主持人：一个商业项目开发和完全项目，仅仅是一个阶段而已，更重要的是在后面经营，我们今天请到了两位关于这方面的专家，其中一位是仲量联行的邓汝舜先生。邓先生目前担任仲量联行大中华区商铺部总监并常驻上海，全面负责大中华区包括前期定位、项目招商和综合代理招商以及购物中心运营管理服务在内的全部零售服务。邓先生有超过20年的商铺领域从业经验，曾先后在香港、台湾和中国大陆工作。1989年，他加入高力国际开始了自己的房地产职业生涯。2005年邓先生加入仲量联行出任北京金融街购物中心项目总经理一职，主要负责项目开幕前后各项工作的整体筹备、规划和执行。

    下面我们欢迎邓先生的演讲，他的演讲题目是“零售资产管理在商业地产开发及运营中所扮演的角色”。

图为仲量联行大中华区商铺部总监 邓汝舜

    邓汝舜：谢谢各位！我可能是今天你们看到所有的发言人里边唯一一个可以讲中文的，其实今天我爱跟大家分享的一个题目，跟刚才你们看到的很精彩的一些建筑设计是非常有关系的。因为我们今天坐在前面自知名建设史里面，大部分人都是我的很好的合作伙伴，有的是十年前在一起工作，有些是正在工作，你们明天看到的几位也是和我合作的几位好伙伴。 

    对于好的资产，好的项目来讲，非常注重整套规划。刚才大家提了很多问题，其实都不是我想出来的事情，我也很喜欢户外，我们都要做一些平衡。今天要跟各位说的是资产管理在商业项目中扮演着什么角色。很多人会问，我们过去，比如听到仲量联行这四个字，会想到招商公司，会想大顾问公司。但问题是从我自己在05年到08年在北京金融街以一个业主或者资产管理人的身份在现场做规划跟执行工作之求，我觉得我们应该更加重视，因为我们是这场戏的制作人，而不是演员。

    其实一个好的，成功的商业项目应该注重什么？其实拿到土地，首先是找前面几位专家，绝对不是找我，他们会给你们看一些比较好看的东西。问题是这个也慢慢改变，很多时候我们会被邀请，从拿土地开始进入一个项目，甚至于我们会出设计任务书，给这些专家和设计师，按照我们的需求去做他们最棒的设计。

    我今天带来40张图片，我简化到一些比较有用的，公司宣传的部分就免了。我们从资产管理的一个模式去看，其中来讲，我们把它分为四个部分。一般来讲，业主最喜欢看到的是招商那两个字，因为他觉得一个项目的成功除了有设计之外就是招商。其实还有其他的几块，因为招商是一个手段，招商是一个过程，但是在这个招商之前必须要做很多的准备工作。

    我们从右边开始，从营销管理、招商管理、运营管理到财务管理。其实在整个资产管理工作里面，我们在做很多的事情里面，我发现一些事情，我们会找设计师、建筑师，很多时候会忘了室内设计师，很多时候会忘了平面设计师。

    为什么我们一开始会说营销管理？因为一个项目的灵魂除了建筑之外还有很多形象的东西。今天你看到邓汝舜本人，以后肯定就认定大胡子和没头发，这就是我的LOGO。但是金融街不一样，我们花了很长时间，为什么一早就要做这个东西？因为我们接触到无论是媒体，还是有兴趣的单位，哪怕是政府单位，他们认为我们的东西，所以说形象很重要。所以这个部分，一般来讲会被遗忘掉。

    问题是，我们说营销管理里面，一个设计与制作的管控，还有一个是品牌的建立，我们后面还有更多的详细说明。

    招商工具和手册其实是非常重要的内容。这些部分来讲，我刚才讲的是整体形象管理部分。当我们进入一个项目的时候，有很多东西我们会忘掉，所以我们会放到这四个模组里面。第一个就是营销管理，还有营销计划，还有整个公关策略。

    讲到招商管理，很多人会说有两种方式，一种是五大行做独家代理，或者自己招。但问题是我们认为，我们的工作作为资产管理来讲，我们等于是一个业主代表，这也是我在金融街的体验。我们在整个招商团队里边，仲量联行扮演的角色就是其中一个招商团队。其实现场来讲也有一个非常强的团队，去主持了这个招商，而主持人就是我自己本人。所以你必须要爱这个项目，为了这个项目，所谓的绩效招标，就是决定这个项目成败的指标。这样才会有一个成功的招商结果。所以我们强调的不是独家代理的招商，我们强调的是管理。

    招商管理里面包括很多策略，到底租金什么样。打个比方，比如三年前的事情，我在金融街的时候，我每天早上开电脑，每天跳出来的都就是租金状况的报表，我感觉自己像卖海鲜一样，这些都是去操盘的，要去监控这些东西。

    我们做这个招商管理上，我们今天提出来的不是说招商一定要铺满人，其实很多东西都是要被管理。在每一个位置上都有不同自吸引力，刚才各位看到的各个建筑师介绍的大型的都市综合体，在这个综合体里面我们要注重这些商业，除了购物里面的理念和策略之外，还要照顾到整体的策略。为什么电影院放在那儿？为什么写字楼旁边要做这个部分？为什么写字楼下面不能做大卖场？种种的这些问题，还是有它的策略，无论是在硬件方面，还是以后经营的软件方面，都有一些息息相关的部分。所以在这个部分，在招商之前我们要做很多筹备工作，不只是定位的部分。

    我们看运营管理这一大串的东西，包括这个项目无论是都市综合体，还是纯粹一个购物中心。都市综合体里面也有群房，比较小规模的，也有商业主导的，下面可能是10万平方以上的，上面可能有写字楼，有像陆家嘴中心的这样一些项目，但问题是，这些东西都是从整个土地取得之后，我们做的一个最好、最佳的研究之后取得的结果。

   为什么说越来越多业主会从土地开始找到我们？是因为他们必须了解这块土地到底是多做商业还是住宅，还是写字楼？我们会做一些设计的建议，设计的建议里面，我们不去管这个项目到底有多少面积，我们不管这个项目有多少树，我们去管的是，我们在这个项目里面有哪些是可以把非购物人流都吸引过来的一些所谓DNA。我们会替这个项目从市场的角度，从竞争的角度去看它的DNA在哪里。好像大家都有鼻子和眼睛，但是每个人都长的不一样，因为我们每个人都有自己的特性。这些特性是透过研究，还有我们的分析之后，我们会提出来，但是我不知道这是什么，可能是喷80米高的喷水泡，这些东西就是由我们提供给他们，由他们去设计。

    另外，我们会提醒建筑师，你的后勤设备，很多时候业主会看到，刚才问的垂直、动线问题。但是大家没有问到，比如南京那个项目，垃圾怎么跑出来，卸货功能怎么分配，这些都是需要我们辅助的，我们必须要从一个使用者和管理者的心态去提供这个部分的资源或者说数据。

    再来，我们也听过有建筑师不是不会画电影院的，我们有国际业主找我们说，我们怎么画电影院，有这样的。我们也有这些数据，比如说电影院的部分，我们必须要提供给这个项目几个大厅，几个中厅，几个小厅，高度是少，宽度是多少，是同层进出还是怎样，这些都需要定下来，因为这些都是以后的经营策略。之前的规划、提醒和一些建议到中间的执行，达到这个资产的增值和资产自回报，这是我们的工作。

    其他的团队建立我们就不说了，物业管理是非常易懂的部分。

    再来是财务的部分，很多人会觉得什么财务？很多项目说要我们进去的时候，第一件事就是招商，但是怎么招商呢？我连管理费多少钱都不知道。在中国来讲，管理费的成本跟管理费是两回事，管理费基本上行情，这个区收多少钱，那个区收多少钱。但问题是在建筑设计的过程中，我们可不可以做一些提醒，或者采购设备的时候开始注意这个问题。

    金融街购物中心大家都去过，我特别喜欢北京的金融街，刚开始以为自己去了T3，以为新的火车站在金融街了，这个购物中心一年的电费要2000万，只是电费，不含水费。我们收的管理费是多少钱？大概剩的钱连请人都不够，亏定了。刚才也讲过，为什么要断开这些走道或者跳空？是为了节能。

    我知道现在很多设计师或者设计单位，这些东西都要注意。其实购物中心和商业项目，头几年的钱是省出来的，不是赚出来的，很可怜的。其实在这方面来讲，我们必须要从成本上计算，所以我们有一个CAM的部分，就是公共区域的一些维护成本。这些成本我得算出来，所以无论是今天我们倡导的可回收的环保概念，或者纯粹的金钱的回收，我们都必须要注意我们整个成本概念，我们才能去应对相关的方式，在我们在招商的时候才不会乱答应一大堆的条件。同时在招商过程中，不是每个人都给你标准。很多业主，都知道管理成本费是X，出租费是Y，把X除以Y，这是错的，因为餐饮不会付管理费，租户也不会付，因为付不出去，所以你要剔除，才能算出这个数字来。

    后面有张图，一个资产管理人的工作，是专门做一些你忘了的事情。其实每个人都知道怎么去做好一件事，但是很多细节，很多专业的东西你会忘了，不是你不懂，你不会，跟你讲了之后，你会说是我知道，通常都是这样的，但是还是要找我做。

    另外就是合约的管理，这个部分在招商中和招商之后是一个很重要的部分，细节的东西我今天不提了，我把资产管理带入到设计阶段的一些东西多提一点，让你们思考一下。为什么我现在的工作常常会参加很多的设计，或者在设计之前就介入的原因，因为这个部分非常重要。再有是IT的解决方案，IT是不是要做一个纯电脑系统的管理系统，包括到收音机、CCTV，还有物业的管理，很多领人在海外，通过iphone就可以了解公司的情况，做很多分析研究，这些东西做了之后肯定会影响你的弱电以及你的装修。这些设备是不是要在公共走道里产生，布点在哪里？种种的部分我们都必须注意，当然是在不同的阶段去发生这些事情。

    这是一个比较简单的组织团队。其实一个资产管理，包括招商团队，包括物业管理团队，这个部分来讲绝对不可少。业主有一个额外的第三声音，在内部里面，做一些对等决策。甚至有一些可能，今天有很多服务单位，很我时候也觉得很惨，今天给你讲一个方向，明天又换了一个方向。我们必须要让项目进度往前走，很多项目没有办法往前走，就是因为老板越想越多。今天去英国看了一个项目，就说我要英国风，明天去加拿大，又说我要下雪的。所以我们要做这样的工作，所以就引申到下一张图。

    我们是什么呢？我们就是一个大管家，我们就是家里的老头，家里看着少爷长大的老头，家里没米是我的事，没有盐是我的事，家里过年送礼也是我的事。我们的公司其实在扮演什么角色？中间的方格里面第三方合作单位，其实还没有写完，大概两三家没有写，已经写不下去了。最重要的一件事，我会发现很多项目找了建筑师之后，觉得搞定了，可以盖了，但是忘了招商顾问没有找，结果车子从里面都开不出来，开出来是要撞车的。不是说建筑师不会设计，因为有专业的问题，我们必须要有一个专业的招商顾问去解决这些问题。

    比如说我们有很多的指标系统，也是大家常常会忘了。金融街到最后忽然发现少了一个设计包，就是停车场自标识系统，金融街08年开幕的样子，我们现在地下停车场像公园一样。

    有很多东西没有办法去搭配，为什么有一个“大管家”的概念？我们基本上在一开始会开一个清单给业主，这些是你要请的人。这个就是设计师清单，或者是关系人清单，我们基本上是业主对外联络的大管家。我们希望业主出来剪彩就好了，业主上杂志就好了，人物专访就好了。

    我们是一个资产管理人单位，你在建筑平面、里面，还有一些法规，或者未来的经营系统里面，我们就是一个核心的所在，我们去把这些不同的元素连接在一起，这是一个资产管理人的工作。协调出来的事项就是最后面的格局，这个出来的效果都会有影响。

    刚才讲了IT系统，我们必须要把整个项目以后的运营方式定了，所谓IT系统来自于什么？来自于我提供给他的标准作业流程，我提供出来的SAP是手动的，他们把手动东西转成电子化的，变成了自动化的设备。所以很多东西，我们还要准备一些标书，比如平面设计师的标书，甚至建筑设计。现在建设设计很少用公开标的方式。所谓标书是什么？我们到底用什么？很多业主都忘了，只是说要设计，但是比例是什么，我们要非常清楚，然后出来的结果才会有刚才讲的每一个细节的部分。当然这个细节的成果还是待续，因为有很多事情没有讲完。只是让大家了解一下，我们替业主整理了这些东西之后，邀请了第三方单位，出来的结果我们做一些论证或者检查，提供意见，所以这个东西是不停续的轮转，到所有内容结束为止。

    刚才整个资产管理的核心内容部分，其中包括刚才讲的什么叫资产管理，就是让业主放心的运营。

图为现场PPT演示

    另外，今天要讲的，在国内开发项目里面，不是每个开发商都像万达、大悦城这样的，以后全中国有很多购物中心，像美国有专业的公司专门做投资和管理购物中心，很多的业主，很多的甲方，通常拿了地回来，是做滚动型开发，就是盖完了就卖。但是唯一不能卖的就是商业，你说把店铺切割成10份再出售，你们赚的钱不够去烦的，因为里边会有很多纠纷。

    重点是什么？商业是群体的中心，商业只能群卖，整个卖，不能切割卖。所以我们必须要把这个整个做的非常好。资产管理人的身份，立场很简单，如果你是这样的需求，我们也可以。只是说把这个项目做得很好，之后立刻出售，或者是捆绑上市。因为在捆绑上市的一个所谓的方法里面，你也必须要有一个很好的管理公司，需要一个很好的银行推荐人。

    如果长期拥有，资产肯定会好，因为你做对了，每一个步骤做对了，招商也招进来了，然后开始营业。营业前几年尽量省一些，然后等着资产经营增值，你们集团的潜力是无可衡量的。如果你说不要，要变现，这个也可以，因为一个好的资产管理人的参与，也可以吸引国内、国外大型的机构投资方，这个也是我们在开发前期以及开发后都有机会找到这些基金来加入这些项目。所以这也是在资产管理上的一个比较重要的一环。

    这个是我们说的解决方案。仲量联行为什么敢？其实我们以前不是这样做的，我08年来的时候不是这样做的。我自己做过业主，做过开发商，也做现场管理人之后，为什么我会把物业管理和资产管理中间加一个“+”，国内的《大厦公寓法》里面规定必须有甲级执照才可以做。很多时候，开发商不会有甲级执照，更重要的一件事情，物业管理公司跟资产管理公司是两家的时候，那业主就等着烦吧，家里娶了两个老婆，怎么可能有安宁之日呢？因为他们之间有冲突和重叠的地方，这些重叠的地方应该消除掉。我们是把这两个东西看成一体的。

    另外，任何一个不找我们做，我们就不做，因为做不了。与其做不好，干脆不要做。所以在这个部分来讲，我今天要说我们的增值在哪里？无论你是以后整卖还是分割卖，所谓的品牌价值还在。另外，很多细节，刚才讲的细节，除了我们在经营商场或者商业项目的支持之外，还有很多是硬道理，比如电量。我可以跟各位说，我在中国没有看到一个商业项目电是够的，都是最后增容，所以很多时候不够电。为什么我们要这样做？为什么不开始就做对？这些东西都是物管那边会有很多这样的方式。

    另外，刚才我讲了设计的很多东西，设计是一个很快乐的过程，因为设计是创造，执行是很痛苦的过程。如果比较更痛苦的，就叫接管验收，就是验收成果的时候，这是最痛的。我记得金融街，我派了60个人去监管验收，总共出了6本那么厚的要追改的瑕疵表，总共有3万项，你说有痛苦啊！刚才讲的户外的树，种下去之后，楼下漏水，楼下又是餐厅，结果变成了热带雨林餐厅。如果我们在开始的时候可以进入就会比较好。

    所以有很多东西，今天如果说忽略掉的话，在开业后的五年，我保证你花的钱是10倍的代价。比如刚才电的部分，明明可以做得再大一点，但是说算了吧，够了，为什么要做那么高？其实有很多东西一开始我们要想清楚。一个完整的体系，应该是现在各位看到的这样一个体系。

    这是一个完整的开发项目的过程。其实整个方面，开发阶段整个工作，也是应该有的工作过程。开发商知道有块地，区政府说你去研究研究，看看怎么拿，我们再谈谈条件，然后再招牌挂。我觉得现在开发商进步了，他们会问我，做完之后拉着我跟政府一起做洽谈的工作，不要说谈判，我们说洽谈。

    我们会做这些所谓的初步的市场场地的分析，我们叫HBU，HBU出来之后会知道这块地的潜力，大部分都是都是综合体，在都市综合体里边住、办、商、酒店，这些项目的比例对业主最有利。首先，它是不是已经是一个完全成熟的商业市场，还只是一个处女地，什么都没有，都是非常小的，比较落后的环境，还是怎么样。我们从这个地方可以看到，到底是住宅为优，还是说住宅不能做太多，很多项目都是不准卖住宅，所以我们发明了很多住宅名词。

    所以在这个HBU里面，我们会有很多的机会，我们开始拿地，我们拿了地之后，在这样的定位、目标市场、业态组合，这些都是非常粗浅的。我今天告诉你，5年之后在这个地方应该招什么商，千万别相信，都是骗你的，可能今天对，明年就错，中国的改变是用“月”算的，不是用“年”算的。

    我们只是初步给大家了解一下这个目标，这个内容是什么。当我们定了这些东西之后，我们会做一个初步的设计任务书。我们不敢指挥建筑师，我们只是告诉他们，这个地方适合做什么，这个地方我们能拿到的是什么，所以不要想非常昂贵的建筑，可以用设计师的功力，把一个高级的感觉做出来，视觉做出来。你去问任何一个女士，金融街是什么颜色的？她们没有几个人是知道的，如果你问她们LV在哪里，她们闭着眼睛都知道。所以在这些地方，我们给的是一些指标性的东西，我在金融街的经验，你们去过金融街，都说你说的错，洗手间都是臭的，是的，为什么？因为排气不够。

    为什么我们提出关键的指标，因为我不想再做一个金融街饭堂，或者是一个永远没有洗干净的厕所。金融街的石头都是大理石，连厕所都放那个石头，基本上就是把一个海棉放在墙上，又长毛了，又有“蘑菇”了。这些我们不希望再发生。

   如果大家去过香港，可以看看那里的厕所，整个厕所是没有味道的，因为非常注意。日本的设计师，或者日本的开发商在这方面真的很细。在这个地方，我们必须要提出所谓的观念出来，然后再做设计规划。同一时间我们要照顾到主力厂商，到底我要做一个500人的厅，以后谁的电影都可以放在里面首映。我今天告诉你这个策略之后，到真正招商，这个图就费了，当然设计师又可以再收一次钱了。我当然希望可以告诉你中庭放在那里，而不要再改变，你也希望我告诉你百货公司要放在哪里，你也希望知道以后的车道够不够，这些都是我们要解决的问题。

    因此，我们的工作里面，在设计施工启动之前，我们希望主力店都已经OK了。因为这样下来之后，你才不会太晚。这只是我们的工作，我不是没头发，是长不出来了。

    在建筑部分，在建筑施工过程中，我们也要做很多事情。我们公司有一个监工团队，设计之后施工之前还要做成本估算，通常业主里面都有一个工程的副总，这个工程副总在算这个东西的概念里面，可能还是会用住宅、写字楼的方式去计算。我们可能在某一些地方，比如刚才说的电，我们希望有一些地方缩，有一些地方涨。种种东西里面，在建筑之前，我们必须要做完这些事情，然后进入施工的时候，过程当中会有一个市场推广，全面招商，这些东西都不用讲了。

图为现场PPT演示

    内装管理式，我自己印象比较深刻的东西是，我在台湾学到的一个词，基本上就是二装团队。金融街在开业前三个月，100%招商完毕很了不起，但是金融街最了不起，我个人认为在9月17日开幕，是95%的租户完成装修开业。金融业开业后的一个月，是100%装修结束开业的。能不能达到？能。在座各位的专业，都知道能，但是这个东西是要被规划的，是要有一个SOP，每个人知道什么时候做什么事情。物业管理，财务管理这些东西必须要到位。完工交付，交给谁？总包交给业主，业主再交给小租户。

    这些国际性的租户，他们的要求是极严格的。很多人问我一个项目什么时候开业？我问他一个问题，你什么时候取得竣工验收备案表，我从那一点开始帮你倒过来算。你完工跟我一点关系都没有，就是什么时候拿到执照才开始算。为什么百货公司我说希望在施工之前招完，因为设计图和你的施工图合在一起，因为它是大空间，大面积，所以比较简单，消防比较好过。

    我的意思是说，二装管理跟开幕管理，我刚才讲的这些东西是冰山一角，一个资产管理工作，在我们接到任务之后，会出来一张非常大的规划表。所以在这个部分，我们有很多试营业、交付，交付之后要催图，然后开始检查那些图。不能说厂商的设计的图好丑，我们只能怀疑它有一天不要这个合约，偷偷离开现场，为什么？你看到他根本没做准修，只是刮了大白，天花也没放，这种人绝对不能允许。我们看的是这些，他有没有用消防材料，我们要看的是这些。当然有一些真的很恐怖，什么红配绿，很恐怖。碰到一些小商、小户的时候，他们说找了一个香港设计师，我看怎么都不像香港的。

    这些东西都是我们要管的，我们要到现场，让他们进去装修，装修的同时还有管理。我没有看过大型购物中心承包商与承包商之间没有不打架的，民工之间没有不打架的，我没有看过。甚至有人去拿了隔壁店的东西过来用，所以这些都是要管理的。零售商问我，装修期要不要付管理费？我说要，否则我没钱管。

    从这个部分来讲，当我们都做到这些事情的时候，我们的开幕时间才有谱。所以你问我什么时候开业，我会问你什么时候验收结束，什么时候能拿到执照。

    刚才讲的这些所谓的开幕的时候，我们要做的事情，像项目，各位可能不知道，金融业购物中心在开幕前的8个月还叫世纪商城，是在开幕前8个月我硬给这个“儿子”改了名字，叫金融街购物中心。

    还有是商标，还有招商阶段不同的工作，之前的公关，网站的设立。可能国外做这些所谓的开业，没有国内那么复杂，的确，国外做促销一年是4到5次，已经包括了老外情人节，还有爸爸妈妈，还有圣诞节。我们一年大概只有一个半月不做促销活动，你想想看，周年庆，一个人生日只有一次，但是购物中心和百货公司有两次，一个叫年终，另外是年中。为什么有那么多情人节呢？有老外情人节，还有日本白色情人节，还有七夕情人节，我们连鬼节都可以庆祝，清明节也可以庆祝。

    各位可以打开所有的杂志，你会看到我们现在的促销广告是铺天盖地，每个商场都在打，因为紧接着是中秋加国庆。最近中国人只要肯拿4天的假，可以半个月不问世事。这样的情况下，我们的一些所谓的形象要提早做，以后有没有VIP，在香港这么大的太古广场，你有听过可以拿VIP卡的吗？没有吧！但是在中国任何一个购物中心，都会跟你讲要办张VIP卡，只要激活就可以拿到1000分，1000分代表什么？不代表什么。还有礼券，我们还办礼卡，尤其是这个区域，北京礼卡的生意非常好。

    购物中心商业的推动、推广费用永远不够，因为租户不给，业主不给，只能找赞助商。为什么在设计的时候，我们常常跟建筑师一起去建设广场，今天广场除了空间之外，更重要的是要赚钱，家用都从这里来，一个对的空间也是我们额外的收入。

    这张是我们在金融街做的时候，为了让各个总包、监理，所有的承包商以及租户了解大家的关系，了解你该做的工作，我们特别设计出来的。应该没有几个商场有这个东西，大家都认为这是拍脑袋出来的，但是你拍多少个，也出不来。这个里面就是告诉你，中间有多少个过程，有多少节点，有多少相关单位。

    这是一个人员架构，我不多说了。

    这是预算前期费用。

    案例也不说了，因为案例很多，时间关系就不说了。

    今天跟各位讲的，各位伟大的建筑师和专业单位中间插了一个不同的话题，希望你们更加的进一步了解资产管理，或者像我们这种公司在一个项目里面的扮演的角色。所以很感谢你们陪我一起听，一起笑，谢谢！   

    提问1：邓总，我想问一下，除了大型的shopping mall城市综合体的商业开发和管理形式以外，在大量的住宅社区商业形态里边，您的公司有没有做这样的物业管理？这种形式和住宅这部分的设计某一种结合，有没有未来发展的可能？谢谢！    

    邓汝舜：您刚才说到最经典的香港的太古城，太古城跟太古广场是两个项目，太古城下面是一个大超市那种。您刚才说到的是一些社区型的商业，我们比较注意进出口。刚才也说过，比如像南京的项目，上面有那么多垂直的横向空间，也是我比较担心的，因为我很讨厌核心筒，希望在可能的情况下，独立进出。因为我是污染很大的，商业是有污染的，无论声音、味道，以及真正的卫生，我们是有污染的。如果你能分开，两边都可以卖到钱，总不能说我的货车进出是你们家的门口，所以这些东西安排非常重要。所谓的核心筒部分，可能要非常妥善的安排。

    当然也是看量了，一般来讲我们比较少做社区商业，因为社区商业很小。我们也有做一些幼儿园，或者一些学校，或者是社区中心，我们也有问题就是看量，就是看设计。   

    提问2：老邓您好！除了您所说的大型购物中心，很多都是业主自己持有的，像上海也有很多街区性商业，面对这种项目你有什么好的经验？因为管理会很混乱，包括后面的日常运行，以及作为城市的整体发展，将来有可能会面临很多的问题，这些问题也许在现在还没有完全曝光出来，但是深圳好像已经有这样的问题了，成为了一个死城，有没有办法一起解决这个问题？    

    邓汝舜：我不晓得怎么回答，我是不是用仲量联行的角度回答呢？仲量联行会比较官方一点。我们接一个项目先问你要不要卖，你是分持卖还是整卖？如果是分持卖，我们会说不要再联系。为什么？我解决不了，因为这个是业权的问题，业权是全世界最大的权利，无解。有没有成功经验？没有。

    说到这里有一个项目比较特例，在台湾的台中，那个项目是因为业主本身很强势，而且业主很卖力的投入进去，几乎像签生死状一样。这是一个噱头吗？不是，这个业主真的是很诚信，因为管理公司是自己成立的，所以这个部分还是取决于业主要不要趟这个混水。我知道很多三、四线城市有很多，比如万达比较偏远的项目还是这样做，里面是一个MALL，外面那一层皮卖了，但是最后会买回，你也没有办法。国外还有更夸张的，购物中心门口还有卖棺材的，店是我的，旁边再配着卖寿衣，另外再配一边卖墓地的，正好是幽灵一条街。   

    提问3：邓总，原来业主卖产权，类似很多的问题，现在卖掉产权的商业基本上没有活下来的。现在作为业主来讲，现在又有什么概念？叫虚拟产权。就是没有具体的地方，只有一个所谓的买了多少面积，这样来收回资金，而不会产生经营上的纠纷，您怎么看？   

    邓汝舜：中国人很聪明，你刚才讲的10年前已经有人在做了，而且是在国外，做的人已经被抓了，因为这是叫不动产证券化，这是违法的，你等于是吸金大会。这件事情我们都想做，为什么不动产证券化后来变成了信托？是要有一个非常好的管理公司，还有一个非常好的银行去保证这个项目，这样才能对大众投资人有交代。你刚才讲的虚拟股权，最后会变成什么样？万一股价猛跌，或者根本是一个骗局，开发商还要自己掏腰包，然后政府出面等等，都是这样的。如果说是滚动式的开发商，请想清楚你楼下卖掉了，能不能抵掉整个项目的所有成本，无偿拥有上面的楼层，这是第一点。

    第二点，如果说不想做，我建议你在开发的时候就把下面的部分卖给别人做，万科就在做这件事情。万科过去一直想要不要做商业，因为他们是行业的龙头老大，不做觉得不合适，但是后来还是不做，为什么？因为DNA不对。我明明是有钱的，为什么要把钱压在那个地方，所以他通常会把商业部分卖给旁边想做商业的同行，这样你就会发现万科的上半身是万科，下半身是另外一家，这个是对的。我觉得只有这样的方式去解决你们现在开发商所面临的问题。

    今天时间有限，真的要赶飞机，所以感谢你们，有什么问题可以跟主办方提出，我会抽时间跟各位解答，谢谢！ 

    主持人：非常感谢邓总诙谐幽默的演讲，接下来给大家做主讲的来自船场株式会社的董事长小嶋彰先生。