图为香港迪生（中国）发展总监 戴德传

    戴德传：各位嘉宾，各位朋友，大家好！

    今天主办单位这样安排的想法不错，从我们的消费市场谈城市综合体，到我们谈商业地产，先是谈到零售，接下来我将谈到作为零售的客体，也就是我们的店铺，我觉得这具有更好的互动性。商业地产的规划可能不能够闷着头做，需要了解互相的需求，我把我们国际品牌的一些想法，我们如何选择可能合作的商业不动产的想法和大家进行一个交流。

    如同蔡秘书长所说的，其实一个好的商业地产要通过建筑规划、财务规划、经营规划体现出来，你会知道已知的商铺有哪些，可能有购物中心或者是写字楼，就零售而言，有国际品牌，有国内品牌，他们各自的需求可能不大相同。应该说，从去年来看，当时我们在做今年采购预算的时候，因为去年金融危机的影响，大家做得都比较保守一些，可是事实反映出来，中国在这个金融危机里面挺得最快，发展得最快。我目前所理解的是，所有的国际品牌都在下一步2010年当中做得比较积极比较前瞻，或者是比较敢于在中国有一些想法，在这么大的中国幅员里面应该怎么发展？大致上都认为中国会继续往上升。就如同我在今年上半年的时候提到过，中国的市场将会超过美国和日本，成为世界上第一大奢侈品消费国家。

图为 GDP排名前10的城市奢侈品牌进驻情况（用标红的颜色深浅进行区分）

    怎么选择我们的考量因素？首先就要看城市，其次看商圈，再次就是看项目规划。我们自己本身的定位是什么？不同品牌的定位需求不一样，另外就是我们合作的条件。对于一个城市来讲，大家首先比较的是GDP，2008年中国按照GDP区别来做城市排比，第一个目前是上海，我用颜色的深浅来代表目前国际奢侈品品牌，比如说LV等等品牌我会用深红色的表示，我们可以看到，基本上排名前十大GDP的城市基本上都已经饱和，排名11名的佛山目前没有任何的奢侈品牌，东莞也没有，烟台是有国际品牌进驻，但是并不是高端的，唐山完全是空白。济南有国际的品牌进驻，但是并不是一线的，哈尔滨有了，但是并不是很多品牌都到齐，南通、潍坊也是如此。其实大家可以看到，GDP是不是唯一我们在国际品牌选择开店的城市依据呢？可能不是，比如昆明排名第48，但是LV已经在那里开店了，而且排名94的乌鲁木齐也已经开了LV的店。城市的GDP不是唯一的，但是基本上是一个大前提，代表了城市人群的消费力。

    我们还会看到城市的开发程度。所谓城市的开发程度，刚刚看到了排名第11的佛山，目前它的商业也是如此，它甚至没有一个好的城市综合体的平台作为国际品牌的承载空间，对于商业地产而言也是一个契机，就是他们有这个消费力在那里。这是（PPT）东莞的商业街，这是唐山目前的情况。这些城市目前并没有一个主要的商业街或者是平台能够容纳我们国际品牌一个商业的氛围。除了市场开发和城市之外，另外也要考虑到我们的供应链，比如说ZARA、UNIQLO和CA，它们还会考虑到什么合适的供应链能够供给他们开店。

    除了城市本身GDP的影响、城市的开发程度还有既有的供应链之外，另外我们还会考量商圈，当然作为国际品牌，第一个首选的就是中心商圈，什么是中心商圈？比如上海的淮海路、南京西路，比如杭州的五一广场，成都的春熙路，或者是北京的西单商圈，也有副中心商圈，上海的五角场，北京的崇文门商圈，上海徐家汇商圈。另外还有社区型的，比如上海的大明国际、北京望京等，相对会考量中心商圈，再就是副中心商圈，最后可能会考虑社区商圈，在规划上应该对自己的定位要清楚。除此之外我们也看到CBD这个很特殊的称呼或者是规划的环境，比如上海的陆家嘴，还有北京国贸的CBD，或者像深圳的CBD，这个其实也是我们在考量的时候另外一个因素。

    中国还有一个特殊的商业业态就是步行街，步行街在中国有很多地方，一般说来都是人潮最多的，可是很特殊的是国际品牌去的更少，因为消费力和客层不同。

    有关项目本身的规划，可能谈到地标性的项目，如果真的作为地标性的项目的话我们是不是一定去？现在北京的新广天地可能是，深圳的万象城目前在深圳而言应该也算是比较集中的地标性项目，杭州的杭州大厦，包括马来西亚吉隆坡的双子座。我们在中国有一些少数的地标性项目，上海新天地、北京三里屯、北京前门大街等，这样一些项目可能未必有符合的业态，在规划上面我们自己也会考虑是不是合适。

    经过这么多的考虑，最终还是要考虑到我们能不能获利，在中国做这么多的项目，不见得每个项目都会赚钱。这个项目本身是不是具有可取代性？是不是有一个项目一做好之后能够做五年不变，十年不变或者是二十年不变？那么可取代性在哪里？我们目前所看到的可能很难。资源和对象的分配关系上，如果资源是有限的，我们在北京回到06年来看，如果国际品牌想要开店，我们很有可能要局限在赛特、燕莎和国贸，这个时候可能商业地产本身的话语权会更大一些，因为市场的平台有限，可竞争的资源又少，2008年由于奥运的关系，北京做了很多新的项目，对于品牌可以选择的空间就更大了，这时候商业地产本身话语权少了，这是一个互动的关系，目前中国越来越多的大项目产品之后，可能会看到再开一个店已经不是一百平方米，可能是二百、四百或者是六百平方米，或者是某些中小品牌，也许是原来三四十平米可以做，但是现在都到了一百平米才开，我个人认为这不是很正确的，主要的原因就是因为中国商业地产的过度供给，我觉得这是很大的一个因素。

    除了以上的因素，有一个因素我们必须面对的就是物以类聚，如果同类型的品牌不能够放在一起的话，其实并没有得到总公司的认可，当然除了这个品牌定位之外，我们也看到一些中国的独特性和国际接轨性，其实我们可以发现，中国有些品牌的排序跟国际上并不完全相当，有些牌子在国内的地位可能很高，但是到国际上的名声也许一般，或者是有些品牌在国际上的名声很好，但是在中国的营销业绩并不理想，这都是存在一些区域性落差的。当然我觉得随着将来国人出国的机会越来越多，我觉得中国和国际上的差距会慢慢的越来越缩小。我们在选择的时候，还要考虑到这个品牌落位的主导性，当项目本身已经成功的时候，项目本身的主导性或者可选择的空间范围就大于品牌了。除了这些考量之外，我们会考量得很清楚的就是合作条件，谈合作双方的意愿，底租、合同年期，甚至有没有条件上的支持以及其他，这些都会落实到我们在品牌上面选择商业不动产核心的因素，当然最终是要达成合作。

    我们做商业不动产规划的时候，我们看到的是短期的利益还是长远的定位？商业来看要追求个人的成功，比如说项目的成功，或者平台的成功，首先要前瞻的看项目本身能不能做，或者这个项目能不能成，或者从你的角度来看这样的品牌能够给你带来什么业绩。另外就是以终为始，一开始你要怎么做想清楚，不要绕弯路。要事为先，如此才能够追求成功。要想谈合作不能只看自己，还要看到别人，所以能不能找到一个双赢的策略？使大家有一个合作的契机，并不是只是想到自己个人，或者是品牌本身或者业主本身。要不断的追求知己知彼，彼此了解需求在哪里，进行互相配合，去追求综合的效果。比如说不是看单一品牌的部分，要看复合体，看多品牌之间能不能造成一个综合的效果，最后就是要能够不断的跟进。

    很高兴跟各位分享，也很高兴认识各位，谢谢。

    郭杰：感谢戴总精彩的发言，我们受益匪浅。开店拓展是一个极其复杂的一件事情，但是从戴总的整个发言当中，我们看到了不但是具有规律，同时也是可以找到捷径的，同时我们也相信，迪生中国的成功绝非偶然。接下来我们有请中国建筑北京设计研究院总建筑师董少宇先生与大家分享《城市综合体发展趋势分析》，有请！