2009年11月10-11日，第二届亚洲酒店论坛?国际酒店投资峰会将于金茂北京威斯汀大饭店盛大开幕。

　　本次峰会由亚洲酒店论坛(AHF)和凤凰酒店顾问(PHC)联合举办，汇聚众多行业资深专家和精英人士对酒店投资前景与机遇展开广泛讨论，提供企业展位服务和专业的商务配对服务，为业主的投资决策和管理公司甄选提供一站式服务。

    “酒店融资论坛：国际资本投资与中国酒店业的完美结合”为此次峰会的一场主题论坛，主持人为三智投资股权基金合伙人赵祥龙先生。

     【专题：2009亚洲酒店论坛 国际酒店投资峰会】

酒店融资论坛：国际资本投资与中国酒店业结合现场图片

     参与嘉宾：

     王英杰 北京华融综合投资公司营运管理总监

     吴伟   维也纳酒店集团首席运营官

     魏宏宇 Cover基金

     以下是新浪乐居商业地产频道对此次论坛的现场直播：

    主持人：现在有请主持人赵祥龙先生，由他主持酒店融资，国际资本投资与中国酒店业的完美结合，有请赵祥龙先生。
   
    赵祥龙：首先跟大家说一下，其实这个问题我个人不太赞成，一说这个问题，我挺害怕在座有特别专业的人，这个问题就有一点点不那么好讲，但是我也想返过来一下，好象从我开始参加各种各样的论坛开始，而我也不知道什么原因，好象不是投资就是融资，都是这些问题，我有幸作为这个论坛主持人，我很直接的告诉大家这个题目不要去管它，没有意义，因为资本和产业的完美结合与不完美结合没有标准，这是第一点。另外，今天主题可能会比较轻松一点，我们还是以搞清楚问题为主。

    首先有请讨论的几位合作伙伴上台，北京华融综合投资公司营运总监王英杰先生，深圳维也纳酒店集团首席运营官吴伟先生，Cover基金魏鸿宇先生，金融资本和酒店业的完美结合也好，或者结合的方式，首先我们想回顾一下历史，其实今年是中国建国60周年，在这个背景下，有很多回顾的东西，大家如果有印象的话，今年是改革开放30年，又是建国60年，去年有类似问题，可能大家不知道，中国其实最早开放的行业正好就是酒店业，以前叫星级宾馆饭店，在这件事情上，我们可以看到一条非常清晰的轨迹，以前中国酒店业基础都是靠财政拨款完成酒店开发建设，后来走向市场化，和外界资金结合，主要是侨资，再后面外资，在这个过程中间，进入了上个世纪90年代中后期以后，酒店业合资现象非常少了，我们说的是符合中国国情的层面，有中外合资的概念，金融资本和产业资本结合以后，拨改贷以后所有项目基本上都是靠酒店的投资人或者主要的股东方自己完成投资，我们今天想得到什么结论呢？其实只是想完成一件事情，看看可能的融资方式，这是一个方向，另外金融资本和产业资本怎么结合，你是股权借到的钱，还是债权借到的钱。

    请每位嘉宾先简单介绍一下自己的公司，然后再回答几个问题，回答完问题以后再发表一下各自的看法。

王英杰 北京华融综合投资公司营运管理总监

    王英杰：各位，北京华融综合投资公司是一家投资产业比较综合性的公司，目前来说我们公司的产业主要涉及地产、金融、证券以及自持或者投资型地产业务，以四大业务为主，本人主要负责自持型物业运营管理工作。


吴伟   维也纳酒店集团首席运营官

    吴伟：大家上午好！我是来自深圳维也纳酒店集团的吴伟，我们主要聚焦在中档酒店的全国连锁，目前有40多家酒店，分布在全国各地。金融资本也已经介入，未来也有上市计划，明年计划新增酒店大概50-60家，希望能在中档细分市场上成为主流的品牌。

    魏红宇：大家上午好！我们酒店2008年收入在1200亿美元，是全球最大谷物贸易商和农产品经销商，我们是专门负责金融投资的机构，全国管理超过200亿美金的资产，分布在28个国家，在中国从2004年运作，主要是以物业收益为现金汇报的贷款项目，还有海外的融资项目。

    赵祥龙：首先一点，产业资本也好，金融资本也好，其实是相互转换的，如果从历史学角度来讲，最早都是产业资本，中间可能有三分法、二分法，二分法产业资本、金融资本就完了，三分法有产业资本、商业资本、金融资本，今天着重讨论的是酒店业的现状，希望我们之间的讨论能给在座各位有一个明白的道理，什么样的项目我们能够在将来获得资本市场认可，刚开始做项目时候一定要考虑到现在遇到最大的困惑其实是非常简单的问题，我想问一下在座的有谁做了酒店？你的酒店经营净利润和整个资产购买成本比较，每年回报达到或者超过6%的有没有？我想揭开一直以来很多人说了半天也没有说清楚的问题，为什么我们作投酒店时候很多人都是高歌猛进的，投完酒店以后一算帐心里不是滋味，为什么？这个叫做萝卜不好和白菜比，苹果是不能和橘子比的，在这个基础上我们必须回答三件事，这也就是我们今天要和每位讨论的基础，哪三个问题呢？第一个问题，全世界房地产业基本上都很明显的加两条腿走路，为什么这么说呢？整个房地产投资最大的特点是资本密集，你投下去的钱都变成建筑在那里，一个是发展，一个是房地产金融，这也就是为什么房价经常会和日常生活很多方面相关的原因，在这个基础上来说，我们应该能看清楚一点是什么？我如果说要做房地产金融的话，前提条件很清晰，也就是说我的回报是看得见摸得着的，但是现在的回报看得见、摸得着又取决于投下去时候花多少钱，也就是分子和分母的问题，回报是分子，花下去的钱是分母，但是如果按这两个指标静态里看，直接导致的问题是什么呢？就像动态看问题一样，要加增加率，加这个以后我们还发现有一个问题，我投下去的东西假设是一百万做的，放几年以后为什么会值两百万、三百万呢？现金流贴现，将来物业产生租金回报有多少，酒店在整个投资领域里属于房地产投资中间的一个分支，我们倒过来看问题，如果已经有成熟物业了，怎么样管理它？怎么样得到可以被认可的回报水平？我们先以这个问题为突破口。

    王英杰：就像赵总说的，这个标题确实比较大，赵总虽然把这个标题以及讨论的范围缩小了，但是到我们这个层次应该讨论一些更细致的东西，像赵总所说的，我个人主要跟大家分享一下我个人对于酒店业的一些认识，按照赵总的要求，对于酒店运营管理来说，作为我们业主方来说，现在酒店经营业绩可能跟在座的管理的酒店没办法相比，只是我们认为我们所管理的酒店在我们所处的竞争区域中是有一定优势的，从运营管理角度来说，大家对酒店的经营以及酒店的发展包括最终的定位是有个清晰的认识，根据这个认识发挥或者拓展你的销售或者营销渠道，我觉得这是一个基础条件；其次，通过整体业主公司跟酒店管理方的相互配合，以及大家对某些区域、包括竞争酒店的认识，我觉得能产生一些共鸣或者说是相互的帮助或者支持，这是足以形成这个酒店长期发展的一个有利方面；另外一点，在酒店发展过程中可能要回到前期问题，我们建或者投酒店时候，一定要对我们酒店所处的区域以及最终的客群包括功能以及配套设施有一定的前瞻性，这点也是非常重要的。目前我们所做的酒店业投资主要集中在一线城市，并不是针对度假型酒店，我以上针对也主要针对城市中心区的酒店。

    赵祥龙：维也纳酒店集团其实是深圳的一家酒店投资企业，他们其实已经有很长时间的历史，就像刚才吴总所介绍的一样，我希望吴总跟大家分享的是什么概念呢？他们在新城市选择新项目时候，他们可能更多的关注什么，也就是在酒店扩张也好、或者对外寻找新的投资地域也好，他们怎么判断哪个地区可以投、哪个地区不可以投？

    吴伟：酒店扩张需考虑品牌价值提升及未来运营

    吴伟：在酒店扩张时候，我们注意了两方面的内容：第一，对品牌价值的提升有没有意义。第二，纯粹从运营角度，对未来运营的结果有没有一个比较良性的基础，这是我们在扩张时候考虑的两大问题。第三，这个城市的水平，在细分市场里这个城市的水平能够达到什么程度，这也是我们考虑是否进这个市场的重要因素，另外我们这种产品跟酒店的盈利模式差不多，但是我们的定位不一样，我们以租赁经营作为主要模式，要进入一个城市时候，第一我们要考察的是这个城市在这个细分市场上平均城市水平能够达到什么程度，第二城市物业租金水平，两者之差就是我们未来的收获，两者之差越大，我们进入的动力就越强。同时还要综合考虑我这个品牌进入这个城市对于品牌机制的提升有没有很好的帮助，这就是刚才谈到的一线、二线、三线的问题，比如我们集团，目前已进入北京、上海，以深圳为主要基地，在北京、上海主要考虑的是品牌价值的提升，品牌在这个地区的辐射程度，这是宏观的战略，还要考虑政策风险。

    赵祥龙：我知道魏总在他的职业生涯里已经下过很多次单了，并且都是为外资服务的，请魏总介绍一下，在你以前操作过的项目里，你是怎么样选择酒店或者商业性物业进行投资的？你们是怎么看待一线、二线城市的布局？你为什么收这个，还不收别的？是基于回报，还是基于收益潜力？能不能大概介绍一下你们选项目的标准和你们通常用的投资策略。

魏红宇

    魏红宇：这个问题挺难的，我们主要是做融资方面，股权做的不是特别多，或者不单纯做股权，我们在做项目时候，我们比较喜欢跟公司在一起结合，投资公司对我们来讲风险相对低一些，而且我们有更专业的人在一起合作，投资的把握性比较大一点。选择项目时候我们比较重视风险跟收益的对比，比如说有的项目风险很大，潜在的收益也可能比较大，这样的我们也会考虑；有的项目风险很大，但是收益并不是很大，说起来比较简单，可是分析具体项目时候，可能就不一定了，因为有时候人经常会倾向于看到收益、忽视风险，这是人的一种习惯，在选择不同项目时候，可能还要具体问题具体分析。回报对于我们来说也是比较重要的，我们更在乎的是怎么确保回报得到实现，项目虽然好，什么人执行项目对我们来讲更重要，所以我们认为人是最重要的，项目还在其次，有的项目可能开始时候并没有那么乐观，由于执行者非常好，所以项目就会变得更好，比如我们在北京收了一个写字楼项目，当时环境还有周边情况并不是那么好，后来变化非常大，管理方做了很多工作，回报也还不错，像我们之前也做过一些酒店集团的合作，也不错，可能也是因为双方贷款还有融资方面的具体条件，这个项目没做成，我感觉有两点：第一点，酒店这个行业很多都是赚钱的在管理方，出钱养物业的是方，起码对我们来讲感觉不是特别稳妥，因为有利益输送过程，一方投钱，收购一个酒店后盖一个酒店，但是赚钱的却是管理方，投资方每年还要维护，还要计折旧，收入水平比较有限，但是管理方满不错的，所以我们觉得做酒店管理还是挺有希望的。

    赵祥龙：通过简单的讨论，我们可以看到一个非常清晰的脉络，无论什么资本的结合，无论任何商业物业或者任何房地产物业，所有资本能够和实体进行融合的基础在于物业可能潜在的价值，而物业潜在的价值又来源于它可能带来的回报，也就是说回报率决定他的价值，回报率决定了他的价值，在他的价值大致确定的情况下再看他的价格，也就是资产价格，我们再算一笔帐就知道了，我用多少钱买到一个价值多少钱的东西，对的，脉络一下就讲清楚了，我们只讲清楚了一件事，就是资本怎么样去看酒店。第二件事情又非常清晰了，回报的问题，我刚才讲了是分子和分母的问题，我们都讲回报率，在酒店运营中间有几个常识我要跟大家说一下，一家人一天都有柴米油盐酱醋茶，开门七件事，酒店其实是一样的，一个酒店里面要有水、电、煤、气等辅助设施，如果算人力成本摊销，一间酒店大概固定费用率基本上都超过20%，100元里每天必须付20元成本，但是20%还是简单的大数，还没有算带来的直接成本，这样就带来一个非常鲜明的问题，酒店资产是一个比较骄气的资产，持有任何一项资产都是需要付出成本的，投资酒店的人对这个问题应该有高度的认识，比写字楼、比住宅、比商场更贵，但是有些时候商场如果低于15000平米没有什么，但是如果超过15000平米的商场，营运固定费用绝对值也会非常高，关于这方面，王总经验非常多，一方面你们作为业主代表督促管理公司完成预定可以被实现的合理的管理目标，这是你们的任务；另外一方面，你们有什么经验可以跟大家分享？你们也知道回报决定价值，你就是管理回报的人。

    魏红宇：酒店淘汰率很快 成本控制挺重要

    魏红宇：谈不上，因为真正做的人的经验和专业知识还是要优越一些，我只能谈一下我个人的想法。像王总刚才说的，商场和酒店区别满大的，他们两个也有共性，对管理团队的要求非常高，商场的运作也是很综合的，需要运作团队对品牌引入，还有布局，还包括什么样物业适合做什么样的商场，在这些方面都需要做到心里有数，管理方也要对自己的定位、城市水平、收益预期做到心里有数，无非是这样：一个是成本控制，成本控制比较重要，因为酒店淘汰率比较快，六、七年大概就要换一次，再长也不会超过十年，太长了也不行了，而且换一次装修费满贵的，酒店越大费用越高，成本控制挺重要的。第二点，管理要有特点，包括对员工非常贴心的照顾，让员工知道自己在酒店管理集团当中的位置，能够更人性化的对待员工，员工像主人一样呆在酒店里为客人服务，这些都对成本控制有帮助。第二，酒店类型的定位，现在高档酒店有自己的网络，受冲击不是很大，但是300-400元档次的酒店受经济型酒店冲击满大的，我们看过很多四星级酒店，周边起了很多经济型酒店，他的入住率马上下来了，这可能也是市场结构的问题，这个行业进入门槛不是特别高，管理方很多，一个管理集团管理很多酒店，可以管理自己酒店，也可以管理别人酒店，托管也可以，所以竞争很重要。

    赵祥龙：听魏总说出来的话题以后感觉都是风险、都是竞争，但是也有很温暖的词，对员工的关怀，这使我想到昨天讨论时候一位嘉宾说过的一句话，遇到困难的时候，住客和员工是酒店最重要的资产，这句话真的很有道理。可不可以这么看待这个问题？第一，我们如果在处理投资事项时候，我们讲资本融合，资本是要扩张的，资本扩张的道路就是投资，投资的过程中可能会遇到问题，问题是什么呢？钱不够，关于钱不够，资本二重性就出来了，第一资本来自于你的钱，完全是你自己的钱，第二你的钱能够带来的钱，这两者相加就是资本的二重性。你的资本带来的衍生的资本要去干这件事情的时候，马上要回答很多问题，你的钱能带来多少钱和你一起玩这个游戏的时候，你就要回答很多问题，你一定告诉他回报是多少，我说过非常简单的道理，如果你说我们去玩一个生意，这个生意所达到、所要求、所可能的回报连银行的利息都达不到，你觉得这样的游戏是可以玩下去的吗？这就是我们说的一个笑话，你把别人当傻子是不可能的，在这里我想让大家轻松一下，大家一定要牢牢记住这么这句话：我们每时每刻加入到各种各样的场合里面，在一个20-30人的密集空间里的时候，你在10-15分钟里面一定要知道谁是里面最傻的人，如果过了这个时间你还不知道的话，非常抱歉，这个人就是你，我说这个故事只是想说一句话，因为我还见到很多很好笑的事情，他告诉我他要卖酒店，周围住宅30000/平米，他也要按30000万/平米卖掉，如果按照酒店所产生的潜在回报来说这件事情的话，这都是笑话，不可能的，当然不排除一种结果，我们叫中国式奇迹，你肯定看不懂，反正现在有一些东西我也没有看懂，大家要牢牢记住，在投资的过程中间，你需要金融资本的支持，回到一个最根本的基础，你需要一种能力，对你手中资产完整的营运能力，这个资产可以是酒店，甚至是股票，也可以是期权，你都要对它进行管理，我们称之为资产管理，资产管理的核心目标是收益管理最大化，你一定要赚最多的钱，返过来，因为你能赚那么多钱，决定了你在投资时候只能投多少钱，因为你能赚多少钱，也决定你能借到多少钱，同样鲤鱼跳龙门，到资本市场也一样。所以说回报是价值的源泉，而资本和价值之间的追逐和被追逐的关系是通过价格来实现平衡的。

    今天我们发现一个很有趣的现象，三位年轻嘉宾都戴眼镜，说明我视力好，但不是说明我最专业，我试图用35-40分钟左右的时间阐述一个非常宏大的命题，这个宏大命题就是投资、融资、标的资产以及资产营运四者之间的联系脉络是什么，我不确定我是否成功了，但是我希望我的嘉宾能够说出你对于这件四者之间脉络的感悟，能够帮到各位，就不负我们辛辛苦苦一起坐到这里讨论这个问题。

    王英杰：资产运营管理也好，资产投资也好，最重要的是获取我们资产的收益，换句话说就是获取最大化收益，作为酒店投资来说，我觉得每项酒店投资，你要充分把握你在这个投资中每一个环节的步骤，首先要决定所选项目的位置，以及现在项目自身的产品定位，我觉得后期运营管理可能要取决于前者，如果前者有很好的把握的话，可能会为后来奠定很好的基础。另外一点，大家可能现在都在关注综合体项目，为什么综合体项目能获得如此高的关注，我觉得也阐述了资产的相互协调以及品牌及价格的提升，现在很多地产公司除了做旅游地产，城市综合体项目已经成为各大地产商很关注的一点，产生一个理念，酒店附加价值对于其它资产的影响力是很大的，这点已经证明酒店自身以及未来所拥有的升值潜力。

    吴伟：我们公司既是被投资者，也是投资者，对于基金来说，我们是被投资者。酒店投资，从运营角度来看，回报是应该的，像我们集团连续15年综合出租率超过100%，入住率超过65%，甚至有些酒店超过73%，这两天我一直听说酒店业是不赚钱的行业，我有点困惑，因为在我的职业生涯里所做的酒店都是非常赚钱的，包括以前我在如家，现在公司纯利率可以达到30%，为什么风投看中我们，也是由于我们能够做到这样的运营业绩，所以我觉得对于未来物业的升值、甚至对于品牌的升值是至关重要的一点，对于一个品牌来讲，产品定位和市场定位有时候甚至比地点还要重要，如果定位准确了，就不是我们去找地点，而是地点来找我们，中国游戏规则有时候是很奇怪的，比如国际市场的游戏规则应该是85%的出租率是最优良的，中国7年折旧，现在已经到5年折旧了，5年开始重新装修了，既然5年折旧，追求的回报大概就是2.5-3年把投资收回来，如果达到这点，我相信很多投资者都会很喜欢投这个产品。从资产升值角度，有可能是另外一种考虑方式，我仅仅从运营角度看这个问题，我们作为管理者，对于业主的承诺是什么？就是对他的物业保值、增值，另外当有一天他想卖的时候，一看我们运营能力这么强，不是按照旁边住宅价钱卖酒店，而是根据我们的盈利能力卖酒店，我相信这是管理公司的使命。

    魏红宇：运营方、资产方、资本三方关系是相互的，资产所有方和运营方在想找什么人能够使资产升值，运营方想找什么物业能让自己拥有的优势能够体现出来，资本方在想找什么项目能让自己赚的钱更多，根本的还是三方对项目的认同，还有对未来大的经济发展方向的把握。我觉得中国未来十年、二十年的发展会非常惊人的，只有想不到的，没有做不到的，美国在70年代时候涌现出很多非常了不起的人物，在未来二三十年以后中国也会出现这种情况，必然是由于资本和产业力量的结合，同时也是多少年经验积累的作用。作为管理方，肯定要把自己的业绩做好，然后吸引更多投资人进来，投资人也是在利用自己的优势找更多的资本扩大自己的资产规模，让双方更好，任何一方有问题，这个事都做不下去，这是我个人想法。

    赵祥龙：谢谢三位嘉宾！受时间的限制，我们不再就接下来的问题进行讨论了，就像潘多拉盒子一样，刚刚打开盖子，通过这个简短讨论在座有志于投资酒店投资和有志要做酒店投资的老板以及要加入这个行业或者愿意加入这个行业成为潜在的候选人的人，其实这件事情在一开始可能就有很多环节被你忽略掉了，我们刚才只是很简单的谈到了四个方面的问题，其实我们还没有说风险的问题，我会努力把这个题目解构成一个可以讨论的问题，我用一句唐诗作为讨论的结局：我们中国酒店已经走过了30年，自然的进入一个产业升级和产业更新的周期是必然的，在这个新陈代谢过程中，其实还有两件事情我们都没开始做呢，第一是酒店的集团化，参加连锁经营的酒店大多数是单体，低的可怜，我看到的数据一组是16.4%，另一组12.8%，对于有着将近四万间酒店的国家来说是很好笑的，意味着在酒店并购领域里，在未来3-5年可能有巨大的商业机会存在。另外一方面，我们国家的房地产业从1998年实现了福利分房向货币分房到市场化转变之后，房地产市场走过了12年时间，而且现在还继续在高歌猛进，背后其实有一个盖子我们一直没有打开，也就是过去12年时间我们所累计的房地产资产和沉淀的数万亿资产，它们一直沉淀在那里，通过抵押贷款形式局部得到释放，还没有实现证券化，这又是另外一个方向，这句唐诗是什么呢？无边落木萧萧下，不尽长江滚滚来。我们今天的讨论仅仅是一个开始，我希望我们这个开始能够给在座各位一点小小的启发，可以看到这个行业广阔的前景和自己选择从事这个行业还有很多奇妙的事等着我们。

    非常感谢参加对话的三位嘉宾！同时也非常感谢在座的各位能利用早上这么好的光阴静悄悄听我们说这些看似有用实际没有什么用的话，谢谢大家！