主持人：接下来聆听最后一位主讲嘉宾的报告，今天给我们做最后一位主讲的是来自英国Atkins中国公司城市开发咨询经理、首席酒店咨询顾问何兆祥先生。何兆祥先生本科毕业于酒店管理专业，后获得复旦大学工商管理硕士学位，现任美国Atkins酒店开发中国区总监。何先生具有深厚的国际旅游及酒店管理理论和10年以上的国内外高级豪华酒店经营管理经验，具有丰富的国际旅游设施特别是豪华酒店开发咨询经验，具有多家豪华酒店的开业筹备管理经验。精通国际旅游地产前期研究与开发、开业筹备管理以及开业后运营管理。曾参与的主要酒店项目有设计咨询、成都希尔顿酒店设计与咨询、三亚海棠万七星级酒店方案的设计与咨询，以及大唐国际喜来登酒店概念设计与咨询等项目。下面让我们用掌声欢迎何先生给我们做演讲，他的演讲题目是“国际酒店开发与运营管理”，掌声欢迎何先生！

图为英国Atkins中国公司城市开发咨询经理、首席酒店咨询顾问 何兆祥

    何兆祥：谢谢王先生的介绍！今天上午听了两位演讲嘉宾的演讲，包括伟立也是设计师，我不是设计师，可能角度不太一样，所以我从市场的角度来讲一讲国际的酒店开发与运营管理。

    我本人对酒店也算是比较有感情，刚才伟立先生讲到天津利顺德大饭店，我想起来，我在这家酒店是在1992年的夏天实习过两个月，所以突然想起酒店运营这方面的事情。

    毕业之后一直在上海工作，现在也是来管理，后来有幸参与到万豪酒店的开发。当然最早是代表业主，也在万豪公司有一个比较短暂的服务时间，有十几年的时间一直在做酒店的经营管理这方面，加入Atkins以后，做过一些咨询的项目，但真正核心的部分还是跟设计师共同来为业主做更好方案的设计应该是现在Atkins比较独特的业务模式。上午在介绍的时候，Martin Jochman先生曾经讲过我们是一个多专业的公司，在国内我们有很多产业经济的专家，也有很多区域的专家，也有旅游方面的，我本人是在酒店和商业地产开发方面的，另外也有规划师和建筑师。

    今天大概有十几位开发商可能对酒店的运营管理比较感兴趣，包括下午的时候问到伟立一些问题，时间关系，今天重点跟大家分享一下，从我个人的理解，酒店整个国际和国内大的经济环境，这个方面可能我们作为一家设计公司包括开发商都比较关注的，特别是去年金融危机，包括最近迪拜经济危机又发生，所以我们从一个大的环境来经营我们的企业，刚才盛先生讲到我们是共同来为业主服务的，伟立也讲到，我们的共同客户是业主。

    第二部分很快速的过一过，一个酒店的开发从无到有，根据我个人的经验国内应该怎么样去做比较好一些。刚才也有听众问到，在哪个阶段介入什么东西，一会儿给大家看一个简单的表，力图从一个表给大家看一下怎么样去做。所以今天的题目是叫“国际酒店的开发”，或者说是一个科学或者理想状态的流程，当然在实际过程中间很难做得到，但我们要努力去做，同时要了解。

    第三方面可能有时间的话，稍微谈一点酒店运营方面的问题，可能涉及到业主或者管理公司，我曾经有三年多的时间是跟万豪合作，包括最早的管理合同谈判、运营到后期的一些感受。

    关于Atkins就不用多讲，因为上午Martin已经讲到我们公司的背景情况，比较重点的跟大家分享一下国际、国内酒店业的新的发展和变化，特别是在金融危机的情况下，从市场的角度、经济的角度跟大家分享。

    第二，一个国际酒店应该怎么样去开发？我个人觉得现在越来越多的地产开发商或者商业开发商进入到这个领域，但的确他们对酒店物业的开发以及运营，包括运营以后的问题知道的还是比较少的，所以我想在这一块重点谈一谈，这里面有些方面是我个人的一点看法，只供大家参考。刚才伟立也谈到一些合作伙伴，这个问题就不多谈。

    AtkinsMartin已经大概讲到，就不多讲了，我们是在伦敦得上是公司，全球18000多号人，这是在不同区域的分布，在亚太区有1200号人，中东地区有3300人，在UX有11950，在北美有一个公司，叫FMG，他们专门做项目管理的顾问公司。

    Atkins上午Martin也讲到，现在比较强调绿色的设计或者环保的设计。另外一方面来讲，很多杂志的排名中间，也多次被评为排名第一最有创意的团队，包括上午看的一些图像可以看得出。这是我们在中国的情况，基本上每个区域都有我们的办事处。

    接下来首先跟大家分享一下国际酒店业发展的新变化。从我个人从业者的角度来看，特别是从去年金融危机发生以后，国际酒店业全面进入周期性的拐点，这在国际市场反映更加明确，更加厉害。

    第二，到现在这个时点，应该说从去年年底开始，国际酒店业无论从开发还是从一些融资的角度，包括从运营的角度，最坏的时期可能已经过去了，但是从未来酒店运营的角度来讲，还不是很光明。但从开发的角度来讲，停工的项目开始动起来，包括刚才盛先生也谈到一些项目，包括伟立也谈到上海新天地的两个项目，我是知道他们希尔顿已经开始在动。这说明从开发的角度来讲，一些停工的项目已经开始动起来，所以最坏的时期可能已经过去。

    第三，我个人认为国际集团受金融危机的影响比较重，为什么？刚才看伟立的一些项目，在国内基本上都是比较高端的项目，高端项目特别是国际的客源，这次金融危机对欧美国家打击更大一些，所以受影响比较重。另外因为国外酒店融资方面比较发达，所以融资方面受到影响，就会影响整个开发和运营。

    第四，新兴市场高速增长快速回落。所谓新兴市场我们的金砖四国，特别是在开发的角度，大家作为设计公司，地产转到做商业，或者综合体等等，在印度也一样，包括俄罗斯，包括巴西，所谓的新兴市场高速的增长。因为酒店是一个投资回报期比较长、投入比较大的物业，所以受的影响比较大，也是快速的回落。从经营的角度来讲，受的影响比较严重，特别是北京和上海。

    第五，我个人认为国际高端市场的细分下降比较快。酒店有更加奢华或者更加高端化的角度去发展，伟立谈到，中国的酒店越来越大，这些方面基本都集中在高端市场。这个从运营的角度来看，下降的市场份额比较大，从开发的管道里面也是下降的比较快一些。

    第六，国际酒店市场网络预定高速增长。有时候，在e龙或者携程，受到金融危机以后，他们的生意反而更快一些。

    第七，精品、主题、特色酒店推陈出新。刚才设计师带来很多的图片，在国内来看，各种各样标志性的建筑都会出来。

    第八，国际酒店集团品牌谱系纵向化。比如像万豪，他们号称有十八个品牌，还不断的在推陈出新。当然也有一些单品牌的，比如像半岛。比如凯悦，原来只有一个，但现在也有其他的品牌。

    第九，国际酒店产品不断创新日新月异。前段时间万豪对酒店的大堂有一个评价，他说酒店大堂应该是社交的、见面的或者工作的，或者约会的，是值得花时间让我们停留的这么一个地方。跟过去不一样，过去就是登记，完了坐电梯上去。我个人理解，比如有一些无线网络，另外在大堂里可以点饮料，喝一杯，可以见朋友，觉得很舒服，不用到酒吧或者其他地方去。

    为什么讲到新兴的论坛比较好？如果在去年的一些论坛，所有人都会异口同声的讲到中国、印度。新新兴的市场因为我们增长速度太快，可能会有些回落，但相对来讲，未来的空间还会比较大一些。

    刚才我注意到伟树那些数据很多都是到070的，这是我统计到07年9月份的来自于第三方的数据调研公司来做的。在07年9月份，这是美国，包括后面会看到其他一些区域，全球的酒店从经营的角度来讲，都呈现出高度的繁荣。每间房间的收入都在5%以上，甚至百分之十几以上的增长，这在欧美成熟市场是非常不多见的。另外看全球，第一个亚太区，第二个是拉丁美洲和加勒比海，上午WATG讲的很多项目都在这边，包括欧洲、中东和非洲，看到这个变化，07年9月份跟06年去比，会发觉可以月一个词“很疯狂”，新加坡应该是一个很成熟、稳定的市场，他的酒店供给是比较平稳的，最后呈现44.8%。如果看当时的迪拜，都是42%，非洲的开罗56%，全球数字都在20%以上，20%可能是一个平均的数字。但是同时会告诉大家，如果看去年，去年全球下降的速度是20%。所以从这个图表可以看得图，国际酒店高速的增长进入一个拐点，你会注意到它进入到一个拐点以后，它的房价可能还在增长，大出租率会受到一些影响。

    我们再来看一看去年金融危机发生以后，09年的7月份和08年去对比，这个数字也是非常恐怖的。我特别看了看，比如亚太区，北美、欧洲、非洲的统计口径是一样的，亚太区下降了29%，基本上是30%，主要的是来自于价钱的下降，下降18%，出租率下降13%。北京统计有40%多，下降的比较多，平均都是在25%以上。

    如果我们去看北美，也是比较恐怖，刚才用了一个词叫新兴市场，他也降了10%，主要是出租率的下降。欧洲也是一样，欧洲下降30%。从这张图表来看，反而中东和非洲倒还好一些，欧洲绝对数最多，其次是亚洲，然后是北美，最后是非洲和中东。

    从这个角度来看酒店的运营是迅速的回落，这个势必会影响到开发管道的项目，前面运营不好，后面会递延，会受到影响。

    再看看09年8月份的数字，我们中国整个水准，平均房价下降50%，去年这个酒店卖1000块钱，今年只卖500块钱，出租率也是下降6%点多。这样的话势必会影响在座的市场，因为运营不好了，势必会影响后面的开发。特别是刚进入酒店开发这样的企业，他融资的能力、融资的渠道、融资的手段等等都会受到一些影响，包括他对市场的反映，往往很多钱是来于住宅或者其他的项目，如果整个融资受到影响，其他的肯定也会受到影响。包括印度、日本的市场，新加坡原来增长40%多，同样下降幅度也是比较大。

    我们从运营的角度来看，从07年9月份高度的繁荣进入了刚才讲的这么一个市场，现在怎么样呢？我个人觉得现在整个经营情况，特别是从去年10月份开始，国内已经好转了，年初的时候，上海和北京我知道，特别是特别高端的酒店都出现了像出现的SARSS那样的个位数的出租率，这个就非常可怕，业主就要掏钱出来交水电煤、发工资等等亏损。

    因为这样的情况，我们再来看一看美国酒店的开发，这样的分类也是按照国际业界的标准来看，从09年4月份到08年的4月份，特别高端的酒店开发奢华、豪华甚至高端的等等，我们称之为高端以上的酒店受到影响比较大。平均开发有的是取消，有的是延迟，整个开发管道在高端的下降18%多，豪华下降39%，40%左右，平均来讲至少是25%以上的，有些取消或者递延。

    在座的各位可能涉及到一些经济型酒店或者独立型酒店，因为是经济型的，受到冲击比较大。国内的情况反而还好，像如家，包括锦江之星，他们经营情况还是不错的。因为如家在纳斯达克上市，今年的报表起来非常不错。

    亚太区是不是受到影响？当然也会受到很大的影响，一个方面来讲，同样看09年的4月份，数量开发是比较多的，但是在这个里面，有很多出于前期的规划或者或者final  planning的阶段。08年新开业的酒店有907个，房间数15万间，主要在高端这一块。09年只有600多间，再去看1/3，33%到35%左右。现在预计的数字，到2010年还会呈现下降，开发中的酒店只有60多间，只有08年的50%左右，这样对我们整个设计就会受到一些影响。如果我们比较关注在酒店这一块，这个图表就能解释为什么我们项目会受到一些影响。

    从不同的级别上来看，一些项目方面也有所变化，这个就不多讲了。虽然受到这样的影响，但是亚太区依然是在全球开发的酒店是最多的，或者房间数是最多的。09年的排名，上海因为世博会的原因，上海在开发中的房间依然有12000多间，虽然从高速增长有一个回落，但是依然处在一个比较高速的阶段。其次就是印度，印度新德里一个城市跟我们比较，新德里的只有我们的50%，只有6000我间房，北京奥运会以后数字也下来，也是6000多间。

    高端的酒店市场为什么受到影响呢？因为从供给的角度来讲，所有的酒店里面高端的占到24%，包括上海这些酒店，至少是四星级以上的，或者大多数都是标准五星级以上的。这样也会影响到酒店的运营，中低端只占2.6%。刚才上午设计师也谈到，整个中国很多项目偏大，往大型化方面去走。

    这是我们叫整个国际酒店开发的口径来看，亚太区中国的市场。2010年会怎么样呢？根据美国运用公司商务调查的一个报告来看，其他的区域北美、欧洲，包括拉丁美洲，以及全球，全球预计是负的3%到负的4%，亚太区因为酒店跟废票联系比较多，酒店特别是中高端的房价角度来看，会有1-6%的增长，当然这个口径不完全适用于中国，国外的统计给大家做一个参考。这样说明，酒店的运营我个人觉得从去年10月份开始到现在往上在走，而且越走越好。不同的区域，比如讲到中国，包括印度，亚太区为什么增长？主要是这两个区域在驱动。从未来的角度来看，我们的前途还是比较光明，我们在座大部分设计公司都是在中国市场，中东地区受到影响也比较多，特别是在中国以及印度项目比较多。

    为什么叫精品、主题特色的酒店？这是08年做的这个酒店在迪拜，已经营运了，叫海底酒店，这个是叫太空酒店，最近有西班牙包括渭津航空公司他们要做太空的旅游。不同的主题，不同的特色酒店业不断的翻陈出新，在国内也反映出一样的情况。现在导致很多品牌它是纵向一体化。

    接下来谈谈国际的市场，简单过一过国内酒店的情况。

    第一，酒店周期由高峰步入下降期。从酒店运营的角度是比较困难的时期。

    第二，酒店高低两端市场步入调整。从08年到09年年初，经济型酒店受到冲击比较大，很多经济型酒店都暴出亏损。

    第三，传统中档酒店市场受到挤压。

    第四，国内酒店市场呈现结构性失衡。体现在几个方面，一是区域上，比如东部沿海区域和西部，中西部是不平衡的；第二方面，高端的酒店、中档和低端的酒店，如果从中国的星级酒店统计报告来看，你会主义到三星级以下的酒店数量很大，实际上从这几年的开发力度来看，或者真正在市场上的产品来看，高端的酒店在最近这几年是呈现过猛的发展。中国改革开放的第一家酒店就是北京的建国饭店，也是一个美籍的设计师做的，那个时候有一段发展。谈从90年代初一直到2000年，上海五星级酒店只有8家，中国放开星级标准以后，从2002年到现在，所有的项目要上必须是五星级以上或者七星级、八星级，所以造成高档酒店供应比较快，所以档次上也有问题的，就出现了失衡。

    最近我经常听到很多朋友讲到包头、成都，还有很多的市场。但北京、上海超豪华的酒店，从运营这个角度是非常恐怖的一件事情，因为没有了奥运会，没有世博会，这方面还是会受到一些影响，特别是受到国际金融危机的影响以后，国外消费理念都会发生一些变化，特别是在国际公司，经常在讨论我们要关注中国的消费者。现在不管海外也好，还是国内也好，的的确确过去国际酒店设计更多考虑西方人士的品位。刚才讲到从运营角度很恐怖，从设计角度，可能一些项目会停工。

    第五，酒店地产开发仍将平稳增长。中国的政府要求更多区域做更多的综合体，每个综合体都有公寓、写字楼、商场等等。比如万达广场，不久要开出几十个万达广场，很多万达广场都有这方面，大悦城、万象城等等。真正酒店这方面，对政府是有好处的，因为酒店运营要交税的，住宅往往只能卖个土地，卖完以后也没有多少税。这方面，对于我们在座的规划设计公司来讲，包括对业主来讲，这也是一个不做得消息。

    第六，国内客户需求受到更多关注。我作为设计师，作为中国人，虽然有些海外的生活经历，但我个人认为，我们目前中国设计这些酒店太少的去考虑中国本土人士的消费习惯。如果我们去一家餐厅，今天这家有油条，很少看到有太中式的东西。大家如果注意最近酒店运营，菜品有越来越多的中式化。刚才盛中提到把手拉着习惯不习惯，中国跟老外也是不一样的。

    第七，国内私人度假市场高速增长。最近刚刚发布了一个“中国富豪消费榜”，里面有一个旅游，国内私人度假的市场，特别是高端市场增长是非常快速的，按照胡润统计，所有富豪都把旅游放在首要位置，特别是三亚全部都在亚龙湾。这就是为什么我们要关注国内客户的需求。

    第八，高品质度假酒店启动并将发展。中国地大物博，我们有很丰富的自然资源，另外有比较深厚的历史底蕴。我们讲到月龙庄，他选的地方都是丽江等等，都是有自然风景，同时又特点特色的东西。这对我们规划设计来讲是更好的东西，我们更应该发掘一下本地特色的东西怎么样去做。

    第九，酒店投资/开发/经营专业化。原来我既是业主，又是开发商，又是运营商，但现在运营都是由国际公司来运营。

    第十，国际酒店公司卖方市场受挑战。所以国际公司都朝南做，所有这样的东西别人丢要找他，我要七星级的品牌，我要W，但是品牌是有限的。金融危机以后，为什么这边受到挑战？他们的策略也会在变，看到万豪他们会跑到义乌，义乌如果按照中国的形容来讲，就是县级市，去打电话，很快就会把电话给你挂断，但现在他们都会去，为什么？他们的的确确要改变在中国的策略。

    第十一，国内经济型酒店市场竞争白热化。99%的客户或者90%以上的客户都是中国的客户，而且他们的投资回报率还是比较可观的，投资也不是那么多，你们一两千万甚至五六百万，他们投资回收期基本是三年或者五年就能收回。

    金融危机以后，酒店出现不同的情况，我们作为规划设计公司也会看到，国际酒店业的运动大于国内酒店。一线城市受影响比二线大，高星级酒店影响比低星级酒店大。

    这是一个真实的数据，在2009年初的时候，上海五星级的酒店只卖到300多块钱。

    这是我们早期帮助开发商忽悠地的时候做的，这方面来讲，国内刚才讲了，酒店地产还会平稳，或者快速的增长。这些都是在建的，上午Martin 都放到这些图片，这些基本上都是快完工的酒店。

    以上跟大家分享一下关于国际酒店的环境，或者说国际国内酒店环境的情况，接下来第二个问题比较快速过一过，今天上午盛总包括伟立都谈到了一些，酒店的开发简单来看，我们应该遵循一些流程。刚才一个朋友问到合作，现在酒店来讲，一个是合作，作为运营，出租率、每间房间的收入，它的房价，这是关心比较多的。但又是合作共赢的模式，经常搞不清楚什么关系，可能还有其他各种各样的功能在里面，但这是我们面临的一个核心问题。

    为什么酒店的开发比较复杂，这个就不多讲了，我们会面临什么样的问题？一般一个酒店的开发会有十几项流程，我这边列了有五六个比较关键的角色，第一个毫无疑问是开发商，开发商背后往往跟着一个投资商或者金融机构，或者是银行，或者是基金公司跟着他。可能还有酒店设计机构、酒店管理公司等等，可以列出十几家甚至更多。我在这边写了一个酒店顾问，应该有一个角色，或者有比较丰富经验的，刚才盛总也谈到，他在酒店设计方面有非常有经验，把很多环节跟业主讲清楚从头到尾是什么。

    在某一个阶段，酒店开业以后，开发商或者业主就会变成配角。设计公司只是在设计这个阶段是比较重要的，但是整个业主在开发里面，是没有一个人从头到尾关注这些环节。所以在中国至少有两个问题比较多，第一个问题起点是一个黑洞，在酒店的开发商或者一个酒店的业主去开发酒店之前没有想明白我为什么要做这个酒店，我的酒店客群是谁，我有多少钱，向银行贷多少钱，能不能贷得到，向基金融资还是向银行融资等等，不会做可行性研究。这方面在中国来讲，很多业主还是非常缺失的，所以就造成很多规划设计师比较困惑，因为这些作业以前都没有做。

    最后一个黑箱，酒店一个物业周期可能是40年或者是50年，但作为一个业主，也可能是5年，也可能是10年，也可能是20年，也有可能是40年。刚才盛总提到半岛的酒店，也可能他就终身拥有。但你应该考虑酒店是可以退出的，酒店开业以后，作为资产抵押，作为融资工具。到现在很多业主想的并不是特别明白，这也就造成整个开发领域有问题，我从什么地方来，要到什么地方去，想的不是太明白。
    也可能我们做了一个酒店处在一平方公里的区域里面，也可能处在一个几十平方公里的旅游度假区里面，所以必须要有一个比较大的经济性的研究。比如我们现在在做一些规划的时候，往往有区域经济、产业经济、旅游经济，包括其他的一些环保、环境这些人去参与。经济性研究做完以后，才会确立这个酒店是多少米，确立这个酒店是一个度假酒店还是度假村的概念，概念确定完以后，就需要这个酒店的地块做一个经济或者市场与经济的可行性研究，确立一下我这个周边有多少个酒店，我要跟谁去竞争，我的定位到底是四星还是五星，我的投资回报率怎么样，投资回收期怎么样，这个叫可行性研究，这个有第三方的顾问机构都在做这个东西，这是非常关键的。这个做完以后，我们的设计师就有一个大的方向，但是还是不够，刚刚也有听众在问管理公司，在这个时候往往管理公司还没有进来，就算拿一个可行性报告，有一个功能配置表，还是不够专业，要重新演化成一个功能配置表，我有多少个房间，多少个开间，多少个钥匙间，套间是多少等等。但如果找到管理公司，毫无疑问管理公司提供这些东西就会比较清楚。
    再接下来业主就要想这个酒店是我自己运营还是找管理公司运营？有的说找国际管理公司来管理，但是又有麻烦，我要谁是非常复杂的一件事情，我在万豪的时候，工程已经完成了，谈判谈了一年半的时间，一直到开业前夕才定下来。
    再接下来才是设计师，如果前面都做了业主比较清楚我要投多少钱，我要找谁，设计师在这个时候介入是最理想的状态，但是现实中也是不太可能的。在国际酒店开业前六个月，国际管理团队就会介入。酒店根据我的经验来讲，开业以后，你有正现金流去做抵押，包括房地产基金都很愿意收购在运营中的酒店，包括摩根斯坦利，美国一些知名的投行或者基金公司都很愿意买这样的酒店，酒店融资、抵押也比较好一些。这是为什么在中国，有越来越多的商业地产商进入到这里边，或者有住宅的开发商进入。因为政府往往很多五星级的酒店地价是零地价，或者有很多其他的条件在里面。当然政府要做一个标志性的建筑或者五星级的酒店，这就造成五星级酒店为什么那么多，甚至到七星级的酒店等等。
    这张图是我经常讲的，业主需要做酒店发展定位、规划设计、项目管理等等。
    关于流程花点时间跟大家分享一下，刚才讲到可能有十五六家开发商在里面，不管是我们自己做还是请第三方的顾问机构去做，可行性研究报告是非常重要的。基本上来讲几个方面，最核心得你要给设计师设计任务书，如果你做了这个报告，这个酒店就比较清楚了。
    另外，你自己也清楚了我这个酒店花5个亿还是10个亿，投资回收期10年还是20年，我投资回报率8%还是10%。你找国际管理公司，国际管理公司需要这份报告。如果找金融机构融资，金融机构需要看这份报告。
    有些受业主的强烈要求，就是所谓一条龙的服务，我们也做过类似的，我把这个叫做功能配置研究，不是像有些酒店专门做可行性研究的。比如我们一个在青岛的项目，青岛处于大的区位，大的宏观环境是什么，另外整个旅游行业的格局是什么。你这个区位基地大概是什么情况，这个市场的大概概要是什么，竞争是怎么样的，来确定我做什么样的决定，然后再确定餐饮、客房的功能，再来测算我的投资回报率。
    这样就会得出这么一张表格，我们的角色就是跟Martin 他们来讨论这样一个功能配置，整个空间等等，来讨论整个自然间所有的东西，来确定它的比例。为什么我刚才提到这是国际管理公司？国际管理公司有一个标准的范围，比如客房的面积要多少等等。比如这个是因为有比较大的宴会、会议，有娱乐休闲，是但还是在国际公司接受的范围之内。
    另外也会得出建造的成本，我是3.7个亿还是3.8个亿，每间单间的造价大概是什么情况。特别是如果我们给董事长汇报，或者你拿去做融资，就会知道我这个投资内部收益率是多少，投资回收期是多长，这样来解决刚才讲的问题。
    所以这方面，这并不是我们要去做的，但我很建议业主特别是开发商做这一块的东西，这样也帮助设计师做了一个环境的研究，因为你归给他一份很详细的报告，区域条件、定位等等这些东西。
    我个人认为从酒店专业的人士角度来看，怎么样才算是一个好的酒店？一个好的酒店的设计，设计师从一开始的时候，要把最终的用户，包括你的客户，包括内部的用户，就是我们的员工，我们的员工是在使用这些空间的，而且在你的心目中间一直要想这些人他需要什么。刚才盛总讲了一个例子，说我这个把手应该做成什么样，这个完全是从客户的角度去讲。作为一个设计师，包括原来我做酒店运营的角度来讲，我们有两个客户，一个是内部的客户，就是我们的员工，另外就是外部的客户。原来我在万豪的时候，到我们万豪来视察，首先你要关心你的员工，员工才会关心你。
    比如在万豪的酒店设计，哪怕再后台的区域里面，卫生间可能很小，但这里面一定有冷热水，很早的时候，90年代初。我们说员工冷水就算了，但他虽然空间小一些，或者没有那么豪华，但一定会这么去做的。
    这个就不多讲了，因为刚才盛总在前面讲了很多酒店的部分。我们作为设计师，可能考虑空间方面多一些，不外乎长、宽、高几个比例，不同的功能跟高度呈现不同的关系。另外包括临街度，临街的延长要不要。酒店有后勤的区域，有前台的区域，同样这些区域我们在设计的时候，前台的时候要考虑客房往往形状比较重要，特别是现在星级酒店，从长方形变成一个方盒子。这是05年最早的时候做的，要求我们设计师在做的时候，做成长宽比是比较合适的，但现在很多酒店都变成方的，卫生间到窗户那个部分。这方面，作为设计师我特别感动在这方面做了很多研究，这样做的话，用户肯定会欢迎。
    另外会议室非常重要，有的人就想是不是把会议中心、大堂放到地下？那样的话，垂直的交通就非常非常成问题。如果是一个倒置型的酒店，但会议中心非常重要。我们建议在内部是这样一种评估体系，第一方面来讲，我们会分方案ABC，另外有很多形体材料造形，但同样功能性的东西会放在这里，黄色基本都是功能性的东西，要考量这个设计方案是不是经济有效的。上午Martin讲了，这是我们一个注册的商标，Carbon  Critical  Design，我们要考虑环境、低碳的设计，我们评估里面都会有这么一条去评估。
    以上就是跟大家设计方面谈一点想法，总之我们要去考虑每个功能不同的方面。这个并不是很难，你用心做的时候，就会想到这些东西，而且不断去总结，这样的话，我们就会变成一个比较专业的设计师。
    下面简单跟大家分享一下酒店开发的流程，有不同的伙伴，不同的步骤。两个比较重要，一定要做一个类似于可行性研究或者功能配置或者功能定位的研究。另外在设计的时候，刚才盛总包括伟立强调了很多酒店的角度，的确是比较复杂的，不像一个写字楼，怎么样也无所谓。酒店只要动一个前台，就相当于龙头，龙头一摆，后面所有的东西都要重新摆过。商业一些零售方面也是比较复杂，但是最复杂的还是酒店，特别是国际大型得豪华或超豪华的酒店是最最复杂的。
    接下来这几张PPT主要是给开发商来讲，作为开发商，你是不是需要一个投资的机构？这个机构应该是谁？是不是应该有一个管理公司或者管理团队？这个时候，他要比较早期的介入到规划设计里面就比较好。今天在座80%的规划设计就会比较好，他会跟你讲得很清楚我的房间是36个平米还是56个平米，你的房间设计的时候，他会给你一些运营方面的建议甚至优化的建议。
    我参加一些会议的时候，经常别人问我我要找建筑设计，我应该找谁，灯光设计找谁，服装设计找谁。对于开发商来讲有几个选择，SOM、KPF，我也是到Atkins来之后才比较熟悉这些机构。还有包括很多的设计师事务所，他们也是非常优秀的，但可能不一定被大家所知。还有一些国内比较知名的，国内酒店设计的先行者，比如华东院、东北院、北京院等等。还有个人事务所，MAD，他在凤凰岛做了一个指环王的东西，可能是比较有创意的人士在里面。
    在酒店内装设计机构，现在国内专注在这块的公司并不是特别多，国际的公司比如像我们不做内装设计的，早期做过。有比较知名的，我在万豪或者其他管理公司呆过，基本上是HBA、WILSON。另外包括想太、新加坡事务所，内装的设计更需要个性化或者艺术化的东西，往往以一个人为核心的事务所的行为。国内也有一些机构。

    除了这些机构以外，刚才盛总也列了，这是我在万豪开发的，有灯光、弱电、厨房、标志标牌顾问、员工服装等等一系列的顾问，如果全部算下来，从头到尾有30多家各种各样的顾问在这里面，比如游泳池，游泳池的处理顾问。30多个从事建筑规划设计，包括机电、暖通等等在里面，所以就会比较复杂。

    在座的有一些新的开发商不理解，管理公司简单用几句话来概括，酒店的业主或者你是开发商，你跟酒店管理是什么关系？你是一个地主，请了一个比较牛的大管家，这个大管家比你这个地主还狠，怎么花钱他说了算。包括一些合同，我本人也帮助一些业主看一些合同，现在合同都是英文翻译过来的，都是不平等条约。比如仲裁，现在在香港和新加坡、北京、上海很多国际管理公司不认可。很多合同不平等，但关系应该是这样一种关系。

    业主的关系是什么？你有决策权，所有的事情是你说了算的。到酒店运营以后你应该知道这酒店是怎么运营的，发生什么事，每个月的收入是多少。另外你有监督他，但你不能干涉他的运营，我找一个什么样的经理，每天做什么样的经营计划，我做什么样的营销计划，这个你不能管他。

    酒店往往还要有三个义务，你要授权，特别是经营管理的角度；你要投资，公共的区域比如宴会厅、餐厅、酒吧，每五年要重新翻新。会有一个资本项目，叫做筹备基金，每年从你营业收入提取2%左右作为固定的资金放在一个账户里面，这个账户是你的钱，但是受管理公司的支配，他就是怕业主到改造的时候拿不出这笔钱。

    管理公司核心的管理就是人才的管理，这个就不多讲了。过程性的指标也不多讲了。稍微讲讲酒店地产运营之资产管理，我们作为开发商来讲，我们的动机是什么？我是为了零地价拿这块地还是投5个亿个10个亿，我未来的收益怎么样，或者我要避税等等。我们要问一下开发商我们的管理动机是什么，这样跟国际管理公司打交道就会好一些。开发时机也非常重要，比如金融危机的时候，我们应该怎么样去做。我资本运营的策略是什么，这里面要考虑资产的抵押、转移，甚至有人用酒店作为上市IPO的条件。在座的开发商如果有这方面细节的问题，我们可以接下来做更多的交流。
    第四方面刚才简单讲了讲运营方面，有开发商在里面，后面就比较重要，怎么找管理公司，怎么谈，运营有哪些东西，投资怎么样等等，有这样的问题可以私下交流。
    今天的发言就到这儿结束。

    主持人：谢谢何先生的演讲！大家如果没有问题的话，再次感谢何先生，谢谢！

    何兆祥：谢谢大家！