北京科技园建设（集团）股份有限公司经营分公司副总经理 程蕾熹

　　程蕾熹：我们主要做科技园区建设的集团，我就说两点。

　　第一点也是结合我们的实际，您讲的这个城市综合体有很大的意义，其实这个事情应该说从政府，为什么开发商感兴趣，提升了这个地的价值，第二个是提高了投资回报率。我们这个是中关村西区，现在叫中关村广场，它0.5平米，从1999年我们做的，它是国家重点项目，大概20栋写字楼，五星级酒店、公寓、商场，我们当时的目标是10年建完，当时的土地综合地价是3.1亿，但是当时潘石屹卖的时候卖到7万一平米，我们是代表政府开发，没有挣地价这个钱，后来进来的包括理想大厦这些开发商都挣到钱了，到最后微软拿最后两块地，其实想在这里做独栋楼的大型企业很多很多，已经没有地方了。当这些写字楼开发完了以后，后来酒店式公寓也卖到非常高的价格，因为微软进来以后高档公寓的需求量非常大，包括现在五星级酒店还没有开业，马上要筹备内装开业，这个区刚才讲的商务人群、住宅需要、商场需要，这个是一个链条，一个目标客户群。我们这些写字楼来的公司都是比较有实力的大公司，包括微软。为什么我们现在招商的时候，商户很愿意来这里，说这样一个城市综合体决定了你这个区域在这里面存在的人群的购买力，所以商户当他们听到这里面有五星级写字楼，有20栋写字楼，有两条地铁线，他们就会很感兴趣。决定了这是一个区域型的商业中心，可能做不到全市一级，像王府井、西单那样，但是至少可以做成一个小的社区型的，不管你面积多大，你服务的商圈是有限的，所以说这一块商业的这个都愿意在综合体里存在，当时五年前也是有一个市长论坛，就讲到这个叫经营城市。就是说您这个综合体，我们叫的这个综合体的研究院，未来在中国应该是很有生命力的事情，也是很有价值的实行，这是我们很有体会的。

　　当我们做完中关村西区以后，每周至少有一次来参观的，国内的还不是说国外的，国内各个城市一般都是市长带着几套班子就来了，为什么这么讲？刚才讲可能万达在全国拿地，每一个城市的政府都要做业绩，它要带动城市的发展，他都来这儿看，请我们过去做，一般他会给你划到一个平方公里，现在北京我们有一个地方是十平方公里，你来做这个区域的分段设计、分段开发、分主题开发，通过这个来带动经济发展，不是说光盖房子就可以卖钱的，它一定是综合在一起才有价值的提升，这个是很有意义的一件事情。他们来参观的时候问的细节很细，很多细节都会问到。

　　做到今天我们还有一点，因为现在我主要从事我们企业自持的商业地产的经营，对设计师这一块很强烈的一个需求是什么？就是说当咱们做设计的时候，市场的客户可能没有到，但是市场的需求是在你建成之后才变现或者几年之后，是一个很超前的，所以设计师要跟市场，或者说应该跟前期的商业调研机构有很密切的合作，才能满足未来的商业，我们当时做那个项目的时候是三边：边规划、边建设、边招商，就是前期规划的这种我们叫缺陷。

　　第二点就是说专业设计师要分专业分得很细，你看我们可能有建筑的设计师，我在这几年接触的过程中，我们经营已经快三年半了，筹备已经筹备六年了，筹备中可能大的外立面的设计，细到动线的设计好不好，这个时候作为经营者都是欠缺的，所以我们在经营过程中有很多的外部资源，我们上周也是跟上海的一个设计师做，他本身是做建筑的，但是他跟很多品牌长期有合作关系，所以他就对品牌需求很了解，他做的过程中结合了前面的市场调研和后面的专业设计，他在做的过程当中他会告诉我很多经验，会节约很多的资源。开发商做的过程当中是不懂，我们做的是边干边学，如果说设计师能给很多的指引的话，我们会做得很好。

　　还有一个就是说我们将来希望这个设计院能够有一些案例来分析和学习，假如说购物中心我们看到国内，因为也是参加一些别的活动，像我们讲的深圳的万象城，北京的永旺，国外我们就不讲了，作为行业内人来讲看得也很舒服，它一定有道理。做商业可能有一些案例，做酒店、写字楼还有一些案例。大家在看的过程当中，我们作为一个综合的房地产开发企业，我们就很需要周围有这么样的专业机构，因为我们的人是很少的，大部分委托是专业机构来做，会比我们做得更好，在我们的这个大平台下可以集合很多的专业机构，大家就很容易成功，所以这一块未来的市场也很大，你可以成立一个市场部去组合一些事情。

　　包括其实做商场的人我们还可以学国外，永旺那块地是我们公司自己做的，我们04年公司就开始在那儿做了，永旺一直在谈，他就不进，他就讲北京的汽车拥有量已经到了那个数的时候，他就坚决地把这个签下来，他说你就照着我说的建，很省钱，然后各方面的设计都很合理，他就开始跟商户讲，你来吧，前期我都支持你，他知道有一天一定会做起来。

　　所以这个商业为什么刚才老师讲的是研究生做的，它就是前期的因素太多了，不是说真正的经营团队进了场就能把这个场做好。还有比如说你刚才说的不好的盘为什么有人能给翻盘做好了，你看日本人、香港人、台湾人，做了很多年有很多的经验，所以其实市场真的最需要的还是建筑师和前期的市场研究和策划，才有后期。

　　胡冰：程总说的您那个话，公寓很值钱，我对城市综合体是这么理解的，现在北京还好点儿，尤其是现在做二三线城市，那个地方做住宅，50年产权能行吗？我说你只要你会做的话肯定会做得好。它一般是商旅和白领，不可能领家过日子，带老头孩子在这么一个热闹的地方，但是总有一个需求，它的这个单价应该是很高的，总价是越来越低的，这是我们现在力挺的，综合体里面可以做公寓，肯定比当地最贵的住宅、小区可能还卖得比较贵，但是很多开发商害怕，它不是住宅指标。

　　程蕾熹：您讲的城市综合体的区域一定是有产业支撑，有大的东西存在，才能做综合体，比如说我们到一个很偏僻的区域，综合体是商务为主支撑不了。

　　胡冰：如果做好了，它这个方面的住宅价值是可以实现的，包括办公价值。

　　还有一个您那儿也不用谦虚，好像在我见到的地下商业用得最好的，就是说也算是不错的，就是地下商业基本上都挺值钱的，具体肯定有毛病，毛病是肯定的，你把地下清空了，最后家乐福下地下二、地下三了，我觉得这个还是可以参照的，地下三层做超市，这个对很多地方都不可想象，现在有些地方做地下一都怕死，做地下三还能有人要，这个起码是一个案例，大家可以想这件事儿只要你想得到就能做得到。

　　还有一点就是说您的项目做下来，中关村确实是一个产业园区，它不是商业，实际上它是产业园形成的综合体，是拿产业带的城市综合体的形式。所以我就说成是综合体对很多人来说，它实际上是一个成长功能，市更多的是商业和交流，包括市长你管什么？你不是管农业的，你是要管市，你是对市进行管理的，所以这是市长的工作，它解决产业的问题。

　　程蕾熹：结合得好人家才能买你的地，才能入驻，结合产业的发展这些城市综合体就起来了。其实市场是一个过程，现在我们这个中关村西区十年才到今天，前三年卖地没有人要，等大家都发现好的时候，微软来了没地了，国家都觉得这块地都只能给微软，当大家看到机会的时候，机会已经没有了，就是这样的。