主持人：赵秘书长从商家的角度又提出了很多对开发企业的一些期望。回到刚才的话题，请贾总结合您的项目来说说，开发企业自己的期望值是什么。

　　贾玉鹏：开发商和商家需要找到利益平衡点

图为 明天信华投资有限公司业务发展中心总监贾玉鹏先生

　　贾玉鹏：我看到两个关键的协会领导发言了，应该说还是很有启发的。我们运作国美第一商街和明天第一商街两个项目，一共是24万平米的体量，比较大，我们在销售和招商的过程中，对这个租金跟小业主投资回报的问题，包括开发商拿到什么样的利润这些方面我们做了反复的测算。现在很多商业地产，因为融资渠道比较狭小，商业地产如果要做一个持有型的商业，资金占有量肯定是非常大的。我们前两天刚做了一个房地产大转型的论坛，全国各地的开发商都过来了，大家都提到了一个问题，在这个时期，很多企业说要持有物业。持有物业这块，确实对企业资金要求非常大，占用的周期非常长。做持有型商业，在经济不明确的情况下，是存在压力的。很多的商业并不是持有，而是销售，可能有的按面积卖，有的按商铺卖，无论怎么卖都是快速地回笼资金。我们销售的时候，当时定销售价格的时候，还是按照市场规律走的。国美卖商铺的时候，我们确实考虑了现金流，根据周边的整个租金形势，定的我们的租金回报，我们是销售完了之后再招商。我可以跟大家说一下，国美第一商街刚刚做了一件重要的事情，就是把商业产权销售之后进行统一运营。这对于一些散卖的项目是很难做到的。第一个，小业主对租金回报率要求非常高，他的卖价就比较高。我们跟几百个业主谈的时候说的就是12年回报，我们把这些业主统一起来，统一的运营，这件事情应该是非常难办的，100多个业主，肯定有自己不同的想法，有的要求租金高，有的租金低一些。这方面你只有当业主买的时候按市场价格来定，就说好回报是12年，在所有人的沟通下，100多个业主都接受了这个12年8%的回报，租回来之后，由大的商业运营，才能让综合产权的商铺真正地活起来。

　　像全部散售的商业就不可能统一运营，因为大家的需求太不一样了，而且每个业态也不一样，不是一个统一商家运营的话，每个业主对业态的需求不一样。利润高的话，什么业态都会出现，这样有出现了问题，也就是刚才新浪说的，租金的高低这是非常关键的问题。这个需要开发商也好，小业主也好，跟商户找到一个利益的平衡点。而且大家基本可以认可的利润回报。

　　刚才大家提到了几个问题，我也想说一下，整个的招商这块。很多人说选址比较难，开发商也说招商比较难，大家一直在谈这些问题很多年了，开发商意识到商业地产的重要性，而这几年正好是中国的商业高速发展的过程，尤其是北京的GDP已经到了8000美金以上，这确实是商业突飞猛进发展的过程。在这个阶段，无论是商家还是开发商都注意到了整个的招商也好，或者是商业地产的重要性，包括中房协都成立了商业地产专业委员会，这个说明了商业地产的重要性大家已经意识到了。经过这么多年大家的磨合，包括商业地产的开发商现在都非常的聪明，拿地之后都找专业的顾问公司进行专业的招商，搭建这个平台，现在并不是说开发商在整合资源，做一些事情，需要的要求那么高，而是说招商工作需要开发商重视。从拿地的时候就做这个东西，我们招麦德龙的时候，他要求很高，如果开发的时候就按他们的要求做，就很容易了。而且商业地产的打造非常关键，比如说现在新浪商业地产频道在做这个沙龙也好，打造商业地产的平台也好，都是非常好的模式，在座的各位有政府的引导，行业的专家，而且也有专业的代理公司，这个就是很好的平台。我们以后系列的沙龙越来越多，这个平台会打造得越来越强，而且大家互相接触、沟通，本身就是信息的交流，通过这个平台，每个开发商、代理公司、商家包括协会都会拿到自己的资源。我觉得类似这样的沙龙要多做一些。

　　秦先均：成功招商的前提是规划定位要准

图为 北京泰华隆旗工程项目管理有限公司总经理秦先均先生

　　秦先均：第一次参加这样的沙龙，刚才各位说的都非常好，现在对于我们开发商关注的问题，包括政府职能，包括跟开发商、商家的对接，包括我们开发商自身等等。我负责我们集团的项目从去年9月份开始，我们是去年7月31日拿的地，拿了地之后就做工作。拿到这块地的时候给我的第一感觉就是我们现在政府对这块地的强制性要求首先给我们局限了，比如说现在这块地20多万平米，30%的住宅剩下的全是商业用地，做什么不管。你开发商自己想它能做什么？最后我们想做很多的工作跟政府协调，这个规划能不能调整？我说那个地方适合做住宅，做住宅肯定火。但是现在有12万平米的商业，怎么做？我们马上找到专业的顾问公司，做了很多的方案，我们也想把这个项目做得非常好。这个过程我们发现一些新的问题，政府既然要把这个项目定位成这样，需要为它创造条件，包括交通的问题，周边的环境问题，等等。我们会跟商家商量，说量身订作的事情，我们现在没有考虑价格的问题，而是怎样把商业做活，提升整个地块的价值的问题。

　　谈了很多的商家，什么条件大家都可以谈，你觉得价钱低一点没有关系，我们前边这么多困难，商家也提出了一些问题让我们考虑，比如说大卖场的问题，就说路，开发商要承诺，三年通不通？你承诺不了怎么说。将来的规划还要牵扯到水、电、气，老百姓接受也有困难。

　　谢广东：中关村有一个项目比较好，施工前就规划好了，统一的设计，签合同的时候有一个委托金管理协议，你买这个东西不能自己出租，你交给我，我给你一个回报，比如说E世界，8%、9%，第三极也是一样，可能高了，大钟寺广场，固定8%的回报，随着利润增加，但是现在降了，不过资金的问题解决了，先卖，然后回收，具体的经营交给一个物业公司或者商业管理公司经营，测算一个回报。但是也不能都卖，最好还是自己留一部分。

　　秦先均：这是一种方式，但是我们感觉现在这种产权式的，因为原来起源也比较早，在这个行业里面运行的好的也不是很多，所以说有局限性。

　　蔡云：去年政府提出了一个政策，带租约的销售是不可以的。我们形成了REITs产品了，要考虑对老百姓的保证。

　　主持人：租金这个话题刚刚衍生出了很多的问题，包括宏观经济的问题，设计的问题，业态规划的问题，以及商圈氛围，工程改造，信息不对称等等，这些都是很实在的问题，刚才大家都多多少少有提到，这些问题我们都可以以后再组织相应的话题进行单独讨论。今天既然主要围绕租金的问题来说。我想请问在座的各位，商业地产合理的投资回报期是多少年？比如说零售业是几年？餐饮业又是几年？酒店是几年？写字楼是几年？

　　许大金：投资回报期，不同的国家和地域都有不同的标准，国外我接触的基金，他们算法很简单，五年的租金收入乘上条件就是租金的回报，在国外，他每年的增速非常的平稳，但是中国还是不一样的，我们每年经济自然增长8%到10%，按照这个来说，投资回报期会更快一些，我们定的是八、七，依据的是这个，但是目前随着整个土地的价格，开发的成本的价格，调整的余地来说，还不是很固定，现在说几年还是比较动态的，考虑的因素太多，利率的因素，经济增长的因素，成本的因素，把这些因素考虑进去，我们算这个投资回报率就比较准确。

　　李亚明：我觉得确实没有办法算，即使在中国，地域不同，消费购买力不同，我觉得应该是在12-20年。酒店是最慢的，15年左右吧，餐饮其他的应该会快一点，12年左右，每种业态又都不一样。

　　张维：投资回报期要跟这个项目前期规划结合，你希望他是一个什么样的综合体？比如说我认为项目很简单，就是一个写字楼，加一个酒店，就没有别的了，就非常容易测算出投资回报率是多久，如果你希望大型的综合体，这个MALL最难办的，里面有餐饮、零售、娱乐场所，很可能还包括会所，占据一定的社会影响的问题，比如说放一个会场在里面等等，我想司培思很厉害，弄了一个大悦城。

　　谢广东：说多这个租金回报，西南三环有一个酒店，他们算了一下，50年能收回来就不错了。特别是五星级酒店，所以这个回报，你说酒店和酒店都不一样的，最短也得二三十年。你说现在的这个季节，一些酒店10%多有的入住率，都是空的。每个区都希望我这个地区有一个超五星级的酒店，脸上特光，西三旗可能也需要一个高档的酒店。丰台某一个位置，丰台区我也干过一个项目，很偏僻的一个地方，当时也规划一个五星级酒店，100多米高，从发展商的角度一算什么时候回收啊，迟迟没有开光。