主题论坛：城市综合体——借力高端酒店 提升物业价值

　　吕尚怀：各位嘉宾、朋友们：下午的主题论坛现在开始，题目是城市综合体，借力高端酒店，提升物业价值，主持嘉宾蔡捷先生，蔡捷先生是阿特金斯董事级城市规划设计师。

城市综合体——借力高端酒店 提升物业价值论坛现场

　　蔡捷：大家下午好！今天下午是50分钟的主题讨论，是一个很有意思的题目，城市综合体，借力高端酒店提升物业价值，今天上午听了很有意思的论坛，在一个论坛中主持人问各位参加的大型地产项目中有没有不带酒店的，好象大家的回答都是否定的，说明什么问题呢？酒店在中国大型地产中扮演着越来越重要的角色，这种大型地产项目称之为城市综合体，这就引出一个概念，请允许我用两分钟时间跟大家简要地说一下城市综合地的背景，以便大家可以快速的进入我们讨论的课题中。

　　中国地产经历了将住宅地产和商业地产严格区分以来，人们发展单一的地产想法越来越不能满足生活和居住的要求，也不能适应地产业迅速的发展，近年来国内大型城市出现了综合体的开发模式，几个知名的地产品牌比如万达集团(企业专区,旗下楼盘)、华润集团等等在全国各个大型城市都有比较大的举措，所谓城市综合体是什么概念呢？从学术上讲，将城市中商业办公、居住、酒店、娱乐、餐饮、交通等等城市功能在空间上进行整合，形成多功能、高效率复杂而且统一的综合体，通常城市综合体包括大型的商业中心、娱乐中心、写字楼和高级公寓，形成了功能相互支撑、互相联系的整体态势，城市综合体在中国是方兴未艾的产业。

　　有请对话集团的嘉宾上台就坐：朗廷酒店集团中国区业务拓展部副总裁关铭煊先生；鸿茂.八墅首席高级顾问方振宁先生；万达酒店建设有限公司副总经理沈峰先生；逸兰精品酒店管理有限公司高级副总裁Graeme Laird。下面星各位嘉宾对自己的公司做个简单的介绍。

　　关铭煊：我们朗豪集团现在是在香港上市的最顶尖公司，我们公司有不同的业务，比如地产业务等等，主要来说我们是酒店的经营方和业主，所以我们是两种业务都做，我们从业主角度出发思考问题，我们很注重酒店的品质和我们差别的品质。

　　方振宁：我是鸿茂.八墅的顾问，这个项目在杭州富阳，也是一个新项目，现在在策划阶段，打出的概念是亚洲的生活态度，参加的建筑师有日本的、韩国的、泰国的、马来西亚的，当然还有中国的，一共8位建筑师，还有景观设计，景观设计请的日本的景观设计师，包括会所的设计都由日本建筑师做，理由很简单，不是我们专门选的日本建筑师，而是我们选择了最适合景观、低碳生活的口号，还有一个最重要的是这个项目位于富阳，我们做鸿茂.八墅项目，首先考虑的是跟历史和文化的关系，虽然是商业房地产项目，但是使它提升到文化品味，我们做这个项目同时还要做宣传，比如对概念、对不同国家建筑师所在国的背景试图结合在一起，酒店就是我们最后的项目，刚才提到城市综合体，现在大部分都是在一级城市，比如说北京已经是国际化城市，万达广场、华贸中心、CBD都是一些大的综合体，但是大家知道我们的生活不止都集中在城市，是散点式的，不是中心式，中心式生活是集权时代的形式，现在社会是散点式的，有不同圆心组成，点和点之间有联络，通过现代化手段，比如因特尔，还有各种交通工具，这都不是困难的事情，富阳在中国东部地区，这个地区把城市综合体移到有文化背景的地方也是第一次尝试，这个酒店是超五星级的，用什么样的方式把人吸引过去，这是我们现在正在尝试做的事情。

　　沈峰：上午最后一轮的论坛多次提到万达集团，我想在座对我们已经不陌生了，我们已经密切的融入到大家的生活中，很多人买东西会去万达广场的超市，很多人出差会住万达酒店，也有很多人买万达的房子，大家对万达应该不是很陌生。刚才主持人也介绍了城市综合体的基本概念，应该说我们是比较全面的按照主持人所说的模式在做我们的城市综合体，实际上万达城市综合体也经过了几代变迁，从第一代、第二代到现在的第四代实际上每一代都总结了我们成功的经验和失败的教训，不断的完善和优化，我们的城市综合体不仅仅在一线城市，因为中国一线城市太有限，而且一线城市地价比较高，土地资源比较稀缺，我们希望城市综合体建立在人口比较密集的区域，因此一线城市有高昂的地价，我们恰恰在中国几个一线城市没有太多的比较典型意义的既有酒店又有住宅、商场的项目，比如在北京我们拿地时间比较早，像西边的石景山，属于目前第四代的案例，因为在西边，因此地价相对来说没有那么高，但是从整体市场反馈来说，就住宅地产而言还不错，就商业还不错，酒店相对来说比较困难，因为那个区域商业气氛、办公气氛还没有起来。于是我们把视线转到中国的二线城市和三线城市，在这个地方取得相对中心的位置相对而言土地成本没那么高，进入门槛也没那么高，相对比较容易一些，2010年应该开40-50个万达广场。昨天我也说了，我们在建设万达广场时候并不是每一个广场都配有酒店，因为我们需要对当地市场进行综合调研，如果事实证明它不适合做酒店的话我们也不会请求。另外我们并不是只做城市综合体类的商议业态，刚才嘉宾谈到人们不是仅仅生活在城市里，我们现在也开始投身到旅游地产这块的建设中，比如在长白山、辽宁新城我们都在做很大型的旅游项目，在长白山的项目26平方公里的盘子，总投资200亿，包括三个高尔夫球场和八个酒店，纯粹是四季旅游度假的地方。我们把辽宁新城明朝抗清的遗址复原出来以后做旅游地产项目，未来在云南还会有，因此我们也会逐步从事这方面的建设，不仅仅是综合体，当然综合体是我们最核心的部分。谢谢！

　　Graeme Laird：大家好！我是Graeme Laird，我是逸兰精品酒店管理公司的，我们是一个管理和经营者，尤其酒店很住宅项目的经营，我们主要在香港经营精品酒店，今天非常高兴来到这里，在我们所有项目管理中间具有高端的市场经验，逸兰精品酒店管理有限公司是世界著名的管理公司，尽管有金融危机的影响，我们主要用长期租赁的方式经营，所以我们的地产项目受到的影响比较少，今天我们又回到了北京，现在整个租赁率达到了90%，我们这个项目在去年9月份刚刚开始，上海项目租赁率达到了92%，我们以前在上海租赁率达到96%，接下来几个月上海出租率将会更高，我们不仅仅在中国和香港进行经营，我们在马来西亚、吉隆坡、新加坡都有经营业务，我们主要关注点在中国和大中国地区，我们现在开始集中关注中国的二、三级城市，我们在大连做一个项目，我们现在也在看其他城市的项目，所以我们希望呈现出很特别的项目和特别的产品，我们主要的关注点在于建立出非常舒适的住宅项目，有非常好的厨房，也有配备特殊设施的厨房，比如厨房里有微波炉，我们项目的厨房都是非常全面的设备，但是不提供厨房餐具。我们竞争优势在于我们的关注点是给大家呈现一个非常好的定制服务，所以我们就可以管理我们的出租价格，我们的理念是我们的家比你的家还要温馨，而不是让你离开家，让你有一个在家的感觉。我们现在做的住宅项目，比如上海的新世界地产项目，有两个大的塔楼项目，已经给这个地产以及地产在销售的价格提供了很好的优势，这就是我们在这个具体项目中提供的东西。

　　蔡捷：趁这个机会介绍一下阿特金斯，阿特金斯也是本次峰会主要赞助商，来自英国，是欧洲最大的咨询设计公司，在中国也有800多个人，在主要城市都有我们的办公室，我们提供一站式服务，什么叫一站式服务呢？就是从咨询到策划到规划到设计，包括建筑设计、景观设计，再到最后项目管理，一站式服务，希望有机会跟大家合作。酒店是我们公司主要的业务，大家都知道，我们公司在全国各地有很多酒店作品。

　　我们今天的议题是城市综合体跟星级酒店，以前中国有传统的五星级酒店，现在越来越多的是以城市综合体为载体的五星级酒店，从功能和回报上讲，两者有什么明显区别？

　　关铭煊：每个公司都有自己的策略，对于传统的五星级酒店和城市酒店来说，他们可能会很多东西进行混合使用，这也是最新的一种趋势，因为他们需要酒店中有不同功能，所以在香港我们有很多相似的案例，2004年我们开了朗豪酒店，那是香港政府批准的第一个城市项目，那时候香港政府也希望能够做更多的地产项目，我们也在帮香港政府做这件事情，我们认为这个模式可以拷贝到中国大陆，如果这个项目能够在香港取得成功，我们觉得之后也能够在大陆采取灵活的方式进行处理。在其他城市，如果人们能够有很好的交通设施，能够有非常好的酒店，比如说有的酒店能够有非常大的面积，比如8000平米，并且有非常好的交通设施，政府就能够发挥更大的作用，如果这个项目在香港能够成功，我们会把它当做一个长期的投资，对于酒店和商务写字楼来说，它们的投资回报率可能会超过90%。

　　蔡捷：从这个例子也可以看到真正的新型的星级酒店跟以城市综合体为载体的星级酒店给客户带来的是一种全新的体验，对城市生活更深层次的了解，客人在这里可以享受到方方面面的服务，不仅仅是酒店本身提供的服务，是一种新型的开放模式，也是一种新型的概念。从长远投资价值来讲，如何借力高端酒店提升物业价值？今天上午很多嘉宾说做酒店本身赚钱并不是很容易的，怎么样借力高端酒店提升物业价值？在实际工作中有哪些具体做法？请鸿茂.八墅高级顾问方先生谈谈这个问题。

　　方振宁：我自己住在北京，我在北京的经历有30年，是非常好的见证人，70年代北京的酒店非常少，酒店都建造在什么位置上？跟现在来比非常有趣，现在提出城市综合体，我觉得这是一个新的概念，我自己也是做建筑评论的，我觉得这个词挺有意思的，我住北京朝阳区，过去北京的酒店是沿着线性发展，沿着办公建筑、国家行政机构发展，当时对我来说印象最深的酒店是建国饭店，也是香港人投资的，现在看建国饭店感觉很很怪，首先是乡村饭店，那么矮，就两层，在那么好的段位，就在边上，对客人来说非常方便，但是客房非常少，颜色跟农村土墙一样，没有什么高级的材料，经过维修之后，这个饭店仍然在东长安街，还是让很多人想望，我曾经也在里面住过，30年前一杯咖啡好象42块人民币，那时我的理想就是什么时能在酒店里请一杯咖啡，时光过去30年，我还留念这个酒店，因为有乡村的感觉，有安定感，离地心比较近，这个酒店在东西这条线上，现在来看根本不是城市综合因为周围没有任何附属设施，后来有了长城饭店、昆仑饭店，我们就在昆仑饭店、长城饭店周围，可以说是酒店综合体，长城盖起来时候是五星级的，当时特别想望，酒店非常豪华，这是第二阶段。第三阶段就是城市综合体，比如万达广场，离我很近，我经常从那路过，我很兴奋，我还曾经对万达广场写过一篇评论，因为万达广场设计者是德国一家公司，这家公司在德国是非常大型的个人公司，而且他们设计过教堂，他们给我的印象很深，现在万达广场形成了新的区域，旁边有华贸中心，华贸中心是特别典型的城市综合体，有综合设施，这个地段级别很高，而且非常舒适，景观都是美国公司设计的，大家看了以后就知道了，感觉非常的简洁，晚上可以在里面散布。非常标志性的现象就是德国银行徽贴塔楼上的时候我们就觉得是非常本质的变化，因为大家知道北京金融界在西边，北京的东和西向来是争风之地，我提的建议是东边是文化发达的地区，比较集中，西边是大院，北京很早就有城市规划，为什么开发商在朝阳区的商业项目能迅速开发，就是因为四合院比较少，1949年中华人民共和国成立的时候在规划城市规矩时候发现北京西北来的风很强劲，东厂里的废气和烟要排除，不愿意烟从中南海顶上飞过去，因为会污染，所以把厂房都设计在东边，使得地产开发比较容易一些，特别搬迁问题，不会遇到四合院的毁坏问题，西边只有一家工厂，就是首钢，首钢为什么在西边呢？因为靠八大处，在山下面，战争时候所有工厂都没有了，但是还有首钢，可以造汽车、坦克，北京布局非常战略性。现在发生一个现象媒体都跑到东边来了，北京台、中央台，大家可以预计一下如果CBD新扩张面积再开发，大家可以想象有多少人口集中在东边。还有一个非常明显的分水岭，就是朝阳区每年拍卖行的收入几十亿人民币，拍卖的场所租用的饭店一定在北京中轴线以东，最靠边的是亚洲大酒店，比如奥运村这条线，如果不了解北京半个世纪以来的历史就不会了解这些情况，房地产开发跟这些有非常密切关系。如果线东边是拍卖行，愿意来的和好用的酒店都在东边，就北京来说，大量城市综合体都集中在东边，当然我没有具体统计，我希望把这种经验推到二级城市和三级城市。鸿茂.八墅是一个实验，能不能把这种经验带到二级城市或者带到真正有绿水青山的地方。

　　蔡捷：城市综合体这种项目一般都是非常大的项目，我相信这种项目类型的开发在中国面临着前所未有的机遇，同时也有更大的挑战，比如开发商对开发节奏、对于选址的挑战，开发商配套资源的挑战、经营能力的挑战等等，还包括对开发商团队的挑战，我相信这些都是非常巨大的。大连万达在中国做城市综合体比较有心得，请问大连万达的沈峰先生，机遇是一个方面，您能不能对城市综合体项目最新的发展趋势阐述一下？

　　沈峰：关于城市综合体已经发展到第四代，每一代都经历过一些失败的案例，或者说部分失败的教训。到目前为止最新的看法是首先我们会确定进入一个城市的门槛，有些时候进到一个城市你会发现城市不具备容纳大型城市综合体的承载量，所谓的承载量指城市人口以及消费能力，因此我们现在基本上界定下来，别的开发商我们暂且不论，仅对万达集团而言，一般来讲，一个城市的人口指常住人口超过两百万，包括城乡、社会零售总额超过600亿我们就可以进入这个城市做万达广场，至于综合体里有没有酒店，还要看当地经济活力以及当地经济对外交往程度做评估。我们现在越来越多的发现做城市综合体不仅仅是城市功能的集成，更多的是集成了当地文化的元素和当地生活的一些主要元素，比如新一代万达广场里基本上都有商业步行街、酒吧街、餐饮美食一条街，把当地生活元素和当地富有特色的本地文化元素集成到一个说大不小、说小不小的空间里，再加上酒店的功能，使得万达广场这个城市综合体所承载的内容不仅仅是单纯的商业和地产，同时还有文化和生活。对于本地市民来说，这个地方是他们生活、休闲、娱乐的场所，对于外地到这个地方的客人来说，他不需要离开万达广场就可以体验到这个城市的一切，无论是这个城市的文化还是这个城市的生活，这是目前我们所研究的比较成熟的一种操作方式。从近期所完成的情况来看，有酒店的万达广场和没有酒店的万达广场自己持有的商业地产增值部分，从租金收益情况以及出售部分价格来看，有高端品牌酒店和没有品牌酒店的差异大概是15-20%。很多时候不是靠酒店本身收益来获取利润，我们更多的看更长远的投资收益，我这个酒店开业十年，总利润可能只有五千万或者一亿，但是这个酒店本身的增值可能会是五亿或者十亿，因此我们会看最终收益。

　　蔡捷：Graeme Laird先生，您怎么预测中国酒店在综合性项目当中体现的价值？比如和洲际这样的酒店相比，你们怎么看待城市综合性项目中间酒店的价值？

　　Graeme Laird：如果说精品酒店在中国的生存空间，潜力是巨大的，从过去20年的发展来看，发展是巨大的，尤其是本地的旅游业发展是巨大的，比如说在几个月前我去了颐和园，我看到了那么多人，我不可能发现在附近酒店完全被预定出去了，在那个酒店住的基本都是中国人，而不是外国人，大家很愿意在精品酒店里居住，我们在香港也经营精品酒店，但是我们的专业主要在市场精化的产品，尤其是住宅项目中间，如果我们进行一个项目的经营，如果管理六个大楼中间的两个大楼，如果我们做住宅项目的经营，我们会把一部分回报用于投资，我们主要提供服务和管理，我们主要是很成功的把运作方式体现出来，我们怎么样管理租赁公寓项目。

　　蔡捷：我们没有时间了，现在必须再一个总结，谢谢大家！今天上午有位主持人说用一句唐诗结束今天的话题，我也用一句唐诗结束我们的话题，精品酒店和商业综合体的开发如长江支流滚滚而来，是不可避免的，同时也要注意一下过多发展带来的弊病。两岸猿声啼不住，青舟已过万重山。谢谢大家！