秋交会4问现在该不该出手买房

成交1752套商品住宅

　　在成交房屋中，商品住宅成交1752套，成交建筑面积18.52万平方米。其中高层商品住房成交1501套，建筑面积14.20万平方米，建面均价6150元/平方米；多层花园洋房成交65套，建筑面积0.9万平方米，建面均价7920元/平方米；精装房成交109套，建筑面积1.08万平方米，建面均价8109元/平方米；高档低密度住房成交77套，建筑面积2.34万平方米，建面均价8191元/平方米。

　　二手房成交金额1.45亿元

　　二手房成交380套，成交建筑面积3.07万平方米，成交金额1.45亿元。其中二手住宅成交335套，成交建筑面积2.82万平方米，成交金额1.2亿元。二手非住宅成交45件，成交建筑面积0.25万平方米，成交金额0.25亿元。

　　专家观点

　　韩秀云：短线看跌中线看平长线看涨

　　商报讯(记者 敖祥菲)“房地产真正的‘冬天’还没来，这只是一次优胜劣汰的洗牌过程，现在还是‘秋天’。”昨日，清华大学经济管理学教授韩秀云来渝讲座，这样分析目前楼市环境。她对房价趋势的判断为短线看跌，中线看平，长线看涨。她因此建议，想买房的人可以再等等，等到“楼市冬天”来临。

　　“限购令是权宜之计，不是长久之计。房价能不能下来，短线政府可以左右，但长线政府左右不了。”谈及去年底、今年初，政府对楼市一系列调控政策，韩秀云说。她因此对房价趋势作出的判断是，“楼市冬天”还未到来，短线看跌，中线看平，长线看涨。短线有多短、长线有多长？韩秀云预计，短线至少半年左右，中线会持续两三年，长线则在五年以上。

　　支撑韩秀云作出上述判断是基于房产的供给和需求。她分析，从供给看，一来土地资源有限、资金相对富裕，同时，相对人民币升值的预期，房产则是人民币资产，拥有可投资、可居住、可出租等多项功能，此外，买房还能抗通胀。

　　从需求来看，她说，中国将有5亿农民进城，需要购房；80后、90后这帮独生子女结婚需要住房；此外，外资对于中国房产有投资需求、国内有钱人也需要买房投资。

　　她因此建议想买房、卖房的市民，买房可再等等看，卖房的人别急于脱手。“你卖掉房子的钱如果没有什么特殊用途，就别动，不然由于通货膨胀，只会造成攥在手里的钱越来越少。”她说。

　　“如果一处房产房价很低，你又喜欢它，怎么办？买！”韩秀云还对买房如何选择建议，买稀缺资源，例如尽量选择城区，在一栋楼里选更容易出租的小户型。此外，她还看好商业地产的价值。“商业地产应该是住宅地产的两三倍，但现在很多地方价格还趋于一致。”韩秀云说，商业地产是有投资价值的，二三线城市具有投资价值。

　　新闻观察

　　申请公租房 租金不再是焦点

　　在本次房交会上，记者发现市民对待公租房的态度起了变化。不再议论公租房的租金高不高，而是担心是否申请得到。

　　家住渝北区花卉园的杨国庆就是其中一位，去年秋交会上，他到公租房站台上咨询过。“当时觉得民心佳园远了点，租金也不便宜，估计申请的人不多。”杨国庆说，于是自己回家给老伴说，不用急着申请。但随着时间的推移，周边不少朋友都住上了公租房，一个月的租金少了四五百元，杨国庆老人急了，急忙去申请。

　　像这样的申请者，房交会四天，记者遇上不少，其中一位老年夫妇拉上记者：“能不能报道下我们的情况，让我们早点申请到公租房。”

　　公租房管理局现场的咨询人员告诉记者，和上届房交会相比，本次房交会上咨询者询问租金的少了，更多的是询问房源的配套和入住的时间，希望早日入住。

　　那公租房现在的状况如何呢？市公租房管理局局长郭唐勇说，今年来，市民申请积极，通过三次摇号配租，目前已有55000多万户家庭获得配租资格。初步估计，年底将有3万家庭入住，8万家庭获得配租。

　　市公租房管理局有关负责人告诉记者，目前民心佳园已经配租完毕，康庄美地也只剩下少量一室一厅。当下申请的热点是大学城的康居西城、茶园的城南家园和蔡家的两江民居。

　　秋交会四问：现在该不该出手买房？

　　四天秋季房交会于昨日结束，本次房交会上，128个楼盘有优惠，但有购房者说房价并没有降，有的则说降的力度不够。作为秋季房屋集中交易的展示会，其风向标意义不言而喻。透过这次房交会，房价到底降没有？现在是不是出手买房的好时机？哪些地段的房屋最受关注？昨日，本报记者就此采访了购房者、开发商、房产中介和分析人士。

　　一问房价

　　到底降没有？不少楼盘加大优惠力度

　　本次房交会上，参展的开发商达119个。根据组委会的信息，其中90个房企的128个项目有优惠。在有优惠的楼盘中，优惠力度强弱不均。也有购房者说自己看到的楼盘并没有降价，房价在和我们“捉迷藏”？

　　购房者发现，房交会上，部分楼盘并没有优惠，和去年相比，价格依然坚挺。

　  家住渝北区黄泥塝的向锦晶在房交会现场说，她看中的一个楼盘位于新牌坊—人和区域，今年上半年看的时候套内单价是每平方米9800元，这次房交会，在优惠3个百分点后是套内每平方米9700元。

　　“我们的策略是等。”一不愿意透露姓名的房企营销总监称，他们近期分析，明年楼市政策会松动，到时候贷款容易，楼市会出现反弹，房交会上，他们以揽客为主。

　　渝中区一楼盘项目负责人说，针对房交会，他们并没有特别的优惠，坚信自己的项目好，并不准备加大促销力度。

　　江北区一楼盘的营销总监也表达了同样的观念，在这次房交会上，他们的楼盘没有降价，也没有优惠。虽然房交会上没有多少购房者光顾，他们不着急。“只要信贷政策一松绑，成交量就会立即反弹。”

　　不过，经调查发现，在“等待”的开发商所占比例并不大。

　“有些房企还是在降价。”家住渝北区两路双龙街道的付林称，他一直想在空港新城买套80平方米左右的中等户型新房，从去年上半年起一直看房，去年夏天，一楼盘开盘，单价建面每平方米6600元，到年底涨到单价7200元，这次房交会挂出的房源，套内6500元，折算建面每平方米5300元。

　　除了这个楼盘，在本次房交会上，龙湖、金科、万科、中海和隆鑫等品牌房企都有不同程度的优惠。

　　南岸区弹子石片区一楼盘，优惠力度超过20%；渝南大道一楼盘，优惠18%；渝中区大坪一楼盘，一次性付款优惠20%；两江新区蔡家组团一楼盘，一次性付款优惠20%。

　　是什么原因让这些房企选择优惠促销呢？隆鑫地产有关负责人说，目前中央调控政策并没有放松的迹象，而从上市房企的公告可以看出，房企的库存压力正在增加，即便政策在明年放松，积压的库存也需要较长时间消化。所以说，现在要顺应市场趋势，积极调整自己的策略。

　　市房协的数据显示，这次房交会，共119家开发商参展，其中90家开发商的128个项目有优惠。

　　二问心态

　　到底买不买？总觉房价还会降不少人怕买亏了

　　房企总想卖个好价钱，购房者总想买个好价位，眼下的楼市，不少购房者陷入纠结：垫垫脚，能买上，但又怕买亏了。

　　中原地产重庆公司副总经理何伟坚说，房交会上，购房者买涨不买跌的心态颇为严重。一些楼盘在房交会上的促销力度不低，和成本价相差无几，但购房者总期待有进一步的优惠。

　　家住沙坪坝区梨树湾的曹宇打算买房，昨日上午在房交会现场，他称，自己一直在看大学城一楼盘的房源，建面价格从每平方米6000多元到5800多元，到房交会上的5300多元。“如果每平方米再降500元，我就买了。”曹宇说，现在也可以买，但总觉得房价还会降。“房交会第一天我就看了，今天置业顾问说，前两天登记人数超过700组，可房子不到300套，你觉得该怎么办？”曹反问记者。

　　一房企营销总监告诉记者，房交会上，刚需不少，登记的和看房的人都不少，但下单交钱的不多。和往届相比，每十个看房者中下单人数少了3成。

本次房交会整体来看，有需求但是又纠结于下不下手的看房者占了相当大的比例。

　　三问时机

　　何时该下手？房价不会大涨大跌看中了可下手

　　对于购房者的心态，那么开发商会不会在未来“满足”这些购房者呢？

　　“离公租房较近的普通高层住房，未来在定价上会比较理性。”何伟坚说，通过二手房的成交，他发现离公租房较近的二手高层住房，成交价格偏低，并且租金很难上升。公租房附近的新房，投资客买了以后出租，回报率将整体偏低，更多的以刚性需求为主，开发商定价会更实在。

　　“以后促销力度较大的，估计是一些生活配套欠缺的区域。”一家品牌房企的市场研究总监告诉记者，前两年，不少房企扩张步伐很快，在一些配套还不成熟的区域上马了项目，现在这些项目的成交最低，他们的资金压力最大，降幅空间不小。

　　中国指数研究院高级分析员郭雨明说，还有就是一些品牌房企大型楼盘，由于开发时间长，他们可以在前期项目以低价格开盘，然后随着入住和配套的完善，逐期高走。

　　中国房产信息集团联席董事会主席兼总裁周忻告诉记者，未来购房者寻找特价楼盘，还可以关注电子商务网站，比如说万科在深圳的特价房促销，龙湖地产在华东推出的限时团购，都是通过EJU电商网站进行。

　　“要说房价没有降，是假的，和高峰时期相比，房价有所回落。”一品牌房企营销总监称，现在的高档楼盘成交量走低，价格开始有1成左右的降幅，对整体房屋均价有向下的影响。房价整体和去年11月持平，和去年年初相比，还要高点。

　　但想房价一步到位回到2009年年初的水平，不少人认为不现实。“房价的大涨大跌，都不正常，对宏观经济影响太大。”重庆大学公共管理系副主任曹跃群说，这不符合调控的初衷，最有可能是温和的回调。

　　从短期看，在一部分开发商的眼里，房交会后，房企可能会加大促销力度。

　　郭雨明说，今年来，主城区楼市持续7个月供大于求，前九个月，主城区增加了400万平方米左右的库存，按照每平方米6500元的价格计算，开发商有260亿元的资金无法套现。而年底，房企有工程款和土地款要支付，剩下两个月，留给房企回笼资金的时间并不多了。

　　“房交会上，不少开发商主要是试探对手和市场，房交会后，估计不少楼盘会加大促销力度。”一位品牌房企负责人说，周一开始，他们将开三天的总结会，来定下一步的促销计划。

　　“房企成本与经济环境，决定房价不可能猛跌。”重庆工商大学校长杨继瑞说，期待房价一夜回到每平方米4000元的水平，是不切实际的。

　　这些年来，重庆实施内陆开放高地的政策，经济发展速度位居全国前三强，对周边省市的辐射能力大大增强，经济活力屡创新高，在这样的背景下，对住房的需求不会猛然减少。另外一个原因是现在的土地成本虽然稳定，但开发商的建设成本和人力成本有所上涨。作为企业，与其亏本零卖不如整体打包出让。

　　曹跃群说，和部分沿海城市不同，重庆的房价过去是温和上涨，和周边省市相比，房价处于中偏下的位置，重庆的房价不可能大起大落。“但不排除部分区域和部分楼盘降价。”他说，如果地段较好，生活配套齐全，又在可承受的范围内，看中的房源可以下手。

　　四问区位

　　啥地方好卖？靠近轻轨地铁楼盘人气旺

　　在本次房交会上，不少房企打出了“轻轨牌”揽客，事实上，靠近轻轨地铁和60平方米左右的小户型，在本次房交会上卖得最好。

　　在房交会现场，一家渝北的房企直接把展台标上“回兴站”，以展示自己的楼盘离轻轨很近。在渝中区鹅岭一楼盘，也标注出自己离地铁一号线靠近；巴南区渝南大道的不少楼盘，都标注自己和即将通车的轻轨三号线很近。还有轻轨五号线、六号线等轨道交通线路都被房企拉了过来。记者在本次房交会上发现，凡是紧邻轨道交通的楼盘，人气就相对要旺得多。

　　轨道交通对楼市影响几何？钢运置业董事长代育松说，以地铁一号线为例，通车和未通车前，租金涨了2成左右。再比如说加州花园一套100平方米左右的房屋，在轻轨三号线开建前，月租金1000元左右，通车后要3000多元。

　　而这些人气旺的地段，又以中小户型比较受青睐。一品牌房企营销负责人说，这次房交会上，偏大户型成交偏低。公司旗下的中小户型，看房者有300多组，有40多套房子已卖出去了。而一些大户型则没这么幸运，江北区一楼盘，户型面积超过100平方米，虽然优惠18%左右，但是成交并不高。

　　本版稿件除署名外由首席记者 柴伟采写