主持人 胡飞船：谢谢刘总，办法总是比困难多。不管是大的调整还是小的调整，我们总是能从这个危机当中找到转机。

　　作为媒体，我们总是希望通过这种论坛的形式，能够得到一个结论性的东西，也期待通过在座各位专家的高瞻远瞩，能够发出一些指示性的信号，最后我想留给各位嘉宾一个二选一的选择题，大家可以选择其一回答：一是请做一个预测，商业地产转型会向哪个方向转?比如说行业的结构，企业的战略会怎么转型，或者是说市场会转向哪里？二是请做一个判断，刚才姜秘书长提到商业推动城市的发展，未来的商业肯定是作为城市的消费引擎，那么我们应该怎么来启动这个引擎？首先请邢和平主任来做这个选答题。

　　邢和平：作为我来说，我觉得第二个问题吧。大型的这种城市综合体，已经形成了城市的一个名片，它会成为一个城市形象的代表，它对拉动整个区域的经济会起到非常重要的作用，包括就业率，包括税收贡献率，我们的经验也是越来越丰富，所以说商业地产经过我们这么多年的发展，现在我们的基础条件非常好，再通过我们很好地运营，应该会出现很好的局面。谢谢。

　　王雷：我也跟邢和平主任的看法基本一样，因为我们公司现在基本上旗下有三个品牌：一是新生活广场，应对的是社区中心；二是城市广场，应对的是区域中心；三是新建中心，地标性质的。我们现在在北京、西安、成都、山东地区，基本上打造的都是大MALL，都是购物中心的形式，所以我觉得今后商业地产的发展趋势还是一种大型的综合体为主的。

　　胡飞船：王总的意思是抓住主要矛盾。郑总的选择呢？

　　郑中：我也选择第二个问题回答一下，其实我觉得这个经济危机，给我们带来了一些冲击，但是我们人类这一块有几个基本点都没有变，一个是我们整个的成长方式，再一个是我们精神上的这种追求，包括物质上的这种追求，这种方式都没变，所以说商业始终我认为都有它的生命力，关键的问题就是我们如何发现商机，我们如何启动商机。拿鸟巢来讲，刚才我说了鸟巢的定位，希望持续地成为人民关注的这么一个焦点，希望持续地成为大众聚集的这么一个场所，这个也是回应很多专家，也有很多学者，也是在担心，比如说伦敦奥运会来了之后，那么经过两年、三年的这个北京奥运会的温度退烧以后，那么是不是鸟巢还能这么旺，是不是还能保持今天经营的成果，能够创造今天的商业的价值？

　　我们之所以定位文化创意的方向，定位这个体育的方向，定位这个奥运园区旅游的方向，也是为了把这个鸟巢的商业赋予它一个新的生命力。

　　但是回过头来说，具体怎么把这个方向落实到具体的我们的开发当中来？我们关注的几点：

　　第一，我们还是要了解我们真正到鸟巢来的这些人，他的现状、他的需求。我们认为百分之九十几来的人都是我们中外的游客，有游客需求的，他是希望了解你的体育的方向，调查你的文化创意的方向，所以我们在这方面我们也针对客户的这种需求，然后我们进一步考量我们鸟巢的这种结构的形式，我们在这种鸟巢特殊的结构形式下，我们又能够提供给观众什么，就是我们扮什么样具体的商业方向或者说产业方向，我们能够适应于大众。在这里面我们就重点选择了几个。

　　比如说我们日后在鸟巢的五层和六层，大家在座的各位可能有去过鸟巢的，知道我们五六两层，我们的顶部是在看台的底下，它不会淋浴，但是它的立面不封闭，这个空间应该讲从商业上不好用，但是不好用不等于不能用，我们在这块考虑我们把它开发成一个高档的，或者说定位高端的一个文化的空间，也就是说要打造一个鸟巢的艺术空间，这样我们通过跟相关的一些高端的艺术人群，报端的艺术家进行合作，把这个画展、雕塑展各方面，这方面艺术的东西，包括艺术以后还要搞这个艺术的衍生品的开发，这样的话既给普通的老百姓，给他一个到鸟巢，比如说我们的门票给他花了钱进来以后，要有更多的可看的东西，同时又可以引领大众在文化方面的一个消费的方向，同时通过艺术衍生品的开发，通过这个艺术展览的这种形式，也可以为鸟巢创造收入。这是一个问题的方向。

　　体育的方向就是我们在今年的8月8号，各位可能也有通过新闻也了解到，我们还会搞一个意甲的决赛在我们这边举行，从现在的门票销售形式看，这个大型的体育赛事非常受老百姓的欢迎，门票销售也非常地火爆。

　　再有一个就是我们旅游的方向，我们想在鸟巢这个里面打造一个就是常年的旅游会展的展示，那么让这个广大老百姓，而且这个是免费的，并不是想另外收门票的，我们对整个中心区的游人进行免费开放，这样大家可以了解到世界不同地方，包括国内不同地方的很多独特的这种旅游资源。我想这个就是我们鸟巢具体的一些做法。

　　主持人 胡飞船：郑总非常注意结合实际，他所说的就是说我们要善于发现需求，并且挖掘市场机会。 那裴总您选择回答哪道题？

　　裴晓虹：我选择主持人提到的两道题的第一道题。应该说我们商业地产是一个长周期的行业，那么在今年我们所听到的上半年的整个的经济形势、市场形势，归纳起来刚才前面各位领导总结的租金的下降，空置率的上升，招商难等等，应该说是很多不利的形势。另外在今年有一个楼市的回暖之后，商业地产并没有随之走强，所以在这方面确实需要有这样的一个非常好的一个互动的平台，也需要更多的专业人士去研究。

　　作为一个开发商、作为一个营销商业地产的这样一个企业，听过一句名言，就是超越就在拐弯处，下半年随着国家整体经济形势的好转，随着我们各个方面政策的到位，经济形势希望能够对我们商业地产提供一个转机，所以在这个转机过程当中，我们作为一个开发商的行业里面其中的一个企业，我们也希望能够通过我们在过去持有楼盘管理经验的基础上，能够实现自我的超越，具体说我们在奥运核心区和郑总的鸟巢，也是作为一个很好的邻居，在同一个核心区内，我们在这个项目当中应该回顾它的历史，应该是在奥运有一个合作的，就是在奥运会期间我们已经承接了主新闻中心这样一个职能，现在是作为国家会议中心配套的工程，国家会议中心应该是作为奥运会，大家应该从看到的、听到的都是从那里头传出来的，现在正在承接世界魔术师大会，作为这样一个国内最大体量的国家会议中心的配套的写字楼，同时我们也有酒店的配套，在整个这样一个50多万的这样一个体量的建筑体里面我们的配套是非常完善的，借助奥运核心区这样一个市政、交通、绿化以及各方面整体环境的空前的水准的大的环境，我们希望在这样一个核心区里面，不断地提升北辰的品牌，提升我们项目的品牌，实现自我的超越。

　　所以回到刚才第一句话，就是我们缺的还是一个信心，通过我们这样的沟通的平台的一个很好的沟通，在这样的交流平台当中，实现认识上的一个共识，同时我们在沟通过程当中，在商家与商铺之间的一个切磋过程当中，实现今后一个分享和共赢，我想希望我们都能够有这个信心不断地超越自己，谢谢。

　　主持人 胡飞船：超越自己，商业地产必胜。贾总您的回答是什么。

　　贾玉鹏：我回答第一个问题，我觉得在这种困境情况下，商家如何转型可能是大家最关注的一个问题，比如说这里面主要说三点。

　　第一，越是在困境的时候确实越是存在着机遇，所以在这种情况下我觉得首先是这种业态的调整，业态的调整可能是现在很多商家都面临这个问题，它的调整有几种情况。第一个可能是要差异化地调整，可能跟竞争物业的差异化的调整。另外一个是互补业态的结合，就是在你调整的过程当中，业态和业态之间要有一个互相的补充、互相的借势，这样能够把你的商业打造得更好，我觉得这是非常关键的一点。

　　第二，就是在这个时间段，大家一定要有一个平和的心态，无论是开发商还是商家，但是在这个区间作出一个适当地让步，比如说开发商或者商户、业主，他会适当地延长这种免租期或者说适当降低租金，商户在这段时间应该说在自己的这种经营思路，包括它这种对未来信心的打造，包括对服务的提高方面，能够对自己进行自我改造，这样双方共同努力，就会把这个调整期很好地渡过去，这是第二点。

　　第三，就是经营思路的调整和经营策略的调整。因为很多商户，包括很多商场和购物中心，在初期的过程中，可能引进的商户档次的问题，包括品牌店或者说主力店引入的问题存在着很多的问题，我觉得正好在这个时机，应该说是爆发矛盾的一个好的时机，所以在这种情况下，我觉得尤其是像这种购物中心或者百货店，增加有影响力的这种主力店和品牌店的引入，包括一些有影响力和有一定集客能力的这样的一个受欢迎业态的引入，对这种商业的发展肯定是非常有利的。

　　所以针对主持人的第一个问题我就谈这三点。

　　主持人 胡飞船：谢谢贾总，下面请刘总进行总结发言。

　　刘炳洪：刚才大家应该全说了，针对今后这一段时间，应该说商业何时达到顶峰，或者说对未来抱有的期望，我们方恒购物中心其实是我们整个方恒国际园区中的一栋楼，我们明年方恒国际假日酒店还如期开业，只能说我们的信心百倍。

　　所以说刚才贾总也说了，在这个期间需要我们的品牌商，需要我们的开发商大家保持一个平和的心态，共同渡过这个时间。我认为其实它跟股市是一样的，振荡，而且振荡之后还应该是向上走，包括我们的房市大家也看到了，今年的小阳春，我认为今年的后半年无论是我们的地产市场还是零售市场，都应该是充满了希望。谢谢。

　　主持人 胡飞船：今天由于时间的关系我们论坛先到此为止。感谢各位嘉宾的光临，也感谢你们为大家提供的精彩的观点和思想的火花，让我们共同祝愿商业地产尽快地走出逆势，突出重围。谢谢！

　　主持人 郭旋：大家好。我是主持人郭旋，接下来将由我带大家进入激动人心的抽奖环节，下面请大家拿出自己的门票。

　　有请抽奖嘉宾——北京房协副秘书长陈志先生上台为我们抽取20个黄金幸运奖。

图为 “2009中国商业地产找招会暨年度颁奖盛典”现场抽奖

　　黄金幸运奖的礼品是由纸老虎赞助的价值300元的大礼包。

　　恭喜获奖者。我们在上午和下午还会各有一次大奖的抽取，而且在中午的午餐时分我们会举行幸运奖抽奖活动，这些获奖名单将在活动获奖公示牌上做公示，请大家密切关注。希望好运将会降临在您的身上。