第四讲，商铺投资风险与防范。

　　目前市场上的商铺投资产品，可选择面比较广，鱼目混杂。在商铺投资的时候，我们刚才也谈到了，最主要的一点首先要考虑到风险，风险是第一位的，赚钱是第二位的。

　　下面我们来全方位地认识风险。大家知道投资要素的第一步首先要考虑到投资的风险。我对商铺投资的风险总结为两种：一种是所谓要命的风险；另一种风险，是要钱的风险。要命的风险，就是你投资回报几乎没有或者血本无归。这是要命的，主要指的是目前大家口诛笔伐的室内产权式商铺。而且这个概念——要命的风险提出来，也是基于有一个产权式商铺，昌平的一个姐妹俩买了5个铺，花了50多万，最后由于开发商的租金没有返还，就自杀了。我把这种风险理解为要命的风险。

　　要钱的风险是来自于商业、金融市场等因素的变化导致你的租金下降，空置率上升，银行借贷成本提高，最终导致你的投资比预计的投资回收周期长，但这只是你收益率的降低。这样的投资风险是要钱不要命。

　　我们先介绍要命的风险。根据我这五年多以来对北京以及全国操作项目的经验，发现这些要命的项目百分之百是来自于室内产权铺。这些项目有一个共同的特征，一是，几乎都是大型的主力卖场，百货店，购物中心，市场。第二，都不约而同打出了高回报率，开发商或者第三方委托经营。第三，这些项目必须要有统一的经营、招商管理，需要有专业的经验和长期运营管理经验来体现项目的价值最大化。

　　另外，就是租金收益建立在未来经营的好坏基础之上。而这个好坏又不是自己可以掌握的。很多室内产权商铺，他说有8%或10%的租金回报。但问题我们投资首先要考虑风险，如果说经营不起来怎么办。他承诺的8%或者10%的回报能不能给你支付。这就是个问题。

　　除了沿街商铺以外，很多这种室内产权商铺，因为没有自己独立的交通组织和门面，导致这个项目失败以后没有办法去出租和经营。这类项目，我把它细分为两种，一种是不合法但是它合理。另外一种就是合理但不合法，我们称之为虚拟产权商铺。比如有一些开发商，将计划做超市，百货商场，小商品市场，进行面积分割。小商铺之间没有所谓的隔离，不划分实际的区域，产权登记在投资者名下，并在一定时期内是包租的，买铺者是无法进行自住经营，这种商铺本身不具有独立使用的价值，产权成了一个虚拟的权属，就是你买这个商铺有可能是一个卫生间也有可能是一个过道，说直白一点就是变现的融资行为，这种行为是建设部明令禁止的销售行为。确实这样的商铺，需要统一经营管理，但它获得收益的前提是这个商场或者这个卖场一定要经营起来，否则一旦商场整体运作出现问题，投资者回报就如同无头之本。

　　最典型的就是碧溪家居广场，刚才也说到了，昌平有个姐妹俩花了50多万买的铺，最后因为租金返不回来，她们自杀了。所以我总结他这是要命的风险，这类项目，在市场上的比例是很大的，商铺纠纷也是频发，现在投资人已经有一个警惕性了。

　　另一种就是合法不合理的项目，就是所谓独立产权的使用商铺。这种商铺与虚拟产权的商铺区别在什么地方？它是针对于有分割的独立产权的物业形态，购买这种商铺的投资者可以自营，也可以出租，也可以委托经营公司去包租。这样的商铺投资者拥有独立的产权，对投资者而言感觉风险是比较低的。事实上很多投资人在这种项目上栽了大跟头。

　　对于这样划分为几百个商铺出售的室内产权商铺来讲，必须建立在统一经营管理的基础之上，如果没有统一的定位、规划和管理，你面对几百个小业主，局面也完全失控。风险甚至比不合法、合理的项目还要大。而且这样的项目失败以后，你在法律上是讨不回来公道的。，已经办了产权，产权转移到你名下，你打官司是打不赢的。所以我把它理解为合法不合理。从我个人总结，无论地段再清晰，管理再有经验，投资这样的项目还是慎重而好。对一些有非常好的商圈基础的专业市场可以去考虑。比如新浪所在的中关村，电子市场是非常发达的。这几年对电子市场的投资回报还是比较理想的，毕竟上百万的资本金你可选择的投资项目非常多。但是这种要命的风险还是应该放到第一位。

　　第五讲，商铺投资如何选择

　　我们主要讲讲如何在投资商铺的时候选择商铺的类型。针对不同类型的商铺，如何在同一个项目中选择好的商铺。

　　刚才我们谈到商铺的类型有很多种。从开发形式上来分，有商业街商铺，市场类商铺，还有社区类商铺，商务区商铺，百货商场，购物中心类的商铺。

　　按照成熟度，分为成熟区域的商铺，还有新兴商圈的商铺。按照商铺的位置可以分为铺位房、铺面房。所有这些东西，都是作为我们成熟的投资人要考虑的要素。对于追求稳定收益的投资人，可能喜欢选择这种社区商铺。

　　以上商铺的分类，都是我们投资过程中必须要参考的一些要素，但在实际投资中他们是相互交叉的，无论你选择哪种商铺，哪一个位置商铺，都可能是综合运用的结果。

　　第二，任何一项投资，他是由投资者本人的投资能力和个人投资取向所确定的。举例来讲，你手头有一百万或者一千万，你可选择的商圈、区位可能完全不同。对于投资能力一百万的人来讲，你只能选择市场类的室内产权商铺，或者社区的底商。而社区底商也只是城乡接合部的底商。因为这个区域商铺的单位面积小，单价低，总价也是比较低的。

　　为什么北京套牢的很多商铺投资人大量都是这种室内产权商铺投资人，而且这些人都是四五十岁、五六十岁已经退休的，准备拿这笔钱去养老的。因为他们的资金是有限的，只有五六十万，七八十万，这点钱只能选择室内产权商铺，这种商铺面积小，十几二十平米，可能你付几十万就可以买商铺，但事实上套牢的也是这些人。好比在股票市场，套牢的大部分都是散户，手里拿着几万块钱去炒股。所以要记住，任何投资，永远套牢的都是小户，不论是商铺投资，还是股票投资，都是这个道理。

　　在位置上来说，一两百万元，也只能在城市边缘去买商铺，城市中心的商铺，价格都非常高，三万、四万、五万，你买一个一百平米的也许要四五百万，这可能超出了你的整个投资预算。为什么室内产权套牢的都是中老年或者草根投资人，因为他们手头只有这些钱，大的好的商铺他们买不起。

　　而对于有上千万投资能力的买家，他们的选择就相对灵活。任何商铺，不论是市区的，还是郊区的，尤其是大面积，总价比较高的商铺。为什么这么讲？因为这种上千万的投资商铺，本身你要找到这种投资人是比较难的。

　　我们举一个例子，就在新浪所在位置旁边有一个银科大厦，在中关村核心区，这个项目是我本人策划和销售的，在项目2003年我出售的时候，大概有一个1300平米的商铺，银科大厦一到二层，那时候的销售单价在26000多块钱，总投资下来3000多万。这个商铺，我们带着租约，租给了国际知名品牌肯德基和必胜客。

　　肯德基和必胜客的起始租金也是很高的，我们算下来均价租金大概按26000块钱销售，可以做到7%到8%的回报，投资人也认可租户的品牌和号召力，也是比较稳定的。但是因为这个总价比较高，3000多万，你要找到这样一个投资人是比较难的。而且拿出3000多万要买铺，他的博弈能力是很强的。最开始定的是28000，最后砍到25000块钱。

　　因为对于开发商来讲，你要选择3000万的投资人是比较难的事。所以开发商的博弈能力比较小。投资人买的这个商铺位置也好，租户也很好，租金收益也非常理想，这样他从2003年到现在，租金收益一直非常稳定。像这种国际品牌，会按时按点的给他付租金。

　　第二个因素就是所谓的投资取向。如果是追求稳定的收益，在成熟商圈，租金价格比较高，投资租金的回报率比较理想。当然商铺出售的增长幅度是有限的，这样每年你可能会有一个稳定的租金现金流。我们举一个例子，这个铺你买的时候可能很高了，大概四五万块钱，你要过三年五年要卖到八万、十万的可能性有多大。我们就以理想国际大厦南侧中关村SOHO举例，它的商铺卖到9万，我们可以想像，它的租金如果要达到8%或者10%，意味着租金要租20块钱，大家想想能不能做到20块钱？什么样的公司，什么样的业态可以出到20块钱的租金。这就是租金收益的比较。

　　第二，就是销售收益的比较。你买的铺是9万块钱，你过五年能不能卖18万，我觉得挺难。但像在回龙观正在发展中的社区，你现在买铺大概是一万、一万五千块钱。再过五年，这个铺卖到两万、两万四可能会有多大，你可能觉得比较容易。

　　所以投资人的投资取向是不一样的，有些希望选择这种新兴商圈的商铺，价格比较低，目前可能入住的人口比较少，交通条件不理想，也可能会面临两到三年的空置时间。但是三到五年以后由于交通环境的改善，地铁的开通，大商家的进住，商圈形成，这时候的租金会非常理想。

　　我们举一个例子，大家知道通州有一个时尚街区，这个项目我们从07年开始从事招商，这两三年陆续进去了很多大的商家，像贵友大厦，大概租用面积是3万多平米。还有物美超市，租用9000平米，苏宁电器租用7000平米。去年年底还有很多品牌进驻，这个商圈的环境是越来越好，主力店经营的也是越来越好。

　　但这个项目，当时贵友大厦进驻前的时候，区域沿街商铺的首层租金大概不到一块二，二层租金只有七毛钱。这个项目04年销售的时候，一二层商铺只有6000块钱。一直到贵友大厦开业之前，这条街大概的出租率只有50%。也意味着投资人买下商铺之后，有四年时间空置率风险，再一个租金回报率不会很高。但是随着2008年5月份贵友大厦、苏宁电器陆陆续续的开业，这条街现在的出租率几乎达到了100%，现在首层租金基本上达到了5到6块钱。这样的租金收益就比较理想。但是你要承受前三四年租金比较低，空置率时间比较长的一个考验。

　　对不同类型和不同商圈，不同区位来讲，如果能买到好的商铺，这里面有很多规律可循，有很多共性的内容大家可以参考。我总结了几点。

　　第一，你要总结核心商圈在哪里。核心商圈有大有小，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商圈。一般而言在传统商业中心推出的商铺是非常少的。我们要关注新商圈的产生，与商铺的释放成正比。只要我们把握住机会，投资回报率就会非常高。最近几年，像顺义、房山、大兴这都是一些新的热点。

　　这些区域，随着地铁的开通，会有一些新的大型商业物业会出现，就意味着会有新的主力商家进驻。在这些区域，我们可以去选择。在商圈的变动过程中，投资就好比买股票看大势一样，成长性是一个很重要的因素。在已经成熟的商圈，你要投资商铺，成长的空间就很小，因为开发商的投资成本也比较高，售价也比较高。销售价格是根据目前已经出租的价格确定的，所以你的空间很小。

　　另外一个要素，就是主力店在哪里。有主力店，就会有无穷的机会。刚才我举的通州贵友大厦的案例，贵友大厦进去之后全面带活了周边的商铺。这就是主力店的作用。因为主力店周边的商铺经营，主要是寄生的业态，它本身不具备升值能力，只有借助主力店，才能发挥它充分的价值。而对于社区性的商业物业，两千平米的生活超市，它也是主力店。

　　另外，就是品牌店在哪里。与国际知名品牌一起做生意，比如肯德基、麦当劳、屈臣氏。其主要是品牌客户对商铺的选择有一个严格的评估标准和计算方法，他们选择的商铺从经营和发展的潜力来讲肯定是有保证的。第二，知名品牌它本身就有一定的聚客能力，影响商圈的产生。

　　另外，在同一区域选择客户的时候，项目与品牌客户非常有关系。比如我刚才讲的我本人03年操作的银科大厦的项目，因为有肯德基、必胜客的入驻，所以边上就会有永和大王，会有味多美糕点等等。这些租户进来也是看重肯德基和必胜客的号召能力。

　　还有一个很重要的因素，你要考虑到这些商铺的聚客点在什么地方。我刚才也谈到了很多要素，比如交通、主力店、品牌店，其实这些都是一个聚客点，包括广场。这些聚客点，不仅是对这个项目整体的考量；同时，对于这个项目，我要选择哪一个商铺，具体位置在什么地方，也是非常关键的。

　　这些聚客点，不仅适用于项目整体的考量，也适合具体项目不同位置的选择。比如大型的百货商场，大卖场，地铁，轻轨交汇点，交通枢纽。还有类似像展览馆，运动场馆，这都能形成聚客点。

　　针对具体的项目，如果本身这个项目有大型超市，广场，站点，往往也构成了这个项目的聚客点。即使是同一个项目不同位置的商铺，也许售价差别不大，但是经过市场验证之后，你的租金差异是非常大的。而不同就体现在聚客点上。一条商街制造的效益并不均等的，街角位置肯定是首选。因为街角人流多，必定会带来财气，有人气才有财气，有人流才有财流。    边，就是一条街两边的店铺，是进入人流的端口，商铺由此也兴旺。草肚皮是指中间部分，它的客流比较分散，消费者的购物兴趣已经下降了，尤其是街比较长，这样的店铺，可能相对价值要低于所谓街角的商铺价值。