新浪乐居商业地产大师沙龙活动第4期——商业地产：走出“招商”与“找铺”困局

　　在中国的古老传说中，梧桐的灵性能够引来凤凰，故有“家有梧桐树，何愁凤不至”之说。近年来，国内商业地产备受关注，但从商业地产的招商环节来讲，一直存在“找铺”与“招商”信息不对称的问题，光靠商业项目自身的独特魅力，就想引来众多品牌商家的青睐，已是困扰商业地产整体水平提高和持续健康发展的瓶颈。

　　一边是运营成功的佳话，一边是招商失败的教训。造成冰火两重天的现状，与商业地产项目的实操能力有着千丝万缕的关系。如何打破商业地产“找铺”和“招商”的困局，已成为中国商业地产行业之间竞合的热点之一。为此，将邀请协会领导、专家学者、地产开发商、品牌商家代表和运营机构等做客论坛，并以头脑风暴的形式展开行业领袖关于“商业地产：走出“招商”与“找铺”困局”的精彩对话，以促进商业地产健康可持续发展，从而拉开2009中国商业地产专业系列活动论坛的帷幕！

　　活动主题：商业地产：走出“招商”与“找铺”困局

　　活动时间：09年3月10日(周二)下午14：00—17：00

　　活动地点：海淀区中关村海淀北二街10号泰鹏大厦3层2号会议室

　　活动流程：

　　14：00—14：30 嘉宾签到

　　14：30—14：40 主持人介绍与会嘉宾

　　14：40—14：50 政府领导讲话

　　               中国商业地产高效招商管理现状分析

　　14：50—15：00 主办方领导讲话

　　               构建“找铺”与“招商”对接平台

　　15：00—16：40 论坛议题探讨

　　16：40—16：50 主持人总结，论坛结束

　　16：50—17：00 合影留念

　　主持人 郭杰：首先感谢大家抽出宝贵的时间，在阳光明媚的下午，参加新浪商业地产第4期大师沙龙活动。这次沙龙的目的也是想就商业地产里面招商的话题做一个全面的分析，我想在座的各位都有很多很多的经验和很多很多的教训、案例，所以我觉得这个是非常好的话题，现场也希望大家畅谈一下，希望大家能有一个特别好的交流的机会和平台，首先做一个自我介绍，我叫郭杰，新浪乐居商业地产频道总监。我先介绍一下今天到会的两位领导： 中房协商业地产专业委员会秘书长蔡云女士，中国商业联合会购物中心专业委员会副秘书长赵素珍女士。因为今天到场嘉宾比较多，下面请各位依次做个自我介绍吧。

　　许大金：大家好，我是香港SPACE商业经营管理集团副总许大金。我们公司2003年成立于香港，设有北京、上海两地分支机构，并在西安、成都等地设有联络处。我们公司的核心团队脱胎于上海新天地项目，在上海成功地进行了上海正大广场的品牌重建及商业改造工作。近期我们已经完成的项目是西单大悦城，现在在服务的项目包括朝北大悦城、成都华侨城(企业专区,旗下楼盘)项目等等，我们的特长是通过多年在一、二线城市商业地产中的实战经验，以自身的国际背景及专业能力为众多品牌地产商打造并创造了商业地产项目的新价值。做过的项目类型包括片区规划、城市综合体、购物中心、特色商街等，可以在整个项目的策划、定位、招商包括后期运营方面，给大家提供帮助。我们实际上给商业地产商和商户起到牵线搭桥的作用，希望在今后跟各位有更多的交流，也希望能有机会为各位提供我们这方面的服务。

　　石磊：我是宏图三胞北京区域执行总裁兼事务助理石磊，专门负责北京的拓展项目，我们从06年进北京到现在为止，一共有16家门启，今年也在部分的调整，结合未来经济形势做一个规划。

　　赵辉：大家好。我是永和大王开发部高级经理赵辉。早在很多年前，一个台湾人创办了永和大王，目前我们在北京有41家店，早在去年之前，我们是38家，今年我们还要继续扩展13家店，以后的开店任务比较重，如果在座的有商业合作意向的还可能广泛的合作。

　　李亚明：我是汉博投资集团有限公司董事、总裁助理李亚明。汉博集团是以商业地产为主的商业咨询公司，现在服务六个板块，从前期拿地的定位报告到中期的产品规划，到招商，第四块是商业运营，还有两块，一个是资产买卖，像英国的乐购置地进中国，第一个在抚顺拿的项目就是汉博做的评估，收购。包括朝北大悦城也是我们参与一些前期收购文件的起草。另外汉博除了服务于商业地产开发商以外，还服务于国内的一些大的品牌商家，专门有一些大客户，像一些主力店、次主力店，包括今天在座的这些商家，为我们汉博服务的项目做一个牵线搭桥，同时也为这些品牌商家在全国做开店、选址等一系列的工作。谢谢。

　　谢广东：我是远洋地产(企业专区,旗下楼盘)项目总监谢广东。远洋的商业如果要把写字楼归纳在里面，应该从最早的97年远洋大厦开始，60%、70%出售，其他的是出租的，这个项目一直延续到现在，入住率很高。按现在说的商业或者经营商业，远洋是最近几年开始的。

　　陆建伟：我是锐创国际中心营销总监陆建伟。我们现在这个项目叫锐创国际中心，也是在望京科技园区里面，唯一一个商业在招商，大厦在招租的综合体，总体量32万平米，商业2万，还有一些公寓的产品，也希望在座的各位能关注我们的项目。谢谢。

图为 北京泰华集团副总经理兼泰鹏大厦总经理张笑倩女士

　　张笑倩：大家下午好。我是北京泰华集团副总经理兼泰鹏大厦总经理张笑倩。首先非常欢迎大家来到泰鹏大厦，因为我们是这个大厦的开发商也是管理方，欢迎大家的到来，泰鹏大厦是我们开发的写字楼里面规模最大的项目，我们还有一些规模不大的其他的项目，另外在北边还有一些，泰鹏大厦作为中关村西区建的比较独特的大厦，整个的规模量3.6万平米，我们采用的是实木地板，包括精装修，在北京的写字楼里面也算是独一份了，如果大家有兴趣，我愿意带着大家参观一下，大家如果有商业的需求，可以多多的合作。

　　张维：我是北京便宜坊集团的张维。我们在这几年的发展过程中，同店铺的扩张速度，还有整体品牌提升程度来说，这两三年感觉还是有一个明显的市场效应，这几年也在思考店铺的扩张，我们目前是以主力品牌、主力店铺为主，从这两年考虑金融情况的发展，逐步的拓展一些多品牌，小规模店铺的建设，北京市地产作餐饮的有五年的时间，尤其这两年，格局变化非常的快，作为餐饮企业，特别像我们这种，有很固定的老百姓的客源企业来说，对北京市的一些选铺，地址选择来说，越来越要求有一个复杂的东西，所以今天来，我们多交流交流，我们也在找铺子，各位有什么好铺子的，我们可以交流一下，共享一下信息。谢谢！

　　秦先均：我是北京泰华隆旗工程项目管理有限公司总经理秦先均。现在我们在西三旗回龙观有一个项目，其中有酒店、商厦和写字楼，商厦部分大概5万平米，很高兴和各位见面，希望各位在会后能够有合作的可以跟我们建立合作的关系，目前我们在进行招商，这个项目是刚刚启动，刚刚开始，希望与大家合作。谢谢！

　　高翔宇：我是海航大厦销售总监高翔宇，目前海航置业在北京有四个项目，海航大厦，海航燕京酒店，不久海航国瑞城也就是我们的一个资产。

　　贾玉鹏：大家好。我是明天信华投资有限公司业务发展中心总监贾玉鹏，感谢新浪乐居提供这样一个好的交流平台。

　　主持人 胡飞船：感谢各位的到来，我是新浪乐居商业地产频道的胡飞船，接下来的沙龙活动我们将以头脑风暴的方式进行，希望各位就商业地产招商与找铺的话题畅所欲言。首先有请赵秘书长，请您从宏观的层面为我们今天的话题提供指导性的观点。

图为 中国商业联合会购物中心专业委员会副秘书长赵素珍女士

　　赵素珍：今天很高兴参加这个活动，以前参加过一次，我觉得很好，现在我们所说的招商问题，应是商业地产永远的话题，不管是什么样的商业，高端的、低端的，都需要招商。说到招商，我们还要从商业规划说起，如果前期的规划不够完善，他今后面临的问题就会很多，我们目前接触了商业地产项目很多，也包括一些主力店、品牌店,都不少，中国商业联合会最重要的资源就是商户，这有其历史原因，就其性质上来说，有一些是国有的，像王府井，还有一些外资的，比如百盛等等，每个商家都有自己的特点。

　　我们看了一些项目，感触很深,或者像SPACE、汉博顾问，比我们感触更深，商业地产开始，是由住宅开发商转到商业地产的，大部分是刚刚开始做，真正研究商业的开发商的有多少哪？大多是有了教训后,开始被动的调整、研究，这就造就了我们招商难等诸多的问题，很多是硬件有问题、硬伤很难在后期改变，给后期的工作带来很大的难度。

　　就商业规划而言，规划人员和后期的招商人员的对接，也是比较重要的环节之一。现在我们也看到了很多，由于招商规划公司和招商公司是两个团队，在做招商规划的时候，往往想到的是如何做一个很完美的答卷。招商团对接手后，对前期的商业规划能不能完成？中间怎么对接？比较茫然，这些专业的公司最后工作重点不得不放在了不停的弥补中间的鸿沟上。现在可喜的是，商业地产每个环节的不同角色，或者说产业链上的各个不同专业的从业人员都在不断地成长，地产商也开始研究商业问题，我们在做规划时也开始研究后期如何完成招商目标。同样在运营过程中也要解决好商户有能力持续经营下去的诸多问题，今天探讨的问题，不仅是招商和找铺子，我们还要研究更深层次的问题，即我们如何在自己的地块上，做一个适合当地需求的、能持续经营发展的优质商业项目。

　　招商的时候可能想到的是一个短期的。但是持续经营是一个长期的工作，能保障商业地产不断升值的前提，所以我建议招商的时候，首先想前期的规划是不是合理，品牌的搭配是否合理，这些因素大家都符合了，可能招商并不是很难的事情。

图为 商业地产大师沙龙第4期主持人胡飞船

　　主持人：谢谢赵秘书长！接下来有请蔡秘书长，因为您最近在做《中国商业地产研究报告》，也接触了北京以及外地的很多成功的商业地产项目，请蔡秘书长谈谈您看到的成功招商和运营的商业地产项目具备哪些因素？

　　往期活动回顾：

　　第1期：商业地产向左走？向右走？

　　第2期：品茗茶韵律 话金融海啸

　　第3期：外资之于中国商业地产：机遇 OR 陷阱？