图为中国房协商业地产专业委员会秘书长 蔡云

    蔡云：大家好，各位领导、各位来宾，以及各位同行大家下午好！

    首先我非常高兴代表中国房地产业协会、商业地产专业委员会来参加这次论坛，我演讲的题目是《2010年商业地产开发操作之要点》，为什么这么说呢？2010年对我们房地产行业来讲仍然是一个具有挑战意义的一年，作为商业地产的开发，我想从我们专业委员会的角度和大家在一起共同探讨一下，提供一些想法。

    第一点，如何把握机遇，成功地操作好房地产项目？作为一个成功的房地产项目，我觉得在我们房地产开发这么多年当中，尤其是在商业地产提出以后，我们最要注意的应该是目前理清商业地产的概念。究竟什么是商业地产？经过我们的研究和诸位专家的共同探讨，我们的定义就是持有并运营的、由房地产开发商作为投资主体的非住宅统称为商业地产，比如购物中心、写字楼、酒店、电影院、娱乐设施、专业市场等等。事实上通过我们的工作实践看出，商业地产完全是区别于住宅地产的。最重要的商业地产的产品开发价值是通过商业的运营来体现的。

    第二点，作为房地产开发商来讲，做商业地产首先要尊重客观规律，遵循专业开放的原则。非常可喜的是，新浪乐居商业地产频道在今天和若干的会议上都请到了中国商业联合会购物中心专业委员会，我觉得这样把我们的商业地产和购物中心有机的结合起来，才是我们商业地产发展的一个方向。做好商业地产我们要做到投资、建设、经营三大环节环环相扣。因为商业地产最大的特点在于它商业价值的体现，这个商业价值的体现贯穿于整个房地产开发的始终，跟住宅不一样，达到销售终端就已经完全是我们地产开发的全部过程了，而商业地产是持续稳定的发展。

    第三点，我们要做到以销定产，立足商业地产开发。我们知道，商业地产开发既然是一个长期、运营获取价值的开发项目，那么我们必须要做到前期的市场调研，有了充足的市场调研之后我们才可以进行开发，所以我们由此想把风险降到最低，这是我们商业地产开发的最重要的环节。

    第四点，我们今天所要探讨的城市综合体是商业地产开发的方向。我们知道城市综合体首先解决了一个开发商投资的问题，做综合体需要非常强的开发实力和资金实力，如果酒店是开发商自己持有的，商场是自己持有的，那么在银行可以提供贷款的情况下，综合体就是一个很好的商业金融的模型。所以我们想，完成一个资金、资本、资产梯度经营的投资模式是我们商业地产开发最重要的地方。

    第五点，合理的进行建筑规划、财务规划和运营规划。我们想作为商业地产开发，对于一个城市来讲，是一个城市的标志性产物，我们日常见到的万达等等其他的商业广场都是我们城市标志性的建筑，作为建筑规划的合理性和实用性是我们商业地产开发最根本的基础。以制造金融产品的方式对房地产进行开发，商业地产是我们所有的方式，对整个商业地产进行建筑规划、财务规划和运营规划，才是我们商业开发根本的保证。

    第六点，就需要夯实基础、招商先行。如果我们对房地产开发有一个合理的业态布局，有一个完整的功能配置和组织，为了提高招商工作的准确性、回避投资方重建和改建这些浪费，商业地产的团队就必须利用其对商业客户的了解，通过预招商增加我们商业地产开发的可行性，同时也是规避风险的唯一标准，我想我们今天在座有很多商业地产开发的专业公司，我们房地产开发公司与专业公司的配合是我们开发项目最必要的保证。

    第七点，保证运营的持续稳定，是商业地产增值保值的必要条件。多年以来我们看到有很多的商业地产项目在后期的经营当中不善，导致这个项目的轰然倒塌，我想作为商业地产，我们在前期做项目之前就要想到我们的目的是保证长期持续的运营，所以我们在研究商业地产时必须要想到运营，由运营来推导出前期开发的所有条件，这是我们商业地产开发的重要手段。

    今天很简单地对于2010年商业地产操作的根本要点，今天时间有限，我没有把所有的要点很深刻地给大家。我想作为新浪乐居商业地产，商业联合会购物中心专业委员会，以及我们中国房协商业地产专业委员会，都会在会后的长期工作当中与大家共同探讨，今天就讲到这里，谢谢大家！

    郭杰：感谢蔡云女士的发言，下面我们有请中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平先生，有请。