主持人：刚才我到售楼处的时候第一眼看到的是上东中环商业广场，其次看到的才是阳光上东的售楼处，可能现在上东中环商业广场比较抢眼球。一般在社区的商业配套的开发中，大家可能用社区底商，它可能它的案名会沿用住宅的名字，而咱们就是相当于另辟蹊径，起了一个比较新鲜的名字，当时是怎么想的？是想把它打造成一个什么样的街区？

主持人与嘉宾合影

　　王雷：这个当时没有刻意地去想我一定要实现一个商业的概念，因为阳光上东我刚才也说了，是一个国际化氛围最好的一个社区。你看我们这个社区可能分成了十个组团，由六个国家的设计师来进行设计，每一个组团我们都体现了一个国家的风格，最终用什么来实现对于这种风格的聚集甚至是过渡，我们只能在这个地方做一个环形的商业广场。一个是突出我们中间的效应，因为这毕竟离了一条路，更多的是我们想对于商业配套、对于大家的一个需求实现一个，像那边是美式、这边是德式，它应该有一个过渡，不能很硬地说这边是这样一个建筑风格、那边是这样一个建筑风格，它一定是有过渡，我们最终是想利用一个环形的走廊来实现这种过渡，倒是没有刻意地去想一定要打造一个商业，可能慢慢随着社区的不断完善，随着大家生活水平的不断提高，包括我们的一时也在不断地往前走，最后我们可能进行了一些包装。

　　主持人：就相当于阳光上东整个生活社区的纽带。

　　王雷：应该是这么讲。

　　主持人：以您的经验来说，您觉得开发商业和开发住宅有什么样的根本性的区别？

　　王雷：根据的区别怎么说？这个问题我还真没有想过，如果你这个问题问它们有没有什么共性这个我倒是可以脱口而出的，它的共性只有一个，就是包括你做所有的房地产开发，它的共性都是一个，就是你的定位、策划，这都是一样的。就是说你所有的价值都体现在你的定位及策划上面。那么对于它你说有什么根本不同？它的使用不同，一个是居住、一个是经营，这就是它最本质的区别，你包括从它的用地性质上，住宅是70年、商业是40年等等，对于商业来讲可能是40年到50年，对于它的经营上来讲这是经营用地，那边是住宅用地。

　　主持人：应该说是这样的，开发住宅它可能涉及到的人群是比较单一的，就比如说我卖、我买，就是买卖两方，另外加一个投资方，如果说作为商业开发的话，它可能涉及到的会比较多，有投资客、购买者、商铺经营者，所以它所涉及到的人群也是有很大的不同，所以就觉得在开发上面它会不会有什么样的不同？

　　王雷：实际上这里面有几个概念，目前我认为在房地产领域里面，大家比较避讳，甚至说一直想去解决但是不好解决，所以说大家都不谈这个问题，也就是刚才你说的量身订做。

　　实际上住宅真正的趋势我觉得就是量身订做，因为你看这一栋楼，咱们说30层、50层，同样一个户型从一层一直到50层，也有可能稍微变一变，也就是这边有一个阳台，到你那个户型没有阳台，到你这儿是飘窗，到我那儿没有飘窗，它就是这么一个凹凸的变化，没有对于一个整体使用功能上的完全不一样的布局。甚至于说精装修，精装修可能这一栋楼都是同一个风格，如果咱们住同一个楼，家具如果基本上都差不多的话，你可能开开门都不知道这是你家还是我家，我觉得就是在某种意义上践踏了人权，因为人权它是一种自我。那么说大家都给它一个工厂化的，你包括对于咱们某些房地产企业，现在提倡的工厂化、标准化，我实际上是有异议的，因为你在蔑视人权，你把大家按集中营式的管理了，这是不对的。但是反过来从经营来讲它又是比较好的，因为它能够标准化，它的成本能够降得很低，它的制造工期能够缩到很短，对于企业而言是好的，但是对于居住者而言我觉得是不好的。

　　反过来商业也同样存在这个问题，现在更多的是什么？你看比如咱们随便举一个例子，万达的综合体，它现在为什么有万千百货，它实际上万千百货是没招，它是拿万千百货来把他的综合体所有的边边角角不好的地方全给弄到万千百货里了，因为他无所谓，因为这是我的百货商场，百货商场里面就没有什么边角的概念了，可是它剩下的黄金地段，真正的对于街角、街边，这种他可能全部都要返租，这是真正体现他的商业价值的东西，你包括他还有院线，这些东西都是消化什么？消化综合体所有不利的东西，比如说对于消防的考虑、对于进深面宽的考虑，都在这里面消化了，它也是没有办法，不好实现量身订做。

　　比如说打个比方，我们跟一层，也就是华堂是战略合作伙伴，我们为他量身打造了很多东西，那么只能为他打造，我盖完了他要不租还麻烦了，因为那都是他的标准。比如说我们拿这个给百盛，百盛可能不要，因为这个东西他说他用不了。就像我们也做过酒店，我们原来也跟类似洲际那样的我们接触，如果按照洲际量身订做的东西，最后洲际不要了我给香格里拉，香格里拉一定不要，因为这个东西他要不了，跟他所有的经营模式完全不太一样。

　　所以说如果从设计理念来讲，住宅是我们强加给客户的，商场是我们为客户量身订做的，如果客户不满意的话他肯定不来。

　　主持人：商场更多地取决于客户的主观性上。

　　王雷：基本上可以这么说。

　　主持人：而且刚才您谈到量身订做，也就是说现在很多人说到像国外的一些商业地产，他走的是订单式的地产，就是先前期固定好，我这个东西是给谁的，我应该怎么样去做？那相当于刚才你说的是这样一个地产。

　　王雷：对，这个模式在美国也还是比较发达的，因为美国是什么？他占用了全球的大部分资源，他可以这样，他就是糟，所以糟来糟去，糟到最后买不起单了，就变成金融危机了。但是这实际上是什么？它是建立在一定的供求关系，而且是建立在一定的资源之上的量身订做。我刚才说的量身订做并不是说，现在美国的量身订做是什么？它主要更多的是这种类似小别墅一类的这种东西它才量身订做。但是对于工具来讲它也不量身订做，他更多的是理念，理念是什么？他很少做这种剪力墙结构，他都是框架、大开间，也就是说你买四个柱网，这是你们家了，剩下的是什么？你里面这种格局你自己去弄，或者说你委托给我开发商，你告诉我你的需求，我给你搞设计，你认为满意的话就可以了。比如说你这四个块里面要五个卫生间，因为你可能家里人多、需求多，对于袁总那样可能家里两口人，他不需要五个卫生间，他可能反而需要一个很大的运动场所，有可能我给他做运动场所，他只在这上面来进行个性化的定做。咱们国家人口太多，可以在这种个性化的设计上体现出来。

　　主持人：还是分国情的。如果说给您一个商业地产项目来开发，您觉得在开发环节中，它最比较难的一个环节是什么？

　　王雷：比较难的现在应该说难在政府上，也就是说所有的从拿地开始就比较难，竞争、税费大，然后一直到开通之前，也就是从你的设计、审批、规划，所有的这个环节太多，一直到开工之前这一段，你开工开始进行销售了反而好了。就是你开工了以后一直到你交给业主，这段时间应该是更多地能够让开发商自己掌握节奏的，之前政府的审批你是掌握不了的，主动权不在你。尤其是可能在更多的异地项目可能体现得更多一些。

　　主持人：难在政府？

　　王雷：难在审批，可能都是这样的，因为政府也有政府的难处，这都是互相体谅的，这一段时间是比较难的。