图为 北京苓创商业地产顾问机构总经理 冯新

　　冯新：百货公司购物中心化是一个趋势

　　冯新：我想给大家提供一个新的切入视角。从产业价值链的层面上去看百货业；从传统商业角度来讲，西单商场也好，王府井也好，它的物业是谁，商场的运营方是谁，基本上物业的运营者、商业的运营者这几者全部都是合在一起的，这是过去传统商业集团的特点和特征。

　　往购物中心方向去转换了之后，我们看到一个区别，百货作为购物中心当中的主力店，它往往是承租方，它就实现了商业运营者和物业所有方的剥离。这是一个产业链的区分。

　　然后我们再拿出一个案例，比如过去大家研究过深圳的铜锣湾，当然它失败了，但是最早的时候，它是一个购物中心，它是一个购物中心的运营者，它和物业所有方之间又形成一次剥离，购物中心的物业所有者和购物中心的运营商之间又形成了一次剥离。比如像在座的易事达，我相信你们和物业也不是一起，也不是收购的，你们也是承租物业的。最上游这块，购物中心物业所有者和物业运营商相结合的模式，它仅仅做到这个层面就停了，再往下所有进场的商户包括主力店就不再做了。

　　再举一个例子，比如万达，万达物业是他自己投资建设拥有的，他又成立一个万达商业管理公司，对物业进行商业运营管理，在这里面是有两个不同的主体的，万达地产作为物业的开发，然后是物业的所有者，万达商业管理公司是做购物中心的运营商，然后再往下看，它有一个主力店，我们知道是万千百货。万达做万千百货，是因为当它扩张的时候，需要一个主力店来支撑。举一个非常典型的例子，当它去石景山的时候，过去跟它签约的订单式的主力店都不愿意去，所以当它要进行这种扩张的时候，没有主力店往前冲，没有办法，所以自己需要做一个。铜锣湾当初在扩张的时候，旗下也有一个铜锣湾百货。要做一个购物中心的时候，主力店不是想让他去他就去的，他必须有能力控制一个主力店。过去我们传统认为百货公司和超市一定是购物中心当中的两个最核心的主力店，如果没有这两个主力店支撑的话，这个购物中心是不存在的。

　　是否百货公司就一定会成为购物中心的主力店呢？我们再看一个新的案例，看西单大悦城，除了10层、11层以外，全部都是专卖店，它形成了一个专卖店集合，它和商业街的区别是，一个是层往上加了，第二是盖盖了。

　　再讲一个项目，比如新光天地，实际上新光天地到底是一个百货公司，还是一个购物中心，实际上它一部分是购物中心的模式，一部分是百货公司的模式。百货公司购物中心化和购物中心的百货化管理的趋势，罗宾百货是非常典型的百货公司购物中心化的例子。

　　百货公司和购物中心有什么区别，百货公司的盈利模式是什么，是通过销售商品，赚商品的差价。购物中心的盈利模式是什么，购物中心的盈利模式是我对物业经营，提供给不同的商家，我赚的是租金，我是物业所有者，我出租给你，同时我也做物业运营管理。大房东赚最基础的房租，运营商就做二房东，就赚对购物中心进行选址、定位、规划、招商、运营管理这一一系列附加值是它带来的，他赚这些钱。进场的所有商家，包括百货公司、主力店也好，它才是最终给消费者提供真正服务的，它赚的是商品零售的差价，做具体服务的生意。

　　为什么会从百货公司剥离出来一个购物中心，实际上都是由于竞争带来的分工需要。一个产业链越发达，在这个产业链上分工就越来越细。整个商业做成产业链的话，如果有一天我们看到整个中国出现了专业的商业地产投资基金，专业的购物中心运营商之后，我们才会看到这个产业达到了最高的层面。

　　我就谈这些观点。

　　荀培路：我插一句，听了大家的发言以后很有感触。百货业发展到今天，我在这个行业也做了十几年，我不知道为什么广州的百货不好做。去年我到广州搞过调查，刚才也讲到订单式的百货公司。实际上就是我卖什么的问题，实际上商业就是卖什么挣钱就行了，不管是什么业态，这是要考虑的。不管超市也好，还是专卖店也好，我卖东西赚钱就行了，火神庙上次活动我也去了，有一些了解，他们的市场调查做得非常好。现在我谈谈百货为什么在广州不太好做，去了以后我才知道。广州的百货一楼卖化妆品、卖首饰，广州的化妆品销路不是太好，它里面挺有意思的，高档的化妆品都在美容院，有身份的人到美容院去，因为美容院给你提供个性化服务。没钱的人，实际上广州的化妆品，因为天太热，一出汗以后，补妆挺难的，女的就不补了，这块就弱化了。

　　一楼是最卖钱的地方，造成什么情况。广州的饮食店有很多功能，就造成了广州的百货不太好做。

　　后来我一想有道理，我曾经十年以前到东北做化妆品调查，没想到东北的化妆品的销售量全部是排第一的。我记得搞调查开座谈会的时候，其中一个代表跟我讲，你看我们东北人小脸抹得很白，一看脖子就完了。这我记住了。没想到东北的化妆品销售量那么好。所以还是那句话，卖什么东西还是市场说了算。

　　我去年到广东专门调查百货商场，因为不太好做。比如河北的百货为什么进不去。最近我到山东去，山东卖得那么贵，和住宅的比价相差挺大的。我看到一些现象，还是要看市场，市场说了算。