图为 北京国门商务区建设管理委员会副总经理 龚勋

    龚勋：大家好，首先自我介绍一下，我是来自北京国门商务区的，可能大家还是第一次听说我们“国门”，我们位于首都机场周边，应该讲是中国的门户，也是首都的门户。但是我们现在知名度还不高，在这里首先感谢新浪乐居和我们的合作伙伴提供的这次机会。刚才几位业内人士专家讲了很多的经验，对于我们来讲非常有启发性。香港迪生的戴总刚才提到了CBD的概念，我们的英文就是叫LCBD，面积是20平方公里，比起现在中央的几个CBD面积大很多，我们这个地方可建筑的面积是650多万平方米，我们的口号就是“财聚门户，商通五洲”。

    我们在这个地方开发的理念是什么，今后有哪些有潜力的项目能够吸引在座的各位人士注意的？首先在北京地区几块CBD都在加快发展，朝阳CBD的东扩，中关村、金融界、亦庄，我们也是其中一块，在北京市“十一五”发展规划中，今后这是一个新的增长机遇，为什么说现在来讲我们已经可以进入一个加速发展的时期了呢？因为在国际上来讲，刚才主持人说过，我们经过调研发现，围绕国际机场进行以商用为主的开发已经进入一个新的阶段了，因为中央城区对各位商家来看成本越来越高，我们从一开始的规划以后因为在机场周边，所以我们强调的是低密度、低容积率，同时我们在标准上，无论在今后的排放还是在今后的通讯硬件设施上都要尽量向国际标准接轨。

    我们在这里规划项目的时候主要看到首都机场在去年北京主办了奥运会之后，无论在基础设施建设还有周边的产业发展上都已经提高到了一个新的档次，周边能不能形成一个新的商圈，我们听了各位业内人士的看法以后，我觉得可以引起我们进一步的思考。我们在现在国门商务区要把它打造成一个汇聚人流、信息流、资金流、商业流的一个平台。在座的各位进出首都门户的话肯定都要去机场，但是都是匆匆过客，很少在机场这个地方做长时间的停留，这个地方能不能够形成一个新的商务区？我们的定位首先在我们商务核心圈要建设一些高端的商务酒店，因为在机场时间非常短，但是又要在这个地方进行一些商务活动，便于大家在这个地方有一些落脚之地，所以我们规划当中有一个国际商务核心区，3.25平方公里，我们规划要建设9到10个高星级商务酒店，另外我们在机场T3航站楼南部的区域还规划要建设大型的商务中心，就是要使进入机场活动的人群能够有一个购物的地方。当然刚才几个做品牌的人士讲，这个地方能不能够有一些国际品牌进入？这也是我们下一步去思考的。但是我们想在这个地方能够有一个高档商品的免税区，这个可能跟机场能够形成互补。我们在这个区域内还规划建设了一些小型的国际会展中心，因为对于现在商务活动越来越频繁的人们来讲，大家可能进入中心城区花的时间太长，我们可能到了机场就只剩下半天的时间就要飞往下一个目的地，我们就要提供给这些非常繁忙、公务活动非常多的人在机场举行一些小型的会议或者行业的地区性会议，这个也在我们的规划范围内。我们在这个区域也要形成一些餐饮、休闲、服务的区域。

    在规划设计方面，我们想尽量走在CBD发展的前沿，同时要把国际化的标准同我们国内的一些具体要求结合起来。但是还有一点，我们也看到了自己的劣势，就是比起起来已经发展起来的中央商务区来讲，我们现在还是一片空地，大家还看不到这个地方将来可能会出现一个很繁华的商务区，这一点可能对我们的招商宣传都是一个很严峻的挑战。在此我想借用这届年会的口号，服务创造价值，信息决胜未来。我们愿意用最好的服务为在座的各位人士创造、提升你们的价值，也愿意为各位分享我们的思路，使你们更好的规划未来，在北京你们还没有注意到的区域去发现新的商机，谢谢大家！

    主持人：龚总从自己的实例来解说了自己的产品是怎么样制作出来的。凌总您是做咨询公司的，平时接触开发商和商家都比较多，请你从一个中立的立场来判断，如果一个项目让一个成熟的拥有标准化流程的企业来操作会是什么模式？如果换成没有太多商业地产操作经验的企业，他如何快速提高？

图为 北京世纪华泰房地产经纪公司董事长 凌一准

    凌一准：我是世纪华泰房地产经纪公司的凌一准。标准化的问题我们大多数商业地产开发商是不太有经验的。我认为商用物业的标准化，第一就是要有流程的标准化，因为有很多开发商他们可能不太知道，做一个住宅产品和做一个商业综合体的产品，流程的本质上有什么样的区别，流程的标准化对于他们来说更加重要。你比如说他首先要对商业条件进行分析，要做选址分析和规模判断，还要做业态的分析和融资组合的方案，包括一系列的流程，他如果每一步都考虑到了，基本上是能够获得成功的，从现在的阶段来看，中国商业地产市场总体是向好的。第二要遵循的就是建筑结构的标准化，今天BOMA公司对于写字楼已经给出了一个标准化的概念，对于另外一些的话可能有一些国标，能够满足未来中国的标准，目前可能还不明确，协会可能需要下一步付出更多的劳动。第三应该在服务模式上做标准化，这是商业地产开发商进入这个市场必须要做的学习。第四就是在资本运作上要形成一个标准化的道路。

    作为一个有过成功案例的开发商，像万达这样的很优秀的房地产开发商，我个人认为，可能他首先要做到的就是业态组合的标准化，就决定了客户需求结构的标准化，就把目标人群仅仅的锁定住了，比如挖了口井，可以把这边的水带到那边，把那边的水带到这边，能够降低成本，扩大资源的整合力，就形成了竞争力结构的标准化，最后形成商业管理模式的标准化，基本上就具备了绝对差异化的竞争力，比如说万达别人想学也学不了，他就是把自己的一切都告诉别人，他还是万达，别人也学不了。每一个企业都是一个成长的过程，硬件的标准化是比较容易达到的，软件的标准化是要靠一个企业长期摸索才能得出来的。当然我觉得标准化的核心实际上是围绕一个核心去做的，就是要满足市场的需求，怎么满足市场的需求？大家可以从两个方面考虑。一个是向万达学习，向金源Mall学习，学习他们成功的经验，以及他们失败的教训都可以。另外就是应该向商户学习，包括运动100他们，还有更多的商户，向他们学习。在7月份的时候我们跟新浪做了一个万商总动员的活动，对于近万名商户的需求，包括他的选址计划、开业计划，包括他对人流的要求，对客单价的期望等等，我们做过一个深入的调查，这些我觉得可以提供给开发商或者投资人去规划他的业态和改变建筑结构以及建筑形式，并且考虑更优化的动向和客户环境会有更加好的帮助。我们年底可能会出一本书，这本书的名字就叫做《向榜样学习，向商家学习》，我们借鉴像万达这样成功开发商的经验，同时我们也告诉大家近一万名商家他们心中的梦想，这本书将在中商联购物中心专业委员会的推动下共同完成，希望能够对业内同仁有一定的帮助。

    主持人：我们业内的同仁肯定都会期待这本书的尽快出炉。刚刚说到标准化，其实这个话题我觉得可以聊很久，今天由于时间有限，现在我们压缩一点，我想最后就提一个问题请大家一起来探讨。请问在座的各位，同一个业态或者同一类型的商业有没有可能形成统一的行业选址标准？借助这个行业标准，可能我们的开发企业也就会更加顺利的在设计产品的时候遵照这个标准，比如说这个地方是规划做餐饮的，就按照餐饮的标准来设计。就没有这种可能形成统一标准？如果你觉得不可能也请说明不可能的理由。

    霍小兵：我觉得这个很困难，因为大型餐饮可能也有做辣婆婆等流行中餐的，像李杰他们就做大型中餐俏江南，不一样的，可能中餐会细分很多，我们做休闲西餐或者是快餐，可能和麦当劳、肯德基的标准差不多，但是我个人认为分起来非常困难，而且不同的区域，在华贸、国贸这样的地方和在回龙观同样开一个中餐，根据客户的不同所需要的也不一样，有一个标准太困难了。

    主持人：可能不要细致到每一个小数点，有没有可能形成一个范围以内的标准？

    霍小兵：如果一个范围太笼统了，比如说电力吧，你告诉我说200，我很想做这个店，180我也来做，但是如果是150和200的差别就会很明显了，这个还要分别来谈，统一的标准并不是一个现实的事情。

    李杰：实际上我刚才说的也是这样，俏江南这种餐厅个性化比较突出，基本上每一个店都有自己的内涵在里面，所以要想把它做成很标准的话非常非常困难。所以我觉得其他的多多少少大家还是有一些区别的。

    主持人：每家企业都有自己的标准。

    李杰：大概有这么一个范围。

    主持人：龚总作为开发企业的代表，您是否希望有一个统一的标准？

    龚勋：一行肯定有一行之规，但是我想也没有放之四海而皆准的一个标准，标准只能是一个大的方面，但是具体的比如说像我们CBD和朝阳CBD、中关村和其他几个中央城区已经很成熟的我们就没法再套同一个标准来发展了，我想在一个大标准的情况下，你还要结合实际因地制宜，最主要的还是要有一个战略的眼光和长远的设计，所以我们这一块实际上是着眼于长远的设计。当然我们想最主要是为今后业内人士和各个行业的人士提供服务的，主要就是在我们的区域用什么样的方式能够创造出什么样新的价值，这一点我们非常灵活的可以为大家提供你所需要的服务。所以我觉得最后这个标准的终端还是能够创造价值，提高价值，如果符合这一点，什么标准都是适用的。

    主持人：适用的标准才是最好的标准，凌总做了长时间的调查，一万多个商家里面有没有选择出来可以共同通用的标准？

    凌一准：比如说一个餐饮业用一个标准去要求的话，那样的话标准还是很笼统的，但是从理论上来讲，作为开发商来讲必须要有标准，要谈好了每一个商家才能建的话对于开发商来讲是不现实的，他也没有这样的成本可以承受。但是我觉得做了细分之后，可以找到比较近似的标准，比如说麦当劳和肯德基的标准就差不多，我们在做餐饮规划的时候，我们要对每一个行业适度的细分之后就有一个标准，符合我们的建筑结构和规划方案，是有一定的指导意义的。对于业态的构造和规划要有一个比较完整的方案，可能才能解决最后的问题。所以我觉得这个标准要细分，有了也不能统一所有商家的需求，每个商家都有自己的标准，因为他的标准就有他的差异化。

    主持人：刘总，写字楼的租户需求其实也是没有太统一的标准吧？

    刘勇：写字楼硬件的标准比较容易统一，但是和商业的形态是各式各样的，所以要有统一的标准比较困难。但是我们可以从另外一个角度来想，因为我们都是服务行业，如果我们在物业管理运营商有一个统一的标准的话，这个服务的标准是能够可以统一的，那对我们都是双赢的，硬件肯定很难统一，但是服务上有可能统一。

    主持人：从软件和服务着手，这是一个比较好的途径。赵总怎么认为？

图为 运动100北区经理 赵宁

    赵宁：行业选址标准我认为要看几个方面，首先需要看的就是开发商，开发商提供的地区特点不一样，目的不一样，那标准就不一样。每个开发商都有对于项目不同的要求，所以我经常会打破自己的原则去适应他们的标准。还有就是我觉得现在大品牌，像麦当劳和ZARA这些大的品牌，基本上他们是制约开发商的标准，但是像我们这样的牌子是开发商牵着我们走。所以麦当劳和肯德基能够按照标准来选址和开店，他是能够说服开发商是接受他的标准来开店。但是剩下的没有这样大的主力店的话，没有能力说服开发商选择他们的标准，而且全国各地的开发商地区的文化差异大，这个标准也很难行得通。但是现在很多开发商基本上知道像我们这种连锁运营店大概的需要，比较共性、主体的东西能满足，很多细节的东西还是达不到标准的，这种情况下也只能是双方考虑各自的利益再去做。所以往往我们的标准多少被牵动着跑，其实我们希望形成标准，这样也能够节省成本。

    主持人：商家应该联合起来去跟开发商谈判。

    赵宁：那样开发商也会联合起来。（笑）

    主持人：这个行业越来越团结了。今天非常感谢各位的精彩发言，其实我们觉得标准化这个问题不难，刚刚提到了如果商家联合起来就可以改变开发企业的某些既定标准。我们也希望商用不动产的标准化之路越走越远。谢谢！

    郭旋：感谢各位，我们一直都相信，未来将会比历史更加激动人心。感谢今天各位嘉宾的分享，也感谢大家对于商业地产特别是城市综合体的关注。