国际财经中心有近2万平米全部是餐饮

国际财经中心销售总监 何冬梅

　　何冬梅：感谢新浪给我们这样一个机会给我们开发商的同行，还有我们餐饮企业的老总们一起来坐下来沟通，向大家学习。我们国际财经中心是一个在西三环，紧邻三环的一个项目，11万平米，有写字楼和商业，写字楼是全部卖掉了，不管我们这两三年房地产市场上如何地跌宕起伏，但是基本上来讲写字楼市场不像住宅市场起伏那么大，比较平稳，在西三环来说这是一个相对比较稀缺的高端项目，所以写字楼销售基本上来讲没有什么悬念。但是讲实话，我们从商业招商来讲，确实经历了这两年的金融危机的影响。我们这个项目商业这边有3万多平米，已经进驻的大概是50%的入住率，其中一共有4家银行，另外是我们地下一层的整个将近一万平米，是一家KTV，在下个月就试营业了，这一家在北京来讲也是一个比较大的KTV，剩下大概还有将近2万平米，这2万平米全部是留给做餐饮的，之所以当初这么定位，是因为当初我们在西三环是在花园桥，当时没有定位于零售，是因为在公主坟那个位置已经有那么多零售的大型商场，然后我们在旁边又有SHOPPINGMALL，我们当时去考虑之所以做餐饮的话是因为我们那个位置离财政部、总参、总后、海军那边的军队都比较近，所以从这样一个角度考虑做一个高端的餐饮，现在有川菜、也有南京菜，除了这两个行业之外，其他所有的餐饮、咖啡厅、西餐厅我们都是非常欢迎的。

　　讲实话，刚才主持人讲了一下关于这个餐饮这方面，就是今年一个13%的增长，不管怎么样，我觉得这个增长都是非常好的，因为整个经济来讲，虽然现在看已经开始起步了，但是说实话我们还是有点儿云里雾里，不知道将来的方向怎么样，但是民以食为天，从餐饮这个行业来讲，我是觉得最起码：

　　第一，解决了大家第一需求，饱腹的需求。

　　第二，我觉得现在更多的餐饮是把他的文化融入进去，因为我们讲已经不是一个简简单单地让我们去吃，让我们吃饱的年代了，基本上就是说现在每个餐饮行业都是把自己的文化去融入进去，我觉得我们是在各商家那边，我们去学到了，甚至是我们去体会到了这个全国各地，甚至于说国外的一些这种文化在里面，这一点我觉得，我们可以在吃的同时感受这些，其实我非常感谢我们这些商家这么去花心思地去做这些工作，能够让我们这个，在这方面，在饱腹之余能够有更多的知识的吸收。

　　感谢大家，也感谢大家到我们那边去参观，看看将来我们有没有合作机会。谢谢！

　　主持人：何总把我下一个话题也顺便就说了，接下来请当代集团我们的张总讲一下。

　　商业地产开发商正逐渐转型

当代集团商业总监 张茅矛

　　当代集团张总：我是负责集团商业的，对于餐饮行业的创新有这么一个感觉，尤其在这几年整个的餐饮行业竞争非常激化，这个主要是跟很多的餐饮在同一个渠道里面集中开店，形成一个内部竞争有很大的关系，所以就目前来说，尤其对于一个消费者来说，是形成了一个渠道的压缩，对于一个有限的渠道，我们现在给分成了好多店，这就意味着我每个店的经营流水也不会太高。

　　而作为一个开发商来说的话，因为开发商原来经常去做的就是提供一个物业，然后让商户按照定位在里面去经营，而我们现在的开发商正在从只提供物业，向另外一个方面转型，就是我们不但为这个客户提供一个物业，并且我为他们搭建一个高端的消费渠道，而这个渠道它有很多种组合的方式，我们现在在用四种方式。

　　方式一：我们首先确定我们的渠道定位，我们的项目它是一个由3000多户组成的一个综合体，是一个60万平米的，它里面总的高端消费群大约是5000、6000人，因此我们本身

　　我们集团形成了一个统一的俱乐部，就是把这种高端的客户给聚集在了一起，这就等于我们在同餐饮客户进行沟通的过程中，我们能够把我们的一部分渠道向他们进行转借，这就是我们首先进行的一个渠道定位。

　　方式二：我们要把我们的渠道进行集中，尤其是我们作为一个南北两个，一共是68万平米的一个大盘，我们整个如果把这个餐饮或者说把它的一个商业位置给做得过于分散的话，这就意味着我们的渠道也会发生分散，并且它们之间的相互利用可能性是比较低的，所以我们在前期定位的时候，把南北区的所有的这个，尤其是餐饮物业，我们做了一个集中，我们的目的是使他的有限渠道形成一个场域，这就是说我们做的第二点，我们把这个渠道进行了集中。

　　方式三：我们做了一个渠道的投入，因为我们集团在北京就是高端项目的话目前有四个，我们成立了这个俱乐部，总共的会员现在将近一万多人，我们选择的客户也都是这种高档的餐饮，然后我们在做这个项目的定位过程中，我们现在选择了几家都是会员制的商户，包括一个顶级的素食，以及一个顶级的会所，同时也选择了一个非常有特色的法餐，

　　它的搭配也是红酒，我们由这三个客户配合我们的一个客户渠道，我们形成了一个场域，并且我们集团来做了一些，比如说像这种文化以及影剧这种文化类型的专门的机构，因此我们能够在和餐饮的商户合作的过程中，我们能够把这个文化的、多元化的包括剧目，然后能给填进他们在目前的经营的场所之中，因为我们认为一个商业它的整个运营过程中其实它是活的，我们需要给它填入一种文化的灵魂，这就等于我们在投入渠道的过程中，也给它投入了一些这种文化的渠道。

　　方式四：我们做了渠道互换，首先包括素食，包括这个红酒以及这个会所，它们之间首先都是会员制的客户，另外他们客户之间不发生明显竞争，并且整个场域里面，他的客户能进行交换，同时能跟我们俱乐部也进行交换。而且我们外围现在跟某顶级酒店签署了合作协议，因为它独自也是有自己的客户渠道的，因此我们在整个项目中，我们形成了一个渠道的综合体，这就是我们开发商目前能够给这个客户做到的一些东西，我们认为这个相对来说应该算是一种渠道创新，这也是我们仅仅能够做到的。

　　主持人：谢谢张总，可以看到不仅仅是我们餐饮企业有创新，我们的开发企业同样会针对餐饮企业的一些需求来做，就是在物业方面来保证这个餐饮后续的经营和发展，也会在前期在规划和定位前面都做到很多创新的手段。

　　接下来我想请问刘总，咱们作为搭桥的这么一个中间的平台，怎么看这个餐饮企业的创新，以及开发企业怎么样在这些模式上面能够创新才能够更加地吸引商家，以及如何保障这些企业在入驻之后能够给双方都带来更好的效益。