主持人 郭杰：下一个环节我就要把我的主持权交给我的同事新浪乐居商业地产频道的主编胡飞船小姐，由她主持下一个阶段的活动。

　　主持人 胡飞船：各位来宾，大家好。很荣幸主持今天的论坛。

　　大家都知道，2008年的世界金融危机考验着成长中的中国商业地产，进入到2009年，随着中国经济的持续增长，中国商业地产企业之间的竞争也越来越激烈，今天我非常荣幸地有请到了中国商业地产市场大师级的人物，他们将跟我们一起来探讨一个话题，就是“转型期商业地产如何逆势突围”。下面有请我们的嘉宾：

　　中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平先生；

　　中信联合体体育场运营有限公司副总经理郑中先生；

　　北京北辰实业(企业专区,旗下楼盘)股份有限公司写字楼经营管理分公司副总经理裴晓虹女士；

　　阳光新业地产股份有限公司北京城市开发公司总经理王雷先生；

　　方恒购物中心总经理刘炳洪先生；

　　明天第一城副总经理贾玉鹏先生。

图为 转型期商业地产如何逆势突围主题论坛现场

　　在话题开始之前，我先简单地介绍一下今天的话题——“转型期商业地产如何逆势突围”，这中间涉及到三个关键词：转型、逆势、突围。

　　所谓转型，是指社会经济结构、文化形态或者价值观念发生变化，或者是产品型号和构造的变化。据此，商业地产的转型我们也可以从两个层面来理解：一是商业地产的行业结构以及它的产业链正处在一个变化的过程当中；二是开发商的业务模式在发生变化，譬如有很多以住宅为主的开发商转型为商业地产的开发商。

　　说到逆势，刚才罗总在致辞中也提到了，就是商业地产在上半年形势其实不是太乐观，那么随之而来的是商铺的租金处在一个下行的调整过程当中，这就是一个逆势的市场环境。

　　第三个，突围。也就是我们今天的目的，就是要探讨我们的商业地产如何在这个逆势的局面当中突围。

　　这是对今天话题的解释。首先我还是想请邢主任，因为说到转型，一般来说转型期的商业地产它会是一个业态比较丰富，同时竞争非常激烈的一个时期，同时我们也会比较容易找到问题，然后来解决问题。说到转型，我们可能会联想到一个话题，就是大家会对商业地产的价值进行重新的评估。在08年末的时候，商业地产遇到世界金融危机的影响，大家对商业地产的价值也会从06年开始的这种盲目投入的一种状态，可能恢复到一个理性的阶段，我想请问邢和平主任，商业地产在这种逆势的环境底下，我们应该怎么来评估它的价值。

图为 中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平

　　邢和平：商业地产的价值要靠经营能力来体现

　　邢和平：主持人把这个问题说得很复杂，实际上我觉得这是一个很简单的问题，就是中国商业地产发展得非常迅速，这几年大家都看得到，我们从商业地产的建设方面已经基本上和世界接轨了，我们所建的购物中心应该说在世界上也都是先进的了。有了这么好的购物中心需要它有很多实实在在的内容，也就是说我们今天开的这个找招会的目的，就是要把购物中心里面的内容落实下来。

　　中国是一个世界工厂，它的产品非常丰富，但是我们现在缺的是什么？缺的是一个商品的整合能力。我们也都到世界各地看过，尤其是前两周新浪乐居和我们联合主办了一个商业地产的台湾行活动，我们也看到台湾商业的发展过程，因为它比我们发展得早一些，但是近几年的发展相对来说没有我们快了，但是它的过程我们看得很清楚，台湾在商品的丰富程度上、商品的整合能力上和整体的服务水平上，都比我们内地高出一筹。所以我们购物中心专业委员会在今年下半年也连续地要组织很多这方面的学习和交流的活动，希望我们走出去向人学习，然后我们回来以后要创新自己的商业模式，就是说我们要有一些新的商业模式出现。

　　因为大家传统能看到我们现在的购物中心里面也就是几种业态的分布，但是有更多的一些专业店，像我们看到日本的大创百货它的商品非常丰富、非常吸引人，但是这种业态在我们大陆还没有出现，也就是说我希望我们中国的这些生产商、经销商多创出一些新的商业模式来，让我们的产品更丰富地提供给消费者，这样的话我们的商业地产就会出现很好的一种形式，因为商业地产它的价值不是体现在它的简单的价格上，不是说我买多少钱一平方米，而是要经过后期的运营，要经过后期的这些非常丰富的商品来提升它的价值，所以在中国来说，大家都是非常有商业经验的，我想这个在刚才我们的那个姜会长也讲了，就是说在整个经济形势不好的情况下，我们的零售业的发展还是相对来说是比较好的。

　　所以我相信商业地产它是靠我们的经营、靠我们的能力来体现它的价值的。

　　主持人 胡飞船：谢谢邢主任。我们在对商业地产价值进行评估的基础上，接下来再深入地探讨一下上半年的市场形势。刚才罗总的致辞也提到了，现在商业地产处在一个租金下调的调整过程当中，那能不能请您预测一下，这种下行的调整期，将会有多长？如果说市场要回暖的话，会给大家一个什么样的信号？

　　邢和平：这是一个很难回答的问题，因为我是购物中心专业委员会，但是在咱们中国购物中心没有一个相应的统计口径，包括咱们的国统局都没有购物中心数据的统一口径，所以这个趋势我不好说，因为没有很准确的数字，中国的每一个购物中心都是很不同的，它都有自己的特点，没有完全一样的购物中心，所以完全要靠我们购物中心的运营管理的这些经理人们来实际操盘掌握我们的购物中心是否能够升值。所以我们现在实际上需要大量的复合型的人才，只有在这个基础之上，向国外先进的技术和经验学习，把我们的商业地产做好。

　　主持人 胡飞船：市场是比较难以预测的。那接下来我的话题将要抛给在座的实战派的商业地产的开发企业的老总们。当市场经济处在一个变化的过程当中的时候，确切说就是金融危机来临的时候，处在市场终端的零售商的反应是最灵敏的，他们可能会调整扩张的策略。上半年我们也会遇到一些商家收缩自己的产品线，或者减缓终端店面的拓展。我想先请问裴总，在你们招商的过程当中，有没有遇到这种品牌商家？然后咱们是怎么应对这种情况的？

图为 北京北辰实业股份有限公司写字楼经营管理分公司副总经理裴晓红

　　裴晓虹：依赖地域优势 多个商业项目错位经营

　　裴晓虹：刚才主持人提到的是一个关于跟零售很密切相关的话题，我是作为一个开发商的代表北辰集团，我们旗下的投资物业写字楼经营管理公司，我们所管理的项目是以写字楼这样一个特殊的商业地产的业态来出现。在写字楼我们新近推出的项目当中有3万平米的底商，所以今天参加这个找招会也是目的性非常强，希望能够跟一些有意向的商家达成一些合作的意向。

　　刚才主持人提到的在现在的市场大势之下，我们在对于租金、在对于租户在政策上有哪些考虑？我应该说不是一个非常纯专业的代表，可能只是一家之言。那么作为我们这样的一个地产公司，在所属项目的地域来看，还应该集中在北部区域，主要是应该在亚运村和现在的奥运核心区，这样一个区域应该说给我们带来两个时代的经济发展的过程。从亚运会之后的亚运村崛起，到我们现在一些新兴楼盘的问世，总体上我概括我们所持有的商业地产项目，在近些年一直应该是稳中有升。在今年整体的市场形势之下，我们的战略方针仍然是保持我们一个良好的租金回报率，所以在这一点上来说，应该首先我认为是我们这个区域给我们提供了一个非常好的配套的环境，在这个非常完善成熟的社区，还有我们非常忠实的一些租户，在我们这个区域当中生长、成长、成熟和发展，这个我们在租户当中有很多客户对于这个地区具有了一定的依赖度。

　　那么在我们经营的过程当中，也会根据不同的新老楼盘，我们采取了一些错位的经营，那么同时从公司整体旗下所管理的项目来说，我们也是推出了一些品牌的系列，也就是说我们的项目现在应该说跨越了几个时期，有九十年代，有九十年代初，九十年代末，还有在07、08这两年问世的项目。在这样不同的项目组合之中，我们也从品牌的角度制订了不同的价格策略，使租户在一些低端的项目中不能感觉到自己是在一个低廉的项目里去办公，在高端的项目中能够增加内在的品质和升值的空间。

　　具体说来可能有很多具体的营销的一些具体做法，总体来说的思路是这样去操作的。谢谢。

　　主持人 胡飞船：首先还是依赖我们这个地域的特征，然后就是会对客户进行这种分层的管理是吧？

　　裴晓虹：对。我首先肯定的是在这样一个良好的区域给我们提供了一个非常好的成熟的环境，我想这个也应该是我们开发商、经营者以及我们的客户，还有我们周边所有的这种商圈人的一个共同的认识。

　　主持人 胡飞船：接下来我想请问一下郑总，因为鸟巢商业体应该首先是大众非常关注的商业项目，在这么一个大众瞩目的项目的光环下，会不会受到一些商家特别的青睐和示好？

图为 中信联合体体育场运营有限公司副总经理郑中

　　郑中：鸟巢商业开发的三个主打方向

　　郑中：我们确实受到广大国内人民和世界人民的关注，在这种情况下我们既感到非常荣幸也感到自身的压力非常巨大。

　　主持人 胡飞船：压力主要来自哪些方面？

　　郑中：大家对我们的期望值很高。由于鸟巢这个特殊的建筑，承载了29届奥运会的光环，同时在全世界来讲也没有几个国家在奥运之后作为奥运的主体育场能够把它运营得非常好。所以在中国，大家也非常期望在腾飞的中国，在我们的首都北京，我们承载过这个奥运的光环的鸟巢，现在已经被全世界所认可的这么一个建筑里面，大家能够焕发出新的生机。

　　作为鸟巢的经营者，我们也感到压力非常巨大，但是同时，有压力我们也就有动力，我们在具体的这个鸟巢的商业运营当中，我们也是把握几个方向。一方面是随着经济危机的到来，就是商业有一个调整的趋势，我们作为鸟巢的这个运营商，也看到这个趋势，同时也在这个危机当中我们也就是分析了这个形势。简单地来说，我们关注这个鸟巢商业三个方向的选择。

　　第一，鸟巢作为一个体育场馆我们还要坚持它的体育的商业方向。

　　第二，鸟巢作为一个29届奥运会的这么一个主场馆，加上北京是一个文化中心，我们也关注这个文化创意的发展方向。

　　第三，现在把奥运中心区定位为奥运园区，就是有旅游的成份。现在鸟巢每天的游客数量都在三万人左右。到了五一、十一可能人数更多，像去年的十一，每天的人数就在9万到10万人，这种情况下我们也关注旅游方向。

　　也就是说体育、文化创意、旅游、这是我们赋予鸟巢商业开发的三个主打方向。