图为第3届现代零售与复合商业地产开发设计国际研讨会现场

　　2010年9月18日，第三届现代零售与复合商业地产开发设计国际研讨会在北京拉开帷幕，来自国内外的十余名行业专家将在本届研讨会上做出精彩讲演。

　　随着人们生活水平的日益提高，人们的消费行为正逐渐由单纯的物质消费转为物质、精神的双重消费。集多种商业形态于一体，具有购物、餐饮、娱乐、休闲等复合功能的大型商业社区受到了现代都市人群的普遍欢迎。然而，这种大型商业综合体的设计、开发以及运营对建筑师、发展商来说，具有很大的挑战性。在此形势下，北京中外友联建筑文化交流中心整合国际资源，主办了本次专业研讨会，DS鼎实国际建筑设计有限公司独家协办，新浪乐居商业地产频道作为独家网络协办单位，对本次会议进行了全程直播。

　　会议主题：理性开发、持久运营——现代商业设施开发与运营管理中关键问题探讨之二

　　会议时间：2010年9月18日-19日

　　会议地点：中国·北京·二十一世纪饭店

    以下为本次会议的精彩图文直播 

    主持人：尊敬的主讲嘉宾，参会代表，女士们、先生们，早上好，首先对我代表北京中外友联建筑文化交流中心，对于大家的到来表示热烈的欢迎，对大家给予本次会议的热心支持表示衷心的感谢！今天我们非常高兴能够将大家聚集到这里，共同探讨以零售为主的大型城市综合商业地产设计及开发的一些关键问题，纵观国内外成功的地产项目，都是由多个团队相互配合的结果，发展商的眼界，资金实力，人才队伍都可能成为制约项目发展的瓶颈。

    还有一个重要的因素，就是发展商的心态，特别是对于国内长期致力于持有型物业发展商来说，我们必须完成一次蜕变，从一个以注重规模和数量的住宅生产者，蜕变成一个注重运营和管理的商业服务者，这种心态的蜕变很重要。对于广大的建设师而言，对各种商业业态要有一个清晰的认识，基于商业的规律做出设计。

    本次会议特别注重讲师的搭配，在定位、策划、招商等方面，都有专业的嘉宾给大家做详细的分析和介绍。其他的嘉宾都是建筑师，在商业建筑领域都曾经完成过许多优秀的作品，在项目的经验、阅历、专业的技能等方面都是非常出色的，他们主要为大家进行一些成功商业项目的案例分析。

    总之，希望通过这样一个研讨会，能够让大家对商业地产开发有一个客观、理性和深入的认识和理解，进而打造一些能够带动区域振兴，促进区域繁荣，并为业主带来稳定的商业设施，同时希望我们的会议能够成为大家深化友谊与合作的平台。

    最后祝大家在会议期间身体健康、心情愉快！

    由于两天的会议时间安排的比较满，在这里就不安排其他内容了，把更多的时间留过演讲嘉宾。首先我介绍一下我们会议的形式，每位主讲嘉宾演讲之后会留15分钟的提问时间，如果大家有一些问题想和主讲嘉宾交流的话可以举手示意我，我会把话筒送到您的面前。

    接下来就进入会议的主题演讲部分，今天上午第一位为我们做主题演讲的嘉宾是来自美国RTKL公司的副总裁Jay  Cdark先生，我想对于RTKL这个公司大家都很熟悉，Jay  Cdark先生去年从美国西海岸调到中国，接任副总裁职位，Jay  Cdark先生毕业于南加州大学，获建筑学士学位，Jay  Cdark先生已经从事该行业30余年，设计专业涵盖了零售、娱乐、表演和住宅等项目，他的技术娴熟，充分考虑融合周围的环境因素，把不同的理念融合在一起，并在知名的项目中得以运用，代表作品有：Paseo  Colorado商业中心、梦时代购物中心、活力洛城广场、长滩市松树广场、吉隆坡自由广场整体规划、雅加达Ciputra等。

    Jay  Cdark先生给我们今天做的演讲题目是“中高密度城市综合题项目开发案例研究与分析”，下面让我们用掌声欢迎Jay Cdark先生为我们做演讲！

    Jay Cdark：中高密度城市综合体项目开发案例研究与分析

图为美国RTKL公司 副总裁 Jay Cdark

    Jay Cdark：女士们、先生们，我不会说普通话，所以我用英文演讲。非常欢迎大家能够到来参加我们的座谈会，我非常荣幸有机会和房地产业、房地产开发以及建筑业的专家进行交流。今天我和大家分享的是一些现代的不同的零售以及综合性的物业项目，以及向大家介绍一下我们项目开发的战略，以及实施方面的优势以及缺点。

    同样，我期间还会穿插一些对于零售商业目前变化的一些想法，尤其是如何来影响我们目前零售商业物产开发的，以及商品如何更好的进行销售，以及在目前新的不断变化的市场环境下，我们如何更好的进行零售商业物产的开发。

    我们知道最好的零售场所，实际上是拥有综合性的零售商品的地方，使我们的消费者能够在这里面有非常愉快的经历，他们能够买到自己所喜欢的商品。

    我们都知道一个非常好的零售经历，实际上是要有非常成功的、综合性的物业项目进行保障，要有一个成功的综合性的物业项目，取决于我们对于商业活动的衡量，同样包括对于社区的参与度的衡量，所以规模是非常重要的。我们在良好的环境中，一定要强调综合性的物业环境，同样这个环境要给人一种非常积极的情绪体验，这是我们专家都非常注重的一些方面，也是成功的、综合性的物业的关键。我相信有非常好的零售性的物业环境，对于创造一个非常成功的人们的体验，是非常重要的。

    零售物业能够为我们这种社区的互动提供一种润滑剂，能使人们聚集在一起，所以有一个成功的物业项目同样能够创造城市的空间，这也是规划项目的一部分，这样才能创造一个良好的城市环境，给人们提供一个比较难忘的经历。综合性的物业项目，往往会建在一些主要的交通枢纽的周围。同时，也是达到了城市规划目标的一部分，所以很多的规划者，比如说市长或者城市的官员，一些国家部委的官员，或者城市规划局，往往都非常注意这一点，往往通过综合性的物业项目，使以前没有被充分利用的一个区域，能够更好的融入到整个城市环境中，使人们能够在这里面更好的生活、工作，更好的娱乐、购物等等。没有这样一个具有活力的设计，往往就不能实现优秀的零售物业项目，也不能实现这种综合物业体系的实现。

    但是，什么是综合性的物业呢？零售物业是不是还有其他的呢？其实它可以包括写字楼，包括饭店，包括住宅，甚至是医疗卫生的设施。但是，如果没有零售商店的聚集，实际上它不能够很好的使地区和城市有比较好的联系，不能更好的利用这个地区，使人们有一个非常好的购物体验。

    实际上，在一些城市很多的项目，建设他们零售物业的时候，往往只是把零售物业作为整个项目的其中一部分。而在中国成功的模式，就是发展，并且销售这种住宅，其实是为了更好的促进商业更好的发展。比如包括零售的物业，包括写字楼等等，这在中国已经被证明是一个非常成功的模式，包括北京等等的一些大城市。

    广义上来说，零售就是销售一些商品，包括娱乐，包括餐饮等等的项目，对于整个项目更有活力、更成功是非常重要的因素。因此，它本身就是一个标志，是不是能够给这个地点，给这个物业赋予灵魂，这一点是非常重要的。

    实际上一些零售的物业，本身他们能填补一些空白，并且成为社区的核心。一会儿我给大家介绍在洛杉矶的LA Live这个项目，以及在深圳MIXED项目，它们都是非常成功的项目，使整个区域得到了提升，也使周边的物业价值也得到了提升。

    实际上综合性的物业包括很多不同的部分，而每一个部分都是互相协同增效的，能够使彼此的价值都得到提升，而这些项目的开发对于整个区域的商业发展都是非常重要的，可以吸引人们到这里来进行娱乐，来吃饭，来购物，同时进行一些社交。这些使我们在建设成功的饭店、写字楼，以及住宅上面，都能够提供非常重要的价值和支持。

    一个成功的综合性的物业项目，能够吸引人们过来在这里娱乐放松，同时进行互动。历史上来看，很多成功的城市，有这些综合性的物业，往往是建在商业中心里面，在过去的几十年中不断的进行发展，而且为整个居民区、居住区都提供了非常重要的价值。

    目前很多城市发展都非常快，需要我们有更多的专家的专业知识，使我们能够建成比较成功的综合性的物业项目。以前可能是几十年的发展，现在可能几年就已经可以役实现了。所以今天我将和大家分享一下我们RTKL公司的一些成功项目。

    今天我将大家分享三类项目，一个是独立的项目，比如说现代品牌购物中心，另外是一个相连的项目，是一个综合性的物业体系，包括两个或者更多的不同的部分，这个项目就是深圳的Mixed项目，另外就是一个大的综合体，包括不同的物业的组成。

    下面我向大家介绍一下我们公司所设计的一些成功项目，其中一个就是上海的博物馆，这个项目是我们公司在中国一个具有里程碑的一个项目。

    首先，我先介绍一下我们公司，我们公司是1946年成立的，目前在全球大概有900名员工，有12个工作室。我们有一个好消息跟大家分享，两周前在北京刚刚成立了我们的办事处，有40位员工。我们主要涉及的项目类别包括四类：商业建筑、医疗设施、规划与城市设计，以及公建与办公。

    我今天主要是谈一下商业建筑的这方面，主要包括零售以及娱乐、住宅，还有医疗等等方面。我们要建立非常成功的零售以及综合性的项目，我刚才也谈到了，我主要会谈三类项目：一是独立的，比如说我们的品牌，商务中心；三是一个相连的项目；三是商业综合体。我们的项目在世界各地都有，包括里斯本、洛杉矶，当然也包括中国。

    首先，一个独立的品牌购物中心，这个购物中心包括停车场，包括1-2层的购物中心，实际上这种模式在世界很多地方是非常成功的，但是在中国见到的不多。目前中国可能有雏形的项目就是奥特莱斯，室内是一些商店，外面是一些互动性的娱乐设施。

    今天和大家分享的是位于葡萄牙lisbon的Portugal项目，是我们最新完成的项目，有非常多的有意思的特点，它是一个两层的项目，主要是一些零售的商店。这个项目离机场很近，同样离市中心也很近，它本身在市郊，也在城市的主要交通枢纽上。

    这个项目有12万平米的面积，同样是这个半岛上非常重要的项目。这个项目对于周围来说是非常重要的一个文化娱乐的场所，同样，它在绿色理念方面也非常的有特色，因为它有着ETFE的屋顶设计。

    这个项目有其独立的品牌，它主要是一个零售方面的物业，有一个多功能的区域，包括很好的交通设施，同样包括室内的停车场，还有到达的大厅，作为很好的疏通客流的作用。同样，有传统的购物中心，包括电影院，包括一些餐馆等等。如果从市区过来往往会先到达这里的大厅。

    这个是交通到达的目的地，往往通过坐汽车，或者坐出租车到达这里，然后客人从这里下来，进入我们的商场，同样这也是人们聚到这里进行交流，放松的一个地点。

    涉及到一个项目的可持续性，往往会考虑到它是不是能够满足客人们的需要，是不是有一个比较大的房顶，能够将整个物业面积进行遮盖。因为我们在这里面使用了ETFE这样一个房顶的材料，所以能达到这样的目的，起来到隔热的效果，同时也能使自然光通过房顶照进来。

    这个项目其中包括两层，同时有一个很大的停车场，同时还有一些办公室，还包括零售业以及一些小的饭店。刚才看到的是到达大厅，这里面可以停公共汽车、出租车，以及一些私家的小汽车等等。

    这个图上层是第二层（PPT），里面有很多功能区，主要包括电影院，包括一些办公室。同样，这个区的旁边还有一个大的空间，上面就使用了ETFE这样的一个屋顶，能起到非常良好的隔热效果，可以使自然光照进来，可以更好的节能。

    这是项目的剖面图（PPT），大家可以看到黄色的部分是房顶，基本上覆盖了整个项目的区域，下面包括零售商店，包括电影院，底下那层是停车场。这个图大概体现了ETFE房顶所覆盖的面积大概有多大。同样这个图也体现了室内以及室外的活动区域的设计，大家可以看到下面那部分，是室外的到达大厅的区域，这部分也可以充分的利用，供人们活动。我们觉得这种设计是非常雅致的设计，外面非常大的屋顶，能够起到很好的效果，使人们在这里进行活动，顾客们对此都是非常的开心。

    这个房顶有非常好的功能，人们可以在底下进行行走，一会儿我会给大家介绍一下，为什么有一部分是半透明的，另外一部分是完全透明的。

    这是在公共到达大厅里面的一个溜冰场。

    这是整个屋顶的系统。

    我刚才谈到了在房顶的设计理念中，有一部分是半透明的，还有一部分是全透明的，这种设计是我们考虑到太阳自转的时候，对于屋顶的照射，不同时间的光照的情况，同样考虑到当太阳直射的时候不需要有太大的热量，否则会使这个体系里面过热。

    一会儿我会谈一下，在一天时间内，不同的太阳照射情况所导致的，通过屋顶照射下来的阳光的一些效果。前面那张图的第三个，是当太阳直射通过屋顶的效果。上面有一张图，有一部分是因为比较暗，所以太阳照下来会是一个阴影。

    这个项目的设计还是比较复杂的，也是有难度的，因为考虑到其商场的位置和结构，但是我们考虑了各种因素，有一个非常合理的设计。我们在内部设计的时候，这一理念是体现了春、夏、秋、冬四个不同的季节。我们的设计也获得了RLI欧洲奖项，被评为“年度最具有创新力的零售以及休闲项目”。

图为现场PPT演示

    这个是我们项目大概的一个效果图（PPT），上面一个一个像小泡泡一样的屋顶，像可以充气一样，可以鼓起来，也可以压下去，这样可以根据不同的季节，更好的吸收适度的热量。

    现在是另外一个项目，是在科威特市的一个360度的项目，它也是一个有独立品牌的购物中心，地点比较好，离机场和市中心都非常的近，同时也在高速公路的枢纽上。这个项目以前的地点是一个汽车电影院，我们充分了利用它以前的特色来进行设计，并且体现了伊斯兰以及中东文化的理念在里边。

    大家从这个图也可以看到，这是一个独立的商业购物中心，有独立的停车场，有独立的供电站，同时也有一个清真寺，供伊斯兰教徒祈祷。两边各有一个购物中心，中间是零售商店，让它们可以连起来。

    大家可以看到这个是我们的设计图，我们充分利用了停车场的一部分空间，将它作为通向购物中心的一个主要入口，因为这里能聚集比较多的人群。

    大家看到了这个项目主要是圆形的建筑结构，其实也是受制于本身位置的一些限制，我们这样设计能够更好的利用这个空间，使它有更大的建筑面积。我们公司主要是为这个项目进行一些核心的设计，来定义它的一些定位是怎样的，我们做了很多工作，使它有一个非常成功的特色。

    这个是购物中心内部的一个效果图，内部装修非常具有中东文化特色。这个是中心的一个多功能区，可以用来举办演出等等的一些活动。同时在这个购物中心不同的地区有不同的主题，这样当你到达一个地方，就知道你大概是位于哪个部分。

    这是一个多媒体的视频放映中心，在这里面可以做广告，达到商业效果。

    这个也是内部的空间。

图为现场PPT演示

    现在这个项目是位于台湾的高雄地区，是台湾西部开发区的一个项目，这个项目具有25万平米的面积，其中建筑面积是74万平米的建筑面积。这个项目离国际机场非常近，很多人从中国乘飞机到高雄，可能就会来到我们这个项目。同样，从台北坐高速火车，用一个半小时就可以到达高雄。

    这个项目我们是2000年设计的，主要的目的是适合不同年龄段人们的需求，能够达到比较高的一个价值文化品位，满足不同年龄段人们的梦想，可以具有激励人们的效果。我们的设计中也体现了台湾是一个小岛，这样的一个理念，比如说这个建筑是蓝色的，体现了大海，同样里面有很多的元素，就像小鱼一样，体现了岛上地区的这样一个理念。

    这个项目的内容也非常丰富，一层是比较基础的产品，二层是一些高端的奢侈品，同样上面还有一些为我们的高端租户提供的一些办公室等等。同样大家可以看到这个理念，其中黄色的部分，就像一个通道，将城市与大海连接起来，体现海洋的这样一个设计理念。粉色的两个部分是两个购物中心，中间橙色部分是一些零售商店。

    同样，大家可以看到上面灰色这部分，这是一个停车场，白色连接的这个圈，可以在这个上面作为一个道路，在上面开车，可以开到各个核心的购物中心的两端，也是非常方便的。

    这是设计的结构图。刚才谈到了一层是卖比较基础的产品，二层是奢侈品，三、四、五层是家电产品，六层是食品区。同样这里面还包括一个一个主题的娱乐区，我们当时在设计的初期也把这个元素考虑进来。

    所以整个建筑，地上是七层，包括最上一层的公园，地下有两层，也是小的零售商场。

   所以大家看到了，这样一个综合性的建筑，对于未来整个地区的发展都奠定了非常好的基础。我们现在也正在设计它周围的一些区域，来设计一些饭店、写字楼等等，使整个区域成为一个综合性的物业中心。

    这是我们项目的照片。这里面有很多的零售商场、商店等等一些设施。实际上这个项目现在非常成功，承租率是非常高的，而且每天的客流量也都很高，这是台湾最成功的项目之一。

    下面讲的是相连的综合性的物业，随着城市的发展，很多以前的公共区域会建设成一些新的物业场所供城市快速发展，所以我们的目标就使新建成的物业能够跟之前已存的物业具有比较相似的风格，有良好的衔接。我下面讲的是两个项目，一个是在深圳的Mixed-Use，另外就是在洛杉矶的LA  Live项目。

    现在是深圳的Mixed-Use项目，这个项目使整个区域价值都得到了提升。

    我们知道这边项目都是属于密度性比较高的项目，科威特那个项目的密度是0.75：1，而这个项目的密度是4：1。实际上这个项目包括三部分，包括写字楼、包括零售区，同样也包括了后来扩延的部分，其中也包括住宅区。第一部分是写字楼，第二部分是零售区，这部分是后来扩充的部分。

    这一部分是刚才谈到的几个部分在一个更大的环境中的图，包括写字楼部分，包括零售，以及后来扩充的这些地区。这个项目的特点是离地铁站非常近，这个项目的第一部分和地铁站从底下可以直接连通，这部分包括零售业以及写字楼部分。地铁的沿线整个都通过了零售区域，我们的项目第一个阶段就包括写字楼，还包括零售，这是在五层的这样一个建筑里面。

    在这个建筑里面一部分是零售，零售包括三个主要的购物区。购物区跟刚才的项目相似，也有停车场，停车的部分与这三个购物区相连。

    项目的第二部分包括这样一个桥，连接着一个平台，可以供室外综合性的使用。前面这部分就是一个酒店，这个酒店有非常好的室外景观，可以通过窗户看到整个购物中心的情况。这里面在32层到36层是行政套房。

    这块区域都是我们公司所设计的，旁边有另外三个居民楼，是另外一个公司设计的。同样，这个地区有非常好的景色，因为离它不远，隔江就是香港了。

    谈到这儿，我想谈一下，在中国现在零售物业的变化趋势，以前主要存在很多的大型购物中心，但是现在这个购物中心的规模在不断的减小，往往变成比较小的一些购物中心，或者是一些高端品牌的精品店。往往有一些行人通道与此相连，有比较方便的交通。一些高端的知名品牌，比如说像LV，像杰尼亚，一些大的品牌，往往坐落于比较醒目的地点，能够体现它们尊重的地位。

    大家可以看到这里是一个PRADA精品店，整个楼结构基本上已经都设计完成，因为PRADA要求在一个比较显著的位置设立他们的店面，所以我们在这里面又加入了他们店的位置。这就涉及到设计物业的时候，要具有灵活性。

  这个是GUCCI精品店，离写字楼很近。所以往往一些大品牌的店面，它们对于位置，对于设计的风格等等，要求都非常高，他们希望拥有比较独特的店面设计以及外立面，这样能够提高他们在消费者心中的地位。

    大家可以看到离我们这个项目不远，就是一片居民区，这个居民区里面也有一些小的餐馆等等一些非常方便的设施，所以我们觉得住在这个地方，因为这块的物产价值能够得到提升，而且住在这里面，也能够上这里面购物，也是非常方便的。所以我们考虑在一个相邻的不同的形式，以及类型的物业来进行设计的时候，应该要考虑哪些因素，如何来更好的适用于整个地区的需求。

    大家可以看到这是附近的写字楼，这个写字楼的优势，就是旁边就有一个零售商场，是非常方便的。

    这个酒店是君悦大酒店，也是一个人气很高的酒店。这是在32层的一个观景平台，这是刚才三栋居民楼，也是整个一片物业的其中一部分。

    下面一个项目就是洛杉矶LA  Live项目，它也是一个综合性的物业，我们对于这个项目的设计也是分阶段进行的，根据它原本的条件来进行设计，这样也能节省成本。这个项目也有非常好的地理位置，临近于两条高速公路的交叉点上，在交通枢纽附近。

    我们看一下这块地区发展历史，首先这块地区最先发展的是这个地区，这个地区是在1960年建成的，是洛杉矶会展中心。80年代的时候，这个会展中心得到了扩展，扩展到了这个地区。所以这两块建筑合在一起，每年能够吸引250万的人口。这个地区是1998年所建立的一个体育中心，这里面往往举办一些体育的赛事和音乐会，还有一些展览等等。这个地区每年能吸引450万的人流。以后这块地区周边也有了一些发展，有了一些五金商场等等一些小的商店。

    在此以后，我们的客户邀请我们在这块地区为他们设计一个35公顷面积的一个综合性的物业。首先第一阶段的项目是诺基亚的Live项目，能够容纳7100名的观众，举办一些音乐会和一些其他的表演，比如说每年的格莱美音乐颁奖晚会就是在这里举行。

    我们当时建这个LA  Live项目的原因，因为这里面已经有了体育馆以及会展中心，每年能吸引700万的人流。以前他们到这里停个车就去体育馆或者会展中心，也不做其他的活动，而我们在这里设计了LA  Live这个中心，他们可以到这里面来购物，来休息，来娱乐，来吃饭等等。

    当时，我们第一步就要得到这个城市官员的批准，他们其中一个要求就是要求我们在这个城市中心建一个饭店，这个饭店在去年就已经开放了。

    下面几个阶段的设计工作还在进行，但是我们相信它将会包括一些新的酒店，包括一些住宅区等等。我们可以看到这个地区以后会越来越有活力，它离洛杉矶南部的市区非常的近。

    这是一些效果图，其中一些比较著名的广播公司，在这里面也设立了广播站等设施，我们这样一个做法和理念，就使整个LA  Live这样一个物业项目更具活力，更有发展前景。

    下面谈到的是一个综合性的物业项目，其中给大家举一个例子，就是去年在印度尼西亚的一个项目，这个项目的名称叫“大印尼”项目，以前这里面是一个印尼老的饭店，我们买了这块地，以这块地来进行我们这个项目。我们充分利用了这块地区进行了综合性的设计，使它成为具有一个活力的物业。

    这是以前印尼的一个具有历史性的饭店，因为印尼官方要求我们保留原址，以及整体结构不能变动，所以以前的宴会厅和酒店的整体结构，我们都没有进行大的改变，只是进行了一些翻新，还有在内部装饰上进行了一些现代的更新，把它建成了一个凯宾斯基饭店。

    我们在这个基础上进行了非常好的原址利用，这块地区是一个小的购物中心，从这儿走过来，这边就是一个酒店，这块是一个老的道路，这个道路根据政府的规定，也是不可以进行改变的。然后进入到这块地区，这块地区也是一个购物中心。

    这面是一个写字楼，这面是一个住宅楼，周围是一些购物中心或者是零售店等等，把整个区域连接到了一起。这个楼一共有七层，底下五层都是零售，上面两层是以娱乐为主题的零售，一共是七层，利用率非常的高。因为这块地区对于停车场的面积要求非常的高，要有比较多的车位，所以一共有三个地区都有停车场，这个地区是写字楼，附近是停车场，居民楼附近有停车场，购物中心后面还有一块停车场。

    由于对于车位的要求很高，我们在这个房顶上面还设了大概三层作为停车场。这是一个写字楼，这边是住宅区，写字楼一共有50层。这是一个住宅区，一共有55层，其中包括200户。这是一个非常高的建筑，能够看到整个雅加达市区。

    这个项目是去年进行的。这是以前老的饭店，这个饭店是上个世纪50、60年代建设的。这是零售物业，这个物业我们进行了大体上的设计，很多一些细节允许我们的租客自己进行设计，添加他们的元素。这个零售上面有三层停车场，这个设计是很有难度的，但是我们实现了这样一个设计风格，使我们能够充分的利用垂直，以及平面的空间。

    这是一层地面上的一个连通大道，也是一个公共区间。道路两旁有一些小的零售店和小的食品店等等。

    这个是酒店的大堂。

    这个楼面的外形，当然设计成了乌龟的形状，这个楼有很多有名的印尼的政界的会议都在里面召开。

    这是另外的印尼雅加达项目，这个项目是94年的时候开始设计，95年施工。因为当时的经济危机停顿了下来，这是从97年到98年一个大概情况的图，我们从98年开始又重新进行施工。因为整个情况发生了变化，我们的经济快速的发展，城市密度不断的扩张，所以后来设计密度大概是以前原址密度的两倍。这个地方的容积率大概是7.5：1，密度实际上是很高的，包括写字楼，包括饭店，还包括酒店，一共有七层。

    我还要谈一下房顶的设计，非常具有雅加达的特色。这是整个项目周边的结构图，包括写字楼，包括旁边来福士广场等等。这边是一些小的购物中心，大面积是一些零售的商店。所有租户都有非常好的位置，能够实现比较大的客流。

    这个房顶上面是一个博物馆，旁边是一个写字楼，这个是一个酒店式公寓楼，这个是一个公寓楼。这块地区整个是圆形的设计，每一层的功能也是不一样的。

    这个是楼的一个剖面图，底下是一些酒店房间，上面是一些公寓房间。

    这个是一个效果图。

    最后一个项目是在无锡，我们为苏宁电器设计的，地点是在无锡的CBD区域中。这块地区是居民区，这块是零售，底下是CBD。这个区域一共是七层，其中包括一些零售商店，还包括苏宁电器的卖场，同样有一些办公室等等。旁边是一个酒店式公寓，它离这片居民区很近。旁边这个楼的高度有328米，上面这些层是办公室，再上面是公寓，上面这块是凯悦酒店，其中包括酒店的大堂，酒店的房间，还有观景平台等等。

    这是一个效果图，现在基本上已经动工，大概一年半以后能够建成。现在这类的设计是非常受欢迎的，很多中国的客户会找到我们，向我们寻求这方面的一些建议和咨询。以前比较多的项目就是谈到深圳的Mixed-Use，这种相邻性的一片区域在一个一个区域设计物业，来符合整个区域的需求。但是由于土地价格不断上升，现在对于这种垂直高度，越来越高的物业设计的需求日益旺盛，希望在有限的建筑平面之内，能够有更多的这样的功能。

    非常感谢大家！   

    主持人：下面是15分钟的提问时间。   

    提问：我们公司也和你们合作过，刚才听了您的介绍，这几个项目在平面布置上好像有点儿差不多，有两个问题想请教一下，第一是高档的商业项目和普通的商业项目，在设计上，需要注意哪些不同方面的需要？

    第二个问题，如果在不考虑指标要求的情况下，屋面停车对整个商业项目到底是有好处还是有坏处？谢谢！   

    Jay Cdark：高端的项目往往公共的空间可能相对多一些，各个不同的物业之间的连接的形式可能会更具特色，这种连接更为顺畅。同样，密度可能和普通的商业物业有所不同。

    实际上屋顶停车，因为它会带来很多的问题，如果要是能避免就尽量的避免。但是有时候这个地区对于车位的要求是比较高的，但是在地下建停车场有时候有一定的限制。比如如果超过地下四层，往往再建停车场的话，那样成本就会非常高，有的时候不得不选择屋顶停车的手段。如果在物业旁的一块地方选择停车场，其实也有它的好处，或者进行屋顶停车，在设计的时候要考虑一点，就是让它和主要的购物中心有一个非常顺畅的连接，使它能成为一个主通道，能够增大人流量。

    在雅加达，屋顶停车的面积是不算到建筑面积里面的，在中国这块面积是要算到建筑面积里边的。