第五个体会，中国商业地产发展的三个思考。一个是创新和差异当然是商业发展的永恒主题，也是地产其中一个核心。我觉得如何学习和借鉴国外商业地产发展的规律和特点，我们和福冈合作了四年了，如何学习这个？借鉴国外商业地产发展规律和特点，关键词就是怎么落地。第二，注意结合中国国情和区域文化特征，关键词是适用性。第三，注意把握区域商业地产的差异化特征，关键词是差异共存，不是恶性竞争，现在我们在南京开了一个，我们和现有商圈形成一个差异性回流。用一句话来说就是国际化的理念，中国的特色，区域的特点。

　　关于商业地产的研究，我想各个学者、专家也发表了很多学说和实际操作经验，我不想谈了，这些都是知道我们好好学习和借鉴。我经历了水游城打造的全部过程，从设计、规划到运营，体会到里面的实际意义。每一个商业设施都有自身的属性，这个属性一般都是商业地产一般规律和区域文化相结合的，区域文化包含人文、经济、品牌认知度等等，所以商业地产当时的定位是适度超前，这个适度超前也知道根据趁势发展速度的包容性，快一拍或者是半拍，但是多少是适度，这些需要我们在实践中探索，认真总结，勇于实践，南京水游城是我们勇于实践的第一个作品。

　　谢谢大家！ 提问：我也是做商业地产的，第一个问题是在您做水游城项目里面，建筑规划设计为入住商家量身定做这块有没有具体经验给我们介绍一下？ 吴正梅：当时做这个地块的时候，比如我们规划这是一个酒店，在设计之前我们就先找合作对象，比如我们现在这个酒店是洲际酒店，做的四星的，我们跟他合作的时候也谈了很多家，他的建设和设计标准是他提出来的，他的需求是他提出来的，根据他的要求来做，包括设备。包括电影院，比如200平米以上的厅高度可能是九米，几十个座位可能没有这么高，因为我们项目也是限高的，超高了也不行，所以要根据合作对象的布局来进行一些设计。

　　提问：是不是在您的项目启动初期，主力店基本确定了，根据他的要求再进行方案设计。

　　吴正梅：我们应该说做一个项目，首先要定位，就是这个地块能不能拿，你要策划这个地块做什么，做什么东西才能有最大人流。这个东西出来以后，租金是什么状况？然后多少时间收回投资，投资限额在什么水平，当时我们算下来只能是在13个亿，现在控制在12.8亿。然后再测算你的成本，你的成本能不能达到，看能调节什么就调节，但是一些设备是不能调节的，一些用材是可以调节的。这个时候其实你要做什么东西已经定下来了，电影院租金是多少，市场行情在哪，这个租金是多少，大家都很清楚，都是以算出来的，这就有一个恒定，这个定下来之后，我今天这设计是咖啡店，我不做星巴克我做别的，但是一定做咖啡，因为你的设备是要做进去的。其实当初在规划定位的时候，这些方案MD全部做好的基础上，投资回报分析清楚，财务计划做完了的基础上才能决定投不投这个地块。

　　提问：第二个问题，以南京水游城项目为例，你们现在租金水平预计回收期有多长？

　　吴正梅：这个是很商业的问题，你要考虑哪些是吸客能力强的，哪些是出租金的，你要考虑他的比重。为什么一定强调比重呢？保证一定有吸客能力，同时保证一定收入，哪些是作为吸客的，哪些是出租金的，这个根据你的业态选择，业种选择，包括跟店铺大小划分都有关系。所以，在你前期的所谓的财务计划已经细到做什么业态，面积是多少，出什么样的租金，只有这样才能出财务计划，才能出来收益，才能算你的投资回收期。所以，在前期做计划的时候已经有了，你自己要权衡哪些比例怎么放，比如刚才说的三个娱乐项目只能做两个，这两个怎么选？所以，这里面一定要兼顾你的吸客能力和租金收益。 提问：我有一个问题，刚刚介绍的博多运河城，他的水是可以循环利用的，我们南京水游城有没有这样？ 吴正梅：也是可以的，南京水游城做的也是雨水搜集，也是循环利用，一个净化池再利用。但是博多是中水处理进行利用，但是这个在我们设施里面没有。他在××××里面有一个能源收藏，有一个冰库，先制造冷气收藏，再释放。

　　提问：这套系统用下来投资回报是什么情况？

　　吴正梅：我们不要看单一的点，比如做这个设施，我拿什么作为我竞争的亮点，如果全部盖成面积，是不是店铺面积大了，我可出租面积高了，但是能租掉吗？能租到什么租金水平？所以，有一些是设施，必须要做到环境，你能有持续竞争的能力，你要有自己的特色。

　　提问：南京水游城是以水作为主题，刚才你介绍的时候这部分提到的比较少，我想知道在这个购物中心利用水能给这个购物中心带来多大社会效益？

　　吴正梅：刚才我讲了做了这条运河，运河是280米长，这个水进去也是有净化的，不需要补水的，有一部分是通过雨水搜集进来的，有了这个水以后能打造这样一个环境，这个投入成本肯定是高的，比做一般物业管理的成本是高的，而且在国内的开放式环境，我们的消费者进来之后不完全是按照这个场所，我们进来是接续性的感觉，里面所有店铺做的是接续性的感觉，所有店铺在划分的时候不是直线划分的，让人有逛街的感觉，我们地面铺砖，有些是户外的材料，用了这个材料以后，客人进来会感觉是在户外，他感觉是在逛街。所以，目前来讲，通过三个月以后，我们水面抛弃物很少了，一开始还有人扔东西了，这样维护费就很高了。

　　主持人：由于时间关系今天就不再提问了。各位嘉宾，参会代表，今天会议演讲部分到此结束了。一天下来大家感觉有点累，作为主办者我们总是希望在有限时间里面给大家提供更多内容，希望大家能够理解我们这样紧凑的时间安排。接下来，我们要在隔壁会议室举办一个小型沙龙，大家可以比较随意地进行交流。我们的议题是：在商业地产前期开发中建筑师的角色和定位。大家就要互相探讨建筑师如何配合好甲方做好前期的建筑策划方面的话题。沙龙结束后，为大家安排的是中式晚宴，仍然可以进行非常轻松愉悦的交流。谢谢大家！