这是最终版的博多运河城平面图和剖面图，从楼来说是分成五个楼，办公大楼，旁边是酒店，这边是音乐剧场，这边是专卖店，中间是购物中心。从剖面图上看的更清楚一些，就是五层和上面，这边五层是音乐剧场，那边上面是电影城，电影城下面是娱乐性设施，上面中间是餐厅区域。然后旁边有条运河，第一层是导入运河，中间是做专卖店，所以从这个剖面图可以看出来他们是花撒效应，在整个商业设施里面找不到商业死角，就是每个专卖店，每个地方一都有人流可以进入到这个角落里面。这个形成的一个结果就是花撒相应形成的结果，就是以前可能三楼、四楼再往上的东西就递减了，但是因为这个效应，他去楼上之后往下走，三楼四楼并不会减弱多少，这个对于开发商是提高利润的最大的地方。我们因为把运河用到B1层，这个相当于一层的效果，从这个图上可以看出来，这层分成了五个区域。刚才是从计划上面看建筑的形态，怎么分区域，怎么介绍这个建筑，现在是从今后活动和装饰角度来看，因为从前期做开发设计的时候，这些都是要考虑到当中去的，特别是在博多运河城里面，他是根据季节的变化通过不同方式打造不同氛围。所以，这块当时做设计的时候也是考虑进去的，这个也是有一个中心广场，这个广场是在内部的，不是进去之后人就往外走，而是人进入商业设施里面，这是活动的情况，一年有1800场演出。这个是一年的活动表，每年都会有每年的活动预算和活动计划表，这是大致显示一下一年几乎是没有间隙的活动。这是每天的表，这个表里面中间的黑色的圆点是周六、周日，或者是三连休的活动的表。我们可以看到人流是不同的，双休日或者是有活动的时候人流会上去。这是2006年的活动表，每年都有大致的活动，但是每年活动都是不一样的，根据季节，根据这一年流行的话题是会改变的，不然每年都雷同的话，顾客可能就不来了。

　　所以，这里面可以看到这里面是春天季节的活动，这个活动是围绕着中间的主广场，当初在做设计的时候就是把主广场作为整个博多运河城的一个灵魂，所以今后要在这里举行各项活动，在建筑设计上就要考虑到，如果做活动的话，他各个方面设计的考虑，这些照片显示了各种各样的活动。夏天也有活动，夏天和中国一样有暑假，而且暑假比中国更长一些，特别是学生在暑假有更长的时间可以在外面，如果举行活动的话可以吸引更多的学生或者是小孩来到这里，所以这是围绕暑假这段时间日本各大商场都要举行一些促销，这个在博多运河城也是极大的运用了这个利处进行活动。秋天在日本是文化之秋，所以秋天的时候要把文化氛围做的非常足，在博多运河城也是利用这个传统想法，在里面举行文化节，音乐节等等活动。另外，从13年前就考虑西方的万圣节，当时在日本国内是很少用这样的节日，也打造出一种国际性的印象出来。当时在日本引入圣诞节也是比较新潮的，当时在圣诞节也是营造出一种氛围。这是互动性的活动，让学生或者小孩来到这里自己动手，自己参加一些娱乐性活动，底下是一个职场女性，或者是职业女性在这里学学插花，学学茶道，这是寓教于乐的活动，这种活动是非常多的。

　　这张显示的是博多运河城因为所处位置是博多，博多是文化氛围比较重的城市，所以他融入了地区特色，特别是像民族节日，还有一些民间的敲鼓，这种民间节日也融入到了博多运河城里面。所以，大家可以看出来，比如通过在博多运河城具有这样传统节日，或者是传统节目演出，能够在这里作为一个文化发散地，大家来到这里能够感受到这种传统文化的熏陶，同时福冈地所职员也是参加了，包括我们男同事也参加到这样的活动中去。所以，自己在得到教育或者是得到传统文化教育的同时，也把这里作为一个发散地，就是文化的传播地。

　　说到跟地区的融合，可能最不可缺少的就是这种对环境的考虑，因为他毕竟是一个活的建筑物，他不是冰冷的建筑物。所以，我们在这里更多的运用了绿色、自然的景观。比如从这个照片大家可以看到每个回廊上面都有绿色植物悬挂下来，给人清新自然的感觉，同时也是开放性的商业设施，可以感受到阳光自然。酒店上面的屋顶花园，人们可以看到这个花园，能够感受到自然。我们博多运河城中间是有一条运河的，针对这条运河，当初在设计上做了很大设计，这是运河考虑到环保的。这个运河里面用的水几乎都是雨水，没有用其他地方的水，运河平常每天蓄水1200吨左右，从节能角度来看，这些用的都是雨水。有这么长的一条运河在这个商业设施里面，同时博多也是一个缺水的城市，在1998年层次发生过连续200年无降水，所以当时设立这个设施的时候就考虑到怎么循环利用水，同时大量储存雨水循环利用，一方面是节省成本，另一方面也是从环保角度考虑，其实现在中国国内也面临这个问题，很多北方城市也是缺水城市，如果用雨水储存，或者是净化水方面做足了，在设计上做周到了，在今后运营管理上不仅降低成本，同时也是对这个城市做出应有贡献。现在博多运河城每天用水量，包括上水、中水、下水，用水量是1000吨，20%是通过地下水净化系统提供的。另外，我们也是大量应用中水，特别是洗手间的水是用中水，通过这个应用，减少成本是一方面，另外在这个地区会拥有一个比较好的评价，大家知道这个设施是节能的、节水的。这些就是净水设施也好，中水系统也好，都是13年前在设施开业之前已经在建筑设计里面包含在内了。所以，发展到今天13年已经过去了，不能说这些系统是最新系统，但是现在国内如果做商业设施的时候，如果能把这些考虑进去的话，其实在今后运营管理上这块成本可以大大缩减，这个从开发商角度来讲也是比较希望做到的事情。这套系统当时是由福冈地所和建筑师事务所相互讨论，这些都是在开业之前植入到设施里面，不能说设施做好了，开业了再想起来加系统，成本是一回事，另外建筑施工给这个设施带来影响太大。所以，刚才说的商业设施一旦开业就365天不会停下来，也不会因为一个设施停工，所以这个在设计的时候就要考虑进去。

　　这张显示的是在环境上面做的考虑，可能现在国内很多地方也有用到，比如左边这块，福冈维度比较低，夏天是很炎热的，比如在上面加一个软布帘，颜色鲜艳一些，不仅可以装饰，还可以遮阳。右边这个在上海也用了这种水雾，这个不是高技术，用的是国内产品，用的是水雾状的，大家看到这个地方是一层，地面上是地下一层，从一层往下面走，不仅能够给大家清凉的感觉，同时可以降低两到三度的温度，另外还有绿色植物，小孩子可以在里面摘种牵牛花，不仅可以感受到绿色视觉的享受，同时通过这个很小成本的喷雾装置给大家带来体温上凉爽的感觉。再说一下牵牛花，这个也是小孩自己牵手过来种的牵牛花的例子，小孩可能今天种了，过几个星期牵着爸爸妈妈看自己种的牵牛花长的怎么样，也是寓教于乐，也是不断有顾客重新到达这个设施的一个动机。

　　以上是简单的博多运河城的介绍。博多运河城因为从1996年开业之后做的比较好，在商业的影响范围比较大，所以从1996年开业之后很多世界各地开发商相继来到博多运河城参观这个商业设施，同时也咨询一些在商业设施上的意见，2004年开发了南京水游城，我们在国内也做了这样的业务。

　　这是南京水游城的介绍，这是2004年我们接受上海鹏欣集团的委托福冈地所做的设计。因为，下一位演讲者是上海鹏欣集团的吴正梅女士，他会做详细的介绍，我就不做太详细介绍了，给大家简单看一下图片。简单来说，它是借鉴了博多运河城很多成功经验，围绕南京这样一个文化古都打造的一个商业设施的概念。

　　福冈地所作为开发商的角度来分析，如果做大规模开发，他必须具备的几项前提条件，第一个就是当地的历史文化，因为这个商业设施并不是孤立存在的，他是和这个地区紧紧相关联的，只有在开发之前详细了解历史文化，并且融入了他的历史文化之后，才能够打造长期可持续发展的商业设施。商业设施还紧紧联系到第一项，就是文化，我们也要看他的定位是否和整个城市规划衔接，而不仅仅是要大家来买东西，他和整个城市规划的定位怎么样紧紧的关联在一起。另外，商业设施的规模体量相当大的话，更显示出开发商相关的社会责任，他是作为城市的一个角色在这里面，并不是分割开的，这个城市哪方面不足，可以通过这个商业设施表现什么样的东西，这都是在开发之前要综合整个城市魅力来考虑的一个指标。另外，现在越来越多都是复合性的商业设施，不仅有酒店，有办公楼，有住宅，有商业设施，他是加在一起的，并不是简单的大家凑合在一起，而是相互之间要有关联，相互之间要促进。比如酒店能够给商业设施带来怎样的客流，商业设施反过来给酒店提供怎样的服务，或者说办公楼也是通理，这个不能分开看，而是放在一起综合考虑。第五个是刚才说，要提高大家在这里滞留的时间，这个和购买率是紧紧联系，他滞留时间越长，购买率越高。他怎么在这里滞留呢？在这里面喝喝茶，他在这里面感觉到愉悦了，听觉的愉悦，视觉的愉悦，享受到适宜的温度，通过各种各样方式，让客户待的时间越长才能引起他购买欲望。第六个，事重于物，街区重于盒子，就是说大家来不是单纯为了购物而购物，比如参加活动，这个事就是参加活动，比如那个小孩的牵牛花，他种了一个牵牛花，过了一个星期，一个月，他带着爸爸妈妈看这个牵牛花是不是长大了。就是他参加了一个活动，他看见了这个活动，下次还想再看到这个活动，这个活动留在他脑海里面，并不是是购物留在他脑海里面了。他在这里面买了一个东西，但是这个购物本身并不会留下印象，而是这个活动留在他脑海里面了。还有比如这个盒子和街区的概念，如果这个购物中心里面有不同的形状，每都到不同的地方景色都是不一样的，相对单纯的盒子一样的建筑，可能对这种街区的建筑留下深刻的印象，这些都是让客户能够重复，或者是反复来到商业设施的重要的前提条件。另外，就是重视环境、人。在福冈无论是什么样的人，老年人也好，或者是身体上有障碍的人也好，就是希望能够体现出人性化的商业设施，无论怎样的人都能轻松、便利的达到这个设施。另外，对环境，整个环境希望达到怎样的环境氛围、环保氛围，这个也是在开发之前需要考虑的前提条件。

　　最后，开发商并不是单纯的商业设施开发商，他是整个地区的开发商，他要重视什么样的内容呢？一个是和这个地区共同生存，共同成长，并且共同培养这个区域。另外，希望能够在设施里面实现体验或者是创造这样的交流的场所。第三，注重人性化，作为开发商并不仅仅是注重营业额或者是利润，当然这是一个考核开发商的一个重要的指标，但是同时他也是地区的一员，因为开发商的角色非常不一样，他建成了这个商业设施之后，他不能说带着这个商业设施去哪儿，这个商业设施永久留在这了，就是十年、二十年，这个商业设施一直是紧紧和开发商挂靠在一起的，如果那不能做到和这个区域共存亡，在这个区域里面大家对他的评价非常不好，地产商很难在这里生存下去。最后就是注重环境和人性化，这个是现在大家都注重的，并不一定是年轻人和健康人可以去的，也要注重残疾人和老年人的需求，是大家都喜欢的设施，这是作为一个地区性的开发商比较重要的一些内容。 以上就是我代表藤社长跟大家做的一些简单的交流和自己的心得。谢谢大家！