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韩维:北京来福士的商业模式与建筑设计

http://bj.house.sina.com.cn/biz/  2009年11月20日09:14  新浪乐居商业地产频道


图为凯德置地(企业专区,旗下楼盘)(中国)投资有限公司环渤海区域副总经理 韩维

    韩维:各位来宾,大家下午好。我是来自凯德置地的,我们是一个开发商,也是一个运营商,同时也是物业的管理者,从这个角度我跟大家探讨一下我们的一些商业模式,顺便介绍一下明天大家要参观的我们在北京的一个商业综合体北京来福士中心。
   
    首先介绍一下来福士品牌的来历和我们的运营模式,来分享一下我们在这方面的理念。来福士的品牌来源于新加坡,它是在1986年由贝聿铭先生做的设计,在新加坡一个繁华的地段。2003年随着凯德置地进入中国,也把来福士的品牌带到了中国,应该是从上海开始,等一下有具体的介绍。
   
    这是我们目前在全球的一些来福士的情况。这个是1986年在新加坡的来福士广场,这是我们已经建成的北京来福士中心,这是我们正在成都建设的来福士广场,这是在巴黎的,这是在杭州,这个正在规划,这个是在上海,这个已经建成了。
   
    就像刚才一些建筑师所提到的,我们来福士的品牌也是一种综合的商业建筑,也就是我们说的城中之城,它包含了服务式公寓或者酒店,商业购物中心,写字楼等所有比较集中的商业的一些业态,在一个综合体里面。这个是上海来福士中心,它包含商场和办公楼,北京来福士中心包含了商场、办公楼和服务式公寓,是由英国的建筑师事务所做的设计。成都来福士广场是由美国的公司做的设计,也包含服务式公寓、酒店、商场。还有宁波的、杭州的,基本上也是这些业态的组合。目前在建的是成都来福士中心,下来就是宁波和杭州。另外,我们在巴黎还有一个合作的项目,也叫来福士中心,同时也包含购物中心、酒店、写字楼等业态。
   
    我们对城市综合体的认识一个是资源共生、聚合增值,这主要从资金方面理解。同时,我们认为这可以提高城市居民的生活和工作的效率,同时也可以拉动所在区域的经济发展,最大程度的优化城市的配置。另外,提升我们自己品牌的效应,而且我们的来福士基本上都是在城市的中心,一定有良好的交通,通常在旁边通的是地铁,这是我们对来福士选址的一个要求。
   
    我们来福士运营的模式是这样的,讲到这个我肯定要先介绍一下我们公司,我们在新加坡叫嘉德置地,在中国已经注册了,所以,我们叫凯德置地,它旗下包含的房地产业务就有一个商用房地产,还有住宅,另外还有服务公寓,金融服务,信托基金。我们有这样的一些组合,给我们从投资、开发、运营、物业,都带来了升值可以产生利润的过程。这是我们的一个价值链图,我们首先是投资者,我们自有资金,再加上我们所做的基金,投入以后我们开始做开发商。开发商业我们可以赚取开发商的项目管理费,接下来交给我们的运营团队,我们可以做资产的管理,交给物业。这一切都是我们一个公司在运作,这也是确实能保证这个物业的一个升值。最近,我们在中国对所有嘉德置地的业务做了一些整合,成立了凯德中心。这里涵盖了目前各个业态的运营的主体公司。比如凯德置地,凯德置地我们是负责建造房子,建造好了我们会把商业的部分给我们的凯德商业做经营管理,把酒店部分我们叫服务式公寓给雅诗阁集团做运营管理。这是一个管理的模式,同时,我们也把它放在嘉德置地在华管理中心,我们用来福士的名字可以募集十亿美元的基金来支持我们的运营和我们的开发成本。
   
    这是凯德置地在中国发展的十五年。目前凯德商用在33座中国城市拥有55座购物中心,他们有丰富的管理经验,同时也对所有来福士中心的商业有一个强有力的支持。这是他们管理的一些商场,它的业务遍及亚洲多个城市。雅诗阁的业务比较大,雅诗阁在服务式公寓我们在全球是最大的服务式公寓的管理集团,在22个国家,在亚洲、欧洲、澳大利亚都有我们的服务式公寓。同时,这是我们基金,这些基金对我们资金的运作起到一个很好的支持作用。从某种意义来说,来福士中心是我们自持物业,自己经营自己管理。这个是我们为来福士筹集十亿美金,我们占了50%的股份,未来我们想把这个做到上市。
   
    介绍一下大家明天要去参观的北京来福士的情况,北京来福士大概是15万平方米,在鬼街和东二环交界的地方,对面是北京的交通枢纽。这个地是2005年我们通过招拍挂拿的,从这边可以看到来福士中心的选址是有要求的,在城市交通便利的地方。当时我们分析这边有机场快线,二环线很便利的交通环境。北京来福士中心我们应该是在2005年2月通过招拍挂拿到这块地,到7月开始动工,到目前为止所有的物业都已经开始运营。这是北京来福士商场的一个业态,包括办公楼,商场,服务式公寓。我们写字楼的面积大概是四万平方米,我们定位的5A级的一个标准,后面有一些标准来支持。购物中心是三万九,雅诗阁是一万七,比我们其他的来福士中心都小,但是因为拿地的条件,北京的一些限制,我们只能做到这种规模。这是北京来福士商场的情况。
   
    我们有专门的商业团队,他们整个进行了策划,我们的商场也是根据这个策划进行一个设计,最后到施工。我们的第一层叫美食广场,第二层叫国际风尚,我们商铺的租赁一定要找到国际知名的品牌,否则我们宁可不租。到了五层就是餐饮。这是北京来福士广场业态的分析。
   
    这是一些建筑设计的造型。这个是一层的饮食区域,这是来福士商场的主要品牌,有很多是从新加坡来的,北京来福士中心的写字楼是这样的,我们分析这个写字楼应该在东二环的写字楼的聚集区,这是东二环写字楼的一些分布,应该是形成了一个规模的,北京市来福士中心的服务式公寓我们有两座,这是一些照片。看一下来福士中心的建筑设计,这是我们的一个建筑造型,从交通枢纽拍过去的,入口和新东安是一样的,一个大屏幕。这是一些建筑立面,这是当时建筑师对立面的处理。我们是全部玻璃幕墙的外形,中间配的LED的一些灯,可以变色的。
   
    这是我们的设计团队。机电是奥雅纳做的设计,LED的灯投资1300万。这是一个平面图,这边是办公楼区域,有独立的入口,独立的大堂,和商业中心是通的,这个地方是五层的商业中心,同时,这可以看出是两个楼座,是服务式公寓,大堂在这个地方,也是和商业沟通的。我们要打造一个完整的综合体的理念。这是两个酒店,我们在设计的时候这个想做销售,但是后来我们觉得服务式公寓大有可为,让雅诗阁一起做经营,这是我们办公室的平面,我们层高4.2米。吊顶的高度保持在2.7米,每一层大概是两千平米。这个是商业中庭我们做的一个水晶塔。当时商业的面积比较狭小,我们又有要求,就在中间做了一个,但是现在看来它的商业价值没有它的地标价值大。
   
    这些一些效果图,这是水晶塔的五层,这些三角形实际上是不规则的玻璃拼成的,这个代价是非常大的,包括玻璃的施工过程中的更换,损坏的更换非常麻烦,这个代价是非常大的。我们也在研究这个投资是不是值得,当时为了建筑师的诉求,我们同意了。
   
    在购物中心我们对卫生间的设计是有一些独特的要求的,首先所有的卫生间是无障碍的,没有门,因为我们的定位有活力的年龄白领,所以,我们卫生间会设一个家庭间,可以在里面给小孩换尿片,这个地方占了很大的面积,但是为了我们的定位,大家吸引年龄白领到我们这儿来购物,我们下了本。这个是我们的写字楼大堂,当时最早的设计,建筑师想做一个七层楼高的大堂,我们为了节能环保和运营的费用,我们跟他做了一个沟通,改成最高12米的大堂。玻璃尺寸也是随机的,也是沿用了中庭的概念。
   
    这是我们认为的5A写字楼的标准,应该有一个很好的使用率,没有遮挡,层高、机电配备,除了这些,我们还有很多的设计,我们还有断电24小时的支撑,可以设独立的卫星数据传输,这都是给未来的客户所准备的。雅诗阁酒店我们主要是按它的要求做一个面积的设置,这个酒店有162套房间,其实我们这个和五星级的酒店配备是一样的,但是我们的目标应该是一个长租户,我们酒店就像家一样,拎包就住,有厨房,什么都有,同时也有酒店的功能。
   
    这是雅诗阁服务的一些理念和我们当初的定位。这是雅诗阁酒店的平面图。这是我们做好的一些室内设计,最早是由香港的梁设计师给我们做的,后来因为做的时间跨度比较久了,后面又做了一些变化。我们可以看到这边有一个独立的厨房,这就是我所说的公寓,现在也由雅诗阁来经营。因为有商业,有不同的业态,配置的机电系统,因为我们非常重视机电的配备。人的居住购物,这个单纯从建筑来讲是不够的,还要考虑机电,这些东西实践起来确实有一些难度,而且这个投资也是非常大的。因为我们当时就考虑到不同的分配,考虑不同的物业管理,所有物业管理的时间业态极点的配置尽量做了一些独立的机房。因为我们的车库比较大,通常的问题大家找不到车位,所以,我们设立了一个信息采集的系统,每个车位上可以探测到这个地方有车还是没车,相应的反映到导引上,这也是一个成熟的技术,只是要不要投入。这是我们自有的物业,我们觉得应该投入,便于管理。
   
    在设计中我们也考虑到绿色环保,响应国家的要求,可持续发展这些,所以,我们也从机电上做了环保节能,热量回收的投入。我的演讲就到这儿。
   
    主持人 崔愷:谢谢韩总,今天为我们明天的参观做了一个铺垫,很详细的介绍。当然,我觉得凯德置地在中国的发展实际上给很多城市带来一些新的城市综合体,品质也很高。刚才韩总担心成本问题,成本有些还是值得的。最后一位演讲人就是我本人。我是来自中国建筑设计研究院的建筑师崔愷,演讲题目叫“营造城市活力空间”。

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