第二个体会，我介绍一下水游城的建筑和商业相结合的三个亮点。刚刚丰富小姐讲了建筑设计的概念，当时我们这个地块拿下来是一个正方形的地块，因为毕竟有两万多方的单层面积，怎么做才能让这个设施有商业价值，当时我们做了有效的讨论，这个项目做下来有三个亮点。第一，通过建筑设计让店铺曝光率提高，提升商业价值。当时就是用一条运河放在中间，把他分成两组，让商铺曝光率提高了，很多商铺都可以看到。第二，我们做了一个开放式建筑，将运河设在B1层，又设计一个中心表演舞台，制造一个地面，这样就有两个地面的概念，也使物业价值得到提升。第三，通过中心舞台引入向心力概念，配合两个主入口，让设施人流比较均衡。

　　下面，我谈谈第三个体会，南京水游城成功的基础。这个基础是有两个方面，一个方面就是我们设施当时在制定目标的时候做了四大要素设计，这个刚才丰富小姐讲了一些概念，我详细的介绍一下。我们做产品计划，第二是环境的考虑，第三复合利用，第四是运营管理。在产品计划方面，用两个特色表现，第一个就是我们打造家庭娱乐购物中心。通过丰富商品构成，并且汇集各类娱乐元素，让家庭中每个成员在这个设施中得到消费和愉悦，这就是我们想表达的，就是让一家人都有愉悦的体验，同时满足他们的消费需求。当然，这个里面有很多互动性的活动。第二，目前大部分商业设施都是按照消费客层划分销售形式，我们想按照生活场景划分，提供商业空间，能够在实现销售商品同时充分提供一种生活体验，就是为什么让人在里面有体验，有了体验以后他会记住，他会有一份感动在里面。这就是我们希望这两个方面进行。

　　第二，就是环境的营造，整个设施做成一个开放式的，将阳光、将水、将植物等自然景观引入设施，并且将设施打开形成一个开放式的购物公园，给消费者提供愉悦的购物环境，环境可以改变心情，心情可以促进消费，自然景观也带动了观赏性，也可以聚集客流。第一层有一个中心舞台，365天每天都有不同的表演。通过我们每年四季不同主题的装饰，通过这样一些娱乐表演，我们目的是什么？目的是让大家长期保持一种新鲜感，精心营造一个舒适的环境，保持新鲜感，目的是促进时间性消费。就是我们希望让客人在这多逗留。时间性消费大家不陌生，他是超越一站式消费的理念，比如在满足你所有一站式消费的同时，他通过整个环境的营造，整个景观的布置，整个娱乐表演，让你在这体验到一种长时间的逗留，体验一种快乐，由此带动消费。通过长期不断的这样营造，让你经常会不自觉的想到这个设施，一想去哪够想到这个设施，通过不断的营造让他记住这个设施，长此以往就会形成消费，这个就是我们做的时间性消费，通过这个场景制造这个环境，让你进来有一个体验，达到长期的记住这个设施，他来了之后必然带动消费。

　　第三个要素是复合性，这个大家都理解，从业态上有服务、零售、娱乐、餐饮、酒店为一体的购物中心，从我们商品的MD组合上来讲，是为了满足所有的客户，观光客、旅游客、家庭、情侣、孩子等等，我们希望通过这个达到双层的拉动，有商业的互动，各个业态的互补等等。

　　第四个要素是运营。这个今天我不想讲太多的东西，我只是讲我们在运营上的两个理念，一个是安商才能安厦，让我们所有合作的商铺在我的设施里面赚到钱他才能安定，他安定了，我整个购物中心才能安定，这是我们的一个理念。第二，我们以顾客关注为焦点，这个顾客我们表现的不仅仅是来场的顾客，可能还会是一些合作的合作伙伴，可能是我们的员工，所以，在运营这块我们就有这样的两个理念。

　　第二，水游城的成功是把握了几个要点。一个是合理的MD构成，定位比较明确，差异化共存，跟现有商圈形成差异化。第二，依据商圈特色，把区域文化和国际商业理念有机结合。一个购物中心是一个城市的资产，一定要有这个城市的特色，一定要有城市文化。第三，用专业眼光选择优秀店铺，使复合型设施得到乘法效果。第四，创造顾客滞留的时间，提高他们的购买率。现在水游城购买率是40%几，接近45%，这个从开业的34%上升到现在接近45%，还在一直上升。第五是重视环境的人性化，适度引导消费者。第六，专业人员对店铺进行指导，提高从业人员整体水平。这就是我们几个要点。

　　打造水游城的第四个体会，就是结合国外经验来看，我们目前尚存几点不足。因为我们鹏欣集团，水游城是我们的作品，我们在上海还有不同商业地产，有酒店，有南通花园酒店，也有其他的购物中心，我们自己在这方面学费交的也很多。我觉得购物中心发展就是这几年的事情，从我们自己来讲也是觉得购物中心业态发展不是很成熟，大部分都是百货店为基础。国际购物中心已经历经了三四十年，已经有几代了，我们水游城是2004年做商业规划，2005年建设，2008年9月份开业。当时在规划购物中心的时候，中国购物中心也是刚刚起步，发展没有几年，做什么？怎么做？是不是做成以往的商业设施，因为我们也做过，这是摆在我们面前主要问题。其实我们看到中国的差距，到现在差距仍然是存在的，主要表现在几个方面。第一，开发经验少，盲目性大。第二，运营管理经验不足，人才稀缺。第三，品牌不丰富，运营能够薄弱。第四，消费观念滞后，购物行为盲目。第五，中国商业地产地价比较高，融资渠道比较少。

　　今天注重讲前面两个，一个是开发经营少，盲目性比较大，购物中心是综合性的系统工程，关于购物中心的开发，我想我们听的最多的就是定位先行，确实是这样，我们是怎么做的呢？以事业计划为导向，就是先做事业计划。就是说你这个定位能够可持续的租金最大化，根据这个计算出来以后，你有你的投资回收期的期望值，然后有投资的限额，有一个投资预算，看预算和限额之间怎么平衡。在限额之内我想应该是可以开发的，如果超限额了怎么办？我想往往调节的会有几个方面，一个是材料和设备的调节，刚才下面交流的时候我也谈到了这个观点，有些调节是不能影响可持续的竞争力的。调节什么东西？比如一个建筑是一个骨架，我们所有的设备是内在，BI系统是神经系统，最漂亮的是那件外衣，听了这个大家都知道，不知道开发商怎么想的。都应该知道最先调整哪几个部位，往往在国内是先有地块，然后再进行规划，有的也因为融资渠道单一产生快速回收的问题，没有整体运营的概念。所以，融资渠道的增多，这个应该为我们的发展有很好的开端。开发经验少也是体现在商业设施前瞻性，以及设施以后可扩容性这块，这个也是前期看开发商整体理念，愿不愿意多投资钱增加扩容性。

　　第二，就是讲运营管理经验不足，人才比较稀缺。购物中心运营有它自己的规律，目前很多地方购物中心运营都不算是在运营，不是有地产商的烙印就是百货店的烙印，这恰恰是购物中心经营的大忌。举一个简单例子，购物中心里面有百货和餐饮，往往是十年以后打烊了，这个时候娱乐业刚刚开始，这个时候空调怎么办？人流动线怎么办？这个决定了你设备选型和设计规划的动线。所以，购物中心的经营更多的会体现一种技术为主的特点。所以，刚才讲不同业主设计和设备选型带来的影响，还有一些细节问题，比如购物中心考虑行业类别的时候，本身商业也有规律，哪些行业可以放在一起，哪些行业不能放在一起，这样也会影响我们的设计。这个就是要求对各个行业的了解，要求管理者必须对行业动态趋势了解。同样，各个行业对建筑设备的要求是什么？各个行业也会提出一些要求，说到底也是购物中心一般规律性的问题。这一系列都会影响到我们整个工程设计，包括设备选型，包括动态设计。所以，管理好一个购物中心不是太容易的事情，有传统意义上的物业管理，也要对整个餐饮、娱乐、影院、百货、超市、专门店等等各种业态进行了解，并且针对各个业态经营模式、盈利模式、商品结构进行了解，这样才有利于进行规划。同时，进行购物中心管理还要掌控购物中心自身品牌的形象，这样才能够有一个整体运营互动效果。应该说购物中心运营是跨商业和地产两块，要跨这两个专业的人才还是比较少的。