自国务院出台针对住宅市场调控的“新国十条”以及北京市政府“京11条”细则出笼后，冷落了3年之久的商业房地产目前又成为热点。大家普遍认为2010年将迎来商业地产的时代，商铺投资又成为我们投资人选择的投资方向。

　　目前的投资市场，机会和风险并存，股票和基金已经跌入了又一个谷地，黄金价格屡创新高，住宅投资政策给你的机会越来越小。同时，面对的经济环境是CPI连续上涨，银行利率又非常低，通货膨胀预期非常强烈，老百姓在银行的存款不断贬值。现在来看，商铺应该是一个不错的投资方向。但是，商铺投资资金要求高，流动性和变现能力也差，风险也大，相比其它投资专业能力要求高。新浪乐居特推出商铺投资讲座，从商铺投资的基本知识，商铺投资决策，投资风险防范、商铺出租等涉及商铺投资一系列问题用生动详实的数据和投资案例，教您投资商铺。

　　主题：

　　1、关于商铺投资

　　2、商铺投资与其它主要投资的分析比较及如何决策

　　4、商铺投资风险防范

　　5、商铺投资如何选择

　　6、商铺出租和养铺

　　讲师简介

　　潘好龙：经济学学士，国际商业房地产投资师，北京汇博行商业地产服务机构董事、总经理。中国商业地产联盟专家组成员。从2001年开始从事商业地产策划、招商、销售等工作，亲自操做的商业地产项目60多个，是对“产权式商铺”进行批评的第一人，2004年在《经济观察报》撰文《巨库之痛》、《第五大道的困局》等系列文章，在行业内引起强烈的反响。潘好龙先生这几年在《经济观察报》、《市场报》、《北京现代商报》、《中国房地产报》、《中国证券报》等媒体发表有关商业地产、商铺投资的文章100多篇。

　　各位新浪乐居的网友，大家好！非常高兴今天做客新浪乐居频道，关于商铺投资的问题我们做一些交流。大家知道任何的投资机遇与风险是并存的。住宅市场由于受到国家宏观调控的影响，“国十条”以及“京十一条”细则出台以后，目前大家探讨的关于房地产的投资最主要的有两个问题。第一，住宅价格下一步是涨还是跌，如果跌，跌多少；第二个主要的话题就是商铺是否迎来新的投资机会，大家普遍认为2010年将进入一个商铺投资的时代。我们预计未来的两年，商铺市场应该会比过去三年好得多。

　　在过去一年，据北京市房地产交易网的统计数据，住宅价格上涨了29%，而商铺只上涨了不到1%。我自己判断未来两年商铺的价格会有一个补涨的过程。那作为我们投资人，如何在未来的两年选到好的商铺。大家知道商铺投资资金是比较大，投资风险也比较高；同时，商铺的流动性是比较差。今天新浪乐居推出的商铺投资讲座，就是要解决在商铺投资过程中遇到的各种难题和问题。我主要讲六个方面的内容。

　　第一，关于商铺和商铺投资的基本知识；第二，商铺投资决策；第三，商铺风险防范等一系列话题。而这些话题都与我们投资人在实际操作过程中关系密切。

　　我们首先讲第一讲，关于商铺和商铺投资。第一，商铺的概念。什么是商铺？商铺是用来向公众展示、销售各种物品以及提供服务的各种物业类型。它是旨在满足特定消费群体的购买和服务偏好。为什么这么说？比如说餐饮租赁的商铺，它就是满足吃饭的需求；银行的店铺主要满足你金融理财的需求。

　　第二，商铺的分类。针对不同的分类方法，我们可以做一些简单的介绍。比如按照开发的形式来分，有商业街的商铺，有市场类商铺。如果按商铺位置来分，有铺位房，还有铺面房。如果按照物业的用途，可能有的做购物中心，有的做大卖场，有的做餐饮娱乐。如果按照物业的区位，比如有城市中心的商铺，城市郊区商铺等等。

　　第三，商铺投资的概念。什么是投资？一般性理解就是投入资金以获取回报和利润。这是一项资本支出，投资也是对当前消费的一种替代选择，使用可以利用的资金创造未来的收益。一般来讲，无论是商铺投资还是其他投资，都有几大特征。我们总结有九大特征，一是风险；第二就是流动性；第三，财务杠杆；第四，管理；第五，税收的影响；第六，持有期，任何一项投资都需要有一定的持有期；第七，价格的变化；第八，现金流与投资者的行为；第九，投资者的偏好。

　　我们针对这九个特征逐一进行讲解。第一是风险，任何投资风险都是第一位的。房地产投资，会带来一些特殊的风险，比如由于市场因素的变化，导致商铺的空置率。例如美国金融危机爆发以后，对整个中国市场甚至是北京市场的商铺出租影响很大，大家知道北京有很多购物中心受金融危机的影响，隔置了2年多时间才开业，而且整体租金有一定的下调。

　　另外，就是所谓租户的流失。正在出租的商铺租户关门歇业了，但是你的物业费每个月都需要交纳的。还有一些外部因素的影响，比如市场新的竞争性物业的出现，这个新物业的位置和租金价格可能比你好，你就会受到影响。

　　比如说税收，现在是5.5%的营业税，还有12%的房产税。这个变化对你的整个现金流影响会很大。如果你投资的商铺每年的租金收入有100万，如果你是个人，你只需要交55000元的税，如果你是机构投资还需要增加12%的房产税。

　　另外，政策的变化也有影响。例如，2003年北京工商局出台住宅底商不允许经营餐饮等五种业态，整个住宅底商明显的销售价格就比独立商铺价值要低，同时出租的租金也会受到影响。这就是相关政策出台以后可能会产生的风险。

　　另外，二手房政策也不利于它尽快实现变现，比如现在北京市针对住宅市场的调控，这个对你的整个流动性都会产生一定的影响。

　　第三是财务杠杆。有效的利用借贷会增加房地产的收益，主要是因为商铺的初始资金是比较大的，比如一个上千万的投资，甚至只有一两百万的商铺投资，我想投资商铺，手里可能只有一百多万块钱，但这时候商铺需要二百万，你利用银行提供的金融杠杆就可以买到这个商铺。

　　贷款的利息部分也可以享受相关的优惠以及归还贷款时，比值可能低于贷款时的比值，这对财务来讲都是非常好的。如果商铺物业需要再融资，当前利率的上升或者商铺不像预期那样增殖，或者到资金紧张的时候，你需要还一笔大的贷款额，这样利用财务杠杆也会导致一些问题。

　　另外，就是管理。目前商铺投资的方向主要是独立门面的底商，最受投资人欢迎。主要因素是管理在其中的作用对长期的租金收益影响非常小。为什么对大量的中小型投资人，我一直有一个倡导和建议，就是买这种住宅底商，面积小，总价低，风险小；同时，最主要的因素，就是管理在其中的作用非常弱。而对于一些在城市中心比较好的项目，比如潘石屹的几个项目，像朝外SOHO，出租率不到30%。像这种商铺，管理占到其中很重要的因素。所以，投资收益比较差。

　　下面我会详细介绍，对于大型购物中心或者室内卖场的产权商铺，如果缺乏统一管理，风险是非常大的。对未来中国商铺投资市场管理将会发挥重要的作用。

　　另外，一个重要的因素就是税收的影响。目前很多投资人还没有纳税的意识，随着政府监管力度的加大，税收将对商铺投资市场产生大的影响。目前各地对房地产的投资税收政策都有大的不同。

　　再就是持有期，投资者需要不断地考察你这个商铺投资的状况。尤其是计划做短线的投资人影响会很大，如果你持有期比较短，商圈环境还没有得到明显大的改善，你如果两三年之后想出售，出售的价格是上不来的。

　　另外，就是价值的变化。有外部因素也有内部因素，对房地产价格的影响对地段的因素影响更大。比如贷款利率的上下波动，物业的空置率水平，物业改造所需要的资金，较高或较低的市场租金标准，这些都反应了市场供给与需求，都会影响你物业的价值。

　　举一个很现实的例子，昨天我去大兴，我计划租赁一个1200平米的商铺，我们公司有一个投资自营业务，专门经营社区购物中心，我们想把这个1000多平米的商铺整体租赁下来，自己去做小型的社区生活广场，但是这个商铺只有30千瓦的电，我们预计这个商铺要出租可能大概需要300千瓦的电，这样下来就需要四五十万的资金。像这样的投资，电力的增容都是需要投资人自己去解决的，没有租户来给你解决电力增容的问题。这就会影响你整个商铺的价值。

　　另外，商圈的变化对你物业投资的影响也比较大。如果商圈变好了，你将来的投资前景非常好。如果商圈变坏了，也许这种机率比较小，但它实实在在有发生的案例。大家都知道东四商圈，应该是几百年以来形成的一个非常好的商圈，这几年为什么东四的商业环境比较差，一直做不起来，很重要的因素就是它的商圈环境变差了。

　　另外，竞争性物业和替代性物业的出现，对商铺的价值也会产生一定的影响。

　　投资的另外一个很重要的因素，就是现金流与投资者的行为。房地产投资的基本动机就是从投资的物业中获得现金流，在具体出租时会比较几个现金流情况，从中选择最佳的投资。但并不容易。不同物业要求的初始投资是不一样的，投资金额也不一样，因为这些变量的存在，投资不可能简单明了。另外，投资人对政策的预期也会导致投资结果的不一样。

　　还有一个重要的因素，就是投资者的偏好。我相信任何投资都有这四方面的要素。第一，就是初始投资，希望初始投资的比例是最低的。为什么这次调控出台的政策，要求二套房必须首付要达到50%，三套房要全款，这就是所谓的初始投资的影响。以前我可能买一套房拿出20%投资就可以了，现在你要买二套房必须是50%。第二，就是投资的现金流。第三，就是最早的现金流，这个很好理解，就是早拿到钱比晚拿到钱好。第四，就是出售商铺以后希望得到最高的销售收益。

　　关于第一讲的内容，就讲到这，谢谢！