这是这个区域的特点，缺少一个有品位的商业中心，没有形成商圈。

　　但是这个区域居民的消费能力还是很被认可的，我们项目针对本区域的消费者，针对性比较强。从消费能力上来讲，这个区域的人群相对收入比较稳定，我们就是看重了这种稳定性和收入的中高端性来打造这个项目的。它不同于东区，东区的整个特点是比较活泼、比较炫，比较浮躁，所以它面对的消费客群就比较普遍，可能从年龄小到年龄大的，包括外来的一些游客。我们这个项目就针对居住在西四环区域的客群，是针对本区域的原住居民，或者生活在这个区域的居民。这部分客群的指向性比较强。

　　主持人：根据这种定位，我们的业态是怎么组合的呢？

　　蔡扬：我们这边的业态暂时在规划中，应该是主力店加品牌店，它注重的是一种品质。目前项目的整体建筑已经封顶，内部装修逐步在开始。现在已经有主力店跟我们在协商运作，主力店是没有问题的。今年年底或明年年初就会和大家见面。

　　主持人：主力店品牌能不能透露一下？

　　蔡扬：应该是乐购。还有一家也在接触。

　　主持人：为什么选乐购呢？它有什么特点跟咱们的项目定位刚好吻和？

　　蔡扬：乐购这个品牌，首先它的人气比较旺。大家听到乐购这个品牌都会比较信任，习惯消费人群是很多的，然后它的风格还是比较时尚和大众化的，接受人群比较广。所以我们选择了这个项目。