图为上海凯龙瑞项目投资咨询有限公司副总裁 吕丽华

    吕丽华：我以前大部分的精力都在做开发商，也在房地产中介公司工作过。作为一个开发商来说，就像刚才冯小姐所讲，前期的资金需求确实比较大。等到把项目打造好了以后，有一个团队，或者请一个中介公司就可以运作这个项目，在盈亏点上可能慢慢地等他把这个商圈，或者是写字楼养熟了，慢慢就形成品牌效应了。但是作为一个资产管理公司，我们凯龙瑞本身是一个投资人，我们是拿出钱买项目的公司，不是单纯只要看这个项目不错，就只负责运营管理的。本身我们自己是有资金支持的，买了这个项目以后，我们负责做资产管理，招商、经营、包括我们监督物业管理公司的服务。拿嘉盛和西环广场来说，团队对我们的沟通是非常及时高效的，因为真正大股东在海外的，我们在国内帮他们做资产管理人，需要及时把信息反馈给他们，如果沟通力度不够，可能会在该出手的时候错过这个机会。

　　我是08年加入凯瑞的，07年有一个项目我们没有买到，刚开始公司觉得有点遗憾，因为没有买到我们心里想要的产品。等到08年发生金融危机的时候，反过来想，真是有句话叫做塞翁失马。谈到这里说一下金融危机对我们的影响。在写字楼这块，我们有一个项目，意向客户看了六遍，他们不同工程师从国外飞过来，谈得很深入了，原预订10月10号就可以签约。因为对方也知道中国国庆节有七天长假，所以定在10号签。结果8号上班的时候，我们收到邮件，说金融危机对整个行业产生很大的冲击力，所以非常抱歉地地通知我们，一直为他们留着的几层，可以放给别的客人了，实在是很遗憾。如果将来还有机会的话，我们还可以合作。这是一个比较无奈的例子，双方沟通都很好。还有一个商业项目的例子。一个欧洲的品牌，做咖啡的，找到我们，说正在寻找项目开店，这个时候他们已经连店铺效果图都出了，而且是请了意大利的设计师做了整个店的设计。到10月底的时候，就告诉我们说，总部下达指示，今年09年没有开的店，都停止原开店计划。

　　刚才冯小姐也说了，住宅和写字楼是有很大的差别的。我们都知道有的公司裁员降薪了，就会影响到他的办公面积。一个公司，他在国贸，因为金融危机他可能裁掉三分之一的员工，他的面积要缩减。有的公司从CBD的甲级写字楼搬到泛CBD的写字楼去了。如果政府有一些比较得力的政策，我们希望政府奖励租客，比如有非常好的租客，在这个行业有带动效应的，你把这个补贴给租客。比如说朝阳区有这个政策，可能在别的区的就会考虑这个政策，搬到这个区域来。现在冲击最大得救是甲级写字楼，现在嘉里中心、国贸，虽然租金也不会降得特别大，但是确实是比高峰时期的租金下降了，很多的客户也看到了这个。所以基本09年要到期的，2010年初要到期的客户已经开始看房子了，因为现在各个大楼现在都提供了比较灵活的谈判条件。这些可能从租客的角度来说可能是一个非常好的选择物业的机会。

　　金融危机，有危也有机。机会对于我们来说，就是现在谈的几个项目，没有特别多的竞争对手了。不像07年那样，我们要不停地举牌，不停地加价，才能拿下项目。现在我们发现谈得比较深的项目，往往到最后就剩我们公司在谈。主持人提到的抄底，确实很多人都在说。但是这个“底”，实际并不是我们想象的那样，真的到了理想的“底”。一些在谈的项目，价钱确实是比07年低一点，但是低的幅度是很少，根本压不下来。跟对方谈价钱，他们说你必须理解我，拿地成本很高，建材业很贵，人工也很贵。所以利润空间已经很薄很薄了，总不能赔本去卖吧。

　　主持人：吕总从办公楼和写字楼的角度，为我们分析了金融危机对国内投资环境的影响。也就是说现在整体来看还是在拿项目，还是在继续操作。我听过这样一种说法，说这个时候，没钱人讲套现，有钱的讲抄底。关于商业地产抄底行为，不一定是价格低到什么程度，只要交易的价格低于这个产品的价值，就是值得投资的。下面我们请浙江商会的陈会长谈谈，您觉得目前国内的商业地产的投资环境怎么样呢？