主持人：接下来进行第二位嘉宾的演讲部分。主讲嘉宾是来自香港Girimun公司的创始人Mauro  Resnitzky先生，大家对于Mauro 先生可能比较陌生，这并不奇怪，因为项目主要集中在香港、印度、巴西和迪拜，在中国的项目并不多。Mauro  Resnitzky先生在1994年毕业巴西里约热内卢联邦大学建筑与城市专业荣誉学士学位，1999年获得英国AA建筑联盟学院住宅与城市化专业硕士学位，之后在里约热内卢从事设计公司；2000年加入了著名的零售商业设计公司，主要代表作品有印度的孔雀王朝广场，ABC生活方式扩建工厂，以及香港APM商场等。

    下面用掌声欢迎Mauro  Resnitzky先生，他的演讲题目是“零售与综合体，令人鼓舞的亚洲经验与教训”。

图为香港Girimun公司创始人、主持建筑师 Mauro Resnitzky

    Mauro Resnitzky：大家早上好！非常高兴有这个机会与大家交流，非常感谢大会组织者组织今天的研讨会。我谈三点，可能大家会觉得习以为常，大家我觉得是值得令人深思的想法。随着经济快速发展，消费者对于零售业的要求逐渐提高，我们零售物业的发展也有了新的一些态势。

    这个产业变化非常快，所以我们的设计也是要具有灵活性，能够适应于它的快速发展，有这种长期的眼光，而不仅仅追求短期的利益。我们认为一个好的设计有着非常大的价值，所以我们觉得一个决策者是非常重要的，他对于设计的决策起着至关重要的作用，我们觉得如果我们推翻了一个设计理念，比项目建成之后再来重新改造，这个成本要低得多。

    我们觉得设计师应该参与到整个设计流程的方方面面，我们觉得在设计的过程中，像中国的项目，中国负责各个领域的人员，也应该加入到各个流程中，大家都有着综合的讨论。我们从投资者的角度考虑，往往零售项目是否成功，往往取决于承租率，它的盈利水平，以及它的规模。

    因此，我们需要用更多的时间来进行设计，达到正确的选择和决定，这是非常重要的。我们觉得创新是非常重要的，那些在市场上能够赢得先机，具有优势的，往往是能够带来与众不同方面的一些公司。

    在我们设计当中，内容都是差不多的，都是要有相似的一些商店，有相似的租户。而我们所做的工作就是如何来将他们的元素进行更有机、更合理的组合，让他们组合到一起，更具吸引力，更具价值。

    首先，我先介绍一下我们公司。我们是一个新成立不久的公司，可能在座的很多专家对我们了解不多。我们可以说是一个精品的设计工作室，我们都是由一些专家组成，主要是帮助开发商，帮助他们提供一些咨询、设计方面的一些建议，主要覆盖的领域是大规模的综合性的物业。

    我们公司成立大概有两年，尽管时间不久，但是因为我和我的同事在这个行业都已经积累了非常丰富的经验。我在此之前在香港工作了8年，主要是设计亚洲的一些项目，在此之前还在伦敦工作过4年。我们设计的项目从中国大陆到香港、到日本、到越南、到泰国等等，覆盖了亚洲的很多国家和地区。我们希望被大家看作是具有创新力的思考者，我们要使我们的设计满足业主的目标，同样满足投资人盈利的需求，同时加进更多的创新元素。

    总体来说，简而言之，我们所要设计的地方，就是让人们非常希望在那里停留的地方。所以我们设计的时候，往往是以人为本的角度出发，与此同时也要兼具商业的价值。

    我们先谈一下商业中心设计的基本原则，商业中心因为涉及到不同的文化，不同的地理位置，以及不同的规模，可能各有不同，但是我们认为基本原则还是相通的。我们在实际工作中尽量遵循这些原则，并且在这个原则当中注入更多创新的元素，使这些原则能更好的为我们的设计项目服务。

    当我们设计的时候，我们会考虑到的元素包括目标的消费人群是怎样的，他们会来我们商场的频率是怎样的，我们投资者想要达到的商业目标是怎样的等等，这些都会影响到我们的设计。

图为现场PPT演示

    首先，我们今天的演讲主要一点是要谈一下我们坚信的成功的要素是哪些。所以我们会讲一些项目的案例，有一些已经建成的项目，还有一些是现在正在建的项目。不管怎样，我们主要是要说明我们是如何应用我们认为的重要的成功要素。

    我演讲的第二部分，谈一下零售物业发展趋势是怎样的。所以我们觉得进行任何项目设计之前，首先要理解、要了解它的本质内涵是怎样的。而现在这个零售物业的设计，是要给顾客带来一个美好的购物体验，但是现在购物中心不仅仅限于购物本身，还有很多附加的设施和价值。

    在我们这个演讲整个过程中，我们也穿插了一个重要的核心的理念，就是让你的顾客有一个非常方便、非常愉悦的购物体验，让他们今后还回来进行购物。与此同时，也要考虑到这个项目的性价比和这个项目的效率。所以对于零售物业设计的时候，我们考虑到是如何拉近顾客和他们想买的商品之间的距离，如何吸引他们到达商场以后来购买产品，并且有愉悦的体验。

    这些主要是涉及到几方面，其中包括一些物品的展示方式，以及进入的路径，还包括商场里面的方向指引，以及客流量的分布，便捷的浏览途径、机动性、灵活性，以及销售人员的服务意识等等。

    首先是一个展示，涉及到这个产品的外观，想通过什么样的方式展示这些产品。所以这个涉及到建筑物的形象标识，这个是很多的业主，都在设计过程中要求设计师考虑的，如何让整个楼的形象设计，更好的达到广告宣传的目的，更好的让产品得到销售。

    下面是如何让建筑物给人的感觉是一个比较开放的，比较愉悦的空间，以及陈列品和展示台之间的平衡。

    这是一个在建的项目，是在泰国的曼谷一个购物中心，也是亚洲一个具有标志性的购物中心。这个建筑是在市中心，位置是非常好的，它面对的城市北面重要的入口，这个建筑本来的原址是在上世纪70年代建立的。这方面的业主请我们对以前的项目进行扩建，与此同时，将以前的项目不管是内还是外，都因为翻修。大家可以看到底下这部分是零售区，上面是写字楼。

    我们到现场进行考察，得到的结论，因为这个建筑本来是70年代盖的，相对比较破旧和比较古老，而且这块街道也不是非常的繁华，所以吸引来的客流量不是很大，我们要做的就是将这个建筑翻新，能够吸引到更多的客流。

    与此同时，我们考虑到了给这块物业设立一个标志性的标识，使它更具有吸引力。大家可以看到这个图是这个建筑的外立面，有一个非常长的外立面，是一个有机的设计理念。外立面上有三个入口，也是比较开放式的空间，所以从外面走过的话，就能够对里面的情况有一个大致的了解。这个外立面是双层金属的设计。我们所要做的是在以前的外立面的基础上进行扩展，因为业主不希望太多的破坏以前的外立面，所以我们只能在它的基础上进行一些更新改造来扩展。

    这是同样设计理念的不同的设计方案。

    我现在谈另外一个项目，有可能我还会回到上面那个项目，因为以后的一些问题会涉及到上面的项目，下面先看这个，这个也是在泰国的帕提亚一个项目。这是在泰国帕提亚岛旁边的海滩，是一个非常漂亮的地方，我们对于这个地区进行开发，使它成为整个城市一个非常重要的商业区。

    这面这副图是从海滩往里望去，物业的一个效果图，给人一种非常具有活力的感受，它是一个曲线形的设计，而且利用了颜色非常丰富的灯光，包括酒店和商场，可以看到后面是希尔顿饭店。

    这个主要的交通干线是通向海滩，这个建筑是最主要的一个购物中心。

    我们希望充分利用这个地区本来的特色和文化，将其融入我们这个设计理念当中。业主要求我们的入口处设计要比较具有特色，与此同时也不要影响我们整个的购物中心，就是这个大楼的整体风格。

    这个图片一会儿我们还会看到，我先把它拿过来谈一下多层停车的设计，可以看到我们如何利用垂直的空间进行多层次的停车，与此同时，将这些角落，因为它们可以设计成一个展示区展示一些产品或者做一些广告宣传。

    这个建筑是去年在北京所进行的一个项目，这个项目已经开放了，是在北四环、北五环之间，是在中关村的一个项目。大家都知道中关村那块汇集了很多IT公司，有很多的写字楼，所以我们在设计的时候考虑到它如何融入到周边写字楼的环境，一个整体的规划之中。所以我们在设计的时候，也考虑到了外立面应该有怎样的理念，如何使这个大楼给人一种通透的感觉。与此同时，它的大门也应该更加的宽敞、更加的开放，给人一种舒服的感觉。

    这是已经完工的一部分。

    这个图并不是我们项目，只是举的一些例子，是用一些比较有意思的质地的材料融入到项目设计中，使它更具有特色。大家可以看到，实际上创新的一些理念，对于我们零售物业的设计是非常重要的，我们已经看到了有一些比较奢侈的品牌物业，已经利用了比较创新的理念。

    同样还有一些创新，比如数码的一些外立面，像显示屏一样，可以不断的变化图象，也是非常具有创意的。

    另外一个比较重要的因素就是入口，如何让你的入口能和里面的环境连接的天衣无缝，能够成为购物愉悦体验的一个开端。因为很多零售物业和市中心还有一定的距离，所以我们在设计的时候也要考虑到这种交通方面的设计，就是人们如何乘坐各种不同的交通工具，比如公共汽车、出租车，还有自己的私家车到达这里。

    这副图是曼谷的一个项目，这个是零售区，这边是写字楼，这个是索菲特的交通干线。因为我们这个项目实际上是一个翻修的项目，所以能改动的空间有限，我们想如果让人们以更多的途径进入到物业当中，可能连接地下的通道，可以从地下室直接通过去。同时刚才也谈到了，地上有几层的停车场，可以这边修一通道，可以有一个天桥连接过去。

    这个是扩展的项目，在以前项目的基础上进行面积上的扩展。我们在这个项目的设计中发现有必要扩大停车位的数量。同时，我们也考虑到有必要改善交通的基础设施，能够使车辆更方便的进入到停车场。我们也考虑到了各个不同的连接通道，人们如何更好的从停车场进入到卖场。

    这个是刚才我们谈到的泰国在海滩旁边的一个项目，这项目也有非常大的规模，这边是一个零售的区域，而周边还有一些写字楼，有一些酒店，包括酒店式公寓，同时这边是一个海滩大道，后面是一条商业街。我们在这边设计了一个内部的一条道路，使它能够非常方便的进入到多层的停车场。在这边有一个酒店的到达的大厅，是这个能够和我们的购物中心有更多的重叠，使我们的购物中心人流能够更多。

    这边平行的一条道路，我们设计成出租车停车的位置。对于行人，步行到达这里的顾客来说有两种进入的方式，地下室有一个通道，可以从下面进入到卖场。另外是地面的一个通道。大家可以看到我刚才谈到的行人有两种进入我们卖场的方式，一个就是通过这边比较低的一个平面，可以从这里直接进去。另外一个就是相对比较高的平面，可以从这儿进去，就是两层可以进入卖场。

    为了更方便旅游者达到各个楼层进行购物，我们有专门面对旅游者的，让他们很方便的到达各个楼层。从刚才的楼进入之后，连接着很多不同的扶梯，大家可以通过这个扶梯进入到各个不同的楼层，这就是这个扶梯的照片。

    对过的那一面也有相应的设计，可以从地面这一层直接上来，或者先坐一层扶梯，然后进入到我们的卖场。这块地区自从卖场开业以来，经常做一些促销等等的公共活动。这个是在印度邦加罗尔的一个项目，难度就是这个入口处这边如何进行更好的设计，使他们更好的和里面的物业相连。这边是一个购物中心，这边是写字楼，这边是酒店。

图为现场PPT演示

    我们设计的时候考虑到如果能吸引到更多的人流，让他们关注到我们，所以我们在外立面设计的时候也利用到了数字的技术。我们当时考虑到了如何能使我们的卖场有更大的曝光率，所以设计的时候在楼的后面设计了几层停车场，与此同时在这块有一个内部的汽车行使的通道，所以要停在这个停车场就必须要绕上一圈才能上来，这样的话大家就都可以看到我们这个卖场。

    这是我们设计的一个结构图，这是酒店，汽车所走的通道经过2层，上面是酒店的房间，后面有停车场。这一块是刚才购物中心以及前面那块物业的图，黄色这条，如果汽车想停到这边多层的停车场，必须要走这样的路径，这样就可以更多的经过这个购物中心。

    这是另外的一个例子，是在香港的APM，如何更好的利用公共交通条件来进行我们的设计。这个是建筑物本身，周围的这块是入口，我们要考虑如何进行入口的设计来实现它的价值的最大化。每一层都有里外相连的设计，这块是连接着地铁。这一块是连接着旁边的一个社区的道路。这一块连接着周围的其他建筑，旁边有一些写字楼等等。

    大家可以看到这个是入口门，这个是地铁的出口，与我们这个卖场的入口无缝连接，出了地铁马上就可以看到我们这个商场。这是旁边那个办公楼的大堂，因为办公楼就在三层。这是和另外一边的建筑物连接的一个桥。这个建筑物的一层，主要是一个公共交通的枢纽。私家车可以在这里下人，公交车以及出租车也可以在这里停留。每一层都有这种扶梯，整个物业内部的交通、通行都是非常的通畅。

    下一个成功要素就是平衡的客流分布，在一些高层的购物中心里面都是尤为重要的。我们在设计的时候如何让顾客尽量多的走到商店之中，这就涉及到我们要优先的路径分布，让他能够尽量多的路过其他的一些商店。所以在这个设计中，我们非常重要的要考虑主力店的分布，还包括电影院、重要的餐厅，还有一些大型的购物中心，它们的地理位置，这样能让到这些地方去的顾客，能够更多的路过其他更多的商店。

    同样，还涉及到均衡的竖式的循环，如果太多的话就会影响空间的利用，如果太少的话，人流就会比较聚集，很难疏散这种人流。这种竖式的循环，或者说这种竖式的上下路径的设计是非常重要的，要有一个非常明显的标志，使顾客很容易的找到他们要去的地方，而不要让他们产生迷惑。

    同样，在我们设计的时候，除了主力店分布很重要，同时也要有非常清晰的，不同的产品，不同产品的区域分布，这样让顾客能有一个比较清晰的方向。

    所以不同的产品的区域是非常重要的，比如说服装区，比如说儿童产品区，家电用品区，有这种非常清晰的区域的区分。

    这是刚才的一个项目举例，我们的商业物业如何更好、更合理的分布。上边是刚才谈的多层停车场，下面是零售店，这边是写字楼，这边也有一些零售店，这样可以更好的吸引客流来到这片区域。楼层逐渐往上，小商店的数量不断的变小，这边是一个停车区，这边有一些小的商店。

    这个是整个项目的一个大的规划图，这块是广场，这边是一些商店。刚才谈到了周围有一些道路的连接，所以在这个周围有一些室外的活动区域，能够更加充分的利用这片物业，增加它的活力。

    这个是在邦加罗尔，是这个城市另外一个项目，主要难度是这个场地的形状。这个是物业一面的立面图，大家可以从这个图上看到，确实这块地点设计成购物中心确实有很大的难度，甚至有人干脆就想根本不要设计成购物中心，但是由于他们比较出色的设计，现在所有的店面都已经被租出去了。这个楼没有上层的停车场，所有的停车场都在地下，这边有一个下车的地方，人们从这儿下车进来。

    这个设计的时候，因为分布是非常重要的，所以我们沿路都有非常明确的指示，以及上下有非常连贯的连接，而且在一些比较重要的楼层都有一些主力店，这样能够更好的吸引人流。随着这块物业的发展，很快我们在这里边又建了一些娱乐设施，与此同时还有一个健身馆，还有一个SAP馆，这边还有一个电影院。

    下面一个成功的要素，就是要有清晰的指向，还要有比较便捷的购物环境。我们要给顾客一种感受，就是说这个购物中心是大规模的，有很多层，产品非常的丰富，但是与此同时他们也很容易找到想买的东西，商场里面的指示标识都是非常清晰的，可以给顾客带来比较愉悦的购物体验。

    我们知道中国的一些商场卖的产品往往都是非常的丰富，所以为了更好的达到这种指示的效果，我们会利用各种不同的手段，比如包括一些3D的技术。所以在我们设计的时候，要利用一些指示灯或者是一些指示性的文字等等。有两个方面：一方面是通过曲线的方式，让你能够看到比较远的地方是卖什么的；另外通过这种垂直的方式，比如你在二层，通过里边的标识就可以知道三层、四层是卖什么的。

    实际上，我们在大规模的商场中都做过类似的实验，也有非常成功的成果。我们觉得这种标准对于顾客也是非常重要的，让他们能够了解他们所在的商场大概的结构分布都是怎样的。这些都是非常重要的，一方面指示等等，能让人们了解地下停车场的位置以及分布。同样，一些地面上建筑物里面的一些柱子也可以作为指示的标志，使你对这个结构能够有更充分的了解。

    在设计过程中，比如说建筑设计的一些横梁的分布，一些柱子的分布位置都是非常重要的，尽量把横梁和柱子，涉及到停车场停车的区域，而购物的区域尽量少一些这样阻碍视线的障碍。所以我们在这种工程设计阶段里边，也要充分考虑到这种实用的层面，以保证不会有一些柱子或者横梁等等障碍物影响了我们的购物体验。

    大家可以看到这个是我们这个设计的一个项目，这是一个塔楼，四层是一个购物中心，本来是第一层是一个停车场，但是因为大家都知道，第一层对于商业物业来讲是最有价值的，所以现在想把第一层的停车场移到后面，让第一层也变成了购物区。我们现在负责的工作就是第一层和上面的第五层的设计。

    大家可以看到刚才谈到的几层的建筑，这个是第五层，三、四层在这边。从规划图上可以看到如何的更好的进行视觉导向，让人们对于商店的分布有更清晰的认识。我们通过3D效果图，所做的一些测试，看看是从比较高的楼层往下看，最多能看到哪个区域。

    这个是主入口区。

    这个是一层，也就是我们刚才谈到的，将停车场改成零售中心的一层，在这一层我们要找到比较小的店面。这块区域如果顾客进去了，一点一点的深入就会发现越来越多的小的一些商店，我们希望把不同的区域有非常明确的界限，比如我们通过面对消费者年龄的区别来进行分别，这一块紫色的区域是面对11岁到18岁的青少年，而这块是面对18岁到25岁的一些青年人。

    大家可以看到不同区域的店面设计都体现了不同年龄段的特色，上面这个图是面向青少年，11岁到18岁的，设计的比较简洁。第二个区域是卖数码产品，像手机和电脑，有高科技的流线型的设计感。下面这个区域是针对青年，18岁到25岁的人群，所以是比较时尚的设计。

    我们用这个项目表明一下区域指示的重要性。这个项目是在上海浦东的嘉里中心，这块是零售的卖场，这边三个包括酒店、酒店式公寓，写字楼，下边是一个会展中心，中间这块是一个庭院式的设计。当时，我们的顾客给我们提出了要求，是如何更好的体现零售区域的位置。

    这个是每一块的一个设计图，当时这个项目的时间已经非常紧张了，因为当时让我们设计的时候，本来这个项目已经是濒临竣工不久了，当时各个团队的压力都很大，其中包括设计者，包括承包商，开发商等等都有很大的压力。我们是由各个团队的精诚合作，最后在这个项目上得到了一个预想的目标。

    所以通过这个项目大家可以了解到，这个设计的过程，考虑到功能是非常重要的，尤其是对于零售。如果你一设计好了，开始施工才，发现最终的方案其实在实际的应用当中不能带来很大的客流量，或者有合理的布局分布的话，到时再重新设计有很大的代价。这个图，左边是以前的设计，右面是他们公司改进之后的设计，大家可以进行对比。比如底下那个地下一层的设计方案，右面是他们的设计，有着更为流畅的通道。与此同时在粉色的部分设立了一个超市，因为超市往往客流量比较大，人们去超市的过程中就会路过更多的店面。

    可以看到一层，这边设计上进行了改进，有一个非常通畅的道路，而不是像以前这样，顾客走到这个商店，不知道下面一个商店会是卖什么的，总感觉视线不是很顺畅，对整个购物环境不是很了解，所以又在这个基础之上进行了改进。

    与此同时，它还增将了三个楼层之间的关联性和连续性，比如改变了扶梯的位置，是三层的衔接更为顺畅。与此同时在三层当中，在这个区间设立了比较多的店面，可以充分利用这部分的空间，也更利于这部分的衔接。这就是设计的效果图，在地下一层，往上看就可以看到上面各个层的大概情况。

    他们在内部的装修和设计的时候，也考虑到要更体现这种城市特色，城市化的一个风格。所以在使用的材料方面，用了一些木材，用了一些金属板，还用了一些水泥等材料，使它更具有现代城市的特色，而不是那比较中庸的风格。

    这是第四层，这边可能有一些办公室，写字楼，还有一些其他的相关设施，比如SAP等娱乐休闲的设施。在上面装似一些灯，就加强了太阳穿过玻璃照下来的自然光的效果。

    这块的面积是上面一层的延伸，由于这一层上面没有楼，这样的话自然光就可以从玻璃顶上直接穿透下来，然后照到整个卖场。

    这是刚才谈到的那个项目的庭院设计，每一层的设计结构，能够使整个通行都是比较的顺畅。

    这就是刚才说的项目的效果图，可以看到以前的各种设计的理念，很好的发挥了效果。

    下面谈到有效的标识，标识会在扶梯或者楼梯口来出现，但是我们在设立标识的同时，要想到如果能尽量少的设计标识，这才是一个成功设计的关键。我们设计机构的本身，就要使顾客能有一个比较好的，对于区域的掌握，其实越少的标识的设计是越成功的。

    这是北京的一个项目，这个标识附近有一些数码的显示屏等等，还有一些展板一些广告，做成了一个互动区域。

    下面是机动性和兼容性，我们都知道时代发展的很快，对于物业的需求和要求也会不断的变化，所以我们的设计也要具有一定的机动性和灵活性，更好的适应各种不同的变化。

    这是刚才谈到的泰国曼谷的项目，如果未来进行扩建的话，我们也进行了考虑，比如这边可以建一个购物中心，再建一个写字楼。这边可以多建一层相应的设施。如果以后再建这么一个卖场的话，比如说一些美发店，一些SAP店就会搬到这边来，这边会留给其他的一些零售商店。如果要扩建的话，新的区域结构图，这是一个3D的效果图，就是各个不同区域的规划。

    这是如何将现有的元素和一些新的元素相衔接，相融合。这个是在巴西圣保罗的一个项目，原来的购物中心，现在想再扩建一个地方，问题是如何将这两个区域相连接。我们将这边的这条路，往这边延伸，使它更好的衔接左右两个楼。我们将这边的停车区，最主要的停车区移到了这个地方，这里能有一个更大的停车区的空间。

    这个是整个区域的开放空间的图。

    这是新的停车区，将人流从老的购物区域引到新的购物区。

    我们谈到了服务意识，顾客能够有一个更愉悦的购物感受，我们可以把很多服务的理念引用到我们的零售行业。

   我们有一些顾客至上的服务，要创造一些比较好的相关设施。比如卫生间要有比较好的环境，比较好的条件。像西班牙，在商场里面设立了一个男士专区，比如说举家逛商场，可能女士就去逛街，男士可以在这个男士休息区里面，喝喝啤酒，或者看足球，可以好好的休息一下。

    我们知道这些服务往往是关系到很多细微的环节，但是都是非常重要的。因为只有这些做到位，才能让顾客感觉到他们真的受到了重视。

    这是一个可视的管理系统。比如洗手间，比如公共的休息区域的一些可视的，展示的一个系统。大家可以看到，刚才的设计实际上主要是面对一个年轻人群，给人一种非常时尚，非常有激情的一种感受。这个洗手间，就是公共卫生间，它的设计或者环境的好坏，对于顾客是非常重要的。他们回到家之后可能以洗手间的好坏来作为评定这个商场好坏的一个评价标准。

    这个是我们的一个洗手间的设计图，洗手间的设计尽量的能够无缝和整个商场的设计进行衔接，要让人感觉去洗手间是很自然到了一个地方，而不是说洗手间是一个独立的区域，让人有一个不良的感觉。可能你逛商场，可能不会进入到每一个商店，但是肯定会进入到洗手间，所以说洗手间是非常重要的。

    这是北京一个商场各个服务区域的照片，包括服务台，休息区，等候区，洗手间。

    下面谈一下当代零售业都市化的特征。现在零售业已经成为整个城市发展的一个非常显著的催化剂，是一个特征。现在越来越多的人会到城郊去购物，他们开车到城郊，然后停车去购物，再回家，这已经成为很多城市居民的一个生活方式。

    往往一个购物中心的周围有很多的停车场，有停车位来供人们停车。但是由于现在对于这种土地的使用要求越来越高，很多以前的停车区域，停车场可能随后都要迁到地下，或者是地面之上，这样的话能够省出更多的空间。

    现在的零售业已经有了很大的发展，不同于以前的方式和风格。由于现在城市发展很快，以前郊区这样的地方，现在土地价值也非常的高，要求的利用率也是越来越高。所以也要把停车位移到其他地方，根据统计数字，一个停车位以及周围的一些道路，有时候能占到整个地区的70%。现在零售已经区别于以往传统的概念，现在已经是从单位、从家里面，或者是上下班路上的活动。

    让我们看一下具体的零售不同类型，我们看一下综合性的商业物业，它是现在这种城市非常重要的组成部分。现在在很多城市里都非常普遍，往往要求有非常方便的交通地理位置，而且能提供多样化的全面的服务。往往这些综合性的物业，包括写字楼，还有购物中心，还有一些娱乐设计，他们能够互相之间协同增效，满足顾客各方面的需求，达到价值和效能的最大化。

    比如说一些零售商场，一些购物中心，往往都是一些平面的分布，相对来讲对于平面的占地面积要求比较高。而其他的建筑类别，比如酒店、写字楼，可以垂直分布，可以盖很高层。

    零售这部分对于整个综合性物业是一个很重要的因素，因为人们在这里边可以购物，可以休闲，可以娱乐，也是整个社区的一个灵魂。比如说在香港有很多这种类型的综合性物业，往往通过零售这块，能够增加整个物业的活力。比如夜晚可以开霓红灯，有数码屏幕的显示，可以带动整个区域的活力，增加这种效能。

    我还要讲讲这个项目，我会快速的过一下。这是在印度北部的一个项目，黄色这块是零售，上面有一些办公室，这一片是酒店，中间是中空的，是一些庭院的设计，可以允许光从上面照下来。

    这是一个酒店。这四个楼，其中包括零售，有酒店，还有一个写字楼。这是离孟买大概三个小时距离的一个项目。可以看到这块是一个庭院区，这块区域，晚上下班以后可以作为一个娱乐休闲的场所。这是整个庭院区的图。

    这是在成都的一个项目，这是一个密度很大的项目，这边有一些写字楼，有一些住宅，还有一些零售。底层是一个主要的主干通道，我们主要设计这个庭院的区域。

    下面谈一下连接式，作为连接作用的零售。大家可以看到北京这么一个项目，这块是写字楼，这边有住宅，这边也是写字楼。这边有一个连接的通道，使它能有更好的衔接作用，是一个非常大的体量的物业，大概有100万平米。当时设计的时候有一些零售的商店，还有一些画廊，像博物馆的一些小的展览展示小区域，使整个衔接都非常的顺畅。这里边包括一些步行区，等等一些休闲区，使这些功能更为丰富。地面的零售，使它能更好的融入与周围的环境，融入于周围的绿化，融入于光效，使它能有更好的效果。

    这个是一层的图，这是整个的交通路径，已经连到各个不同的区域。这就是我们如何在这种室外更好的设计，这种连接性的零售，来更好的融入这个环境。在这里边我们设计了一些比较有特色的元素，比如说一些视频的元素，虽然是在一层，但是也有在室内的感受。同样，我们在室外的零售设计当中也考虑到，比如下沉广场，还有多层的视觉效果。

    这是迪拜的一个展览馆，它是世界上最大的展馆。这里面有一些写字楼，有饭店，这是一个很大的体量。这些是一些房顶，一些楼顶，连接了整个这片区域。其中有一些小的店面，比如卖食品的店面，都会使它有一个非常合理的布局和衔接。我们还有一种理念，像这种实验性的理念性的零售的方式，比如说有些地区可以作为促销，或者表演的场所。这是一些交通图，看到交通的流向。

    这个是刚才谈到一些感受区，这个区域可以有一些产品的促销，有一些表演等公众活动。这是通过房顶的结构，有一个更加合理的整体的布局，人们在不同的功能区有不同的活动。

    现在随着城市的快速发展，零售已经是一种开放式的零售方式，相对来讲跟其他相比这种结构是比较分散的。这是在里约的一个项目，基本上都是两层的结构。比如说在这个设计的时候，我们从入口进入整个这片区域，是一个现场的活动区，里边可以有一些休闲和娱乐的项目。

    这个是刚才那个项目的分层图。

    这是我们希望所打造出来的整个的氛围。

    这是在日本的一个项目，白天会使用这边的物业，是一个比较开放式的零售，这是第一阶段。这边是第二阶段，相对来讲是一个封闭性的物业，里边也写字楼，有酒店，也有封闭式的零售中心，就是大概介绍一下，让大家了解一下这种设计理念。

    红色这块是第一阶段，这个是主通道以及主入口的结构。

    这个是第二阶段的入口，还有一个停车区，这是整个通道的一个图。

    这里有一张幻灯片，是在香港的一个渔村，是一个设施翻新的项目，这个项目设计充分的融合了当地的文化特色。这是渔村，有很多水。

    非常感谢大家，希望大家觉得我的演讲还是比较有意思的，谢谢！