图为浙江商会、温州商会副会长 陈俊

　　陈俊：最近几年来，我一直从事商业地产方面的实践，主要是实践和探索和理论方面的积累。首先来说商业地产和住宅地产有本质的区别，起码商业地产前期定位、规划、招商、运营、管理几大环节，住宅就没有什么运营这些的。相对来说住宅要比商业简单得多。我们在05年之前做的住宅比较多，05年以后侧重于商业地产。我得到的经验是，假如你爱一个人，请你让他做商业地产，因为商业地产的回报太高了，比住宅高得多得多，特别是管理运营方面，赚钱是赚后面的钱；假如你恨他，也请你叫他做商业地产，因为商业地产的风险太大了，做死掉的项目遍地都是。这个就涉及到一个前期规划定位的问题，还有对风险的预测。

　　这次，特别是去年下半年开始，由美国的房地美和房利美两大房地产公司出现危机，我们就意识到这个风暴肯定会波及到中国。因为一般来说，现在的经济都是全球化，既然是全球化了，美国的经济在全世界起主导作用，有名话叫美国感冒了，全世界人民肯定要吃药。美国这么大的房地产公司出现问题，肯定会波及到中国的。

　　果不其然，全球性的金融危机给了我们上了一堂生动的课。商业以前的日子太好了，开到哪儿卖到哪儿，这种对风险的预见性是很重要。经济危机就是十年一个周期，起起伏伏。东南亚金融危机是97年，我们浙江就波及到了，那个时候我们就意识到了金融危机的本质。首先就是现金流危机，现金流卡住了，好象是人的血脉卡断了，难以生存。主持人问目前国内的情况怎么样，我认为是史无前例的好。好在哪儿？大家意识提高了。先举个企业的例子，去年下半年过冬的时候，我特意到浙江去了解了一下，了解中小企业，又到广东，我们浙江企业在广东办企业很多。有些企业感觉到美国的订单有点少了，就采取了防范措施。浙商确实是从枪林弹雨中钻出来的，做事情有几套应变的计划，不会“等、靠、要”。所以看到美国这个现象，就悄悄地把订单往欧洲转移，往亚非拉国家转移。那边减少美国的定单，这边增加欧洲的定单，增加现金流，同时减少库存。这是一种对风险的抢先判断。我的意思是说，在这个大环境下给我们国人活生生上了一堂课，做什么事情都要有居安思危的感觉。

　　我一直也在商业地产行业，每天接到好多电话，让我们去给一些商业地产项目去会诊，去招商，去规划。我认为现在做商业地产是最好的机会，机会在哪儿呢？一个是现在我们接盘，有挑选的余地。我们对项目提条件，资金可以进来，可以给你招商，但是规划，一定要科学。你说定百货，定零售，都是空谈。在风暴中，我们不怕折腾，我们是在折腾中锻炼起来。这个是金融风暴对我们的好处，我们的业务量很大。第二个是抄底，这个底，就像主持人所说的，不是说看得清清楚楚的真正的底，而是说，现在这个价格，低于去年的，低于前年的，但是我预测你有反弹上扬的机会，我们就抄这个底。

　　主持人：好的，陈会长结合实际例子，分析了商业这部分的投资现状。那么从境外投资角度来说，李总，您是国际私募基本管理商会直投部的负责人，请您为我们谈谈当前国外资本对国内的商业地产投资，是出于什么考虑呢？包括现在一些资本也还在徘徊和观望之中。