主持人 胡飞船：感谢Mr. Bill Elliott的精彩致辞。接下来的环节是跟BOMA悉悉相关的主题论坛——2010国际商用不动产标准化趋势论坛，由我来主持，我是新浪乐居商业地产频道的胡飞船。

    首先有请参加今天论坛的嘉宾：博玛联桥信息咨询有限公司总经理刘勇先生；北京世纪华泰房地产经纪有限公司总经理凌一准先生；巴贝拉开发总监霍小兵先生；俏江南集团市场开发经理李杰先生；北京国门商务区建设管理委员会副总经理龚勋先生；运动100北区总经理赵宁女士。有请。

图为2010国际商用不动产标准化趋势论坛现场

    我们今天要探讨的是国际商用不动产的标准化趋势，标准化这个话题在商用不动产领域算是一个比较前沿的话题，为什么这么说呢？因为一个行业提到标准化的时候我们会认为它是一个比较成熟的行业，但是在商用不动产领域，这个行业的发展虽然说还达不到一个成熟产业的地步，但是他的发展规模和速度已经把标准化提到了议事日程。刚才的BOMA三方签约，我们看到国际的写字楼标准即将进入中国，那么这个国际的标准到底是什么呢？首先有请BOMA中国组委会秘书长刘勇先生，您来介绍一下，国际商用不动产在开发和运营的管理过程当中，他们的标准是一个什么？

图为 博玛联桥信息咨询有限公司总经理 刘勇

    刘勇：其实昨天我们和BOMA的会员在新浪商业地产频道已经做了一个类似的论坛，这个论坛讨论的就是中国写字楼国际化进程（进入论坛）。在论坛上，我们达成一致共识，中国的写字楼在硬件水平上已经达到甚至超过国际水平，但是在管理运营方面还缺了一大步，这就像一个人想要装贵族一样，他是装不了了，他学是学不来的。昨天参加论坛的一位国际代理行的同仁跟我们讲了一个管理方面的故事，在同一个地段有两个写字楼项目，硬件水平不相上下，没有什么区别。两个项目同时委托他们进行物业管理，其中一个项目一直管理到现在，另一个项目在管理了两年之后，开发商换成了自己的物业公司。最后，这个一直由代理行分管的写字楼比开发商自行管理的物业租金高出了30%以上。

    昨天，我带BILL先生参观过一个写字楼，外表非常新，但是一进去以后，走廊里面有一些味道，清洁做得也不是很好，他就问我，这个写字楼是不是有三四十年的历史了？我就告诉他，这个写字楼盖了不到10年。因为在欧美，50年以上的写字楼都非常干净，租金也非常高。所以我们一致认为，中国的写字楼在运营管理方面差距很大，这次很有幸和BOMA国际合作，将BOMA全球最佳范例认证奖带到中国，也是希望通过这个认证，给中国的写字楼物业管理带来一些国际性的标准。

    BOMA的全球最佳范例奖有11个评价的标准，首先是建筑物的管理，再就是建筑物的运营，之后就涉及到租户的满意度，写字楼是否方便租户到达？有没有一些应急的措施准备？有没有对住在写字楼里面的员工进行有计划的培训？人员管理，环境管理，社区服务，技术，有没有一些为租户做的便利设施等等。所有这些细项加起来总分是156分，只有获得70%以上的分数才能获得这个认证。而这些细项中几乎有60%都是在关注住户的，所以最佳写字楼的认证，目的也是把全球最好的写字楼的物业管理带到中国来，只有好的运营管理才能够为商业不动产提高价值，才能够提高租金水平，也才能够为写字楼增值保值。我先讲到这里，谢谢。

    主持人：谢谢刘总，我们可以看到，国际化的标准已经列出了很多细致的评估事项。刚才刘总说的是写字楼的标准，我觉得这种国际化的标准有很多其实可能扩展到所有商用不动产，仍然是可以借鉴的。我觉得刚才刘总谈到一个比较核心的地方，就是租户的满意度。我觉得这个对于商用不动产，特别是商业零售地产来说可能更为关键。今天参加论坛的有几位嘉宾都是来自于商用不动产的租户代表，我们的品牌商家，请你们现身说法，根据您多年的选址经验，您心目中好的商用物业是什么标准？有请霍总。

图为 巴贝拉开发总监 霍小兵

    霍小兵：对于商户来讲，什么样的商业物业最好？一定是人气很旺的，服务很到位的，租金很低的。我做过十年的这项工作，有近十个平台，很多品牌来北京都发现了一个问题，像比如以麦当劳为例，03年我在迪亚天天，老板问我，为什么麦当劳来中国快10年了，为什么才开了80家店？他认为他们可以一年做100个店，然后再扩展到天津。可是我了解，他们现在也是仅仅达到100多家店而已。信心爆棚来北京，不到几个月的时间信心被打折再打折，来到北京之后发现商业布局非常不合理，随便一个开发商就要做一个全市甚至中国级的商业中心，搞一个20万以上甚至现在就是开始100万以上的项目，信心爆棚。我今天上午刚刚跟南三环的一个项目沟通，他跟我开出的价格底线甚至高于我们在新东安签约的价格，我跟他们说南三环草桥这样的地方价格会高过王府井，傻子也知道老板不会批的。

    我在沈阳出差的时候新浪给我打过一个电话，就问到我关于南城计划的问题，坦率来讲，我一点也不看好南城的商业，我相信很多做连锁的，尤其餐饮连锁的也不会看好南城的，不是说南城人民有问题或者规划有问题。南城的人民也在市中心上班，他们也在市里面消费。就好比说我要是买一个LV的东西，但是我相信很多买LV的人他们可能会去香港或者巴黎，天津的人会里北京来买，会有北京人去天津买LV吗？我相信这个可能很少。我是天津人，工作在北京，很多情况下我们可能会选择市中心的商业来购物或者消费，回家南城可能就是我睡觉的地方。北城有睡城或者卧城的这些概念，现在我们也一样，在望京店我们的销售额下滑得很厉害，租金在上涨，因为我们合约的租金年限到了，这样的话我们每天都在亏，没有办法，望京有30万人，但是大家上班都不在那里。这就注定了很多理论上来讲存在的一些白领，高收入的阶层他们不能够在那里活动，我在王府井可能是50%的回报率，可能到了西单是70%，到了贵友大厦发现是10%，到了望京可能是按千分之几来算，所以作为商家来讲一个标准的话，可能很困难，就像前一阵子北京要标准化早餐一样，大学生们都说一碗豆腐脑切几块？这个不现实，所以只能是很笼统的。我们讲的是合理的定价，并不是说一定要定三块五块，但是作为一个合理的市价的前提下大家共赢或者共担风险，这没有问题，其实我觉得是这样的状况。我希望南城会有一个非常好的飞跃性的发展，当然也希望我判断错了。

    主持人：霍总说了一些很现实的问题。关于南城我想补充一句，我们做过一个关于南城商业前景预测的网络调查，有53%以上的人认为，10年之内在商业方面南城有望超越北城，这是大家的说法。当然可能也有不同的声音，比如霍总可能就是那40%多选择南城永远也赶不上北城的人。题外话就此打住。下面我们请俏江南的李经理，大型餐饮选址的标准是什么？

图为 俏江南集团市场开发经理 李杰

    李杰：甲方和乙方在工程条件上的对接上大家还存在一些不太理想的问题。比如说餐饮地产，我们在选址的时候，对于物业的条件可能有一些要求，但是很多开发商自己的定位和自己的结构是以前设计好的，没有和一些理想的大型餐饮品牌进行沟通，所以做出来的物业在找到品牌方的时候，大家都会发现很多需要改造的问题。但是一旦牵扯到改造，租金是一方面，这是他要承担的，但是在承担这种费用可能也会相应地增加成本。我们圈里面有一位朋友在跟开发商沟通的会上说开发商为什么也做到了？开发商对于品牌的这种餐饮的支持从物业条件上和租金条件上给予让步的话，为什么在工程条件上不敢给予这种大的取舍呢？所以我希望在今后与大家的合作之中大家多多沟通，在这些方面取得一些进展，谢谢。

    主持人：看来大型的餐饮会更加看中物业的工程条件，因为他们租的面积也比较大，如果工程不符合条件的话，改造的成本很大。我们看一下服饰行业有些什么样的要求？有请赵总。

    赵宁：运动100在全国现在是最大的体育休闲用品连锁店之一，我们现在差不多有五六十家连锁店，我们现在大的店5千平米的也有，小的300平米的也有，因为我们主要做的是运动品牌和休闲品牌，这一块来讲，我们的利润是非常薄的。今年经济危机，我们所有商圈当中的店亏损和下滑是非常严重的，可能是受经济危机客流量小的影响，反过来说我们社区的生意倒是很平稳，在上升。所以从商圈中购物中心的店来说，未来想开连锁店的，我建议你们从长远投资角度去考虑，能不能跟开发商签的时间长一点，我们的合同希望是5年到10年，但是开发商不愿意定那么长的时间，因为有一个预期的问题。5年时间对于一个零售做运动的品牌来讲，我们利润很低，所以我们5年的租金是不够用的，正好又赶上现在经济危机的问题，我们正好在这个当中出现了一个问题，又要面临递增租金，又要面临经营形势恶劣，商圈客流的变化、生意的变化，包括消费群的变化都是我们现在处于万难之中的原因。那也就是说，将来我们再找地方，会倾向于找一些成本低的，尽量不是完全商圈的，比如说完全的成熟社区，这种地方可能生意很稳定，而且跟他们签约的时间会长一点，这样也有一个捞回成本的时间。开发商这边我现在感觉就是商场很难谈，一方面成本高，另一方面就是商场开业以后他承诺你很多的条件在开业的时候是达不到的，你们要做好长期的开业承受亏损的准备，包括持续性的培养。一般商场购物中心的回报都是比较高的，预期比较高，所以租金的方式可能每年都递增，大家可能都遇到过，或者是前面就增长了很高，后面还有一个底租金加抽成两者提高的问题，所以说算好商圈的帐很重要。5年、8年恐怕你都可能是在不挣钱的状态，甚至是在打零的状态，后面几年再挽回。

    但是我们这种连锁店，三年半到五年就装修一次，等于三年五年的开销又要重新记录一次。所以实际上开发商在商圈里面卖场地，今年签约，但是卖的是三年五年后的租金费用，你要把你的利润，你长期持有这个商圈的经营算好。从经营面积来讲，我们比较注重评效益测算，我们选址上原来就是希望都做商区店，当然它的发展非常快，有一个递增式的发展，就是说选好了一个商圈以后，我们原来在东方广场开过一家店，我们很艰苦的扛了两年半到三年，但是之后是一个飞速的发展，但是不是所有的商圈都是这样，现在有的商圈的发展非常缓慢，所以递增速度没有我们期望的那么快。社区店要好很多，虽说递增的慢，但是稳步、持续性递增，甚至是平的过程，它的下降不会太差，上升的空间当然也很缓慢，但是对你来说，签约时间长、面积核算好，不要拿的面积太大，这一块我们的效益不会太高，但是也不会太低，赚也赚不到哪儿去，亏也不会亏到哪儿去，就是好像是有一点鸡肋。但是我们要想快速发展要做到一个平衡，商圈店我们可能是有些形象宣传、口碑和各种活动，要有一些品牌在这些地方来做自己的形象。社区店我们是稳扎稳打在做生意，所以有赚钱的店，有做推广的形象店，有做给别人看的店，有的是真正自己兜里挣钱的店，是这样的过程。

    所以我们现在比较适合的就是我们现在想开发北京周边商圈，比如说大兴、通县、顺义这些地方，也看到这个潜力非常大。还有今年运动下降得非常厉害，所以这些商圈反过来对于运动的需求刚刚上升，恰恰就更成熟一些，商圈往往比城市一类地区缓慢一点，所以销售的认知会稍微慢一点，正好是我们现在进入郊区最契合的一个时间，现在基本上保守面积是1500到2500平方米以内的卖场。

    主持人：我觉得做生意的人就是务实，这是我们三个商家共同的特点。其实刚才他们都谈到了一个选址的标准，虽然说各不相同，但是也有很多可以总结的东西。我想龚总可能坐不住了，刚才霍总一出来就说开发商喜欢狮子大开口，租金要得很高，我们作为开发企业，是怎么满足租户需求的？