李亚明：招商难的根源在于开发模式与商家选址流程不匹配

图为 汉博投资集团有限公司董事、总裁助理李亚明先生

　　李亚明：租金高并不一定是缺点，任志强还说了，北京房价高可以提高人口的素质，改变人口结构呢。祸福是相依的，我90年代做开发，我看今天开发商的朋友也很多，我对开发商有一个剖析，开发的流程和商业地产开发的流程有什么不同？就是多了一个商业，传统的理解可能地产商搭台，商业唱戏，但是谁搭台呢？还是说共同参与？我今天也是带着问题来的，因为刚才说到租金测算这块，我写了几点，第一个是信息不对称，因为商业地产提出这个口号是03、04年正式提出的，以前一直有，但是大家不重视，另外一个问题，开发商的开发模式和商家的选址的流程，两个一直不匹配。

　　赵辉：这个很难一样，刚才说两个公司测算，无外乎就是几点，房租、水电、人工、营业额等等。

　　李亚明：业态里面来说，快餐也好，正餐也好，每家都有自己的计算方法，首先我说是信息不对称，如果你有要求，可以挂在网上，通过新浪商业地产频道，开发商拿广告费，品牌商家也拿广告费，把你的信息发出去，有这么一个信息库的数据就没有问题。

　　我说开发模式呢，我先说一下，因为开发商从拿一块地的时候，按我们今天的理解，应该说你拿地的时候就应该想好，首先城市规划这块地是金融、商业还是住宅都有，像北京的住宅小区，商业规划不能低于15%，谁定的。所以我认为刚才两位协会的领导，也要跟政府的规划部门说一下，70年的土地出让权限，商业40年，写字楼50年，是依据什么来定的？美国和日本的土地是私有制的，我拿了地之后想什么时候开发都可以，美国的MALL是一期，二期，三期，一期五万平米，过五年再开第二期。中国就不一样，一下子50万平米投放在市场上了，对原来的商业面积的出资是多少？怎么算？

　　另外甲方的开发模式来说，拿了地，做方案，分四步。第一个是概念性的设计，餐饮、娱乐休闲、购物中心，三种业态的比例是多少？像西单大悦城拿出四层做餐饮，你怎么算这个帐？是持有一部分，还是销售一部分？你说长江李嘉诚，持有7成售卖3成，中国的开发商现在是赚快钱，拿地销售。但商业明显是赚慢钱，美国从来没有卖的。美国怎么算呢？房子盖起来，先招租，运营三年，在市场消化了之后，有了稳定的租金之后，倒算出这个楼的价值，在美国来说3%已经很高，11%的话，人家说你有泡沫。更直白一点就是文化差异，另外，很多开发商都想一夜暴富。刚才赵总说了，现在市场金融危机了，是不是甲方要转变一下观念，意识到这样的困难。但其实并不一定是这样，因为商家根本不了解开发商的模式，为什么开发商到这个节骨眼也不降价，还是挺着？他一定有方法。这其实代表着一种信息，要说就很多了，我觉得最起码，租金高低其实是表面现象，真正里面蕴含的东西很复杂，我觉得问题年年有，年年都得有人站出来说。

　　许大金：建议从行业划分上把商业地产与房地产分开

图为 北京高博司培思房地产经纪有限公司总监许大金先生

　　许大金：刚才地产商们也说了，商家也说了，我们中介公司牵线搭桥两边都说了，要不然这个事儿还促不成。我先说说地产商，刚才像李总说的，商业地产商也就是这几年才开始出来的，原来我们的商业供应是政府，政府掏钱盖商场、社区的商业，回来政府组建团队。我们原来都是商业局管企业的，都在下面做项目，后来政府把这个事儿断了，把这个事让地产商做。但是这个地方是政府以前就选好的，不是你开发商选择的，容积率多少都签完协议了。有时候看中国的商业地产商，也很困难，很多人说他们赚黑钱，暴利等等，但是我们想想，政府给了他们多少的支持，这是很关键的一点。

　　前几天我和流通促进中心的徐总聊天，正好今天的两位领导也在这里，我说一下这个观点，第一个在政策上，或者说行业划分上，一定要把商业地产和地产分开。如果这个问题不解决，所有的问题都解决不了，作为任何一个商业地产商，要想长期发展，任何一个企业都要涉及到怎么样有序发展的问题，不能说一个商业地产项目过八年，十年，你看万达的路，SOHO的路，都是经过商业地产的路子，大家都知道卖商铺日子不好过，但是还要卖，因为他要发展。

　　在我们的金融环境里面，税收环境里面，政策体制里面，完全把商业地产和住宅地产混为一谈了，包括抑制外资等等，没有分开。商业地产真正的是长期持有性的物业，刚才李总说了，国外的基金很愿意做这个，作为商业地产，我们国家讲究为人民服务的角度，真正满足老百姓日常的饮食、购物、娱乐消费的基本需求的东西，为什么我们不能给他们一个很好的政策的金融环境，让他们有序的发展？现在我们限制房地产基金的时候，全部限制死了，而在国外是有这样的概念的，像美国的不动产业的概念，这部分的产业从金融信贷，社会的金融产业，包括税收方面是有支持的。但咱们国家不是这样的，前一段时间出租型物业还要征税呢，按这个发展下去，倒霉的是老百姓，作为任何一个商业地产都是服务于周边的社区和居民的，并不是单纯的满足商业地产商利益增值的需要，希望领导把这个意见带上去，把商业地产作为一个单纯的内容，不是像住宅短期的靠社会资金不断的发展的思路，把这个产业分开。

　　第二个关于商业地产的规划，我们也应该发挥一定的作用，包括房协，不要让政府规划部门图表作业。我记得上课的时候最早有一个例子，上海的第一百货，选址的时候老外数豆子，站在路边数，过一个人数一个，最后人家选择路北。(笑)所以我觉得任何一个商业项目的建立，必须要有专业人士做，如果我们现在的城市规划都按照建筑专家的想法做的话，肯定做不好。

　　记得十年前，还是八年前，北京有个特大的规划，东西南北几个大MALL，非常的完善，目前为止就开了一个。所以我觉得这个规划如果停留在政府的层面，或者说非行业层面上很难规划好，这块地给你的时候就是一块残地，比如说你在北五环拿了一个项目，告诉你周边有多少的商业配套，周边都没有居民的话，你做这个确实挺惨的。每个人都想赚最多的钱，这个很正常，美国人都是理性的，都是经纪人，在这个层面上可以原谅，但是有时候确实我们没有提供一个很好的环境，按照住宅运作商业地产有客观的层面，也有主观的原因。

　　另外从商铺的角度来说，选一个项目确实很难，我接触很多拓展方面的经理，很累，满世界转，到处看一些项目，但是在目前的条件下，好项目确实不多。后一个就是涉及到整个运营规划、调整方面，确实你让一个商业地产商，住宅开发商接触一个项目，很懂商业，做一个事情，很难。我们专业机构提供这方面的服务，但是我觉得大众环境也是很必要的，像新浪搞这个活动，把我们的思想传播出去，也是非常必要的。

　　作为商家来说，选择地段、租金，这些东西归结到一点就是运营，这个项目拿到之后，到底能不能活下去，运营，张总也提到了，我们做任何的事情都是一样，商业地产的开发商也要考虑这个事情，这个项目怎么样贯彻他的思路，运营下去，定位等等这方面，是非常必要的。

　　做一个项目的时候，从开始的时候，把利弊的条件考虑清楚，我要挖掘周边到底做什么东西，适合什么样的业态，这样后期运营的思路贯彻下来，这个才可以做好。

　　商家提的建议，并不是说所有的商家来了之后，我说怎么样建立的，我一直讲实实在在地算帐，我们也算很多的帐，也有很多的数据给大家类比，每种业态，不同的业态的时候，整个的客流量是多少？一个是基础的客单价，还有基础的覆盖率，真正做起来的话，流水会有多少？适合就做。

　　曾经在西单的时候招一个商家过来，说我要做什么什么，我说你别来了。我们做餐饮也有分类，一个是满足社区商业的，就是满足吃饱吃好，整个装修店面成本不会很高，这个是有一定的生存的空间；第二个就是购物中心，现在正在不断的出现的，靠外带人流，这个就不是满足吃饱吃好，更多的是交友、交际的需求，对各方面要比社区商业更高一点；再往上一点，是大型的餐饮，这个是满足纯的社交的需要的，但是档次并不是很高，可能是朋友聚会、家庭聚会等等；再有就是写字楼，包括现在的高总他们的海航大厦那块也做了写字楼，下面也留出了餐饮的条件，这是对环境的要求、品质的要求、服务的要求就更高了，还有酒店的餐饮，这个是纯粹的满足特殊需求的人服务。

　　不同的餐饮，你要分开，适合在哪也不容易，我们应该适合哪一些地方，做社区的就不要往购物中心里面扎，这样就可以完全的分开，这是我个人的大概的分析，无论是地产商也好，经营商铺也好，都是拴在一个链条上，如果咬合好了共同发展，咬合不好，就不行了。