图为城市商圈竞合博弈论坛暨万商百日总动员活动现场

    荀培路：商业设施建设一定要结合交通发展
    
    主持人：感谢各位，接下来今天因为我们的主题城市商圈竞合与博弈，主要是围绕关于商圈的竞争，首先我们还是有请三位协会的领导从大局方面把我们北京商圈的一些布局情况跟大家介绍一下。首先有请荀会长介绍商业网点的建设情况、包括一些目前的政策导向。

    荀培路：今天的主题是中国城市商圈竞合博弈论坛，中国的商业地产开发和商业网点的建设还是处在上升通道，不管金融危机怎么样，对中国来说还是一个上升通道，大的形势把控，基于这几方面考虑，我对形势的把握是中国的商业地产恢复性的发展和超前的消费是同时进行的，好多是恢复性的发展，但是这是一个大的判断；第二，中国还有一个城市化和工业化的阶段，现在城市化落后于工业化，跟我们商业地产更大的空间，中国的城市化只有44%，如果每增加一个点，也就是说每年1300万人口到城市来，如果商业配套的话，就是1300多个配套，总体把握一个观念就是上升通道。
   
    我们协会在全国各地搞调查，去年我个人的话，二级城市的商业网点建设，大概我个人跑了四个城市，我们协会加起来要超过100个城市，加上以往的调查，其中我感觉大概一个城市三四十万人口就是一个商圈，这个城市三四十万人口就是一个中心，一个城市六七十万人，就是一个中心，一个副中心，大概就是这样的状况，如果一百万人就是两个中心。
   
    北京的市场没有上海市场竞争激烈。我是上海人，对上海比较了解，生活了近三十年，可能在北京生活的时间比上海长，我感觉到北京的市场没有上海那么竞争激烈，这种论坛在北京不是很多，但是上海这样的论据我所知有近十次。我曾经说过，原来店与店的竞争形成了商圈与商圈的竞争，现在我们提出来了商圈之间的竞争规律，现在上海已经发展到商圈和商圈之间的竞争，其实北京相比较上海还是有很大的发展空间。我给大家一个数字，在去年改革开放三十年的时候上海曾经统计过，万米以上的商业设施在上海七八年以后，改革开放以前就是十个，而且局限于南京路上，这个状况一直维持到改革开放，确切的说是改革开放以后十年，应该说98年，99年，以前一到上海是一见如故，之后是突飞猛进，我到上海家门口可能都不认识了，变化的非常快，动迁也就是半年一次，现在上海统计万米以上的商业设施有4000个，十年当中建造了400多个商业设施。
   
    这个大家注意一下，如果因为有了一千个经营状况好，这个商业项目没有大的问题的话，经营的都不错，有一千家经营的好，就有两千家经营的好，有两千家经营的好才冒出了三千家，如果四千家发展下去，是不是大家的盈利下降了，不好说，但是大家要注意。
   
    从论坛的题目看，我觉得北京的市场很有发展的空间。说到实体的话，我觉得南城现在的基本商业设施是不多的，南城发展有非常大的空间。北京的市场和上海的市场不一样，另外，从人口流动的角度，北京市有上海三个大，所以北京市发展潜力非常大。
   
    第四个，还是说北京是上升通道，有的地方可能是饱和了，像王府井等地基本上已经发展很成熟了。我建议大家重视一下南城的建设和发展。
   
    第五、我希望大家特别注意商业网点设施和城市变化，尤其和交通结合起来，尤其在交通结点上布点的话，效果会比较好，七八年前，改革开放以前，北京的市级商业中心就是西单、王府井，沿长安街过去，后来交通发展了之后，形成了二环，基本上大的商业设施围绕着二环布局，三环起来了围绕着三环布局，四环起来了，围绕着四环布局，很多产业进行置换，非常的明显，所以北京市场从品质性布局向交通结点进行环状布局，这是北京发展的第二个。
   
    第三个地铁起来了要形成新的商圈，尤其是三环、四环，如果到六环可能要形成新的结点，从北京的情况来看，大家都有这个意识，上海是条状向块状布局发展，另外重庆根据地形地貌的发展模式，总而言之，希望大家注意商业设施的建设一定要和交通发展，谁抢占了先机，谁的项目就是不错的。大家如果感兴趣的话，也可以到我们协会去了解情况。所以我想大家不管怎么说，一定要把自己的项目放在宏观的背景上考虑，对这个项目有好处，讲的不对的地方请大家指正，谢谢大家！

    范艳茹：建议商业地产项目的建设和招商同步进行
   
    主持人：感谢荀会长，从荀会长刚才说到的两点，他觉得北京相对来说，竞争没有上海激烈，这是北京的一个优势，也是它的潜力所在。就北京来说，荀会长提到了希望大家关注南城，透露了两个信息，大家可以关注一下。接下来有请范秘书长谈谈百货业在北京的布局，以及百货业经营的好坏跟商圈的环境有什么关系，什么样的商圈比较适合北京的百货业发展？
   
    范艳茹：结合今天的主题，我想讲这么几点。作为百货店来说，一般开店的话大约需要多大的面积，刚才我和荀会长讲，因为我们的项目一说都是十几万，二十几万，最大到六十多万平，从百货店的单店来讲，大城市经营店是两万到五万平米，比较合适。当然了，大卖场一万多也不是不可以，如果把这些商品的品类基本比较齐全，大概是两到五万平米，二三线城市可能小一点。
   
    另外百货店在什么地方开店、选址，刚才荀会长已经讲了，首先要注重周边的环境，另外这个地区，比如说两公里，或者三公里、五公里，大城市可能到五公里，常驻人口多少，荀会长说了十万人口大约有多少设施，在北京这样的城市开店，也会注意到您的周边有多少居住人口，会事先做一个调研，另外就是消费能力，比如说望京小区，据我了解，大约有四十万人口，他就要讲，这里面能开几个百货店，商业设施太多了，不可能大家都在那里，大家都争抢这个蛋糕，于是肯定会对此做一个分析。
   
    第三点，其实百货店虽然现在都讲拓展，要开更多的店，但是作为百货协会来讲，百货店开店最重要的一条就是选址，第一是选址，第二是选址，第三还是选址，选址特别重要，今天很多都是开发商，我们做商业地产的时候，确实要根据百货店的一些需求来调整。如果要做百货店的业态的话，选址还是很重要的，你选址很偏，肯定不行，百货店虽然有一个培育期，大约两三年的时间，超过了肯定没有办法做了。
   
    北京的百货店目前来看，竞争比上海好一些，但是也很激烈，我觉得东南方面，像丰台区、宣武那边，包括朝阳那部分，还是很缺乏的，像西南丰台之间，其实之间也很缺乏百货店的开发，去年在丰台区开了一家唯一的百货店，他们是八月份强行开了，但到目前虽然时间不长，半年多的时间，开的很不错，从二十三万到现在的周六日到八九十万，我预计他们09年可以盈利了。
   
    确实像刚才荀会长说了，在西南、或者南三环、四环一带还很缺乏百货店，丰台有一家高档百货店，还有方庄那边的百货店非常的缺乏，应该把他们吸引过去，因为那边有总部基地这个地产项目，集中了很多的人，地产商的选址我也不太了解，但最后提一点希望，在做地产项目的时候，最好项目的建设和招商同步进行，比如说百货店，我一层的面积，另外我们的住距多大，电梯在什么位置，都有一定的需求，你楼层盖好了，再招百货店进来，我们使用起来特别不方便，我觉得开发商在做地产的时候，无论是招主力店、大卖场也好，都应该和这些商业设施同时进行，最好之前有一个协议，他们提出我们的要求和方案，其实这样大家都不浪费，因为很多的百货店现在就是这样，虽然这个位置我特别的想做，但是你的建筑特别不适合开百货店，还要进行改造，大家都是一个浪费，最后也是提一点希望，你们选择好地块，最好和招商同步进行，大家都比较有利，减少一些投资，也是提一些建议。
   
    主持人：谢谢范秘书长，接下来有请陈秘书长为我们说一下北京这两三年以来，随着新的商业地产项目入市以后，北京的商圈环境发生了哪些变化？

    陈志：不同商业业态上应该更多考虑科学、合理的布局
    
    陈志：这么专业可能说不太具体，但是刚才范秘书长和荀会长说的非常重要，我建议郭总下一期商业地产论坛能不能拿出一些规划中的项目，结合范秘书长刚才的发言可以就这方面进行探讨。我们跟新光天地国华置业的老总聊天的时候就说到了，新光天地的建设在初期就考虑引入什么样的商家，从结构的设计、人流的设计，包括一些货梯位置的摆放都是非常有考虑的，这是非常重要的。 

    我过去过多地关注住宅，现在一说房地产所有的问题都在住宅内，各种各样的问题，现在媒体也在不断的说，开发商涨价也不对，降价也不对，不知道怎么样对了。商业地产还挺好，希望可以继续好下去。
   
    我想我们下次能够拿出一部分企业的方案，比如说我现在在某一个区域，刚才我们易初莲花老总说了，很多的超市需要进入社区，一个地区，特别是住宅地区之内，没有超市，老百姓选房子都很困难，我坐车五环外，要有超市，有车还可以，没有车怎么办？所以社区商业很重要。
   
    现在很多的社区用早餐特别有感触，很早的时候，我在建委工作的时候，早餐商业网点的布局，很早的时候，专门发展早餐，那个时候老百姓很叫好，随着经济的发展，早餐就没有了，老百姓现在，特别是我们在职场工作的年轻人，早餐的问题都在单位解决，如果单位的办公条件好一些，有早餐提供还可以解决，如果没有，早餐不吃对人的健康也是很有伤害的，所以我想在社区内有早餐，有饮食的网点相对比较密，这是非常好的。
   
    再一个，刚才我们说的主题是竞合博弈，我个人想，更多的是合，竞少一些，因为我们不同的业态，在不同的商业业态上应该更多的考虑科学、合理的布局。
   
    如何做，我们规划部门也是从一个极端走到另一个极端了，原来我们必须要配，有没有用不管，要配了商业才能拿走，至于最后做成什么就另外说了。所以社区也很麻烦，现在不这么强制的话，很多地方又形成了空白，我们通过市场化的需求，来整合居民的需求、商家的需求，更需限制、合理，这个非常重要。
   
    像刚才我们荀会长说的南城，南城这一带，好象有两个易初莲花，往东就没有了，所以特别在南城的南三环往南这一线非常少，特别是往东一点的老百姓，这边的楼盘基本没有超市了，要不然去方庄，要不然往这边来，南城这一带确实是商业比较少，怎么合理地做？通过我们的工作，通过我们行业协会这块组织一部分企业，把他们规划的一些项目，拿出来适合做哪类的商业，我们请我们争取可以征集到一万个或者以上的商业业态，请他们看这个区域做什么合适，应该不会很长的时间，我们征集一些企业，像郑总带着项目过来了，希望通过我们的论坛有所收益的，找到我们的合作伙伴，找到我们的点，林达集团也是，他们有一个燕莎的奥特莱斯，包括娱乐、饮食都有，这样的应该在一些地方合理地配合上。
   
    主持人：刚才您也提到了对餐饮的关注，民以食为天，餐饮业态也是商业业态中非常重要的业态，商家也是遍布全中国。接下来我们要探讨一些具体的话题了，关于北京的各个商圈的一些竞争和合作，以及我们的商家和开发企业怎么样在这个竞争环境当中分的自己的一杯羹也好，找到合适的项目也好，我在这里引一个话题，我们把竞争分三种形式，一种是商圈和商圈之间的竞争，比如一些新兴的商圈起来以后，对老的商圈会构成一定的威胁；另外就是地域或区域之间长期存在的竞争关系；另一个是同一个商圈之内，商家和商家或者项目和项目之间的竞争关系。大家可以各自发表自己的观点，接下来把话筒交给我的同事高云飞，他会有针对性地提出一些具体的问题。