第二讲、商铺投资与其他投资的分析比较。我们主要讲商铺投资与住宅投资的分析比较，与写字楼的投资分析比较，另外与股票基金投资的分析比较。

　　在讲这个概念之前，我们首先应该有一个界定。今天关于商铺投资，主要针对私人的投资者和中小型的机构投资者，这里不包括大型的投资基金对购物中心、高档甲级写字楼等大型商业物业的投资。

　　第一，商铺投资与住宅投资的分析比较。我们主要从六个方面做一个比较，一个是市场参与的主题。商铺、住宅，市场参与主题是不一样的。商铺不仅包括了发展商，投资者，经营者，还有消费者。而住宅只有发展商，投资者或者购买者。很多的住宅还是以自住为需求，但是不排除有很多投机的成分在里面。

　　第二，就是它的购买群体。商铺应该90%都是买下来作为投资的，还有可能10%买下来是作为自用。商铺和住宅的经营主体是不一样的，商铺有可能做银行，有可能做餐馆。住宅最主要的目的就是居住，投资是其中的属性之一。

　　另外，从经营管理角度来看，商铺是需要经营管理的，而且经营管理在其中占了很重要的因素，住宅的管理相对是很弱的。

　　从价格评估来讲，商铺的价格评估是比较难的，而住宅评估相对是比较容易。

　　另外，就是销售收益，目前北京市场的住宅销售收益已经明显高于了商铺的销售收益，目前出现了一种情况“就是商住倒挂”。

　　从投资风险来讲，商铺的投资风险是比较大，住宅投资风险较小。目前的市场情况也不太好说。

　　我们举一个案例，我们以现代城举例。SOHO现代城商住楼从2000年的时候由7000涨到了13000，现在的二手房价格大概在23000到25000，商铺价格2000年出售的时候大概在20000块钱左右。目前商铺二手房价格在6万元左右。

　　我们从租金收益来比较，当初SOHO现代城出售的商住楼，基本上作为公司办公使用，租金在两块八到三块钱，商铺高的可以达到十五块钱。在这里面还要考虑影响租金的其他因素，比如商住楼的租期相对短，一般来说只有2-3年。原来租户搬走后，你需要重新找新的租户，同时需要付给中介公司新的费用。而对商铺来讲不一样，商铺的租期是比较长的，相对比较稳定。

　　所以，住宅和商铺投资比较的时候，不仅要考虑到租金因素，还要考虑到你额外的费用，以及空置率。

　　第二点，商铺投资与写字楼投资分析比较。商铺投资和写字楼投资，从购买群体来讲基本上一样的，大部分是投资者，也有一部分是买下来自用。从经营主体来讲，商铺的主题是比较多的，而写字楼就是办公。从经营管理角度来讲，商铺与写字楼都需要良好的管理。尤其是一些高档的写字楼，如果你的服务比较差，它的租金回报率是比较低的。

　　从目前来看，商铺的租金收益要远远高于写字楼的收益。从投资风险来讲，商铺和写字楼的风险都是比较大。我们拿昆泰国际中心来举例，当时写字楼售价大概在1万5，现在二手市场显示的价格大概在2万3到2万5之间，商铺当时出租最高达到3万5。从租金收益来比较，现在昆泰国际中心写字楼价格大概在5块钱，而商铺的租金在12到15元之间。在这你还要考虑到其他影响你租金的因素，写字楼租户的租期会更短，空置率更高，营销出租的费用更高，因为你要不断地换新租户，将增加装修免租期以及中介费用。

　　下面我们将商铺与股票、基金做投资分析比较。我觉得他们主要的区别是他们的投资理念是不一样的。目前中国的股票市场真正从事价值投资的不多，应该说股票市场更多是投机属性而不是投资，而商铺更理性地来讲它是投资性。

　　第二，可控性不一样。商铺是在自己可控制的范围内，而股票投资不是在自己可控制的范围内，它会受到世界经济波动和国家宏观经济等各种宏观和微观因素等的影响。

　　第三，对资本要求也不一样，商铺投资对资本的要求比较高。而股票投资不一样，你可能拿几千块钱就可以开户。

　　第四，投资的风险不一样，股票投资风险非常大，商铺投资风险较小。

　　第五，投资流动性不一样，股票你今天买了明天就可以卖。商铺你今天买了，短者可能需要一年时间，长的可能需要更长的时间才能出售出去。

　　另外，他们的财务杠杆是不一样的。商铺投资，可以得到金融机构的财务杠杆支持，股票投资，你从来没有听说过银行可以给你提供贷款炒股。

　　根据以上的比较，我们可以得出以下结论，任何投资跟投资人本身的偏好是相关的，但不论是哪一种投资，大家都希望有一个初始的比较低的投资，最早的现金流和最高的销售回报。