郭杰：下面有请中国商业联合会副会长、秘书长姜明先生上台致辞演讲，演讲的题目是“中国零售地产发展大势”。

图为 中国商业联合会副会长、秘书长姜明

　　姜明：中国零售地产发展大势

　　姜明：各位来宾，女士们、先生们，大家上午好！

　　首先我代表中国商业联合会祝贺2009年中国商业地产找招会隆重召开，作为零售业来说，我们现在和其他的行业一样面临着国际金融危机的影响，但是从比较来说，零售业的影响是相对较少的一个产业，因为我们从这个2009年上半年统计的数据来看，全国零售额的增长也是15%，这应当说还是一个比较高的，因为我们预计今年2009年好的话，我们的GDP是8%的增长，但是零售业能够在上半年达到15%，应该说它受到金融危机的影响是比较小的，我们作为一个消费者也可以感觉到，消费力并没有受太多的影响，影响大的是外贸，外贸的影响是很大的，负增长，而且短时间里面是很难扭转的。过去说三架马车：投资、外贸出口和内需，外贸因为国际上的金融危机在短期时间内是很难恢复的，所以这种国际市场的萎缩，就限制了我们的出口产业。

　　现在我们的国策就是要保增长扩内需，要保增长的话，我们今天两大行业零售业和房地产业都是保增长最重要的经济方，因为房地产业是体现在投资拉动，零售业、商业、服务业是扩内需。扩内需我们要提高消费者的消费能力，要通过零售业的创新、零售业的发展来实现。应当说在零售地产也是面临着一个长期向好的这么一个发展环境，因为扩内需，国家各方面的政策支持，金融政策各方面的政策将支持零售业的发展，在这种大的背景下面，零售地产也将面临一些大的变化的趋势。首先它是资本的多元化，与过去我们搞零售地产，很多是依靠银行贷款，银行贷款根据利息，银行的利息要算帐的话，一个地产项目大的几万平方米、十几万平方米，甚至是二三十万平方米，它的回收期按照银行的利息都在15年到20年，回收期是很长的，但是现在的趋势是多元化，我们不仅可以银行贷款，而且可以上市，只要你有20年的租金收益，产权不是你的，你有资金收益20年就可以上市，运用这种证券市场的资本。

　　再一方面就是外资的进入，因为商业地产是一个比较健康的产业，它不像其他的有泡沫经济，它的泡沫成份不高，因为它的投资大，你不容易去炒作，所以比较健康的一个产业，所以对外资有巨大的吸引力，近期外资也是在中国的商业地产的进入方面是呈快速增长的这么一个趋势。

　　除了外资以外，各种产业资本也纷纷进入，也就是说工业资本各个方面都进入到商业地产，我们搞零售的知道，你搞能源的也做零售，比如说鲁能这些，你比如说首钢搬迁，他的石景山的厂房用来开发动漫产业。就是说产业资本也进入到零售地产方面了，因为零售地产的保值增值是具有不可替代的功能，因为虽然零售我们经营可能是纯利2%，但是物业的增值它三五年就能够有100%的增长，就是作为持有物业，它的保值增值的功能是不断地被认识的，这是投资资本的多元化。

　　第二是零售地产的功能的多元化，这个是明显的趋势，因为过去零售地产它主要是卖东西，大家现在消费情况变了，因为我们现在进入了消费升级，整个消费的最大的特点是升级。因为随着收入的增加，在消费上层次已经拉开了，我们搞零售的，最近几年效益好的是精品店、精品百货，你看大陆货虽然非常热闹，商店里面熙熙攘攘，但是它的效益不高，效益高是精品百货，这个说明消费者在分化，确实是有一部分人购买力是很强的。

　　再一个就是综合消费，我们现在不仅是购物，我们现在说的是综合消费，你现在比如说我们建一个购物中心，你在业态比例的调整方面，你的服务业、餐饮、娱乐，这些服务业你要占到40%，不能低于40%，这个是经验，这就说明我们进入一个综合消费时代，所以它的零售地产的功能性面临一个多样化的变化。

　　第三个变化就是我们零售地产的布局变化，我们过去投入一个零售地产项目，可能我们建成以后在你旁边又盖一个，这样形成一种恶性竞争，现在政府要求地级以上城市已经做完了商业规划，所以对整个商业，特别是对这种大型的零售地产、商业地产项目的投入它有一个规划限制，过去没有，现在已经完成了，这就是将来在零售项目的布局上面更加合理。

　　第四个就是形态的变化，商业零售形态的变化，过去我们是单一的，那现在你比如说零售的地产项目拿要有一个主题，必须要有。因为现在形态非常丰富，你比如说在城市中心你可以搞百货店，那你业态的主题就是百货，在城郊结合部可以搞这种大型的购物中心，因为购物中心的体量大，它的占地面积达，所以说你的主题是购物中心，它有一个主题。再有一个，现在城市的升级和发展，都在做这种专业街、步行街，那么它也要有主题，你比如说像王府井它是一个综合的步行街，它的建筑、它的设计有中国式的、传统式的、欧洲式的，它是一个综合的，但是你像大栅栏前门大街的改造，它是传统的中国式的。那么它的所有的建筑设计它体现的是传统。还有很多城市是搞专业街，所以你这个建筑必须得有一个主题，要不然你就破坏了整个商业区域，这个就是随着城市的发展，现在商业地产的主题非常突出，这是几大变化。

　　我们感到还有一个变化就是联合发展，联合发展最后将成为发展趋势，这个地产的开发商和零售商将建立战略的合作伙伴，因为我们前几年的地产项目很多带有盲目性，就是建好了以后开发商自己建，因为开发商对商业服务业、零售业不了解，建起来了以后再去招商就受到了很多的限制，弄得不好对这个项目的成败起着重大的影响。将来的发展就是订单式的，就是开发商要根据零售商、运营商他们的要求来量身订做订单式的商业项目，这么样就减少了风险，这样子就是需要有一个长期的战略合作。因为现在有一部分的零售商已经在区域，在全国都进行连锁发展，它这种地产商和零售商的结合共同发展是最有效的手段，叫强强合作，这种成功的几率是很高的，这个也将是一种发展的趋势。

　　最后我们感到今天这个大会也确实是很好的一个会议，这个名称也非常有创新、新意、过去我们都说招商会，这次直奔主题找招会。确实很需要这么一个平台，因为我们讲隔行如隔山，确实一个行业对另外一个行业，确实有一个信息不对称的问题，这样子我们通过这个平台把两个行业结合起来，确实是能够做到什么？是一种服务，能够做到对我们的企业，不管是房地产企业还是零售企业，都是成本最低、机会最多。所以我们也祝愿这个大会、盛会圆满成功，越办越好。祝各位代表、来宾身体健康、工作顺利。谢谢！

　　郭杰：谢谢姜副会长。现在各位嘉宾请注意。插播一个温馨提示，本届大会的话主题还是以互动为主，同时的话我们下午会有充分的互动，会有多轮抽奖和绝对现场访谈等活动，上午的会议期间大家也可以交流，尽量降低一下分贝。谢谢合作。