图为中国建筑北京设计研究院总建筑师 董少宇

    董少宇：大家下午好！城市综合体是一个比较复杂的建筑，单靠某一个领域的人士是说不清楚的。为了说清楚这个问题，我想还是先把城市综合体的产生做一个回顾。城市综合体的产生主要是在上世纪20年代，首先由美国在城市再开发当中由于要平衡土地各个方面的利用，不能把一个建筑只给一家，所以在一块地里面几个业主共同平衡这个利益的时候，就出现了建造一种新的可能性，就是把单体建筑从单一功能设计中解脱出来，从而能够综合性的设计出一个区域的总体规划建筑，平衡土地者所有之间的利益，这是城市综合体最初产生的动机。原本是平衡土地各方利益的一种建筑，最终到今天发展成为我们作为一个专题，作为一个城市主流开发的综合建筑体系，应该说最初作为设计人也好，作为开发人也好是意想不到的一件事情。

    为了说清楚这个问题，我想把狭义的城市再开发的内容简单的说一下。大家注意，城市综合体跟建筑综合体设计的连带关系和发展过程不一样，大家看看很多建筑不应该叫做城市综合体而应该叫做建筑综合体，建筑综合体我们叫做居住综合体，比如比较典型的就是北京某某小区，这个概念是从前苏联引进的，是在建筑的底部做了一条商业街，同时把配套的一些东西跟建筑连在一起，这种一个是由于土地的问题，第二个是为了使用的方便，这种在前苏联前社会主义国家阵营里面比较多。

    第二种是办公综合体，是在工业化一开始的时候，比较典型的是芝加哥的，现代建筑主要是从芝加哥一场大火以后引发的，现在的高层建筑也是由于芝加哥大火之后，很多的建筑毁了，再建的时候利用了当时的钢结构，所以才发展成为现代建筑。

    第三个就是现代综合体，今天主题相当一部分其实涉及到了商业综合体。当然还有会展综合体，交通综合体，像北京的西环广场，这些都是叫建筑综合体。所谓综合体建筑就是以某一种城市功能之一的建筑为主要，兼有其他建筑的功能，这一部分我们叫做建筑综合体。建筑综合体的最高形式我们把它叫做城市综合体，城市综合体一般包括的内容大概是以豪华酒店、顶级写字楼和会展中心为核心，兼有商务公寓、文化娱乐等涵盖城市主要功能的城市综合体，一定要兼有城市功能。城市的几大功能在座都知道，居住、商业、办公都是我们城市功能的一部分，所以城市综合体一定要跟城市功能有关。

    城市综合体的构成，首先是酒店，为什么说成是综合体要提到酒店？后面我还会提到，许多城市中有代表性的酒店都保留着名人下塌的客房原貌，并以此为豪，相应的客房价格也比较昂贵，比如北京饭店，包括上海的锦江饭店大家也能看到。另外就是顶级写字楼，将来我们还会做一些国际性的评级，支付昂贵的租金以及使用高档写字楼的形象提高企业的知名度，并且借助周边的资源以及周边的经济和商务活动快速扩大自己的业务范围。所以在一些城市综合体，往往是一些大牌的企业办公的地方。国贸三期建成之后一直就没有开业，因为摩根史丹利原来是租了这里的房子，后来由于金融危机他们不来了，三期就无法开业，因为他们的租金到不了，明天的运营费用都比租金高，可能最近会开业。比如像北京的石景山万达基本上是以购物中心为主的，当然还有高档的商务公寓，因为城市综合体代表城市，所以城市之间的交流非常多，公寓是城市之间交流临时居住的场所。会展中心也是城市综合体里面重要的组成部分，比如像北京的国贸，会展部分是目前CBD最大的做展览的一些项目。其他的一些城市综合体的内容里面没有这个功能，比如说CBD万达广场包括华贸中心。再就是商务餐饮和综合娱乐，在很多商业综合体和城市综合体当中都具备。

    城市综合体的特点，都是权贵名流的社交场所，过去一般我们去中国大饭店可以看到这些明星，现在到华贸中心也很容易见到这些大腕的明星，当然有人说想见国务院总理，你就到中国大饭店，呆两个礼拜就有可能有机会，因为这些场所都是有地位、有身份的社会名流交往的场所。另外它是财富的聚集地，像摩根史丹利这些大的企业，往往都是在城市综合体的写字楼里面作为他企业的一个窗口。

    还有就是城市形象的名片，为什么说这是城市和国家的客厅呢？比如说美国总统来了住中国大饭店，法国总统来了就住万达广场酒店，像李嘉诚来过去就住长安俱乐部，现在就住东方广场的君悦酒店，这个就作为国家与国家之间的交往。包括像成都，希拉克来是住的索菲特酒店，这个应该说是一个城市或者一个国家的客厅。

    另外还有一方面就是信息与创新的发源地，代表了城市潮流的发展，特别是一些会展的信息都是来自于城市综合体。建筑新技术与艺术的代表，举例来说，像国贸中心当时在北京是最高的建筑，在全国当时也是最高的建筑，比它再高的就是深圳的国贸中心，这也是当时中国能够承受的所设计出来的高的建筑，城市综合体往往是新的建筑技术的载体。城市综合体应该是城际间与区域经济文化交流的中心，也是区域经济的发动机。今天在座有很多是开发商，刚才大家已经讲到了商业地产的概念，我就不重复了。还有就是城市综合体与房地产企业的发展战略，因为有很多都是专家，我就不多讲了。

    城市综合体发展趋势的分析。从中国增长模式的转变，在去年由于国际大环境下的金融危机，中国提出了十项关于扩大内需的措施，当然这十项未必就是今后中国经济增长模式转变完整的方式，但是至少这里面有一些东西能够看出来，我们今后在一些领域的发展，在城市商业综合体发展的机遇。第一扩大了保障性住房的建设，这些也都是城市商业综合体里面的内容。第二就是加快铁路、公路、机场建设，推动旅游、观光业的发展，带动酒店、会展、餐饮、休闲和娱乐的需求。第三加快医疗卫生发展，推动医疗综合体建筑的发展，像沃尔玛现在已经在一百个店里面增设了诊所，也就是说我们做商业实际上主要是做人流，没有人的地方做不了商业，交通和医疗实际上是人流比较多的地方，这些地方可以作为综合体的发展空间。第四加快文化教育，推动教育综合体建筑和文化创新的发展。第五加快生态环境建设，对城市建筑提出新的要求。第六加快金融业的发展，推动银行建筑、证券建筑的需求，中国的金融业实际上还没有真正开放。

    社会发展中实际问题和城市商业综合体建筑发展的趋势。首先房地产业投资仍然是当前推动经济增长的主要动力，因为房地产行业可以带动下游50多个行业的发展，相应的商业、餐饮、娱乐、办公、教育、文化、医疗、交通、建筑是必不可少的。在二三线城市房价继续上涨的情况下，商业地产存在着发展空间。二三线城市政府追求短期的政绩，提高就业机会，扩大税收，提高城市形象，热衷于开发城市商业综合体。一个25万到30万平米的城市商业综合体大概拉动的税收是1亿左右，拉动的就业大概是8千到1万人。开发商与零售商改变企业资本的积累模式，部分转向商业地产，使城市商业综合体的建设开始升温。万达集团(企业专区,旗下楼盘)在07年自己成立了万千百货，由一个房地产商转变成同时作为一个运营商，而华联在现在一方面是做零售，另外它的上海分公司专门的成立了房地产开发，零售商在计算钱的时候是可以到几厘，房地产商在计算钱的时候，即使是几千万，他也要说成零点几亿，所以看起来资本积累的方式是完全不同的，所以现在很多零售商自己有钱，做得比较超前的像美凯龙很多的物业都是自己建设的。

    房地产业受政府政策的影响比较大，比如住宅经常受宏观调控的影响，造成房地产商对政府很多政策在把握不住的时候，使自己的开发受到影响。在金融危机的时候，基本生产品的零售商业、娱乐业和医疗卫生业有较好的抵御能力，集购物、休闲、娱乐、培训于一体的商业综合体受到了青睐。再有金融危机大家还要吃饭，所以超市这种零售业是不会受影响的。在金融危机的时候，大家更多有时间去看电影，还有就是在经济困难的时候，你的梦想往往是在电影院里实现的，现实当中看电影能够实现自己的梦想。比如说像印度贫民窟里出来的百万富翁等等那个电影，大家可以慢慢的体验。所以在08年中国影院院线的票房是增加的，这都有相关的统计。

    具有长远眼光的开发商通过自持物业的增长与长期资金的形式发展企业，我们说开发商有钱，但是大部分的开发商钱不在自己的兜里，不是在业主那里就是在银行。商业地产的特点收两个方面，一个就是每年的租金，另一个就是物业的升值，作为企业资本的积累是两个完全不同的形式。城市商业综合体的建筑成为未来社会生活方式的重要组成部分。随着社会的发展，特别是像在国外很多购物中心实际上成为生活的一部分，特别是虽然老龄化，早晨大家开车到购物中心去吃早餐，之后就购物，中午累了就看场电影，下午开车回来，这个将来会成为一种生活模式。现在比较典型的，像金源Mall，在西三环很多人都是这样，因为交通比较便利。

    城市商业综合体业态组合的变化趋势。人口老龄化对于城市设施的影响，中国现在已经进入到了老龄化，标志应该是在60岁以上老人占到人口7%就应该算是进入老龄化，中国现在已经是属于老龄化的社会，所以这些老龄化对于将来商业综合体消费的业态会有很大的影响，这个也是值得大家注意的。中产阶级消费能力的提高，休闲变成生活的一部分，实际上人的一生当中最重要的核心是休闲而不是工作，我们工作的目的是为了休闲，星期一上班想到的就是周末干什么，肯定不是想着我今天工作要干什么，所以你一定要注意，你工作的中心是为了休闲。休闲如果变成生活的一部分需要有场所，你要去外地旅游可能一年只去一次，就近的旅游比如购物中心里面，也是属于你经常休闲的一部分，所以这里面很多休闲娱乐的设施也要注意。购物中心里面与大型交通、博览、博物建筑相结合的趋势明显。未来的生活方式，工作和生活应该没有太截然不同的区分，这是社会发展的一种趋势。一站式消费的内容进一步扩大，刚才举例，像沃尔玛大概在100多个店里面已经设了诊所，所以我们传统的一站式的消费应该说已经有了很大的不同了。

    如何应对降耗减排对开发建设运营管理来讲提出了更高的要求。马上要召开的国际会议关于减碳的问题，中国也是积极的参与了，最早是家乐福提出来的，他们提出来绿色商业的概念，这里面有很多的内容，因为一个商业综合体有很多交通运输的问题，交通运输越多尾气排的越多，对空气的污染就大，有的是采取配送中心，有的是就近包括非常多的办法，都牵扯到了环保的问题，所以这是一个体系的问题。业绩这个商业综合体的建设比较多，竞争也比较多，实际上长远来看是赢在运营管理的成本上，也就是说如果你成本高，你就很难战胜别人，这是一个方面。还有一个就是城市商业综合体物业的可改造性，这个主要是由于我们现在社会发展比较快，大家注意我们设定的住宅寿命是50年，可能没到30年或者40年不符合城市发展的需要了就被拆掉了，也就是说中国处于急速发展的阶段，很多盖的房子要有前瞻性，要有可改造的可能，这样的话对于物业的长期发展是有好处的。

    如何应对企业社会责任？这个可能大家不太熟悉，首先酒店、写字楼、购物中心、餐馆、娱乐休闲设施都要进行评级和认证，在评级和认证当中，很多企业要承担相应的社会责任，包括我刚才说的绿色建筑这些。另外更为人性化的城市综合体的建筑物业与服务管理，大家到现在新盖的一些城市综合体去了你会觉得很不方便，比如在西方我们建一个建筑是要让建筑让人，在中国最大的特点是人让建筑，你去了一个新的地方看到一个新的建筑，没有给你提供方便有利的建筑，这是我们现在所有城市交通里面问题比较多的，跟开发商的理念是有关系的，很多的企业没有真正的提供方便。如果要到香港的话，很多建筑物大堂的一部分是给了城市，而不是给了项目自己，我们很多开发商为了要每一平米的利润，很多不该占的也占了，所以造成很多使用上的不方便。比较典型的大家可以到北京CBD去看看，有很多项目，马路上一系列的栏杆，几乎不让人走路，这是不够人性化的一个方面。城市商业综合体当中民主与城市建设的伦理，就是建筑应该是让人的，而不应该人让建筑，这个都是跟企业的社会责任直接有关的。

    还有一个就是如何应对城市数字化水平的提高，我们现在很多城市综合体建成之后，很难每个地方都照顾到，没有足够的信息提供，未来数字化的信息，包括是指示、标识这些都是都需要有待提高。当然我说的数字化还有另外一个概念，就是有很多购物的方式发生变化之后，对商业零售业是有影响的，比如说国家现在推行的企业法，在购买的时候都要有纪录，不像过去那样什么东西都可以买，这些集团购买对于零售业都有影响。非实体物业的网络购物的发展对于我们店铺零售业的影响也是很大的，包括当当网的购书，它是全世界最大的华人书店，营业额也很高，当然完全的网络购物也不可能实现，有些商品是可以，有些商品是不可以的，这也都是对将来商业综合体的发展和业态招商都有关系的。

    如何应对各业态、业种的整合与消长？我们过去几十年的发展更主要的是在人口方面靠人口红利，人口红利在最近几年明显下降。现在很多高档的小区门口都有保安，在城市综合体里面去停车的时候会有好几个保安指导你，有的人就说一天说三句话，要么就是倒车，要么就是左拐要么就是右拐。也有人预见，在今后20年当中，中国有可能是世界上最穷的国家，到那个时候，很多在座的可能要负担的父母是四位，甚至更多，因为都只有一个孩子。到的那个时候，社会的劳动力缺少，劳动成本就提高，劳动成本提高就会包括一系列的问题。商业综合体最大的特点就是要长期持有，而住宅就是把它卖给别人，但是你要长期持有十年之后怎么办？因为我们协议是10年到12年，如果你超出这个10年或者12年意义就不大了，所以大家要想清楚到那个时候是什么状况。
    我和大家分享的就是以上的内容，谢谢各位！

    郭旋：感谢董总的分享，也是相当的细致，也很贴合实际，非常精辟。接下来有请中国连锁品牌拓展专家罗杰斯总经理李钒先生上台为我们演讲，有请李总。