图为 北京世纪华泰房地产经纪有限公司运营总监 梁冬舟

　　梁冬舟：零售中增添文化底蕴或是未来商业发展新出路

　　梁冬舟：我们现在正在协助火神庙国际商业中心整个的前期过程。我们接这个项目初期的时候，就跟开发商这边有过一次深入的沟通，在沟通的过程中，我们也提出了两点。

　　第一，我们要请开发商算大帐。所谓算大帐就是我们不能单纯地只考虑一个主力店，或者是一个业态它所承受的租金承受能力，它一定要考虑整个项目，甚至于把自己开发商品牌的后期延续价值也要增加进去。

　　第二，我们希望我们的开发商能够变换角色。以前很多开发商只是简单地作为房东的概念，但是我们现在火神庙的开发商，他很快就调整了自己所承担的责任，从原来简单的房东，或者说是开发的基础，变换为经营商，他的目的是希望能够共同协助我们的主力商家把商业整体能够做得更好。因为我一直在强调一个概念，任何一个商业只完成了50%的工作，更重要的一部分在后期开业以后的运营调整，这才是评判一个商业成功与否的关键点。

　　所以当我们带着这两个观念和开发商沟通的时候，开发商是非常欣然地接受了我们的观点，所以现在我们整个工作的重心和主轴都是围绕这样的核心观念去做。

　　但是另外一点，对于百货业来说，从个人的角度上，我可能更加深有感触。因为我本人1997年参加工作，第一份工作就是在传统的百货业当中任职，所以基本上这十年百货的变化过程，我基本上都亲眼在看。刚才有人也提到百货业的变化，给我的感觉是，之前百货商场的几个部找不到了，家电部没有了，纺织部没有了，食品部没有了，是因为不断出现的专业化市场，包括品牌连锁的方式，以及新兴的网上商城都在不断弱化百货的功能。昨天我认为百货的概念大而全，包罗万象，进到百货公司什么都有；现在的百货应该精而准，因为现在任何的百货公司都在不断地强调定位，一定要强调目标客户群的范围，而且我们在定位当中，不断地在缩小年龄空间。为什么ZARA在北京所有的店当中，一年能够完成1.2亿的销售额，而且它把现在国际上所有的服装品牌连锁店基本全部囊括了。我在上周看到所有和它定位相准的品牌连锁企业全国进驻，而且生意都非常火爆，我觉得这个主要功劳还是来源于它前期的定位。

　　第二，对于百货未来的发展趋势，我个人判断以现在在北京所有的百货以及购物中心来说，我认为能够称其为都市购物中心的，无非是新光天地和金融街购物中心。其余的我认为都是区域级的，或者说是社区型的。在现在竞争这么激烈的过程中，如何能够让自己的商业项目异军突起，能够有更好的经营业绩，我相信这需要我们的开发商和运营商共同能够结合起来。

　　我发现今天在座各位也有很多开发商的朋友，而且我听了一下，我们很多的项目都不是在城区内，都是相对在四环或者比四环更远的地方。我觉得在这一点上，有一个非常好的概念，我希望现在开发商的朋友，对于我们自己所座落的位置不用担心，因为我觉得未来的商业发展一定会朝着郊区化发展，因为这是我在看到永旺之后的感觉，永旺是典型的郊区购物中心，而且也符合现在的要求，而且我相信未来的发展也会非常好。由此引申，我觉得现在火神庙购物中心也有很好的未来。我们开发商完成主力店，包括和商家之间的合作条件，都不亚于我们在市内的合作条件。可以这么说，乐购以及我们刚刚签订的加菲猫儿童娱乐中心，我们现在在黄村项目的落位，实际上是一种新的尝试，我也相信开发商也会给予他们后期大力的支持。

　　现在世纪华泰也是尽可能多地去了解商业项目的发展趋势，以及我们现在在北京百货的新理念，而且我们也在接触更多的还没有进入北京，或者是还没有进入中国的一些零售形态。比如我个人来讲，我现在非常希望能够和罗森合作，就是我们称其为十元店，但是在日本称其为百元店的零售形态去合作，另外就是台湾的诚品书局，这都是非常好的品牌。在此基础上，我也想给各位的朋友提一个新的观点，就是我们在零售当中能否加上更多的文化底蕴，也许可能会为我们后期的商业发展带来一条新的出路。

　　谢谢。

　　主持人：梁总讲得非常好，您刚才说对于新光天地，他们的定位都比较高端一些，现在咱们这些项目的负责人，倪总你的项目定位也是比较高端的，你有哪些考虑，或者有哪些建议？

　　倪颖：在这方面我更愿意多听一些专家的介绍。我们在10年前做过商业地产项目，最近10年没有做。可能现在在做一个，离百货公司很远，差不多有60万平方米，我们确实没有太多的经验和大家分享，希望多分享一些大家的经验。

　　主持人：冯总也经常来我们这边参加活动，为我们分享一下您的经验。