图为路劲集团招商总监 张辉

    张辉：良性竞争有利共同发展
    
    张辉：我觉得竞合——竞争和合作，作为房地产开发商来说，我们在河北跟中介或者政府都是很困难的，但是为什么呢？我们商圈里面，这么多卖场，我作为最终端的消费者，关心的是，如果我买一些生活必需品，可能更偏重于易初莲花。我们的竞争是良性的，竞争的结果有利于提升每个超市的管理，包括运营。万商，万商，就是为了万众服务的意识，不能回避到竞争的环境。
   
    前两天参加百货协会范秘书长组织的年会，我觉得很受启发。他们讲了很多企业，当时我们跟温州的副市长说了，少了一个环节就操作不了，我们跟江苏的百货公司谈话，提到名店依托物业的载体是名地，必须要有好的地段，培育一个新的商圈。必胜客，我想霍总巴贝拉肯定有一些融合，所以我觉得商户的话，我们做一个消费者来看，应该合理规划，每一个开发商适度的定制，你说都有排他性的，我这里有了，你就别来，这是一个区域性的保护主义，对商圈的维持来说不利。我们路劲集团，经常去上海看，有了东胜商城之后，陆续的带动了项目，包括我们说南京路、徐家汇也好，现在说好的位置，租金也很高，回避不了的问题，好的位置永远是好的位置，我们做西单大悦城的时候，很多的商户都看好了位置，为什么呢？培养起来了，你回避不了，竞争永远是主旋律，这是市场经济下的状况。关键还是政府引导，协会应该是主导和倡导的，企业应该来主导，这个企业除了万商，很多商业落在企业里，没有项目做依托的话，很难。两三个项目也好，望京也好，朝阳也好，几个项目形成一个商圈，商圈和商圈就是一伙人，这个过程中也是一个合作的过程，就像田总说的，前期看了不是很好，但是进来之后，对整个周边的居住改善也好，购物率也很大的提高。但是他来之后，其他的就不自在了，这是我的一个想法，我们这个万商除了进入名企还要和地结合起来。选址的话，刚才郭总说的比较好，怎么样通过荀会长这样的规划变成理性，永远没有理性，这个位置对跟不对，是GPS  说的算，电脑永远代替不了人脑，靠一群开发商共同才能把这个新的商圈培育起来，所以我们开发商希望这个企业，尤其是在这个经济环境不太好，基本面还是不错的话，找到新的蓝海，市中心没有太好的位置，通县也好，南城也好，南城更像上海辛庄，有很大的发展空间，包括其他的商圈，需要我们协会起来和一群开发商联合起来，一定会打造一个商圈，万商离不开万众，万众也离不开万企。谢谢大家！
   
    主持人：刚才田总有一句话说的比较好，商业就像娶媳妇，现在我想问问要娶媳妇的商业们，想没有想好该娶什么样的媳妇？

    陆建伟：商业地产需要合理的竞争 更需要大胸怀的合作

锐创伟业集团营销总监陆建伟先生

    陆建伟：前两天新浪创新峰会在富力万丽酒店我们也说了竞合的问题，竞合应该说几个层面，我想，我们谈一个什么问题呢？我们企业或者开发商之间的一个竞合的问题，因为我们的几个项目都很近，理想国际中心，华彩、东瀛地产的等等，我想下周约一个时间，我们这几个开发公司的朋友，坐在一起，也聊一下我们这个板块的竞合的问题。现在都是现房，也都是综合体的项目，尤其华彩跟我们更像，有写字楼，也有商业，也有酒店，包括SOHO的公寓，我们也想谈谈竞争合作的问题，我们开发公司大家更多的是逐利性，利润第一，但是对于商业地产的话，刚才忘记哪位同行说了，非常好，我们是做商业地产还是地产商业的问题？我们想想，还是做地产商业，所以我们想在下周大家坐下来，看看彼此在商家这块目前都是什么样的状态，我们怎么样共同打造在望京区现代新兴的板块，大家怎么样能够合理的竞争，竞争肯定是要有，但是要合理的竞争，更重要的是大胸怀的合作的问题，我们不要居于小节，小的事情，怎么样沟通共同的商圈，得到万众的认可，万商的认可，我们自己的话，也获得今后应该得到的收益，这个需要大家实实在在的坐下来，把彼此的一些实际情况沟通，因为现在很多的情况，包括商家、开发商也好，开发商跟商家也好，很多信息的共享有很大的问题，大家不是很清楚的了解对方的实际想法和需求，我们想先从我们自身做起，我们把自己的自身的情况进行一个沟通，彼此能互相的谅解，进行大胸怀的合作，同时合理的竞争还是要有。
   
    主持人：今天也有幸国海的王总也过来了，简单的聊一下吧。

国海广场总监王洪宽先生

    王洪宽：国海处在老商圈的核心的位置，公主坟商圈，我们公司做的时候，相对于其他的区域孤立更多一些，旁边的翠微、新华联也好，本身形成了一个高低档的商业区，我们在座的更多的考虑是往高端的地方走，现在碰到的情况是跟所有的开发商碰到一样的问题，好的开发商能不能变成商业运营商，这个跟北京市，甚至全国最好的商户进行沟通，但是我们想做好商业地产的话，不是一个简单的事情，整个区域的规划，整个区域的客户的情况，对于我们开发商来说，都不是特别的了解，整个商业的情况，怎么运营，对我们都是一个门外汉，我们抱着学习的态度过来了，本身对商业我们不是特别的了解，抱着学习的心态过来了，谢谢大家！
   
    主持人：刚才王总说了，要做一个高端的项目，要说最高端的在北京的建筑肯定是前端时间的鸟巢了，配合鸟巢的商业，郑总有什么想法？

    郑中：招商要关注商业品牌的竞争力

北京中信联合体体育场运营有限公司副总经理郑中先生

    郑中：鸟巢应该是广受关注了，今天我特别高兴，也特别荣幸借新浪搞这个活动，特别是前面商业地产委员会多次推荐我们的项目，非常的感谢，我想鸟巢商业对我们来讲，我们一直是非常关注的，我们自己本身也很关注，鸟巢商业有一个非常有特点的东西，它是我们国家比较有代表性的体育的商业，全世界应该说搞体育商业做好的成功的案例并不多，可以说我们在全世界范围内，在我们当年的项目投标的时候，也不是有特别多的经验可循，像法国的万喜搞体育场、世界杯的足球赛还获得一些收益，韩国的一些体育馆也做的不错，但是大部分的体育场经营都不成功，这个跟我们很大的压力，但是回过头我们也细细的分析了一下我们自己的项目，我们认为现在的鸟巢跟大家想象的还不太一样。
   
    中国跟世界上最不一样的就是我们有这么多的人口，拿北京市奥运主场馆的选址来说，之前也有很多站在不同的角度、观点有议论，但是我个人认为，这个选址还是比较成功的，因为他选在了一个当年亚运会的旁边，毗邻亚运会的场馆，应该说，北四环这块，也是北京居住人口比较多，人口比较密集、商业氛围比较浓郁的地方，我们经常在晚上工作之余，找一些休闲的地方，还真不是很多。恰恰这个是鸟巢的优势，对于鸟巢的运营团队来说，我们在搞整体规划的时候，我们比较关注几个问题。一个是我们的商业定位，有很多人找我们说想搞桑拿，迪厅这样的，据我们了解，这些可能很赚钱，也很火爆，但是作为鸟巢国家推动，最后让全世界记住奥运会主场馆的名字，据我们了解中国的鸟巢是第二个让全世界记住的体育馆，这个要对得起政府和人民，所以这个鸟巢的定位很重要，我们还是希望是一个健康的业态。
   
    第二，我们也考虑要除了竞争以外，更多的是跟周边的商业形成舞台的效应，比如说鸟巢在现在亚运村的周围，有很多其他的商业，我们是不是选择百货业，我又说到百货这个事儿，之前在前期的时候，当时也有一些意见，希望把鸟巢的地下商业搞成家乐福超市，百货，之后有很多的商家找我们，但是我们经过分析之后，确实不宜搞，一个在亚运商圈已经有这样的业态了，他们的竞争性很大了，我们再搞就是恶性竞争了，这个可能不太好。
   
    另外鸟巢这个地方特殊的地理位置和交通环境导致的，我相信大家不见得愿意为了买一点简单的卫生纸，或者其他的日用品驱车很多公里停在外面，所以我们考虑了更多的是有舞台效应的经济体。再有我们也比较关注，发挥鸟巢商业地利的优势，我们觉得一个商业要想成功，一件事情要成功，一定要分析周边的优势和劣势，我们服务的主要是两块人群，一个是旅游的人口，现在鸟巢已经被全世界公认三大著名的建筑，一个是法国的埃菲尔铁塔，一个是悉尼歌剧院，一个是鸟巢，这个就形成了鸟巢的人流，所以我们估计鸟巢的人流一年在600-1200万之间。
   
    我们第一次参加商业地产专业委员会成立大会上，跟很多地产界的朋友聊天，他们说人是鸟巢最大的特色，像现在的经济情况下，大家都在愁，但是我们不愁人，看到鸟巢的人口，我相信整个奥运中心区的人口，现在我想更多的在座的有搞商业、搞媒体、地产的，可能还不见得很关注这个区域，但是我确实非常赞同荀会长的意见，建议大家关注奥运商圈，这个非常有前途，因为这么多人必然带来也的附加值。
   
    我举一个例子，我们鸟巢搞奥运纪念品卖，十一的时候一周达到七八十万，当时对应鸟巢旅游的人口一天接近十万人，这个还是非常有意思的。鸟巢周边的特点是整个的奥运中心区晚上的夜景更多，照明非常美，这个也是外地朋友想去的地方，再有就是中心区政府投入的力量很充足，比如说沿鸟巢东侧有一条景观河一直到奥运公园，大家都知道南京有秦淮河，上海有黄埔江，北京恰恰是缺水的地方，有这么好的水景的优势，不光是鸟巢了，奥运中心区现在也没有很好的意识到守着这么一块风水宝地，把两岸的优势利用起来，非常可惜。
   
    鸟巢到了晚上以后，整个中心区游人慢慢散去了以后，他的停车场都空出来了，一方面我们服务的是游人，一方面服务市民，怎么样把晚上夜场的资源甚至中心区的资源发挥出来，另外利用它，现在搞的比较火的商业，比如说歌厅，健康的卡拉OK，他火的，但是没有停车位，鸟巢有很多的停车位，甚至还有自己的通道，进来以后鸟巢里面还有900多个车位，这些资源恰恰是我们应该利用的，如果我们把晚间的商业价值利用起来，就要发挥无限的效应了。
   
    第三，我们也非常关注现在商业的竞争力，我觉得在我接触的这么多商家里面，也有很多对我们有启发的，比如说新加坡的商业，他做了一个伏特加酒，最后是让你喝了这个酒之后有几种体验，一个封闭的密室，形成极冷的环境，让你在里面感觉这个酒怎么样，这个是体验式服务，现在的商业要创新，鸟巢在选择商家的时候，我们很关注商家有没有创新的意识，有没有体验式购物的想法，如果有了，我们在前期规划的时候就跟商家进行沟通了，一开始他的布局和创意都是有吸引力的，有生命力的。
   
    再有一点，鸟巢是一个大家都关注的品牌，做好品牌的经营是非常有生命力的，现在的商业，一个是品牌，一个是限量，尤其在中国开了奥运会之后，形成了独特的奥运文化和奥运经济，本身鸟巢处在地利上的优势，理所当然的有一个继承和发扬，怎么样把鸟巢的品牌经营好，商家怎么利用鸟巢的门店进行品牌的经营，这个都是接下来我们关注的，也是商家要做的。
   
    最后我还是呼吁大家关注亚奥商圈，刚才前面秘书长也谈到了，商业成功就是选址，我们鸟巢已经是一个既成的建筑，不再存在选址的问题，我们更关注的是在既定的商业环境下，怎么样更好的为商家提供服务，同时也希望商家进行特色的经营，我相信整个商业都会越来越好，谢谢大家！
   
    主持人：感谢郑总，我想鸟巢它是一个非常独特的项目，在北京乃至中国都是一个独一无二的商业项目，我们也非常期待它能做出一个特色的奥运商业出来，今天非常感谢大家的光临。刚刚通过各自的发言，我觉得可以总结这么两点，一个就是大家非常欢迎有序的竞争环境，大家在一个平等、规范、有序的环境里面欢迎竞争存在的，竞争也是一个动力，可以促进各自的发展；另外一个，大家有一个共识，非常期待合作和共赢。接下来第三个环节还是交给我们郭总。
   
    郭杰：第三个环节是感谢与广告时间，大家都坐着很疲惫了，再耽误大家五分钟的时间，最后要说的请大家继续关注我们商业地产专业年会，是4月底，也是我们做第一次大的尝试，商家跟开发商的直接对接，我们起了一个名字叫“找招会”，找铺和招商，希望未来可以形成一个品牌。三月份我们做了一个商业地产TOP100网络海选的活动，还做了一系列的论坛，比如商业地产走出招商与找铺的困局，邀请了一些开发商和商家，上周主办了美国房地产市场与交易报告会，也是我们全程播报的，这些很简单，就是帮助专业的项目找到品牌的商家，帮品牌商家找到合适的商铺。欢迎广大商家莅临多看一些项目，也欢迎广大的开发商多寻找自己的合作伙伴。谢谢大家！