第三讲，如何决策商铺投资。商铺投资，少者上百万，多者上千万，如何投资决策，使我们投资变得理性，避免投资风险。这一点是非常关键。

　　首先，我的理解，商铺投资决策是一个知己知彼的决策过程。

　　第一点，我们讲知己，知己就是要了解我们自己。它包括三个方面的内容。第一，你到底有多大的投资能力，以你的能力计划投资商铺的资金总额，这里面又分几步。根据你的资金实力，确定你可以拿出多少钱进行投资，这项投资商铺投资大概占到多大的比例，这就是我们说的鸡蛋不能放在一个篮子里。如果目前股票市场好，我们可能有一笔资金放到股票市场。如果商铺值得投资，要充分考虑到商铺的空置时间和欠租损失带来的风险，在此期间银行的按揭款你能不能还上，确保银行还款。

　　第二方面的要素，就是任何投资要有自己的投资理念。首先要确定你是一个积极性的投资者，还是保守性的投资者。你是通过长期租金获得收益还是短期获得收益。对于保守性的投资者，你可能买社区的底商，它的售价低，租金收益也不会太高，但是它比较稳定。因为社区商铺，只要老百姓住到里面，他的消费是稳定的，所以商家的经营也是稳定的，你投资的商铺也是比较稳定的。

　　第三方面，就是要有一个基本的目标收益空间，就是这项投资，有一个基本的目标收益。根据目前市场商铺平均投资目标，确定你自己的投资目标。另外，对物业的增殖空间，不仅要有一个横向的比较，还要有一个纵向的比较。比如同样是商铺投资，我在买商铺的时候，我不一定只看这一个项目的商铺，在投资商铺的时候一定要多选择，好比我们要买房子，你可能跑十个八个项目，看看哪个对你更合适。作为商铺投资，既然有投资和商品属性，你要进行对比，第一对价格要进行比较，第二对周边的租金要进行比较，第三，要看它的成长性。这几个物业，未来三年五年哪一个会变得更好。

　　这是知己的方面。

　　第二，就是所谓的知彼，就是你要投资商铺，对他一定要有一个清晰的了解。知彼也包括三个方面的内容。

　　第一，就是这个商铺能不能投资的问题。能不能投资，其实是一个风险防范的判断，核心层面无外乎有以下几个方面的因素。比如哪些风险是自己可以接受的风险，哪些风险是绝对不可以接受的风险。如果不能经营成功，将产生致命的风险。比如刚才谈到的潘石屹的朝外SOHO，买下来五六年一直租不出去，这就是所谓的要命的风险。另外，还要考虑项目本身的开发手续是否合法，我相信目前北京这个问题几乎已经不存在了。

　　第二方面，就是这个商铺值不值得你去投资，对拟投资项目有一个整体的价值判断。包括区域规划的城市功能定位，市政、交通，尤其是你购买这个项目，它周边的详细情况。另外，你要考虑这个项目以后能不能形成商圈，规模、体量、交通、规划等因素综合判断将来这个地方能不能形成一个商圈。要考虑在周边有没有大型的主力店；另外，还要考虑这个项目本身的立地条件，因为立地条件决定了周围的商业环境对商业的影响。商铺的立地条件，包括门前道路的类别，顾客来访的方便程度，这些要素听起来很简单，但实际操作起来影响非常大。我在中关村操作过两个项目，一个是银科大厦，这个项目的销售和招商是我操作的；另外，还有一个天创科技大厦，我们判断它北侧的商铺应该比较好，因为它未来的交通条件是最好的，我们定价也是最贵的，卖的时候也是卖得不错。但事实上大家看现在的位置经营是最差的，因为旁边有一个通往中关村广场地下的入口，这个入口侧面有一个高台阶，对天创科技大厦的影响非常大，这就是所谓的立地条件。

　　第三方面，这个商铺应该花多少钱来投资，就是我们讲的通过定量的分析方法来评估商铺目前的出租价格是否支撑售价，主要是通过一些基本的数据测算，这项投资空间会有多大，是否符合自己的投资目标要求。你要调查周边的租金水平，另外，你还要考虑商铺面积的大小，不同业态的承租水平等均好性。

　　所以，你打算购买这个商铺，一定要调查这个商铺周边的租金水平以及它的面积大小，结合你购买的商铺大小面积来换算。第二，也要考虑到业态的特点。哪些是承受高租金的，哪些承租能力比较低。所以你要考虑到不同业态的承租能力。另外，要考虑到周边物业价格水平。我相信任何一个开发商在对商铺项目定价的时候都会考虑到周边的一些物业价格水平。另外，你还要考虑到周边商铺的空置率和出租率。

　　通过以上信息的取得，我给大家介绍两种最简单的方法，来测算你投资商铺应该花多少钱。

　　第一种方法，就是所谓的销售比较法。确定与近期市场上出售的物业和有相似可比性的一个投资比较，在给定的价格下，消费者可以使用销售比较法，确定商业每平米的价格，与市场上近期出售的物业进行比较。它的优点就是简单。如果市场上去年卖的价格是三万，你现在卖四万，这个不太靠谱。因为北京市去年统计的价格是上涨1%，你上涨30%，是不合理的。

　　第二种方法，就是所谓的租金还原法。这项方法就是直接以通过市场上目前的租金水平来测算，通过对周边类似或者相似的物业进行调查，知道它的租金、空置率状况以及租金的递增，可以大致算出你收回总投资的年限。比如这项商铺投资，我是花了100万，我希望十年收回投资，就意味着我每年要10万块钱租金。如果说目前的市场基本回报水平大概在5%到6%，那就需要15年到16年。那我这个100万买的商铺，我需要每年出租租金必须要达到5万到6万。这样我们就需要去调研周边的租金是否会租到5万到6万。

　　假定目前市场上的租金水平大概是8块钱，你乘以365天，如果你希望10年回收投资，你再乘以10年，另外还有一个税收是5%的税收，乘以0.95%，得出的价格是27740块钱。这个时候，相当于设定我的投资收益目标空间是10%的空间。如果说市场的租金水平是8块钱，我计算，可能我需要15年收回我的投资，那你乘以365，乘以15，再乘以0.95，这样计算的价格大概41600，这样你就明白我的收益空间大概在每年6%点多。同时，这个价格也是给你设定的一个上限价格，意味着开发商卖给你这个价格一定不会超过4万2，如果超过4万2，在性价比上可能就有一定的问题。除非你希望获得4%到5%的回报，有可能价格在5万块钱。

　　以上两种方法是最简单，最直接的一个定量分析方法，你可以在最短的时间内确定这项物业到底值多少钱。