图为北京国华置业副总工程师、总设计师、设计总监 杨利铭

    杨利明：华贸中心建设的这四五年，我个人作为设计专业的一个负责人，一直跟着房总参与了华贸中心的整个建设过程，所以，有些感想今天在这里跟大家汇报一下，大家一起交流。

    今天想向大家汇报的内容，结合华贸中心的规划与建设，这几年的一些发展情况，分六个小结向大家做一个介绍。一个是确定城市商业综合体的一个功能，华贸中心的诞生。第二，介绍一下华贸中心空间的定位。第三，介绍一下华贸中心的交通组织。第四说一下建筑与环境的共生，第五，建筑定位和招商定位的统一，第六，建筑的持续性与生命力。

    这些内容都是华总写的。这是现在的华贸中心，这是一张夜景，前面是写字楼，旁边是商场，后面稍高的是公寓部分。这是进入华贸中心的内景，主要是能看见酒店和写字楼的部分。这个在长安街华贸桥的位置来看华贸中心的三栋写字楼。这是华贸中心的一个内景，是中央的一个广场，我们叫华贸广场，围绕华贸广场有四个小建筑，也叫阿玛尼广场，是阿玛尼的几个精品店。

    这是西大望路的角度看华贸中心，这是新广天地。这是华贸公寓，包括商场，包括写字楼、酒店。前面这几张先给大家一个总体的概念，大家可能都去过华贸中心，我就把一些全面的东西先整体的说一下。这是华贸中心的位置图，这个位置现在是华贸中心的位置，这个是天安门广场，沿着长安街过二环，然后过三环，然后到四环四慧桥，华贸中心在三环四环之间，国华热电厂的厂房拆迁的部分，以前这块都是国华热电厂的厂区，经过技术改造，确保发电量不变的情况下把这块拆出来，大概15公顷，来建设这样一个项目。这个地方在三环之外，从CBD的角度来说，华贸中心还不属于CBD，可能就在CBD边界。刚才王秘书长也提到过最开始大家非常不看好这块地。

    这张图是当时厂区的一个情况，基本上是一个厂房的环境，这个就是当时的厂房。刚才说到策划定位，为什么要建设华贸中心聚集了各种高端业态功能的一组建筑城市商务综合体，当时房总和设计师反复的探讨这样一个定位，也包括很多的公司探讨这个定位，大家不是有太一致的意见，这个地方能做出一个高端的项目。在这个过程中参考了很多的项目，包括去纽约的洛克菲勒，包括去伦敦、巴黎、东京都考察过一些城市综合体，也了解了一下城市综合体在这些地区，因为在国外很多地区的城市综合体的发展，当时这个区域也不是一块很繁华的区域，但是如今是城市地标性的建筑，这样反复考察对比思考，最后房总决定我们这儿还是做一个最高端的城市商务综合体。当时在业界看来这其实是一个很冒险的举动。

    策划定位确定下来以后，国华置业也与设计师团队组建了一个比较豪华的设计师团队，写字楼部分，包括总体规划部门都是KDF领衔，商业是英国的诺易，国际上他也算商业地产领军的一个设计企业，尤其近几年的发展。酒店是WKT来参加的，包括国内的建筑师团体，一个是上海的华东一院，一个是北京院，共同组成一个设计团开始具体的落实策划华贸中心这样一个城市综合体的理念。

    这个是商场部分，这个是写字楼部分，这个是中央的广场，这个是酒店，其实华贸中心的策划在房总和当时的设计师团队来讲，大家比较共同的一点还是源起于一个广场，到底这个建筑群怎么做，大家首先想到我们要围绕一个广场做，先把这个环境做出来，然后再说这个建筑的功能怎么布局。最后建成了不一定大家都能看出这一点，但是当时的原由确实起源于城市广场。这不是一张总的图，围绕这个广场这边是长安街，这是三栋写字楼，当时因为要做最高端的，真是为世界五百强企业量身订做，所以，企业要有企业的形象，我们把写字楼都放在临长安街，商场放在临西大望路，最开始也有讨论把商场放在长安街，虽然你到达性或者人经过的时候第一眼的视觉性强一些，但是这个地方是一个高架桥，它在桥的下面，如果这个地方真的做一个商场，从它自身的形象不见得会突出，也许还会造成很多交通方面的问题。所以，我们还是放在临西大望路这一侧，西大望路当时还只是一个24米宽的道路。当时也不知道它什么时候改造，房总坚信这条作为CBD的边界线，还是城市的一条主要的干道，所以，我们还是放在这一侧。

    酒店自身要有一个相对安静的环境，另外，酒店不见得非要临着主要的交通路口，所以，我们把酒店放在后面。为什么当时做了两个酒店？一个是万豪，一个是丽思卡尔顿，都是五星的，实际上丽思卡尔顿应该是六星级的标准。因为这是一个纯粹的城市的商务综合体，高端的商务配套有一个五星级的酒店是标准的配套，但是城市综合体还要做最高端的部分，奠定最高端的地位可能丽思卡尔顿的影响是与高端的城市综合体一致的。因为丽思卡尔顿的酒店在国际上是更多的政要名流入住的酒店。经过这样业态的组合来确定华贸中心高端的城市商务综合体。

    这张图是刚才那个图的一个延续，刚才那个图显示出建筑群围合的空间的广场，这个显示这个广场和建筑群内部的空间又是如何渗透和连接的。大家可以看到，他们还是有一些呼应的关系，包括写字楼，三栋写字楼各有各的大堂，每栋写字楼还有一个中庭，这个中庭既是连接两个写字楼的作用，同时穿过这个中庭直接跟室外的广场发生联系，从商场的角度也是这样的，商场内部有自己的环境，商场的动线包括出入口的关系都是和中央广场发生联系的。你可能在这个建筑群内部的时候，你在任何一个视角能体会到外面还有一块天地，吸引你到外面这块新的天地去体验。包括酒店也是这样。这个广场在与内外空间的联系是一个方面，但是这个广场本身也不是一个尺度巨大的广场，你去也能用，不去也没关系，它也不是这样的定位。后面的图片你还是能看到这样的广场还是有层次的，在建筑群的周边是一个层次，你进到里面还是分层次的。有属于建筑自身领域的一个空间，也有属于更开放，更公众的一个空间，是在这个层次上逐渐展开建筑和环境的一种关系的定位。

    这个内容也是房总经常提到的。他说华贸中心作为一个城市综合体，城市综合体大家都在做，组合的功能也都是这样，这个并不新鲜。但是华贸中心把这些商业的综合体浓缩在一起，如何形成一个可持续性的，能提供各种完善服务的高端的一个设施，真正的形成一个城中之城。你到我华贸中心来以后，它是城市各种高端功能的浓缩。这是当时的一个理念。这个是类似酒店的大堂。

    这是新光天地的视角看的，完全是电厂环境照片和现在这样一个环境，这个反差还是巨大的，城市综合体如何把城市土地的价值发挥到最大。这是配套公寓的部分。这是建筑最高级的形态，刚才说酒店、写字楼、商场，各个类型建筑都是最高级的一种形态，把每个最高级的形态联系在一起，这是做综合体的一个需要探讨的课题，如何能最好的连接在一起，一个单体的使用效率是最高的，同时，复合成一个功能以后，整个这个功能也是一个效率最高的建筑综合体。这是洛克菲勒广场，去了四五次，这是拉德芳斯，这是东京的六本木。

    第二个内容空间位置的优化，刚才在介绍总体情况的时候，大概也说到了，华贸中心要组合写字楼、酒店、商场、公寓这几个功能，如何在这个地段现有的条件和交通的条件内，如何把它组合得最完整，让它每个功能都能发挥最大的效应，这是当时房总和设计师团队花了很大的精力。最后大家看见的酒店、写字楼，包括商业。现在看来这个布局也是合理的，但是实际上为了做成这个布局，当时做了很多轮的方案，商场放哪儿，酒店放哪儿，写字楼放哪儿。这是我们自己打通的。这个布局确定以后，这个道路打通使住宅区形成独立的环境，当时也考虑到其实华贸中心还必须是一个统一的整合，也不能分割开，所以，有很多细节的处理。比如分开以后，这是我们华贸内部的一条交通通道，这条通道的两侧我们用一条商业街的环境，使它在商业的气氛上有所延续。新光天地是商业，华贸公寓的底商也是商业，所以，希望在商业氛围的延续上也是一个联系。

    另外，这个地方从长安街大望桥，比较高的一个点，从这个地方过去这儿有一个45度的轴线。所以，当时写字楼，包括酒店，包括商场，其实都服从了这条轴线，这样让你在视觉上，你到了华贸中心，这是华贸中心一个地铁的入口，你站在这儿你会觉得这还是一个贯通的，一直到公寓区的圆形会所，整个把轴线收在会所。让它功能各得其所，无论是一些商业氛围的联系，还是视觉上的联系，让它成为一个整体。因为在这个过程中有很多设计的想法。现在看来因为它建成了因为视角的原因不是特别能看得出来，但是我们经历了这个过程，一说起来大家比较容易了解一些。

    第三个重点说交通，城市综合体就像一个活的生命体一样，交通就像它的血脉一样，是使城市综合体发挥效力，真正产生它的巨大影响力的一个基础所以，城市的交通在华贸中心策划的前期也开了无数次研讨会，请了大大小小的策划咨询公司，交通的顾问很多家，反复的研讨交通的设计。这是一张总的交通关系的图，长安街过来进华贸。这儿有一个问题，到华贸这个位置的时候，这是四慧桥，在这个地方以前有一个过街天桥，这个过街天桥和华贸没有任何关系，华贸为了形成进四慧桥的便捷通道，投资一千万，拆掉以前的人行天桥，我们重新做了一个华贸桥，我们给它移位了，这样一移位从四慧桥下来，直接通下华贸东路的一个入口，这个入口的打通对华贸中心的交通便捷性还是起了很大的作用。因为大望桥下面是堵车的，现在我从四环下来，通过这个路口进入华贸，还是会便捷很多。整个CBD整体还是比较拥堵的，各个项目只能在现有的条件下如何挖掘潜力，使自身的交通有所改善。

    这是当时做的一些交通的分析，我说的出入口是在这儿打投的。华贸东路是我们自己建的。这个是我们打通的华贸中路的交通情况，这个是新光天地，它因为也是商业，在这边都有门脸，这是住宅底商的商业街。当时打通这条路是很重要的，但现在这条路也很拥堵。这是从华贸地铁出口出来的南广场。这个地铁出口房总和设计师的团队开始对交通做了很多的研究，我们自身会形成很多的路网，但是仅有这些还是不够的。当时一号线在西大望路的西北角有一个口，这个线路都是通的。因为西大望路形成了，而且下面有很多市政管线，埋藏都是十几米到二十米，因为这边有热电厂，这个过街通道难度是很大的，但是华贸中心还是决定下大力度把这个地铁出口就要通到西大望路，引到华贸中心，通过跟市政府区政府反复的沟通交流，说明重要性，最终还是得到了市政府的支持。华贸中心投资修了一百多米，从西大望路西北角打通地下通道，这是出到地面的出口就进入华贸广场了，但是地下是和新光天地的负一层和写字楼的负一层相连的，对购物人群和上班人群形成非常大的促进作用。这个通道的开通也有效的缓解了华贸中心自身的压力。

    这是我刚才说的华贸桥，其实这个华贸桥西侧移位以后，形成华贸中心的路口。区内的微循环，这里也有很多细致性的工作要做，比较主要的是华贸中心商务的综合体地下的车库都是连通的，这一点很重要，商场、写字楼、酒店，这样的连通性使得这五六千个车位能有一个统一的调配使用的考虑。尤其是搞活动的时候，错位的情况还是很明显的。新光天地周六周日需要做一些大型的活动，它有两千个车位也不够用，写字楼可能周六周日的时候人群休息了，所以，这种连通性使得资源调配起了很大的作用。

    这个小节主要是一些交通的引导，因为车库是连通的，地下的交通环境也比较复杂，也做了比较完善的交通引导标识的系统。这是第四个内容，建筑与环境的共生。这个也是房总一直想倡导的，但是作为建筑设计师也都是很强化的，大家要作这个作品，都很想做到这一点，建筑如何与环境共生。华贸中心的概念，它虽然是一个巨大的城市综合体，但它起源的概念就是源于一个广场，大家都试想怎么把这个广场做得更好，建筑怎么围合它，共同形成这样一个商业的环境。有了这样一个广场，这个照片主要是说在这样一个广场里，我这个广场不是空洞的，其实我们在这个广场里，除了你周围的人群能在这儿休息，我们这个广场是能举办各种活动的，我们定期的会举办各种各样的活动，无论是夏天、秋天，冬天圣诞节期间都是有各种各样的活动的，让华贸中心室外的空间充满活力。不做活动的时候，中间就是一个广场。这个广场当时的设置还有一层考虑，不做这个广场也是可以的，但是这个广场如果过于大，还是比较容易流于空洞，我们可以点缀几个小品建筑，也要富有一种功能，我们跟阿玛尼谈，它也很喜欢这样几个小品的建筑作为它形象的展示。一个大的广场又划分了空间的层次。其实室外还是一个很大的广场，由这几个建筑围合的，但是你细看这个大的广场在视觉上都是连通的，在每个建筑自身的领域有小的空间环境，这个是酒店门前这么一小块，人都很喜欢坐在这儿就餐，你看到的是整个广场。这是写字楼，从整个空间环境来说它多了一个层次，同时，多了很多活力，因为它有人的参与，有人的活动。

    公寓区周围是公寓，中间这个广场我们做的是一个下沉式的广场，经过对环境，包括建筑空间的关系，做了一个下沉式的广场，通过这个广场，因为它的主要出入口在这儿，进到这个广场你马上可以进到下沉的广场，完全是一个绿化的下沉的广场，到到这个广场之后，在每一个通向住宅的主入口的地方都有通道，你通过公园回家。进来以后就在这个花园里，但是到你家门口有一个通道，你直接进你家门口。这个图显示了轴线的关系，这就是45度的轴线，当时想从长安街很容易的探进来，保持一个连通的使华贸中心联系在一起的室廊。所有的建筑关系大家看得出来，都服从了这个室廊。这是室廊一个角度的照片。这是地铁出入口一侧的照片，这也是华贸广场的一个活动，定期的有各种展览。这是一个车展。

    建筑定位与招商定位，这是华贸中心比较关注的一点。一个建筑综合体的成功可能最终还不是一个建筑方案的成功，这个方案如果设计成很漂亮，很吸引人的一个建筑方案，其实不难，而且我们也有很多这样的方案，大家做设计也都知道这样的单体实际上不难，但是你要想把这个综合体真正的成为一个有影响力的综合体，实际上它的运营更重要。但是你后期要运营得好，前期的招商就很重要。所以，华贸一直比较关注的招商如何和建筑能有效的结合在一起。后面这几张照片主要是商场、酒店、写字楼。商场的招商我们也历经了几次反复，建筑的方案也是跟着招商的环节在做调整，也都随时在做调整。商业招商的过程不是在前期就能定下来，往往在这个过程中才能逐步的确定，在逐步的确定过程中才会做，商家都有很多要求，电影院有电影院的要求，超市有超市的要求，而且这个要求差别很大，对层高的要求，荷载的要求都不一样。设计是在动态过程中进行的。酒店也一样，我们想做一个五星级的，一个超五星级的，我们设计之初就引进了万豪，这个酒店基本上是按照它的标准，无论房间的面积、数量，包括餐饮的要求都是按照它的标准来做的。

    写字楼也是这样，我们当时定位写字楼的标准也分析了北京一些高端写字楼的情况，针对世界500强的需求也做了大量的调研，主要是体现在它对智能化的要求，对高度的要求，对环境，包括新风、空调的要求，包括网络的要求，因为我们大量的金融机构入住，包括对供电的要求，华贸中心写字楼主要在这些方面在设计的时候都有所考虑，这样才保证它今天能入住很多国际大型的金融公司。其实这是一个很基础的条件，也是很重要的条件，因为这些公司在北京选址，就像德意志银行看了很多写字楼，很多写字楼都很好，但是我要双路供电，我必须有专用的发电机房，很多写字楼是满足不了的。所以，我们这个写字楼一些基础的工作做得好一些。目前入住的大的国外的金融机构还是很踊跃。现在我们一二号楼出租率基本上都是百分之百的。

    这几张图片是酒店的餐饮，这是商场里的香奈儿的名品店，这个店当时的考虑，因为香奈儿是比较顶级的品牌，这个店的设计，在新光天地布置在什么位置，大家看新光天地会注意到香奈儿门前这个中庭一直是到五层的，香奈儿放到中间必须有一个自己的非常体面的大厅，像家里进去的一个大厅一样，所以，我们把五层高的中庭在三层做了一个封板，封起来形成香奈儿门前三层高的中庭，符合它的形象要求，这样这样的大品牌才能入住。可能现在看来也不觉得别扭。也有人说整体大的空间在商场里也比较好，因为站在下面的人比较容易看到上面的一些情况。招商和建筑一定是同步做的，如果为了招商的需要，可能建筑我们就不得不做很多调整。

    这是写字楼大堂的环境，实际上我们写字楼之间还有中庭，这是写字楼中庭的照片，有些人说你的写字楼像双大堂，我们这是写字楼本身的大堂，这是写字楼的中庭。现在中庭也是45度斜线的方向，这片墙整个就是玻璃幕墙。你进到写字楼，临长安街这一侧也是玻璃幕墙，你很容易看到后面是有一大片空间的，有一个新的天地，你能隐约的看到酒店，也能看到室外的环境。这样你进到写字楼的大堂相对封闭一些，但是你在这个中庭里会感觉到建筑和环境的联系。

    这也是房总反复强调的，房总在整个过程中和建筑师开会是最多的，一周开三四次建筑协调会都是非常常见的，房总也强调一个建筑的成功是大家集体智慧的结晶，包括开发商，包括建筑师，还包括很多运营方，包括很多的商户。这张照片我理解这个建筑是新光天地，当时招商我们本身有自己外立面的设计，但是这个把角招商确定了CUCCI入住，就没有实施我们自己建筑设计中的外立面，这个外立面是敞着的，招商定位以后，这个外立面完全是按照CUCCI的要求做的。可能跟我们原设计是不一样的，但是整个商业环境这个是PRADA，由于这些店都是大牌的奢侈品，需要有自己的环境，所以，我们这些外立面都是空出来的，跟原有的设计好像冲突了，但实际建成的效果来看，一个既保证了商家自己的需求，同时，我们也觉得这个建筑可持续发展我不知道这算不算也是一种可持续的改进。其实这个行业的环境很有丰富性。我们以前做的，但是是按照建筑统一的协调性来做的，一层都是七米高的统一的橱窗的界面，也是一种风格，可能也比较协调，但是它突然这几个界面插进来以后，实际建成的效果大家也可以去感受，也是一种丰富性，不是破坏了我们以前外立面的效果。

    华贸中心的成功到现在为止几个主要的因素，核心的功能只租不售，刚才秘书长都提到，华贸从策划的时候就坚持只租不售，到现在看来只租不售的目的和第一条又是挂钩和统一的，就是为了基础它的控制力，加强对运营过程的控制力，什么样的商铺进来，在什么档次的水准上，是必须要控制的。为了这个目的，实际上我们这个旗舰街很长一段时间都是空着的，只是招一个餐厅进来很简单的，我马上就可以回收资金。但华贸中心坚持的还是让所有的商家都在一个水平线上等，这个店现在只是空着等也得承受这个损失，但这样最终的结果是保证了整个商圈的品质。你们可等当时有损失，但是这个损失也是值得的。现在的商家在一个水平线上整体的水平就提升了，整体的社会影响力，整体的经营能力都有好处。

    这里提到可持续性发展。华贸中心今天是北京市政府的一个调研，华贸中心2002年开始策划，2003年开始建设，一直到2007年的开幕，建设期大概是四年时间，一年策划的时间，运营两年时间，接受过各地政府的代表团，包括一些建筑师的代表团，上百家也有了，都是来参观华贸中心。政府的代表团很大一点看重的还是华贸中心的可持续性，这个可持续性由于华贸中心品质建筑的落成，它吸引了很多大型的企业，无论是经营企业也好，无论是大型的商家也好，这些企业入住在这个区域里，给这个区域带来大量的税收和就业。华贸现在可能能解决三万人的就业。华贸入住企业因为它注册在这个地方，它给政府的纳税也得几十亿，所以，政府是非常看重这块的。这也是我们迄今为止比较自豪的。华贸中心这个城市商务综合体不但是建筑的成功，实际上对政府，对社会带来很大的一个效应。这是他比较强调的。因为你企业在这儿运作，你效益就是持续的，你对政府的税收，你对社会的贡献，你的就业就是持续的。 

    华贸中心做到现在还有一点核心竞争力，刚才王秘书长也提到了这样一些理念，咱们做一个很现代，很漂亮，很标志性的建筑并不难，但是营造整个商圈，让每一个品质都发挥到最大的程度，这需要强有力的。华贸中心追求每一个细节，大家还是可以去华贸中心看，我刚才说的都是总体的一些要求，到每一个细部，就说幕墙，有些地方都探讨了很多很多，我们是按照建筑师的要求，按照商家的要求，它有各方面提出的一些要求。只要跟开发商我们达成一致的要求，我们一定要落实到位，无论花了多少精力、财力最终我们都去落实。所以，华贸中心做到现在，感受比较深的，也可能很简单就是一条，执行力，能执行下来，把这个品质真正的落实到位，确实也是华贸的一个竞争点。

    提纲是我们房总写的，我转述一下，可能有很多不到位的地方，希望与会的嘉宾可以到华贸中心来，大家参观学习，谢谢大家。

    主持人：谢谢杨总的介绍。刚才大家看了一个非常精彩的案例，从杨总结合房总的PPT，了解了从一开始策划，一直到建成，怎么实现一个高完成度的商业地产项目，同时可持续发展，我们也体会到他们下的工夫。

    今天上午最后一位演讲者是美国RTKL公司副总裁刘晓光先生，他是加州注册建筑师，作为一个世界著名的RTKL建筑事务所，他们也是世界上最大的建筑设计规划的公司之一。他近年来在国内大陆也有很多很成功的项目和案例，他成功的商业地产设计规划项目遍布全球，著名的有洛杉矶中心娱乐区、旧金山的商业中心，美国国会参观中心等等，接下来有请刘先生。